【正文】 度雙景觀(guān)住宅（多層）物業(yè)類(lèi)型多層、大型商業(yè)樓盤(pán)獎(jiǎng)項(xiàng)《2007年中國(guó)綠色地產(chǎn)品牌十大園林景觀(guān)樓盤(pán)》金獎(jiǎng)目前狀況多層在售、商業(yè)尚未開(kāi)盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)車(chē)位比例1:2銷(xiāo)售價(jià)格多層2400元/m2（均價(jià)）周邊配套地處X行政辦公中心，商貿(mào)廣場(chǎng)、郁金香大酒店、同仁中學(xué)、中級(jí)法院等說(shuō)明該樓盤(pán)除多層住宅外，以大型商業(yè)中心做為樓盤(pán)主體帝景翰園（中央公館）地理位置梅苑路以北體育中心以南開(kāi)發(fā)商X宏基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)有限公司整體設(shè)計(jì)華邦建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)（上海）物業(yè)管理加拿大COLLIBRS INTBRNATIONAL行銷(xiāo)企劃TOPSIDE天仕不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)（上海）物業(yè)類(lèi)型高層、別墅目前狀況一、二期已售罄，三期接受預(yù)約，尚未開(kāi)盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)三期高層：105150m別墅：300m2起銷(xiāo)售價(jià)格三期高層：30004200元/m別墅：180萬(wàn)元/套起價(jià)備注目前X公認(rèn)最高檔的小區(qū)奧斯卡X獨(dú)創(chuàng)的組團(tuán)式景觀(guān)綠島設(shè)計(jì)X市場(chǎng)上戶(hù)型面積相對(duì)集中在90—150平方米的中、大戶(hù)型為主。價(jià)格分析X新售樓盤(pán)的單價(jià)區(qū)間：1600—5500元/平方米，其中最低報(bào)價(jià)是溫哥華城二期1700元/平方米，最高報(bào)價(jià)相山庭院別墅報(bào)價(jià)5500元/平方米。營(yíng)銷(xiāo)策略分析大部分樓盤(pán)都主要以戶(hù)外廣告為主，如羅馬旗、大型戶(hù)外看板等。銷(xiāo)售狀況分析部分樓盤(pán)已經(jīng)售完，如早期的金色華松、惠澤山莊等，部分進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，如香舍華都、凱旋百年、海容尚城等，以及從帝景翰園的后期銷(xiāo)售情況來(lái)看，總體銷(xiāo)售呈現(xiàn)一片“上升”趨勢(shì)。從項(xiàng)目個(gè)體來(lái)看，規(guī)劃中越來(lái)越注重小區(qū)的品質(zhì)的提高、從概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境等各個(gè)方面都得到進(jìn)一步的提升。由此可以看出，現(xiàn)在X市的住宅主要的建筑形式還是多層，這是符合現(xiàn)在X市的現(xiàn)實(shí)狀況的。（2）客戶(hù)來(lái)源分析A. 區(qū)域客戶(hù)群體比例：B. 職業(yè)分析：（3）產(chǎn)品以及戶(hù)型分析A．購(gòu)買(mǎi)樓型意向統(tǒng)計(jì)從被調(diào)查者的購(gòu)買(mǎi)意向上看，24%的人群選擇購(gòu)買(mǎi)多層，31%的人群選擇小高層，17%的人群選擇高層，27%的人群選擇別墅，1%的人群選擇其他物業(yè)類(lèi)型。B．購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型意向統(tǒng)計(jì)而對(duì)被調(diào)查者的戶(hù)型需求調(diào)查中，%的人群選擇二室一廳一衛(wèi)，26%的人群選擇三室一廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳二衛(wèi)，%的人群選擇四室二廳二衛(wèi)，%選擇其他戶(hù)型，從功能的全面性、實(shí)用性及私密性的角度上，消費(fèi)者目前對(duì)三室二廳二衛(wèi)的戶(hù)型較為偏愛(ài)。相對(duì)于戶(hù)型來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者對(duì)于住宅的面積需求有變化，但是面積需求也不是像有些行業(yè)樂(lè)觀(guān)人士所說(shuō)的越大越好。他們對(duì)于住宅的舒適性也有了一定的認(rèn)識(shí)，采光、通風(fēng)都成為他們購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。從消費(fèi)者對(duì)陽(yáng)臺(tái)分布的意向上看，多數(shù)人要求的陽(yáng)臺(tái)不是越多越好，而是盡量的實(shí)用，或者南1北1（42%），或者南2北1（35%），因?yàn)殛?yáng)臺(tái)畢竟還是占住宅的建筑面積的。地塊北面即為X路，項(xiàng)目西南面有獨(dú)特的區(qū)位綠化水景觀(guān)——X公園，風(fēng)景秀麗。地塊內(nèi)部地形地貌 項(xiàng)目北面 項(xiàng)目西面 項(xiàng)目東面 項(xiàng)目南面 周邊配套設(shè)施項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施為X路原有老街的生活配套設(shè)施，居住與商業(yè)現(xiàn)狀氛圍都較差。2．環(huán)境優(yōu)勢(shì)，西南面直接鄰接桓譚公園，樓盤(pán)占據(jù)水資源。3．開(kāi)發(fā)商異地操作，有風(fēng)險(xiǎn)。O（機(jī)會(huì)）：1．