【正文】 4607M2開發(fā)相關(guān)參數(shù)：項目總投資費用估算表序號項目名稱取費標(biāo)準(zhǔn)單位數(shù)額（元/平方米）總計（萬元）（一）開發(fā)成本估算1土地費用土地轉(zhuǎn)讓價格按照68萬/畝，按總建筑面積攤算1020158442報建費（含市政配套、人防費）按總建筑面積攤算10020463前期工程費（勘察、設(shè)計費）按總建筑面積攤算357164建安工程費按總建筑面積攤算（考慮磚混與框架結(jié)構(gòu)各占1/2的比例）1000204615室外、環(huán)境工程費按總建筑面積攤算10020466不可預(yù)見費（1~5）%30617合計204041730（二）開發(fā)費用估算1管理費用（1~4）%306172營銷費用％計6914153財務(wù)費用假定項目兩年時間即48個月開發(fā)完畢，開發(fā)前期需融資貸款2000萬元，其余為自有資金投入開發(fā)建設(shè)，貸款在開發(fā)結(jié)束期間還清。二、財務(wù)分析結(jié)論經(jīng)綜合分析，該項目在全部銷售完的前提下，稅后盈利為5894萬元，％。因此要重點加強團隊管理的戰(zhàn)斗力，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時X人親山、親水情節(jié)比較重，喜歡居住在有水、有綠色的地方。四、此類異地項目對異地開發(fā)者的政府整合、資金整合能力和項目工程管理團隊、營銷團隊的執(zhí)行能力均有相當(dāng)高的要求，存在一個與當(dāng)?shù)厥袌龅哪ズ掀?。本項目的本地與施工相關(guān)單位如監(jiān)理單位、設(shè)計單位和施工單位由社會公開招標(biāo)確定，在確定中標(biāo)單位時，以一貫的業(yè)績和社會聲譽為標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到公平、公正和公開。必須密切關(guān)注售價，控制銷售收入，同時要做好成本控制工作，規(guī)避項目的不確定因素。)合計（萬元）1總收入566002總成本費用446903稅金(1)*%*31134利潤總額(1)(2)(3)87975所得稅(4)*33%29036稅后利潤(4)(5)58947全部投資凈利潤率(6)/(2)%盈虧平衡點盈虧平衡點計算公式為：銷售收入=總開發(fā)成本+銷售收入營業(yè)稅，則在盈虧平衡點時銷售收入為：銷售收入=44690/（1－%）= 47092萬元則當(dāng)項目銷售達(dá)到47092/56600=83. 2%時，可收回全部投資?？紤]到項目經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計公司、策劃公司的介入，在產(chǎn)品合理性、市場吻合度上，以及項目品牌形象方面均會有相當(dāng)程度上的提升，在項目營銷展示條件比較充分的前提下，建議可以適當(dāng)把住宅價格預(yù)估值提高到2700元/平方米。五、價格定位：價格制定方法：價格制定的方法：我們根據(jù)項目周邊可比項目及相關(guān)檔次樓盤價格并結(jié)合本項目的具體情況，運用市場比較法制定本項目價格。O（機會）：1．片區(qū)改造升級帶來的機會，桓譚路規(guī)劃前景良好。2．環(huán)境優(yōu)勢，西南面直接鄰接桓譚公園，樓盤占據(jù)水資源。地塊北面即為X路，項目西南面有獨特的區(qū)位綠化水景觀——X公園，風(fēng)景秀麗。他們對于住宅的舒適性也有了一定的認(rèn)識，采光、通風(fēng)都成為他們購房時重點考慮的因素。B．購買戶型意向統(tǒng)計而對被調(diào)查者的戶型需求調(diào)查中，%的人群選擇二室一廳一衛(wèi)，26%的人群選擇三室一廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳二衛(wèi)，%的人群選擇四室二廳二衛(wèi)，%選擇其他戶型，從功能的全面性、實用性及私密性的角度上，消費者目前對三室二廳二衛(wèi)的戶型較為偏愛。由此可以看出，現(xiàn)在X市的住宅主要的建筑形式還是多層，這是符合現(xiàn)在X市的現(xiàn)實狀況的。銷售狀況分析部分樓盤已經(jīng)售完，如早期的金色華松、惠澤山莊等，部分進(jìn)入尾盤銷售，如香舍華都、凱旋百年、海容尚城等，以及從帝景翰園的后期銷售情況來看，總體銷售呈現(xiàn)一片“上升”趨勢。價格分析X新售樓盤的單價區(qū)間：1600—5500元/平方米，其中最低報價是溫哥華城二期1700元/平方米，最高報價相山庭院別墅報價5500元/平方米。X獨創(chuàng)的組團式景觀綠島設(shè)計4200m2相山生活會館、景觀泳池180度觀景全明衛(wèi)外置樓梯扇形布局房價上漲，買了房的人得到實惠，發(fā)展商有更好的投資回報，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財富效應(yīng)。X大規(guī)模的老城改造使得許多居民要重新購房，老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來越大。近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長，房價上漲速度也較大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)投資情況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額度歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來源：X市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計信息房地產(chǎn)市場供求情況X市往年房地產(chǎn)施工竣工量歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來源：X市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計信息X房地產(chǎn)市場分析小結(jié)自土地實行招標(biāo)、拍賣的幾來，X的土地供應(yīng)量成倍增長，土地供應(yīng)量充足。從最初的幾家“統(tǒng)建辦”系統(tǒng)公司發(fā)展到目前的眾多的房地產(chǎn)開發(fā)公司，每年快速增長。 ，%，房屋施工面積191萬平米，%%，銷售額為12799萬元。 房地產(chǎn)價格將在2007年夏秋間出現(xiàn)下降的拐點，這是因為房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年發(fā)展，利潤可觀，吸引了眾多的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，大家都在圈地建房，一時間房地產(chǎn)項目如雨后春蘇般的大量增長，百姓固然有需求，但是需求總量有限，而開發(fā)面積成倍增加，早晚會出現(xiàn)供大于求的局面，到那時房地產(chǎn)價格的走勢將會日趨明顯！