【正文】 %，達到了我們的預定目的。 若購買商品房，您打算買多大面積的（建筑面積）？ 以上數據表明，選擇 70~109 平方米房子的 人約占 %。 1您的商品房希望發(fā)展商給您裝修好呢，還是自己裝修？ 多數的受訪者還是喜歡發(fā)展商裝修好，可以省去他們的很多時間。從這幾個數據我們可以看出，社會上很多人需要自己的住房，需要改善居住環(huán)境。這表明了消費者對于改善其原有住房條件的迫切希望，他們越來越多的注重住房的寬敞度和舒適度。 其次，是銷售方面的問題。由于現在的買房者變得越來越理性，越來越挑剔，他們已經認識到，現在廣州的房地產市場已經從賣方市場進入買方市場，只要我手中有錢，就不怕買不到好房子。除了從樓盤的立面上營造線條簡潔，造型輕盈的路線外，還要營造樓盤本身的風格。 （一）針對本項目的開發(fā)，我們進行了市場細分。 2） 渴望擁有與自己個性相融合的“人際交往圈”。另一方面的表現是，開發(fā)商相互之間由克隆和模仿變成學習和思考。 根據前面的市場細分， 廣船地塊項目 的目標客戶是收入較高的白領階層和個體經營者，這些人需要一個好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應該導入“綠色家園”、 “江景 家園”、“健康家園”等口號（這是以 廣船地塊項目 確實是綠色、江景、健康為前提的）。為了使小區(qū)和我們的消費者定位（中高收入的白領階層和個體經營者）相對應，本項目要引入智能化的設置，例如：可視電話及對講機、寬帶網、自動滅火器等等。 （ 3）規(guī)劃超前化。對于今天的房地產市場，對“服務營銷” 的呼聲越來越大，良好的售后服務，已經成了樓盤促銷的手段。（按凈用地面積 20403平方米計） 建筑紅線退讓道路邊線及建筑間距：如紅線圖所示，除了 10米規(guī)劃路，建筑物距其路邊不少于 3 米外，其余規(guī)劃路建筑物距其路邊線均不少于 5 米，其他按照《廣州市城市規(guī)劃條例》的要求執(zhí)行?，F在社會上到處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，因此，本項目要迎合消費者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。一方面，本項目定位的目標客戶群是中高 收入的白領階層和個體經營者，他們的學歷大多數在大專以上；另一方面，本項目內以及周邊的文化氣氛很濃厚，所以在小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑的藝術化，包括建筑設計本身和整個小區(qū)的環(huán)境設計。 （ 2）戶型合理化。良好的居住環(huán)境，是當今 社會人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼筋混凝土，到處都是都是喧囂的生活氣氛早已充滿了厭煩之情，他們需要一塊凈土，需要清醒的空氣，所以，本項目的目標就是要為人們提供一個“綠色 — 生態(tài) — 健康”的居住環(huán)境。樓盤的素質是最重要的，如果樓盤素質的很高，那就根本不用拿“概念”來炒作，人們自然而然認同它，當然，如果樓盤素質的很高，再借助全新的概念，那么，樓盤的成功可能更容易實現。 二、樓盤概念的導入 前幾年，中國的房地產界興起了一股“概念熱”，開發(fā)小區(qū)需要概念，銷售房子需要概念，物業(yè)管理需要概念，可是經過幾年的市場炒作之 后，這一個市場運營方式慢慢的被消費者所質疑，過渡的吹捧而缺乏實際的操作讓房地產的信譽出現了問題， 日前，來自北京、上海、廣州、深圳等城市的 600多位房地產業(yè)內人士旗幟鮮明地提出 ： 2020 年， “ 概念房 ” 將淡出內地房地產市場，因某個概念的創(chuàng)意而熱銷的時代將成為過去 ?? 2020 年，全國主要城市房地產市場都已轉入買方市場，供求結構矛盾沒有緩解，相反進一步加強，消費者房屋消費的需求已改變，市場進一步細分，買房不再只是需求，還有欲望、投資等成分在里面。 （二）目標客戶相關描述 素質層次特征 該人群大多有較高的學歷，一定的文化修養(yǎng)，追求自我、舒適、有品位的生活內容。 這里的周邊是全新的環(huán)境，跟老城區(qū)比沒有太多的歷史負擔，而且風景優(yōu)美，江景無限，是年輕人非常青睞的。 這一區(qū)域大多樓盤占地面積較小，以單體和幾棟房子的規(guī)模較為常見，立面設計在這種時 候尤為重要。