【正文】 征評點：樓市規(guī)模分析由于早期較早項目進入尾盤期，市場供應(yīng)量相對減少，但是同時部分新樓盤正在推廣正式入市，如相山庭院、慢城、相山峰景、水景天成二期、華佳梅苑二期、奧斯卡春城二、三期以及慢城等，估計未來1—2年市場的總體供應(yīng)量仍會維持在約50——70萬平方米左右。90平方米的二室二廳，以及110—120平方米的三房二廳為市場主力戶型，從銷售進度來看，此類房型也是市場上暢銷房型。不確定因素也在相當(dāng)一定程度上存在，如翡翠島、慢城、相山庭院、帝景翰園后幾期產(chǎn)品的上市時機、價位，都將可能成為潛在重要的競爭對手，應(yīng)給予高度關(guān)注。X新售樓盤的價格主力區(qū)間：多層（包括花園洋房）：28003500元/m2，高層30004500元/m2，排屋、別墅：50200萬元/套。部分一樓送花園，價格和4樓齊平，銷售價格基本為各樓盤最低價格。新出樓盤越來越注重對樓盤的形象包裝，如售樓出的裝修、項目沙盤的制作精美、銷售資料的配備等。部分樓盤辦理VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等。除了新上市尚未開盤的樓盤外，在售樓盤的總體銷售率75%左右，但是其中部分樓盤銷售率達90%以上，如相山1號、現(xiàn)代花園、巴黎印象等，也有部分樓盤銷售約40%，如慢城等。從本次市場調(diào)研情況來看，X市場項目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢，同時在帝景翰園成功的刺激下，市場對高層、小高層項目看好的趨勢提高。目標(biāo)客戶分析目前X的主要購房群體為采礦業(yè)從業(yè)人員、電廠職工、政府公務(wù)人員、從事經(jīng)營者。根據(jù)2005－2006年X房地產(chǎn)市場調(diào)查研究機構(gòu)的一份內(nèi)部調(diào)查問卷統(tǒng)計分析資料《X市消費者住宅戶型需求調(diào)查報告》顯示，我們可以了解X市目前在售樓盤的主力戶型、暢銷戶型、滯銷戶型及消費者對戶型的需求類型：（1）客戶需求特點A．年齡分布：B. 收入人群比例：C. 目前X居住狀況：目前X市消費者居住多層的約51%，居住小高層的約22%，居住高層的約8%，居住別墅的約2%，居住其他物業(yè)類型的約17%；%居住在一、二層，%居住在三、四層，%居住五、六層，%居住在七層以上。D. 現(xiàn)居住戶型分析：E．居住面積統(tǒng)計目前被調(diào)查者的居住面積在65㎡%，65~75㎡%，75~85㎡%，85~95㎡%，95~105㎡%，95~105㎡%，115㎡%。從以上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，X市目前存在的戶型中二室二廳一衛(wèi)及二室一廳一衛(wèi)占絕大多數(shù)，住宅面積也大多為65~95㎡，絕大多數(shù)的被調(diào)查者居住的是多層住宅。拋開購買力的因素，適居度、環(huán)境、管理等都日益得到消費者的重視，所以選擇別墅的人群較多；小高層的適居性、環(huán)境、管理等也相對較好，而價格相對別墅來說較低，所以大多數(shù)人群選擇小高層。當(dāng)然，考慮的X目前的經(jīng)濟狀況和居民收入水平，小高層住宅將來會越來越為多數(shù)消費者所接受，而高層和別墅這樣的高檔次樓盤目前還不能為大部分的市民看好。以前的兩居室的戶型現(xiàn)在已經(jīng)不能夠滿足X市民的生活需求了，從圖表上我們可以看出，現(xiàn)在三室的戶型甚至是更大點的戶型都能夠找到適合的消費人群。C．希望購買居住面積統(tǒng)計而對希望住宅面積的調(diào)查中，大多數(shù)選擇95~105㎡和115~125㎡這兩種面積形式，主要是因為對于年輕的購房者心理來說，擁有的積蓄相對較少，而基本上95~105㎡的面積也就足夠，可能以后有機會還可以再換面積較大的房型；對于處于中年層次的人群來說，要考慮到家庭成員的居住場所是否足夠?qū)挸?，功能是否齊全等，而手頭上的積蓄相對較多，所以普遍會選擇面積相對更為適中的95~105㎡和115~125㎡。目前比較適合的面積就在95~125㎡之間。生活水平的提高使得現(xiàn)在的X市民開始注重良好的生活環(huán)境。