【正文】 水來土淹”，他們對土地競標(biāo)的熱情依然不減。2000年2001年2002年2003年2004年20052006年111新增經(jīng)營性項目土地出讓面積874105020413520342029311433其中：商品住宅土地出讓面積/8651757279524312119885 住宅用地比例降，綜合用地比例升2006年111月累計土地出讓中，住宅用地、綜合用地、%、%、%%。階段政策名稱頒布日期實施日期頒布單位第一階段關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知X市公積金管理中心上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率中國人民銀行第二階段溫家寶要求進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的六項意見————國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知——國務(wù)院辦公廳關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見（15條細(xì)則）——建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局　統(tǒng)計局、銀監(jiān)會中國人民銀行《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》天，%； 商業(yè)物業(yè)價格全年走勢上揚 2006年1月份X商業(yè)物業(yè)銷售均價為8,720元/平方米，到了12月份銷售均價達(dá)到11,022元/平方米，%左右，歸根結(jié)底還是由于宏觀調(diào)控政策對住宅市場造成的影響，使得投資住宅物業(yè)在短期內(nèi)已經(jīng)無利可圖，故投資者選擇受調(diào)控影響較小的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資。其實，在“國六條”中，“合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式”，已經(jīng)開始成為國家政策調(diào)控的手段之一；“國六條”甚至提出，要“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進(jìn)購買商品房的隊伍，這也促成了商品房的需求過旺、價格上揚；“一套房子在造就一個百萬富翁的同時也毀滅了一個百萬富翁”，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會把住房問題推向一個前所未有的亟待解決的社會問題的高度。——住宅市場分析： 2007出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變離本案距離:700米/步行時間:8分鐘 截止至2006年，常駐人口約150000人。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長興、橫沙兩島自西向東橫臥于長江入?？凇經(jīng)濟(jì)發(fā)展] 　　 2002年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)保持快速度發(fā)展，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)一步增強(qiáng)。免費公園寶江賓館X大酒店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)：商辦容積率：產(chǎn)權(quán)：50年綠化率：30%車位配比：車位地上：10%車位地下：90%建筑密度：50%第二部分：項目發(fā)展背景宏觀市場分析X宏觀經(jīng)濟(jì)背景根據(jù)統(tǒng)計資料，隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，大部分國家與地區(qū)的資產(chǎn)價格都大幅上漲。 2006年上半年“國六條”之后國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風(fēng)氣濃厚等問題制定了相關(guān)的政策。 “梯級住房消費”“2007年是個政策落實年?！边@不能不說是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo)“梯級住房消費”概念。2006年新增出售大型商業(yè)項目列表月份項目名稱地址供應(yīng)量（平方米）1月東晶國際商業(yè)街浦東大道900988號80,0004月新干線松江泗磚路1弄55,894興力達(dá)國際廣場真光路1326號159,9805月七浦聯(lián)富商業(yè)廣場河南北路99號47,5776月X曹安國際商城曹安路1833號49,0417月萬達(dá)商業(yè)廣場邯鄲路萬達(dá)展示中心208,65012月中邦金座康沈路686號康橋文化中心一樓50,0004月份由于興力達(dá)國際廣場的整體收購，且其收購價格價格較高，從而大大提升了該月的商業(yè)市場的銷售均價。天，而1月份平均租金為13元/平方米建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 ——建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知——中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》——建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、國家工商行政管理總局和外匯管理局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 國家稅務(wù)總局第三階段中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。