四、 風(fēng)險X市的房地產(chǎn)新項目雖然主要集中在人民路附近，但是配套設(shè)施及其不完善，商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、日常消費設(shè)施也不健全，城市新區(qū)的居民生活還要靠老城區(qū)補給。2002年以來,X市商品房銷售價格的不斷上漲也反映了商品房市場的供求狀況。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。分行業(yè)看，工業(yè)投資75億元，%，%和99%。根據(jù)規(guī)劃要求，未來15年X市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：有序推進(jìn)城市化進(jìn)程，形成完美的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，擁有先進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施和完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效顯著，城市管理規(guī)范有序。全年公路運輸完成貨運量3626萬噸，%；貨物運輸周轉(zhuǎn)量112622萬噸公里，增長24%。1971年4月，更為X市。五是開放型經(jīng)濟、非公有制經(jīng)濟等發(fā)展不足。工業(yè)“三廢”、采煤塌陷速度仍在加快，對維護X的生態(tài)環(huán)境構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?！笆濉币詠鞽市經(jīng)濟呈加速增長態(tài)勢，地區(qū)生產(chǎn)總值及財政收入等增長速度指標(biāo)一直位居皖北地區(qū)前列。X已探明儲量84億余噸，且煤種齊全。全年主導(dǎo)風(fēng)向夏季多為東南風(fēng)，冬季主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)。X市X路以南項目地塊可行性研究報告2007612第一章 房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境一、 X概況（一）人文、地理及交通條件區(qū)域位置與交通狀況X市位于安徽省北部，東經(jīng)116度23分——117度02分，北緯33度16分——34度14分之間。春秋季明顯短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨。2006年人口數(shù)及其構(gòu)成指 標(biāo)年末數(shù)（萬人）比重（%）全市戶籍人口 其中：非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 其中：男性 女性 其中：018歲 1860歲 60歲及以上城市發(fā)展的優(yōu)勢與制約因素（1）自身優(yōu)勢：①煤炭資源優(yōu)勢。④綜合經(jīng)濟實力日益增強。我市水資源匱乏，人均水資源占用量僅為全省平均水平的2/5，且地表水污染嚴(yán)重，造成功能性缺水。中心城區(qū)規(guī)模小，聚集功能不強，輻射能力弱，對農(nóng)村經(jīng)濟的帶動力不足。1960年4月，建立濉溪市。交通運輸能力不斷提高。努力建成安徽省東北部地區(qū)的中心城市，國家重要的能源城市。固定資產(chǎn)投資，%，%%。第二章 X房地產(chǎn)市場發(fā)展概況一、X房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡：2001年黎苑新村成為X市最大最大的住宅小區(qū)。從20012005年底相山區(qū)五年累計完成開發(fā)面積400萬平方米。從2002年到現(xiàn)在，X市房地產(chǎn)項目開工和竣工面積成倍增長，房產(chǎn)交易空前活躍，同時房地產(chǎn)價格不斷增長，很多市民已經(jīng)感覺到房價到了無法承受的地步，最近的一項調(diào)查顯示多達(dá)90%的人表示買不到房子，一時間，房價成了人們街頭巷尾議論最多的話題：今年房價還會不會繼續(xù)上漲；價格會不會往下跌，會出現(xiàn)在什么時候！三、 分析現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上無外乎兩種聲音： 房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，因為真實地消費需求決定著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還是買方市場，房屋還屬于緊俏商品，供不應(yīng)求，價格自然會上漲，加上土地成本、建筑材料成本不斷增加造成房地產(chǎn)價格不斷走高。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實力的房產(chǎn)開發(fā)商紛紛來到了相城立項，據(jù)統(tǒng)計在相城的浙商房地產(chǎn)開發(fā)公司投資額已占到30%。第三章 X房地產(chǎn)市場分析一、X市房地產(chǎn)市場走勢分析進(jìn)入二十一世紀(jì)開始，X房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。因此，作為必須以拍賣、招標(biāo)形式出讓的商業(yè)、辦公用地的地價將出現(xiàn)快速上升，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，促使房價的上升。② 房地產(chǎn)作為消費和投資熱點已經(jīng)形成，而不是處于形成的過程。⑥ 舊城改造帶來“再城市化”。⑨ 房地產(chǎn)投資的財富效應(yīng)。（二）目標(biāo)地塊競爭性樓盤——翡翠島：地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東開發(fā)商中房集團 X中房金爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中房物業(yè)（通過ISO9002國際體系認(rèn)證）策劃代理北京亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)廣告策劃北京萬有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬m2容積率樓盤獎項2007年中國最值得期待名盤（第8屆住交會）樓盤廣告3月18日開始X只有兩種住宅——翡翠島，非翡翠島六大物業(yè)類型淺水灣組團——獨棟別墅為主的景觀中心區(qū)內(nèi)置中庭院凌波水榭組團——環(huán)繞溪流的疊拼別墅大面寬、短進(jìn)深弧線立面設(shè)計未來X最具精品氣質(zhì)的高尚人文社區(qū)總用地面積298畝建筑面積25萬m2容積率（）綠化率%規(guī)劃樓數(shù)15個花園院落（46棟建筑圍合成一個院落組團）物業(yè)類型庭院HOUSE、庭院洋房（多層）