33號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 ≤ 3 ≤ 35% ≥ 30% 1516 三 、 面積及地價(jià)情況 總建設(shè)用地 面積 17037 平方米 （合 畝） ，其中 出讓面積約 13570 平方米 （合 畝） ， 市政道路分?jǐn)傆玫孛娣e 3467 平方米 （合 畝） 。 項(xiàng)目區(qū)位圖 一 項(xiàng)目所在地 3 項(xiàng)目區(qū)位圖二 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目的四至方面， 東面為金開大道，西面和南面都是 蔚城 項(xiàng)目 4 號(hào)地，北面為鴛鴦北湖郡。 土地的征地、拆遷、補(bǔ)償安置事宜以及地上、地下管網(wǎng)按現(xiàn)行規(guī)劃需要拆除的由管委會(huì)在 交地前完成。 掛牌時(shí)間： 2021 年 1 月 21 日 9： 00 時(shí) —— 2021 年 2 月 3 日 12： 00 時(shí) 招標(biāo)、拍賣時(shí)間： 在掛牌時(shí)間段內(nèi)， 另行 通知。此時(shí)保證金 152 萬作抵 土地出讓綜合價(jià)金，因此，在這個(gè)階段還應(yīng)繳納 萬元。沿金開大道高層及小高層的設(shè)計(jì)延續(xù)了 蔚城 4地塊的設(shè)計(jì)手法，使得整個(gè)沿道路面完整，在空間上具有統(tǒng)一性。 蔚城加入 33＃地后統(tǒng)一核算的 分?jǐn)?成本 及費(fèi)用 ： 成本項(xiàng)目 合價(jià) (萬元 ) 建筑面積（萬 m2） 單位面積 的 投資金額（元） 所占比例 土地成本 68,626 774 % 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 9,642 109 % 4 室外工程成本 17,329 195 % 5 不可售建筑投資 11,493 130 % 6 不可預(yù)見費(fèi) 4,715 53 % 7 開發(fā)間接費(fèi)用 3,782 43 % 8 資本化利息 13,733 155 % 9 期間費(fèi)用 12,365 139 % 10 流轉(zhuǎn)稅 20,300 229 % 11 合計(jì) 161,985 1827 % （ 2）融科 四、敏感性分析 土地均價(jià)（萬 /畝） 80 85 90 95 100 蔚城 綜合價(jià)金 總價(jià) （萬元） 1516 1628 1730 1832 1934 2036 統(tǒng)一核算 的 銷售凈利率 % % % % % % % 續(xù)上表如下： 土地均價(jià)（萬 /畝） 105 110 115 120 125 130 135 蔚城 綜合價(jià)金 總價(jià) （萬元） 2137 2239 2341 2443 2544 2646 2748 統(tǒng)一核算 的 銷售凈利率 % % % % % % % % 如上表所示，當(dāng)?shù)貎r(jià)在 135 萬 /畝以下時(shí)，對(duì) 33＃地實(shí)行 本報(bào)告提出的 方案并與原 融科 在 我司 取得 該 地塊后 ，還應(yīng)該與經(jīng)開區(qū)國(guó)土局、規(guī)劃局溝通，進(jìn)行以下工作 ： （ 1） 與經(jīng)開區(qū)國(guó)土局明確簽訂土地合同及補(bǔ)充協(xié)議條款與 蔚城 12＃、 24＃地塊等同； （ 2） 將 33＃地納入蔚城整體規(guī)劃； （ 3） 33＃ 地的 土地證并入蔚城 4＃地整體土地證； （ 4） 33＃地的 后期付款納入 蔚城項(xiàng)目的土地 大合同 進(jìn)行 付款。蔚城 分期利潤(rùn) 表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 合計(jì) （萬元） 利潤(rùn)體現(xiàn) 一期 二期 三期 四期 五期 六期 銷售面積 萬 m2 1 一、營(yíng)業(yè)收入 萬元 290419 41165 36944 46121 70429 43200 52561 2 二、營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬元 16699 2367 2124 2652 4050 2484 3022 3 三、土地增值稅 萬元 2904 442 379 495 692 396 500 4 四、開發(fā)成本 萬元 206316 32227 26933 33584 47834 29200 36539 5 五、項(xiàng)目毛利 萬元 64500 6129 7508 9390 17854 11120 12499 6 六、項(xiàng)目公司期間費(fèi)用 萬元 11113 1691 1449 1895 2647 1516 1914 6 其中：銷售費(fèi)用 萬元 8713 1326 1136 1486 2075 1189 1501 6 管理費(fèi)用 萬元 2400 365 313 409 572 327 413 7 七、總部費(fèi)用 萬元 914 139 119 156 218 125 158 8 八、稅前利潤(rùn) 萬元 52473 4298 5940 7340 14989 9479 10427 9 九、所得稅 萬元 17316 1418 1960 2422 4946 3128 3441 10 十、 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 萬元 35157 2880 3980 4918 10043 6351 6986 銷售毛利率 % % % % % % % % 銷售凈利率 % % % % % % % % 成本凈利率 % % % % % % % % 總投資回報(bào)率 % % % % %
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