【正文】 年上升， 1997 年為 92 人， 1998 年 659 人， 1999 年 987 人， 2020年 1713 人， 2020 年 18 月 1780 人，累計 5231 人。 市場需求預測 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。 60 萬人口，按三口之家計算為 20 萬戶，每 戶平均面積 140 平方米，則需要 2800 萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994 年開始開發(fā)，到 2020 年用 22 年時間達到 60 萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。 今年開工面積 50 萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到80 萬平方米左右。 由此可見，存在較大的潛在需求量。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。其余為高層住宅和商業(yè)用房。 （二）套型分析 利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普遍認為商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨家經(jīng)營方式，應該建成每間4060 平方米的 商鋪，根據(jù)銷售情況及購房者的要求隔斷。可以吸引更多的投資者?？赡苡猩碳屹徺I住宅用于辦公。要求建筑面積 66596 平方米（可上下浮動 5%） 三、銷售價格 商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r 5500 元 /平方米，竣工后每年價格上浮 5%。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 地下 車位，每個車位 萬元 /個或每平方米 3500 元。住宅期房預售 50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分 年售完。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 本項目分析按預售當期收款 30%，結(jié)構封頂收款至 70%，交付使用收清全部房款。 地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當其沖。 第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、蘇園（ 2020） 03 地塊規(guī)劃技術條件 該地塊分為 A/B 兩個地塊，規(guī)劃參數(shù)如下： 蘇園（ 2020） 03 地塊規(guī)劃技術條件 表 4 規(guī)劃參數(shù) A 規(guī)劃要求 B 規(guī)劃要求 宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成） 8834 平方米（建筑布置用地） 830 平方米（附屬用地） 8885 平方米（建筑布置用地） 832 平方米（附屬 用地） 土地使用 /規(guī)劃 商業(yè) /住宅 第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。 容積率 4* 4* 總建筑面積 擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為 31056 平方米（可上下浮動 5%） 擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為 35540 平方米（可上下浮動5%） 建筑高度 建筑高度 5060 米，裙樓為 24 層 建筑高度 5060 米，裙樓為 24 層 樓層高度限制（最高值） 最高每層 6 米（限于第一層） 最高每層 5 米 （限于第二及第二層以上） 最高每層 6 米（限于第一層） 最高每層 5 米（限于第二及第二層以上） 人防工程 應按規(guī)定配人防工程，具體面積指標與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 025 J0035 026 J0036 三、規(guī)劃方案 基本參照拍賣文件資料。最遲不得超過 ～ ，共 31 個月。合同規(guī)定的土地付款和工程進度要求詳見表 6。 完成 50%工程量時間 完成 50%工程量時限 土地付款和工程進度要求 續(xù) 表 6 日歷時間 03年 7月 03年 8月 03 年 9月 03 年 10 月 03 年 11 月 03 年 12 月 04年 1月 04 年 2月 04年 3月 04年 4月 04年 5月 04年 6月 項目 /計劃時間 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 項目評價分期 3 4 土地第一次 土地第二次 土地第三次 要求開竣工日期 — — — — — — — — — — — — 限期開竣工日期 — — — — — — — — — — — — 完成 50%工程量時間 √ 完成 50%工程量時限 土地付款和工程進度要求 續(xù)表 6 日歷時間 04年 7月 04年 8月 04 年 9月 04 年 10 月 04 年 11 月 04 年 12 月 05年 1月 05年 2月 05年 3月 05年 4月 05年 5月 05年 6月 項目 /計劃時間 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 項目評價分期 5 6 土地第一次 土地第二次 土地第三次 要求開竣工日期 — — — — — — 限期開竣工日期 — — — — — — — — — — — — 完成 50%工程量時間 完成 50%工程量時限 土地付款和工程進度要求 續(xù)表 6 日歷時間 05年 7月 05年 8月 05年 9月 05年 10 月 05年 11 月 05年 12 月 項目 /計劃時間 37 38 39 40 41 42 項目 評價分期 7 土地第一次 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。