【正文】 土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比15月回落了4人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。%，%。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團、大連實德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。廣場典型商鋪結構為：門面寬24米，進深24米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。無專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設施。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務一流的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻。n 消費群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 整體規(guī)劃。③從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。建安工程費用按2300元/ M2計 小區(qū)配套費按140元/ M2計、綠化、景點費用。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。 三、項目經(jīng)營成本結算方法：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。并隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，海鹽縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。從產(chǎn)品定位方面考慮，與項目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，從海鹽縣居民的住房消費意向看，項目所處地區(qū)有相當大的潛在居民，即與項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。四、項目利潤估算根據(jù)項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況， 估算項目利潤。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 建議多層住宅價格在 3200元/ m 2 具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資。建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。）第六章 項目開發(fā)建設建議 中國最龐大的資料庫下載一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，因此在規(guī)劃設計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設計。第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①項目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨優(yōu)，其遠離市中心，但又離市心較方便；②項目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③項目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。規(guī)劃建成上海南翼的先進制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。邊上有一汽車北站正在建設之中，公交線路有3號線在元濟中學下。西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。該地塊位于長安路西側海興路北側，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交警大隊、信用聯(lián)社分社等。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關注。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近100%。該項目位于海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對海鹽房地產(chǎn)市場作簡要的概述。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩，16月全省開發(fā)投資額502億元，%，增幅比15月回落了整整9個百分點。規(guī)模以上企業(yè)個數(shù)達到37344家，銷售收入達到2萬2千億元。 投資活躍，出口強勁，發(fā)展充滿活力 從總體上看，百強縣綜合實力強勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。但2003年政府適度微調(diào)政策的作