【正文】 較落后，不符合呼市政府和玉泉區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的“建設(shè)小康社會，加快現(xiàn)代化首府城區(qū)建設(shè)，構(gòu)建社會主義和諧社會，實現(xiàn)經(jīng)濟社會持續(xù)、快速、和諧發(fā)展”，和“進一步完善城市功能，提高城市品位，改善人居環(huán)境”的目標要求，并且玉泉區(qū)旅游、貿(mào)易、開發(fā)等方面發(fā)展需求十分不符，迫切需要進行改造。對一般收入的人來說壓力不大。 酒店式公寓的特點和優(yōu)勢酒店式公寓有以下特點和優(yōu)勢：(1) 總價低、投資靈活。酒店式公寓由專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源，可以保持很高的出租率；酒店式服務(wù)公寓單位小、好管理、易出租等特點也是其他物業(yè)項目難以比擬的。(2) 居家自住者。酒店式公寓兼具居住和辦公功能，適合SOHO族。(8) 室內(nèi)設(shè)計——體現(xiàn)以人為本，做到功能分區(qū)、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，從大處著手，從小處入手，體現(xiàn)居住的舒適、便利和檔次。6 項目建設(shè)目標，和項目帶來的經(jīng)濟優(yōu)勢 項目建設(shè)目標北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司通過對項目的精心規(guī)劃、全面設(shè)計和“精細管理”的項目建設(shè)，目標把呼市二建地塊公寓項目建成為： (1) 總建筑面積8萬平米左右、總高度超過100米的高檔酒店式公寓。(3) 呼市二建地塊公寓項目處于鄂爾多斯大街區(qū)域，屬于呼市和玉泉區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，項目的建成將通過提升自身檔次帶動周邊商業(yè)群體，形成整體商業(yè)氣氛帶來非常利好的前景，對本區(qū)域的發(fā)展具有非常重要的意義。f. 總平面布局將車站的車輛交通和人流組織，與商業(yè)和居住人群基本分開，做到動靜分離、人車分流。按8度抗震設(shè)防。日30升/人本項目中水不返回廢水來源處利用。雨水經(jīng)雨水斗、明渠、集水井、檢查井等收集后，排入市政雨水下水管。c. 餐飲廚房排煙采用廚房排風(fēng)機和專門風(fēng)道排出；住宅樓區(qū)廚房排煙采用風(fēng)管排風(fēng)系統(tǒng)；d. 住宅樓樓梯間、前室部分設(shè)排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)。d. 本項目小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站一座，采用10KV 3相進線、380V/220V 3相5線出線，若干臺變壓器均分擔負荷，一旦某臺變壓器發(fā)生故障，大部分一般用途負荷由剩余變壓器進行供電，并各有一臺備用變壓器。在住宅樓頂架設(shè)衛(wèi)星接收天線。小區(qū)內(nèi)、商業(yè)等公共活動場所、通道、電梯間等設(shè)置攝像頭并對圖像進行有效監(jiān)視和記錄。b. 照明優(yōu)選節(jié)能燈具。所有疏散樓梯間門口寬度和疏散通道的寬度相同。 防煙、排煙系統(tǒng) 住宅和商業(yè)用房按照防火分區(qū)劃分，設(shè)置排煙風(fēng)機進行排煙。 應(yīng)急照明與疏散指示應(yīng)急照明按消防規(guī)范要求設(shè)置于下列地方：位 置照明率疏散樓梯100%配電室、消防控制室、水泵房100%疏散走道15%出口和疏散指示燈箱100%其它機電房50%停車庫25%疏散指示標志按消防規(guī)范要求安置在疏散樓梯出口、疏散走道及轉(zhuǎn)角處的頂部。u 水污染的防治措施建立中水系統(tǒng)，將污染程序較輕的洗浴排水等，經(jīng)處理用于公共區(qū)域的綠化、灑水、洗車等，以合理利用寶貴的水資源。 環(huán)保其它措施設(shè)立小區(qū)專職環(huán)境保護監(jiān)管機構(gòu)，落實環(huán)保的各項措施。商業(yè)用房銷售占總收益的45％左右。落實在項目建設(shè)的整個過程中。l 嚴格審查工程變更，保證總投資限額不被突破。 項目地塊條件先天不足導(dǎo)致的風(fēng)險而且，項目存在眾多需要克服的先天不作，如地塊的缺陷導(dǎo)致增大項目的投入，而不少問題還是不能夠徹底解決，如出入口和泄洪渠等問題，這將對項目形象和項目銷售帶來不利的風(fēng)險。 政策法律風(fēng)險 由于房地產(chǎn)立法滯后，法律法規(guī)、規(guī)范性文件和政策改變等諸多原因，項目也可能面臨政策法律風(fēng)險?？傊緢蟾嬲J為該項目方案可行，經(jīng)濟合理，在保證期望的經(jīng)濟效益的同時，能具有較大的社會效益。因此，嚴格控制投資規(guī)模必須充分強調(diào)，要采取有效措施在整個建設(shè)過程中全面落實控制投資和科學(xué)運作資金，以保證項目建設(shè)順利進行和投資效益。(4) 嚴格控制建設(shè)投資規(guī)模、科學(xué)運作資金。(2) 本項目具有一定的競爭能力，也存在一定的風(fēng)險。經(jīng)分析，本項目有可能要采取融資方式籌措資金，例如貸款等。16 項目風(fēng)險分析 市場和潛在市場競爭風(fēng)險呼市商品房目前供應(yīng)總量較大，市場的容納能力和消費能力與呼市消費群體的購買力和總體經(jīng)濟水平有關(guān)，目前看來這是有一定限度的，將必然導(dǎo)致項目之間的競爭，存在著市場競爭潛在風(fēng)險。施工方法影響工程造價。 資金籌措方案序號籌資內(nèi)容、方式建設(shè)實施階段籌資額備注1住宅銷售款a. 項目開盤b. 結(jié)構(gòu)封頂c. 竣工、交鑰匙時約5200萬約10000萬約 1800萬銷售款的30%銷售款的60%銷售款的10%2商業(yè)用房銷售a. 