并按土地費用每增加一定幅度做一個方案。一共做了 14 個方案?；痉桨傅捻椖靠偼顿Y構成情況詳見表 7。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 基礎設施建設費 按每平米住宅面積 200 元估算。 財務費用 貸款利率 % 管理費用 約按建筑面積每平米 30 元估算。 開發(fā)期稅費 房修基金按銷售收入 1%計算。 不可預見費 800 約按造價 45%估算。每種產(chǎn)品分攤的費用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表 8。 第六章 經(jīng)濟評價 一、投資計劃與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期 5 年，半年一期（ 10期）。詳見表 6“土李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 建筑安裝工程費用，在建設期內(nèi)均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業(yè)務開展期間均勻使用。 資金使用的順序 一般第一期應該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。 本項目資金籌措計劃 企業(yè)計劃投入自有資金 6600 萬元，用于支付土地款，獲得土地使用權后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款 9880 萬元。 詳見表 9“投資計劃與資金籌措表”。 商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r 5500元 /平方米，竣工后每年價格上浮 5%。地下車位，每個車位 萬元 /個或每平方米 3500 元。 營業(yè)稅稅率 5%，城市建設維護稅稅率 7%，教育費附加 4%。 每期銷售詳細情況見表 10“銷售收入和銷售稅金及附加計算表” 三、經(jīng)濟分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表 11“經(jīng)濟評價指標匯總表”。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價格6600 萬元 ,比起拍價 6000 萬元高出 600 萬元。 表 14“借款還本付息計算表“ 表 15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表 16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表 17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表 18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析 做了 14 個土地最高限價的概率分析，結(jié)果見表 19“概率分析 指標匯總表”。 概率分析 指標匯總表 表 19 企業(yè)管理學習網(wǎng) 最 優(yōu)秀 的企業(yè)管理 資源 站 方案 土地最高限價（萬元） 基本分析 內(nèi)部收率 （ %） 內(nèi)部收率期望值（ %） 內(nèi)部收益率≥ 10%的累計概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 1的概率（ %） 方案一 6000 0 方案二 6600 0 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 若企業(yè)確定的基準收益率為 10%，建議 土地 最高 價格 8000 萬元左右。若企業(yè)確定的基準收益率為 6%，建議 土地 最高 價格 9600 萬元左右。 二、項目的經(jīng)營現(xiàn)狀 三、項目建設的必要性及目的意義 第三章 建設條件 一、地理位置及區(qū)域范圍 二、自然條件 三、項目區(qū)的社會經(jīng)濟條件 四、項目實施的有利條件 基礎設施 政策環(huán)境 資源優(yōu)勢 市場優(yōu)勢 第四章 建設單位的基本情況 一、建設單位概況 項目單位 項目單位性質(zhì) 項目單位現(xiàn)有人員構成 二、研發(fā)能力 技術來源與合作方式 技術產(chǎn)品類型及領域 汽車碳纖維剎車襯片 技術成果狀況 汽車碳纖維剎車襯片技術 汽車碳纖維剎車襯片深加工技術 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 項目投資總額 項目投資估算表 資金來源與籌措 三、資金使用計劃 第八章 財務評價 一、基本參數(shù) 二、財務分析 第九章 環(huán)境影響評價 第十章 汽車碳纖維剎車襯片產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與配套和效益評價 一、汽車碳纖維剎車襯片產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 二、配套增收 三、其他社會影響 第十一章 項目組織與管理 一、組織機構 機構職責 勞動定員 二、項目經(jīng)營管理模式 三、技術培訓 第十二章 可行性研究結(jié)論和建議 一、 可行性研究結(jié)論 二、建議 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 建設性質(zhì)： 新 建 項目建設單位： 內(nèi)江市前力汽配科技有限公司 法人代表： 楊友春 所有制形式：股份制企業(yè) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 建設期限： 2020 年至 2020 年 項目申報單位： 內(nèi)江前力汽車科技有限公司 項目負責人：楊友春 職務：法人代表 項目技術 經(jīng)濟負責人：王亮 、 胡建華 職務：高級工程師 投資規(guī)模： 50000 萬元 資金構