從被調(diào)查者對住宅入戶方式上看，約64%以上的被調(diào)查者選擇入戶不直接進入客廳，隨著生活水平和質(zhì)量的提高，消費者希望的生活方式是多樣的，對每個細節(jié)都是挑剔的，以往不被重視的入戶方式現(xiàn)在出現(xiàn)的如入戶玄關(guān)、入戶花園等各種設(shè)計細節(jié)。從被調(diào)查者對住宅面積分布上看，對客、餐廳面積要求主要集中在30~40㎡，主臥室面積集中在20~25㎡，次臥室面積則集中在15~20㎡，現(xiàn)在的社會很強調(diào)人與人的交流和交往，而中國的傳統(tǒng)也講究待客之道，而對于現(xiàn)在的家庭來說，親戚、朋友等上門做客最直觀反映主人的檔次的就是客廳、餐廳是否寬敞，是否有可以留宿的客房及房間的大小等等，并且出于居住舒適度、實用性等方面的考慮，一般消費者會選擇主臥室、客廳相對較大的。第四章 項目分析一、項目概況本案位于X市市區(qū)X路以南、張寨路以東、南湖路以西、X公園以北。 地形地貌地塊地勢平坦，現(xiàn)已全部拆遷與平整完畢，接近于凈地。X公園南面為正準(zhǔn)備強力推盤的翡翠島項目，再往南為城市橫向干道人民路。項目地塊東面為南湖路，與馬莊隔路相望。教育機構(gòu)：十二中學(xué)、第六中學(xué)、X教育幼兒園；醫(yī)療機構(gòu)：X路數(shù)家診所，X市婦女兒童保健醫(yī)院；商業(yè)設(shè)施：真棒超市、蘇果超市、亞太商業(yè)廣場、上海華聯(lián)超市；其它配套：電信、移動、郵政、中國銀行、工商銀行。S（優(yōu)勢）：1．區(qū)位優(yōu)勢，距市區(qū)城北、城南的繁華地帶距離均比較近，為淮北市區(qū)開發(fā)重點。4．規(guī)模優(yōu)勢，地塊約233畝，建成后的小區(qū)規(guī)模較大，小區(qū)配套齊全。2．項目周期較長，有一定風(fēng)險。 T（威脅）：1．市場競爭環(huán)境激烈，對本項目構(gòu)成威脅最大的就是翡翠島，樓盤品質(zhì)處于淮北最高檔次，且規(guī)模較大，由品牌開發(fā)商中房集團開發(fā)。3．宏觀政策的利空影響。2．淮北房地產(chǎn)市場環(huán)境好，整個市場反映需求大于供應(yīng)。 威脅(threat)：第五章 項目初步定位一、形象定位：“X公園北，純水岸生活景觀公館”二、項目檔次定位：中高檔社區(qū)三、目標(biāo)客戶定位：X市區(qū)政府高級公務(wù)員；礦業(yè)集團中高級管理人員；私營企業(yè)主；其他企事業(yè)單位高級管理人員；X市周邊城市的投資、旅游度假的置業(yè)人群。在戶型面積上，退臺式多層景觀洋房戶型設(shè)計以二室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)為主，面積為95~105㎡和115~135㎡之間。小高層也以二室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)為主，面積為85~105㎡和115~125㎡之間?！?1個影響住宅物業(yè)價值實現(xiàn)因素 根據(jù)住宅物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實際情況，對影響住宅物業(yè)價值實現(xiàn)的若干要素進行歸納總結(jié)。以上是判斷住宅物業(yè)價值的11個項目基本要素，但不容忽視的是，整體市場的供求狀況、競爭樓盤的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國家以及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價值實現(xiàn)的重要前提要素。銷售均價的確定：根據(jù)項目基本要素進行價格系數(shù)修正，并對本項目市場均價進行保守預(yù)測，計算公式如下：P=∑（各樓盤比準(zhǔn)價格權(quán)重系數(shù)）=2600元/平方米。 同理推斷，商業(yè)均價為：4000元/平方米。第六章 項目投資財務(wù)分析一、贏利模式分析：我們對項目財務(wù)先進行一些客觀上的靜態(tài)分析。