片區(qū)改造升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì)，桓譚路規(guī)劃前景良好。四、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位：根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，我們建議在產(chǎn)品類(lèi)別上，應(yīng)以多層退臺(tái)式多層景觀(guān)洋房與聯(lián)排別墅先期開(kāi)發(fā)為主，小高層為輔。五、價(jià)格定位：價(jià)格制定方法：價(jià)格制定的方法：我們根據(jù)項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目及相關(guān)檔次樓盤(pán)價(jià)格并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用市場(chǎng)比較法制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際情況，從中篩選一些因素作為本項(xiàng)目的比較因素?？紤]到項(xiàng)目經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、策劃公司的介入，在產(chǎn)品合理性、市場(chǎng)吻合度上，以及項(xiàng)目品牌形象方面均會(huì)有相當(dāng)程度上的提升，在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)展示條件比較充分的前提下，建議可以適當(dāng)把住宅價(jià)格預(yù)估值提高到2700元/平方米。)45928合計(jì)　1452960建設(shè)投資費(fèi)用合計(jì)（一）+（二）218444690注：除特殊說(shuō)明外，單位數(shù)額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部按總建筑面積計(jì)算。)合計(jì)（萬(wàn)元）1總收入566002總成本費(fèi)用446903稅金(1)*%*31134利潤(rùn)總額(1)(2)(3)87975所得稅(4)*33%29036稅后利潤(rùn)(4)(5)58947全部投資凈利潤(rùn)率(6)/(2)%盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式為：銷(xiāo)售收入=總開(kāi)發(fā)成本+銷(xiāo)售收入營(yíng)業(yè)稅，則在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷(xiāo)售收入為：銷(xiāo)售收入=44690/（1－%）= 47092萬(wàn)元?jiǎng)t當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到47092/56600=83. 2%時(shí)，可收回全部投資。三、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施但因?yàn)榇隧?xiàng)目為外地運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選擇決策和營(yíng)銷(xiāo)決策時(shí)，必須慎重綜合考慮各種影響因素。必須密切關(guān)注售價(jià)，控制銷(xiāo)售收入，同時(shí)要做好成本控制工作，規(guī)避項(xiàng)目的不確定因素。② 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率能不能達(dá)到預(yù)期既定的銷(xiāo)售目標(biāo)，達(dá)到及時(shí)銷(xiāo)售回款，保證工程及其他附屬設(shè)施正常進(jìn)行。本項(xiàng)目的本地與施工相關(guān)單位如監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位由社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)確定，在確定中標(biāo)單位時(shí)，以一貫的業(yè)績(jī)和社會(huì)聲譽(yù)為標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到公平、公正和公開(kāi)。二、結(jié)合投資財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目地塊具有一定投資價(jià)值，但項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)、隨設(shè)計(jì)方案變化的建安成本、政府給予開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠政策幅度等政策因素對(duì)本項(xiàng)目影響最大。四、此類(lèi)異地項(xiàng)目對(duì)異地開(kāi)發(fā)者的政府整合、資金整合能力和項(xiàng)目工程管理團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力均有相當(dāng)高的要求，存在一個(gè)與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的磨合期。而從目前的實(shí)際形勢(shì)來(lái)看，在宏觀(guān)政策與本地房市不出現(xiàn)較大意外性波動(dòng)情勢(shì)下，價(jià)格走勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀(guān)。同時(shí)X人親山、親水情節(jié)比較重，喜歡居住在有水、有綠色的地方。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，保證工程不拖整個(gè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度的后腿。