因此，人們明確表示，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安等工作，物業(yè)管理公司一定要做好，對于一些家政服務，最好要具備，怎么收費再另行約定，而對于小區(qū)活動的 開展，作為小區(qū)大管家的物業(yè)管理公司，則應責無旁貸地承擔這一工作，豐富住戶的生活。 （四） 消費者訪談調查結論： 我們從三方面來說明我們從受訪者身上得到的信息： 首先，是規(guī)劃設計方面。 %的受訪者認為客廳面積在 16 平方米以上，而大多數受訪者認為理想的臥室面積在 15 M2以上、帶陽臺、通風夠光、套間、且有好的景觀等。 2您的個人平均月收入屬于哪一類 本次的調查，超過 %的受訪者的個人月收入在 1500 元 ~3999 元之間。 1您若購買商品房，您的洗水間是否安置浴缸？ 1您理想的客廳是多大面積？ 1您較喜歡的陽臺設計是： %% %% %%%%A B C D E比例比例A． 洗碗機 B． 微波爐 C． 電冰箱 D． 洗衣機 E． 熱水器 % %% %%%%A B C D比例比例A. 同時放置浴缸和洗衣機 B. 只放置浴缸 C. 只放置洗衣機 D. 浴缸和洗衣機均不放置 %%% %%%%A B C D比例比例A. 10－ 15m2 B. 16－ 20 m2 C. 21－ 25 m2 D. 26－ 30 m2 %%% %%%%A B C D比例比例A． 傳統(tǒng)式陽臺 B． 落地玻璃陽臺 C． 封閉式陽臺 D． 其他 1您若購買商品房，你所能接受的總價為： 超過 %的受訪者表示所購房子的總價在 60 萬元以下。 您若買房，您的購買目的是： %%%自住投資給親友住 超過 %的受訪者表示，購房主要用來自住。 三、消費者需求分析 為了更好地了解市場對住宅商品房地各種需求情況，以利于我們后期地規(guī)劃設計，建造出適銷的商品房，我們有針對性地對一些潛在的購房者，進行了 一次市場調查和消費者訪談調查 。所有單位均包括豪華裝修。建筑物立面方面，桾樓采用玻璃幕墻，塔樓采用貼面磚、凡爾賽藍藝術屋頂；沿街面窗戶采用整體大面積雙層中空隔音玻璃。從走進中海名都開始每個人會從心而外都是輕松的，而不是被像電梯、車庫這樣封閉的空間所壓抑。該項目的購買對象為一些較高收入的文化人士，相當一部分是二次置業(yè)者，其售價均價為 5000— 6000 元 /平方米。在中海名都二期，柔柔碧波更是從 A1A12 座之間穿過，讓大多數單位都畔溪而居，暢享掬水閑情。中海名都首創(chuàng)廣州采光、節(jié)能、造景的［生態(tài)建筑］：［風光大堂］使用大面積玻璃墻，讓室外園林風光與室內森林主題的雕飾無阻礙地融和。亭臺水榭掩映的江畔私家園林、主題庭院，營造出一線江景、三面園景風情畫卷?？傮w規(guī)劃求同存異，無論是雙翼式設計的西座，還是雙蝶式設計的南北座，皆以大戶型為主，并追求實現戶戶無阻隔，戶戶皆有景的境界。廣州大橋將麗景灣與廣州新城市中心 天河區(qū)緊密相連，五羊新城、天河城廣場、火車站須臾可達。 C． 成功之處：該 樓盤位于革新路尾，已經開發(fā)了四年，成為廣州市規(guī)模最大的綠色健康家園。該樓盤配套設施完善，小區(qū)內設有銀行，肉菜市場，幼兒園，中小學，商鋪，會所，醫(yī)院，地鐵站，美容院等。 （六）結論 從項目地塊性質來看，廣船集裝 箱地塊是比較理想的住宅建筑用地。業(yè)內人士認為，該樓盤位居洲頭咀板塊最北端，緊鄰洲頭咀公園，正對白鵝潭，具有最有利的江景，部分單位還附送約 50平方米的空中大露臺，升值潛力明顯可見 。另外，由于該區(qū)域購房者以廣州人為主，樓盤可考慮以廣州人較喜歡的三房單位為主打。 （ 6）本項目發(fā)展商注重項目的總體策劃及營銷推廣，要求項目策劃自籌劃階段參與項目的開發(fā)全過程，及時反饋市場信息，提供專 業(yè)顧問意見，無疑項目開發(fā)出的樓盤將更能適應當前市場需求動向。 （二）優(yōu)勢分析 廣船集裝箱廠地塊，是近年地塊拍賣中甚少出現的一線江景地塊，由于市區(qū)江景資源稀缺，再加上該地段環(huán)島路已動工興建的利好，增加發(fā)展商入市的信心。下面是 2020年 5 月海珠區(qū)不同類型在售樓盤的情況（如圖所示）： 海珠區(qū)不同類型的在售樓盤 樓盤類型 單棟多層住宅 單棟高層住宅 住宅小區(qū) 商鋪 寫字樓 其它 合計 本月在售樓盤個數（個） — 6 31 5 — — 42 增長 率 — 100% 35% 0% — — 35% 海珠區(qū)在售住宅價格概況%%%%% % %%%%%%%2 00 0～3 00 03 00 0～4 00 04 00 0～5 00 05 00 0～6 00 06 00 0～7 00 07 00 0～8 00 0〉8 000高層多層 海珠區(qū)不同類型樓盤所占比例% %%商鋪高層住宅小區(qū) 海珠區(qū)在售住宅套型分布%%%% % % %%%%%%%%%%一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房二廳 五房二廳 六房二廳 復式高層住宅多層住宅（四）結論 自從 97 年以來，廣州市政府確定“北抑南拓”的城市發(fā)展思路，經過多方面的衡量，最終挑選了這個離珠三角經濟發(fā)達地帶距離近、土地量充沛、與天河中心區(qū)距離適中的海珠區(qū)，作為南拓的對象。 （三）市場特點 總體來看，海珠區(qū)樓市 的特點與前面分析廣州市樓市的特點一樣，這里不再重復，但 海珠區(qū)樓市 還有其區(qū)域性特有的特點，那就是其 復合型、綜合性的特點 ：從買家來看，海珠區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是海珠區(qū)原有的居民，另一部分是來 自河北的居民，特別是荔灣、越秀 、 東山等三個老城區(qū)的居民更成為海珠區(qū) 樓 盤的主要客戶 。 促使近年海珠區(qū)樓市興旺的最重 要原因是多個大型市政建設，如新四橋 的建設、 年票制的實行、 地鐵 2 號線的啟動、濱江東路的拓展、琶洲居住文化區(qū)的確立等等 ，徹底 改變了海珠區(qū)交通不便、地域偏遠的舊形象，越來越多的人將海珠區(qū) 認同為廣州市中心區(qū)。保護歷史文化名城，在發(fā)展中保持城市文化特色，提升城市的文化品質。３％，從某一方面來講，房價下降不僅老百姓受惠，而且也促進了房地產的銷售 ———— 2020 年頭１０個月房地產的銷售同比增長了３９％，其中商品房住宅銷售同比增長了３５％，說明廣州的消費能力還是比較大的。 廣州市的空置房問題形式樂觀 目前廣州商品房的空置還是一個值得關注的問題，雖然廣州空置房的總體面積在增加，但市場上空置一年以上的商品房卻下降了８178。 二手 市場成交量上漲 2020 年 111 月廣州市十區(qū)二手住宅成交量和成交金額分別為 萬平方米和 億元，比去年同期分別增長 67％和 45％。 2020 年，由于廣州市執(zhí)行了提高 商品房預售門檻、追繳地價等政策，一定程度上抑制了房地產業(yè)的發(fā)展，商品房的預售面積比 2020 年減少 %。６２億，同比增長１３％，比較理想；房地產投資 2020 年前４個月投資完成２８２178。 ％ 本月止累計 同比177。其中，市轄10 區(qū)面積為 平方公里，占全市總面積的 ％； 2 個縣級市面積為 平方公里，占 ％。 三、本項目可行性報告的結論性指標 本項目總投資為 45905 萬元（含貸款利息），自有資金為 萬元，向銀行借貸 15000 萬元。 房地產市場調查 —— 是指運用科學的方法，有目的、有計劃、有系統(tǒng)地收集房地產市場營銷狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現代營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產經營者預測起未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠依據。 可行性研究報告通過對我國及地區(qū)經濟 、 宏觀和微觀房地產市場經濟狀況來研究立項的可行性。預計建成后，將成為廣州市革新路上一道亮麗的風景線。 Abstract The subject of this graduate design is the living district of GeXin Road district,Its landscape includes BaiETan,40 metres in breadth afforestation belt along Pearl River. It is forecasted to be a grand scene of GeXin Road after setting up. There are four parts of this design: the first will be the market research and the proposal plot。廣船集裝箱場地塊由恒大集團投得，總地價為 億元。 全部投資的稅前財務凈現值為 萬元，內部收益率為 %；稅 后財務凈現值為 萬元，內部收益率為 %。全市人口出生率 ?，人口自然增長率 ??？偼顿Y合計 億元， 2020 年計劃投資 億元。 由于廣州的經濟架構的均好性和消費習慣的超前性的直接催生，去年