而2005年累計出讓土地中，%；%；%；%。首當(dāng)其沖的便屬新鴻基地產(chǎn)，2006年1月，新鴻基將閑置近9年的襄陽路地塊納入囊中，該地塊占地面積約4萬平方米，批租時容積率超過6，用途為綜合地塊，原計劃建造五星級酒店、辦公樓、商鋪。住宅用地中，新江灣城C2地塊經(jīng)過175輪叫價，折合樓面地價6,677元/平方米，這個價格刷新了去年珠江投資競得新江灣C1地塊時的紀(jì)錄，同時也是今年X住宅用地中成交價格最高的土地。 2007年X商業(yè)市場的銷售仍將保持一個良好的態(tài)勢，其中專業(yè)市場和郊區(qū)的集中型商業(yè)仍然是 市場關(guān)注的焦點，很容易達(dá)到比較理想的銷售目標(biāo)。最近X區(qū)規(guī)劃局又新鮮出爐了區(qū)域總體規(guī)劃發(fā)展綱要，為X市民展現(xiàn)了一幅美麗的圖景。而目前整體X市商品房價格隸屬X的房價最為貼近人心，2005年至今隨著X區(qū)整體商品房開發(fā)力度的加大，銷售面積同比其他區(qū)域一直名列前矛。由于地處X北郊，長期以來除了寶鋼、上鋼等鋼鐵企業(yè)的發(fā)展外，主要以農(nóng)業(yè)為主，加上島嶼面積占到了總面積的26%，所以城市化進(jìn)程較慢。目前X區(qū)的樓盤極端最高價位也不過10000元/平方米左右。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對滯后。X鎮(zhèn)又稱淞寶地區(qū)，是X政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心城區(qū)。但隨著逸仙高架的落成，以及隨著早期楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀(jì)花城的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)起色，特別是依托逸仙高架和殷高西路兩側(cè)形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的現(xiàn)有城區(qū)框架也出現(xiàn)了幸之苑和高境欣苑等一批早期樓盤。且處于X、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過，但發(fā)展落后。X高境科技發(fā)展有限公司由X虹房（集團(tuán)）有限公司和高境資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同投資成立。該項目在X首創(chuàng)了5．5米的寫字樓層高，入駐企業(yè)可根據(jù)需要將其上下進(jìn)行兩層分割，達(dá)到“買1得2”的使用效果。底層為商鋪，采用全進(jìn)口法國OTIS電梯，全天候熱水供應(yīng)，分層控制的專業(yè)采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，配有地下車庫。公攤為30%，外設(shè)公共衛(wèi)生間。租賃不理想的原因： 租金較高，可參照的租賃市場較多 X真正的辦公需求較弱 未成為X的CBD，策劃不理想 沒有針對客戶群定位——高景國際大廈目前該項目主體以現(xiàn)房為主，7月份可入住，由于地理位置的不理想，主要靠近鐵路，進(jìn)出路僅為一條南面路口，較為不便，又被人第一感覺“凹”在殷高西路里面，因此出售率較低，其銷售團(tuán)體年齡層分布很大，給人以不專業(yè)的感覺。 地處位置尷尬，為虹口X的交界處，虹口的辦公氣氛明顯大于X。餐飲頗有特色，南有郁金香海鮮城，北有老X餐廳，多座規(guī)模風(fēng)格迥異的宴會廳，薈萃粵、滬、揚、甬等不同菜系的佳肴，和泉日本料理及明園各式西餐也備受青睞。酒店可為客戶提供各種會議及宴會服務(wù)，宴會廳面積超過600平方米，可同時700余人開會，7個大小不同的會議廳可根據(jù)會議和宴會需要進(jìn)行布局安排。沒當(dāng)夜幕降臨，噴水池變換著五彩的燈光，泛光照明將整個建筑照得如同白晝，在夜色中，X大康度假城盡顯其無窮的魅力。酒店總計14層，有標(biāo)準(zhǔn)房、標(biāo)準(zhǔn)套房、行政套房、高級和豪華套房88間；公寓式辦公房約4200平方米；餐廳特備具有異國風(fēng)情的包房9座和同時可供400余位貴賓就餐的宴會廳；有泊位充足的地下停車場及設(shè)施齊全的商務(wù)會議中心；并附配約7000平方米綜合商場；衛(wèi)星接收電視、貝爾電話系統(tǒng)、中央空調(diào)及預(yù)警治安消防裝置。金鐘桑拿中心、美發(fā)美容中心、銀河歌舞廳、棋牌室等康樂設(shè)施是您理想的休閑場所。按照規(guī)劃原則，區(qū)域?qū)⒗密壍澜煌?號線北延伸段通車契機(jī)，形成快速、便捷、通暢、高效的現(xiàn)代化城市交通網(wǎng)絡(luò)，從而對區(qū)域環(huán)境進(jìn)行改善。2000年11月，根據(jù)滬府[2000]83號文（《X市人民政府關(guān)于同意X區(qū)鎮(zhèn)、街道行政區(qū)劃調(diào)整方案的批復(fù)》）精神，撤銷了原X鎮(zhèn)、原楊行鎮(zhèn)，建立了新的楊行鎮(zhèn)。E、外區(qū)外區(qū)客源主要集中在市區(qū)客源主體、主要集中為虹口、閘北、楊浦等區(qū)域，該區(qū)域人口購買力較強(qiáng)，主要多為投資客戶為主。