(預(yù)估基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為11%，%，再累加年均通貨膨脹因素3%,%。經(jīng)以上分析估算，本項目總投資額為44690萬元，折算到每平方米可售建筑面積成本價格為2184元。銷售總收入為：56600萬元銷售收入表分項面積（單位：平方米）收益單價標(biāo)準(zhǔn)（單位：元）收益總價（單位：萬元）住宅180000270048600商業(yè)2000040008000公共設(shè)施460700總建筑面積204607　56600 項目投資利潤率預(yù)測總銷售收入56600萬元經(jīng)營稅費及附加：營業(yè)稅取銷售收入的5%%%合計：3113萬元總投資：44690萬元利潤總額：投資利潤=銷售收入總投資稅金 =56600－44690－3113 =8797萬元所得稅預(yù)測：879733%=2903萬元稅后凈利潤：8797–2903=5894萬元稅后總投資凈利潤率：5894/44690100%=%靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)表序號項目名稱標(biāo)準(zhǔn)(元/m178。這樣的盈虧平衡點對開發(fā)公司來說可以接受，同時項目開發(fā)公司在后期的開發(fā)過程中加強管理，提高銷售率，控制各成本費用支出，爭取把項目的風(fēng)險減少到最低點。通過以上分析，按照68萬/畝的地價計算，該項目具有一定經(jīng)濟效益，各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，從經(jīng)濟和財務(wù)角度考慮，項目是可行的。影響本項目財務(wù)效益的主要不確定性因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價水平、開發(fā)周期、貸款利率、銷售稅率等。根據(jù)市場預(yù)測，在項目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。風(fēng)險類型及防范措施① 成本風(fēng)險：從現(xiàn)時的社會物價情況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導(dǎo)致的成本上升，還是相對較小，換句話說，就是會有較大的公司管理與運營風(fēng)險。同時，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔(dān)部分風(fēng)險。風(fēng)險控制① 工 期：首先要用科學(xué)方法來編制工程進度計劃，要充分考慮到X地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。② 投資決策：上層決策機構(gòu)的決策水平對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要深入進行市場調(diào)查，密切關(guān)注市場的動態(tài)，根據(jù)市場的變化及時作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風(fēng)險，從而降低投資風(fēng)險，減少不必要的損失。第七章 匯總研究結(jié)論一、項目的建設(shè)正逢X市房地產(chǎn)發(fā)展高潮期間，項目所處地理位置比較優(yōu)越，景觀、交通、市政及配套設(shè)施完善，同時，也是X市新政務(wù)區(qū)所在地，區(qū)域地塊也正在被潛在的消費群所認(rèn)可。通過對項目的市場、社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益的分析可知，本案從經(jīng)濟與社會效益角度來看，是可行的，并具備較大發(fā)展?jié)摿?。財?wù)指標(biāo)對銷售收入很敏感，控制并實現(xiàn)預(yù)定的銷售價格是項目成功關(guān)鍵。三、經(jīng)過對市場的深入調(diào)研，結(jié)合項目本身條件，項目定位適于建造休閑景觀類精品型中高檔物業(yè)（多層、聯(lián)排別墅物業(yè)為主）。43