爭取正式開工前b. 爭取結(jié)構(gòu)封頂前c. 竣工、交鑰匙計劃5000萬計劃8000萬計劃1250萬 3貸款或借款a. 取得項目開工之前b. 設(shè)備安裝、裝修過程中2000萬2年貸款5000萬~10000萬貸款1年 資金運作資金籌措是關(guān)鍵，資金運作是核心。住宅部分銷售籌資額占總收益的55%左右，是本項目資金籌措的主要渠道。本項目建有密閉垃圾儲運設(shè)施，由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)清運。對餐飲業(yè)的廚房采用專門油煙罩和油煙分離器進行油煙處理，保證排放不超標。 緊急廣播采用有線廣播形式，經(jīng)揚聲器做緊急廣播。每個消火栓均配置水帶、水槍、消防轉(zhuǎn)盤等。 建筑與結(jié)構(gòu)的消防設(shè)計建筑分類：除十九層及十九層以上住宅為一類防火建筑，耐火等級為一級外，其余建筑均為二類建筑，耐火等級二級。 節(jié)約能源 節(jié)能設(shè)計在建筑設(shè)計中嚴格按照有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準進行設(shè)計，保證圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能符合要求。本項目特別重視商業(yè)部分的火災(zāi)報警及防火要求與設(shè)計。在住戶臥室、客廳、書房等各設(shè)置兩個雙孔信息端口，衛(wèi)生間設(shè)置一個語音信號端口。a. 負荷估算b.功能建筑面積負荷標準負荷量備注 商業(yè)用房 照明 設(shè)備、電器 廚房設(shè)備10050m210050 m2780 m260W/ m230 W/ m2100 W/ m2630KW301 KW78 KW 住戶照明設(shè)備、電氣54200 m254200 m220 W/ m240 W/ m21084 KW2168 KW 機電設(shè)備4000 m210 W/ m2400 KW 室外照明2000 m220 W/ m2400 KW 不可預(yù)見10%506 KW合 計5567 KW本項目用電負荷數(shù)5567KW。采用分戶卡式計量方式進行管理。此外，餐飲廚房廢水、停車庫廢水都先經(jīng)隔油池處理后，再排入市政排水管網(wǎng)。c. 中水為節(jié)省用水，本項目在地下建筑中設(shè)有中水處理系統(tǒng)。日50升/人將通過專業(yè)設(shè)計的樓體照明的設(shè)置，使建筑物在晚間形成呼市一道亮麗風(fēng)景線。d. 住宅部分的建筑布置，將使住戶能共享美好的環(huán)境資源、日照資源，從而使住戶有一致的環(huán)境質(zhì)量而達到均好性。(2) 加強城市環(huán)境綜合整治，是市政府也是區(qū)政府的工作重點。 物業(yè)管理項目引進國外酒店物業(yè)管理的模式，擁有專業(yè)的管理隊伍，為客戶提供最出色的服務(wù)，目的是致力于提高專業(yè)和技能水平，為客戶提供綜合的管理服務(wù)。(6) 雄偉外形——獨特的外觀設(shè)計，以挺拔偉岸的建筑外形，成為呼市標志性建筑，成為玉泉區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公及休息居住。而規(guī)模小、派駐人員少的海內(nèi)外駐機構(gòu)往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的戶型面積小，可選擇商住樓或酒店式公寓。酒店式公寓擁有的高檔的人文環(huán)境而顯示出自身的高品質(zhì)，給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的感覺。高檔的酒店服務(wù)式公寓一般統(tǒng)一裝修，擁有高檔會所，并提供辦公會議環(huán)境，其物業(yè)管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理。住宅定位設(shè)想為中小戶型酒店式公寓。重點做好危舊平房拆遷改造工作、二環(huán)路以內(nèi)城中村改造建設(shè)工作、新市區(qū)建設(shè)工作、解決小街巷治理和衛(wèi)生死角的臟亂難題等工作。把招商引資工作作為全區(qū)的頭等大事，加強與國內(nèi)外知名企業(yè)和各中介組織的聯(lián)系，積極組織、參與各種招商活動，擴大玉泉區(qū)的對外影響和知名度。這必將對玉泉區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展增添更強的動力?！笆濉逼陂g，玉泉區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造開發(fā)取得巨大發(fā)展，累計投入11億元，對88條小街巷實施了改造建設(shè)、對64條小街巷進行了便道鋪裝。還是全國少有的余電地區(qū)。玉泉區(qū)是XX的發(fā)祥地，是一個有400多年歷史的古老城池。加強城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，全面實施好天然林保護、退耕還林、大青山林業(yè)生態(tài)治理等重點工程，逐步提高生態(tài)的自我修復(fù)能力。 XX市將切實搞好城市管理與綜合整治?？萍?、教育、文化、衛(wèi)生、體育等社會事業(yè)得到較快發(fā)展；精神文明和民主法制建設(shè)跨上新臺階，市民的綜合素質(zhì)有較大提高；社會安全保障有力，應(yīng)對公共危機的應(yīng)急機制較為健全，進一步強化首府作為自治區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心的功能。高標準、高質(zhì)量建設(shè)一批功能齊全、設(shè)施完善的商品住宅小區(qū)和一批標志性高層建筑。XX每千名職工中擁有自然科技人員11 7．6人，在全國37個大中城市中居第二位。