【正文】 ........................................... 10 二、規(guī)劃指標(biāo) ........................................................................................................................... 10 三、設(shè)計(jì)要點(diǎn) ........................................................................................................................... 10 第五部分 ： 開(kāi)發(fā)計(jì)劃及投資收益測(cè)算 ........................................... 11 一、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ........................................................................................................................... 11 二、售價(jià)估算 ........................................................................................................................... 11 三、成本及投資收益測(cè)算 .......................................................................................................... 11 四、敏感性分析 ........................................................................................................................ 13 第六部分：結(jié)論和建議 ....................................................... 15 一、綜合比較及結(jié)論 ................................................................................................................. 15 二、建議 .................................................................................................................................. 15 1 第一部分 ： 決策背景 一、內(nèi)部因素 本地塊位于蔚城 4 號(hào)地塊的東北角，并且和 4 號(hào)地塊緊緊相連 ，能夠 形成蔚城 4 號(hào)地塊 對(duì)稱(chēng)的完整 性，取得較好的景觀效果； 該項(xiàng)目可以納入到蔚城項(xiàng)目中，可以節(jié)省項(xiàng)目的管理費(fèi)用等開(kāi)發(fā)成本，取得規(guī)模效益； 項(xiàng)目條件比較成熟，不需要拆遷或者拆遷工作已經(jīng)完成。競(jìng)得人還 應(yīng)按成交額的 20%支付違約金，如該地塊在以后的公開(kāi)出讓價(jià)格低于本次成交價(jià)格，差額部分由競(jìng)得人賠償。 10 第 四 部分： 初步設(shè)計(jì) 方案 一 、 設(shè)計(jì) 思路 蔚城項(xiàng)目的原規(guī)劃不變，本地塊 結(jié)合周邊已有設(shè)計(jì)，利用組團(tuán)關(guān)系將蔚城 4地與 33地聯(lián)系組織成整體。蔚城的 分?jǐn)?成本 及費(fèi)用 ： 序號(hào) 成本項(xiàng)目 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 建筑面積（萬(wàn) m2） 單位面積投資金額（元） 所占比例 1 土地成本 66,795 778 % 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 9,352 109 % 4 室外工程成本 16,998 198 % 5 不可售建筑投資 11,523 134 % 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4,572 53 % 7 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 3,767 44 % 8 資本化利息 13,401 156 % 9 期間費(fèi)用 12,027 140 % 10 流轉(zhuǎn)稅 19,603 228 % 11 合計(jì) 158,038 1840 % （ 2） 融科 在 我司 取得 該 地塊后 ，還應(yīng)該與經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)土局、規(guī)劃局溝通，進(jìn)行以下工作 ： （ 1） 與經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)土局明確簽訂土地合同及補(bǔ)充協(xié)議條款與 蔚城 12＃、 24＃地塊等同； （ 2） 將 33＃地納入蔚城整體規(guī)劃； （ 3） 33＃ 地的 土地證并入蔚城 4＃地整體土地證； （ 4） 33＃地的 后期付款納入 蔚城項(xiàng)目的土地 大合同 進(jìn)行 付款。 蔚城加入 33＃地后統(tǒng)一核算的 分?jǐn)?成本 及費(fèi)用 ： 成本項(xiàng)目 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 建筑面積（萬(wàn) m2） 單位面積 的 投資金額（元） 所占比例 土地成本 68,626 774 % 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 9,642 109 % 4 室外工程