【正文】 ........................................... 10 二、規(guī)劃指標 ........................................................................................................................... 10 三、設(shè)計要點 ........................................................................................................................... 10 第五部分 ： 開發(fā)計劃及投資收益測算 ........................................... 11 一、開發(fā)計劃 ........................................................................................................................... 11 二、售價估算 ........................................................................................................................... 11 三、成本及投資收益測算 .......................................................................................................... 11 四、敏感性分析 ........................................................................................................................ 13 第六部分：結(jié)論和建議 ....................................................... 15 一、綜合比較及結(jié)論 ................................................................................................................. 15 二、建議 .................................................................................................................................. 15 1 第一部分 ： 決策背景 一、內(nèi)部因素 本地塊位于蔚城 4 號地塊的東北角，并且和 4 號地塊緊緊相連 ，能夠 形成蔚城 4 號地塊 對稱的完整 性，取得較好的景觀效果； 該項目可以納入到蔚城項目中，可以節(jié)省項目的管理費用等開發(fā)成本，取得規(guī)模效益； 項目條件比較成熟，不需要拆遷或者拆遷工作已經(jīng)完成。競得人還 應(yīng)按成交額的 20%支付違約金，如該地塊在以后的公開出讓價格低于本次成交價格，差額部分由競得人賠償。 10 第 四 部分： 初步設(shè)計 方案 一 、 設(shè)計 思路 蔚城項目的原規(guī)劃不變，本地塊 結(jié)合周邊已有設(shè)計，利用組團關(guān)系將蔚城 4地與 33地聯(lián)系組織成整體。蔚城的 分攤 成本 及費用 ： 序號 成本項目 合價 (萬元 ) 建筑面積（萬 m2） 單位面積投資金額（元） 所占比例 1 土地成本 66,795 778 % 2 開發(fā)前期準備費 9,352 109 % 4 室外工程成本 16,998 198 % 5 不可售建筑投資 11,523 134 % 6 不可預(yù)見費 4,572 53 % 7 開發(fā)間接費用 3,767 44 % 8 資本化利息 13,401 156 % 9 期間費用 12,027 140 % 10 流轉(zhuǎn)稅 19,603 228 % 11 合計 158,038 1840 % （ 2） 融科 在 我司 取得 該 地塊后 ，還應(yīng)該與經(jīng)開區(qū)國土局、規(guī)劃局溝通，進行以下工作 ： （ 1） 與經(jīng)開區(qū)國土局明確簽訂土地合同及補充協(xié)議條款與 蔚城 12＃、 24＃地塊等同； （ 2） 將 33＃地納入蔚城整體規(guī)劃； （ 3） 33＃ 地的 土地證并入蔚城 4＃地整體土地證； （ 4） 33＃地的 后期付款納入 蔚城項目的土地 大合同 進行 付款。 蔚城加入 33＃地后統(tǒng)一核算的 分攤 成本 及費用 ： 成本項目 合價 (萬元 ) 建筑面積（萬 m2） 單位面積 的 投資金額（元） 所占比例 土地成本 68,626 774 % 2 開發(fā)前期準備費 9,642 109 % 4 室外工程