XX是國家45個公路主樞紐城市之一，京蘭鐵路、京蘭高速公路、110國道、2 09國道橫貫全市，呼準鐵路、呼準高速公路的建設(shè)，成為溝通北京，通往大西北的重要通道。天然氣輸配工程已累計完成500公里的管網(wǎng)改造建設(shè)，管道燃氣用戶近14萬戶。2005年XX市實施的國內(nèi)項目479項，引資總額達276億元；實施的國外項目50項，引進境外資金達4．04億美元。XX堅持改革，促進發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢變成現(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢，經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢頭。（，）。XX是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和塞外名城的神韻。北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司，是XX集團有限公司為拓展北方房地產(chǎn)市場而成立的股份制房地產(chǎn)公司。 項目地址呼市二建地塊公寓項目地處XX市玉泉區(qū)，北臨鄂爾多斯大街、西依六中前街，現(xiàn)況為呼市二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫房。 本可行性研究報告編制依據(jù)l 建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；l 國家計委、建委1993年發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》；l 國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項目可行性研究指南》。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。2005年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比口徑計算將實現(xiàn)800億元，財政總收入比2000年的20．45億元翻了兩番，達到81．8億元。 XX為加快實施以提高城市整體服務(wù)功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，把21世紀的開元之年定為首府城市建設(shè)年，確定了拉開城市框架、拓展城市空間，打通城市干道、完善配套設(shè)施，加快改造舊城、迅速發(fā)展新城，實現(xiàn)城市美化、亮化、綠化、硬化、凈化，建設(shè)文明城市的城市建設(shè)基本思路。兩河改造進展順利，成為城市景觀新亮點。2 005年3月，XX成功地開通了XX至德國法蘭克福鐵路專列，由XX至俄羅斯、東歐、西歐的物流運輸僅15天，運輸費用與海運相差不多，是各類企業(yè)立足國內(nèi)、開辟東西歐及俄蒙市場的首選投資地區(qū)。XX市十分重視改善投資“軟環(huán)境”，在貫徹執(zhí)行國家有關(guān)政策法規(guī)的同時，XX市人民政府陸續(xù)出臺了多項地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。根據(jù)《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求，“十一五”時期XX市經(jīng)濟社會發(fā)展的總體要求是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，以改革、開放、創(chuàng)新為動力，繼續(xù)大力推進農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐；以加速發(fā)展優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)為支撐、以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為總目標，把XX建設(shè)成為具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、濃郁民族文化和草原特色、良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、較強綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的草原大都市；不斷提高人民群眾物質(zhì)文化水平，改善政府公共服務(wù)，努力構(gòu)建社會主義和諧首府，力爭綜合經(jīng)濟實力進入西部省會城市前3名、達到全國省會城市中等偏上水平，人均地區(qū)生產(chǎn)總值力爭達到10000美元。重點實施以“四區(qū)、四個中心、三帶、三園、一批”為主要內(nèi)容的“44331”工程，進一步完善城市功能，提升城市品位，增強首府輻射帶動力，確保到2007年實現(xiàn)“大變化”。認真貫徹落實國家、自治區(qū)和我市關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策措施，以市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化為目標，加大政策引導(dǎo)與扶持力度，促進服務(wù)業(yè)更快更好發(fā)展。XX市政府在《2005年政府工作報告》中闡述到：“必須清醒看到，XX市的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的前進道路上還有許多突出矛盾和問題。 玉泉區(qū)堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以XX市加快城市化進程為契機，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會全局，深化改革，擴大開放，工業(yè)化、