X建配龍建材配送有限公司X鎏宇房產(chǎn)有限公司企劃銷售未知未知未知未知規(guī)劃用途商住+辦公住宅商鋪＋辦公住宅基地面積未知總建面40萬未知總建面69546銷售面積11540M297263M2未知21397M2建筑樓層6層16層18層雙塔814層主力面積辦公5080平米，住宅98平米5698M2未知94129平均單價辦公早期4000元8300商鋪12000辦公樓70007500主力總價目前6080萬4780萬未知未知付款方式一次性或按揭一次性或按揭一次性或按揭一次性或按揭總 戶 數(shù)1791061未知190可售戶數(shù)10（住宅）247未知74銷 售 率94%77%未知61%車 位 數(shù)未知未知未知未知貸款率限50%70%未知70%工程進(jìn)度現(xiàn)房在建樁基礎(chǔ)封頂調(diào)查日期售 樓 處淞南路459號（長江路）云西路168弄長逸路15號淞發(fā)路25弄10號電 話66147279669888885645106856457188第六部分：本項目分析 地塊特征分析本地塊位于X鎮(zhèn)東南側(cè)，地處X鎮(zhèn)重點開發(fā)規(guī)劃區(qū)域。目前該鎮(zhèn)商業(yè)氛圍尚未形成氣候，需要一段時間來形成和招商。長逸路以南沿線的廠區(qū)將隨著周邊現(xiàn)有的地塊開發(fā)陸續(xù)搬遷。銷售率較高。第七部分：項目定位 定位契機(jī)與需求分析據(jù)統(tǒng)計：去年7月時，X商鋪的供求比還是1：，供遠(yuǎn)過于求，但到了去年12月份，X商鋪的供求比猛然攀升到了1：，變成了供不應(yīng)求，而今年1月份的供求比仍然穩(wěn)定在1：。而到了今年1月份，%，%；當(dāng)月均價11333元/平方米。引發(fā)投資客的熱情對本項目相當(dāng)關(guān)鍵。X物業(yè)走勢與軌道交通結(jié)合得相當(dāng)緊密：地鐵一號線通車時，沿線梅隴、莘莊等地房產(chǎn)熱銷，一度形成獨立板塊；地鐵二號線通車，迅速帶動世紀(jì)公園、龍陽路、張江等地區(qū)，使他們成為購房熱點區(qū)域；明珠線通車又讓江灣鎮(zhèn)、黃興綠地等受益匪淺。 國際企業(yè)會館位于X地鐵2號線江蘇路口，屬于內(nèi)環(huán)稀缺地段。二來可以擴(kuò)大客戶群體，降低購買門檻。 主要為打造集中娛樂休閑商業(yè)街，因為目前X該區(qū)域周邊尚無中、大型休閑娛樂，該理念完全可占有市場競爭力和說服力。而對商業(yè)投資的升值空間將更巨大。本項目還是該有自身的亮點去吸引更多的人。因此前期的項目企劃尤其關(guān)鍵。去年國六條出臺后，由于其調(diào)控側(cè)重點在于住宅市場，對住宅投資的影響很大，導(dǎo)致去年下半年各地出現(xiàn)住宅成交量的萎縮，而不受此次調(diào)控影響的商鋪，恰恰就在此時開始逆市飄紅。綜合看來，利與弊各占50%，主要弊端為交通便捷性、人氣、周邊廠區(qū)的影響。可列為門案的主要競爭個案之一。X規(guī)劃局未來規(guī)劃淞寶地區(qū)為中點鋼鐵物流基地，再加上目前新興居住的住宅區(qū)增多，X的人口將日益增加。具體有軌交通3號線步行約600米（凇發(fā)路站）。隨著淞南許多新建商品房的陸續(xù)交房，當(dāng)?shù)氐闹袑邮杖肴巳阂膊粩嘣黾樱偌由险A(yù)把淞南打造成X的鋼鐵物流基地，未來人口的增加將會促進(jìn)商業(yè)項目的前景一片光明。但目前X的發(fā)展也引起了部分該區(qū)域的客戶關(guān)注?？?cè)丝跒?03,867人，其中戶籍人口36,102人（引第五次人口數(shù)據(jù)）。整個淞南住宅區(qū)北臨吳淞口、蘊(yùn)藻浜，南接高境鎮(zhèn)、楊浦區(qū)，西至泗塘河，東到黃浦江、閘北電廠。 酒店各具特色的中、西式宴會廳，幽雅獨到的風(fēng)味餐廳為下榻酒店的賓客提供滿意的菜肴；大堂酒吧、行政酒廊是您會友、小憩雅逸之處。海宮設(shè)有華東地區(qū)最大的室內(nèi)水上樂園，近百套經(jīng)濟(jì)型的客房。 X大康度假城由“凱旋宮”、“海宮”、“水晶宮”和“康樂宮”四幢大樓組成，占地面積30畝，總面積四萬平方米，歐陸風(fēng)情的建筑群環(huán)繞著氣勢不凡的中心廣場。酒店擁有中西式婚房、綠色套房、標(biāo)準(zhǔn)客房155間；三樓國際會議中心的會議設(shè)施一應(yīng)俱全，先進(jìn)的視聽設(shè)備，多樣化的會議臺型，更是召開專業(yè)會議的理想場所。其副樓新普盛假日廣場高6層，是一座現(xiàn)代化的洗浴休閑中心，有各種健身浴，保健按摩，藥物蒸療和桌球房、乒乓房、電腦房、游戲房、棋牌室、影視廳、美食廣場等；觀光電梯直接送達(dá)六樓特設(shè)的名人俱樂部；大型廣場和地下停車場，令您出入自如；國際衛(wèi)星電視24小時提供服務(wù)。 銷售團(tuán)隊有問題，導(dǎo)致較為混亂，可售又可租賃，變化較大。目前優(yōu)惠政策僅為免1個月租金（裝修期）。核算租金基本為11000——15000/月?？偨ㄖ娣e4860M2，總戶數(shù)28戶。祥騰國際廣場位于牡丹江路，無論從工業(yè)經(jīng)濟(jì)還是從城市建設(shè)的角度來衡量，都實現(xiàn)了與X區(qū)整體規(guī)劃的“無縫對接”。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城、藝術(shù)廊、酒樓、酒吧、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車位將近１000個。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂環(huán)境尚不成熟，所以價位多不超過9000元/平方米。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是X區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)仍有可為。 （1）逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū)開始，一直通往X鎮(zhèn)。%。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場、祁連地區(qū)。X區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太