因此要重點(diǎn)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理的戰(zhàn)斗力，避免主觀(guān)錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、財(cái)務(wù)分析結(jié)論經(jīng)綜合分析，該項(xiàng)目在全部銷(xiāo)售完的前提下，稅后盈利為5894萬(wàn)元，％。 根據(jù)項(xiàng)目分析定位，預(yù)先估計(jì)項(xiàng)目住宅均價(jià)暫定為2700元/平方米，商業(yè)均價(jià)暫定為4000元/平方米，銷(xiāo)售中心、會(huì)所、公共配套等其他用房銷(xiāo)售暫時(shí)先不計(jì)入。我們通過(guò)調(diào)查后對(duì)相關(guān)參數(shù)擬訂如下：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（*參考該項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案）類(lèi)別指標(biāo)備注總占地面積233畝（約155237平方米）總建筑面積204607平方米其中配套設(shè)施商業(yè)20000平方米會(huì)所1500平方米幼兒園2107平方米物業(yè)1000平方米可售建筑面積200000平方米其中包括20000平方米商業(yè)地價(jià)（單價(jià)）約68萬(wàn)元/畝該地塊采取由大華公司轉(zhuǎn)讓獲得方式總地價(jià)約15844萬(wàn)元容積率1. 318綠化率33％戶(hù)數(shù)約1653戶(hù)工期預(yù)計(jì)為 4年 總建筑面積分項(xiàng)指標(biāo)表分項(xiàng)可售住宅建筑面積可售商業(yè)建筑面積會(huì)所、幼兒園、物業(yè)用房總建筑面積面積180000 M220000 M24607 M2204607M2開(kāi)發(fā)相關(guān)參數(shù)：項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位數(shù)額（元/平方米）總計(jì)（萬(wàn)元）（一）開(kāi)發(fā)成本估算1土地費(fèi)用土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照68萬(wàn)/畝，按總建筑面積攤算1020158442報(bào)建費(fèi)（含市政配套、人防費(fèi)）按總建筑面積攤算10020463前期工程費(fèi)（勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)）按總建筑面積攤算357164建安工程費(fèi)按總建筑面積攤算（考慮磚混與框架結(jié)構(gòu)各占1/2的比例）1000204615室外、環(huán)境工程費(fèi)按總建筑面積攤算10020466不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1~5）%30617合計(jì)204041730（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1管理費(fèi)用（1~4）%306172營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用％計(jì)6914153財(cái)務(wù)費(fèi)用假定項(xiàng)目?jī)赡陼r(shí)間即48個(gè)月開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)前期需融資貸款2000萬(wàn)元，其余為自有資金投入開(kāi)發(fā)建設(shè)，貸款在開(kāi)發(fā)結(jié)束期間還清。這是依據(jù)目前市場(chǎng)行情而得出的理論價(jià)格，基本上等于本項(xiàng)目所處地段中高檔住宅的價(jià)格。 位置、交通、項(xiàng)目規(guī)模、小區(qū)硬件配套、周邊生活配套、視野、戶(hù)型、投資潛力、內(nèi)裝修、物業(yè)管理、發(fā)展商知名度。聯(lián)排別墅控制總價(jià)，面積服從于總價(jià)，控制在250~300㎡之內(nèi)。3．可以最大化整合利用地塊周邊的水景資源。2．區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)加劇帶來(lái)的威脅，城南有眾多大體量的規(guī)模較大的項(xiàng)目樓盤(pán)正在不斷推出，我項(xiàng)目要突出重圍，必須要在產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)上出新。二、項(xiàng)目SWOT分析W（劣勢(shì)）：1．片區(qū)當(dāng)前形象有待改善。地塊交通狀況項(xiàng)目地塊處于城南北部與城北交界處，與火車(chē)站相距不遠(yuǎn)，X路為城市支干道，與城市主干道縱向的相山大道與橫向的人民路都相距不到1公里，交通便捷。項(xiàng)目地塊西面為正在修建的張寨路，張寨路以西為在售的藍(lán)湖綠城項(xiàng)目。地塊占地面積約233畝。在實(shí)際調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)目前X市市民中年人群講究實(shí)用，多數(shù)選擇直接進(jìn)入客廳，從而使得客廳的實(shí)用面積最大；而作為年輕消費(fèi)群體，他們需求的是新潮、別致的布局，以張顯個(gè)性，所以大多數(shù)不選擇直接進(jìn)入客廳。D．戶(hù)型設(shè)計(jì)分析從被調(diào)查者對(duì)住宅各部位朝向的意向上看，有65%的被調(diào)查者希望購(gòu)買(mǎi)兩間臥室一間客廳朝南的房型，主要由于目前消費(fèi)者對(duì)住宅的采光的要求普遍較高，相對(duì)應(yīng)