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地塊旅游開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)

2025-05-24 23:14上一頁面

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【正文】 框架協(xié)議書由X市政府負(fù)責(zé)征地,資金有X墊付。區(qū)內(nèi)道路是各功能區(qū)與對(duì)外交通的聯(lián)系道路,與地形緊密結(jié)合,呈枝狀或形成環(huán)路設(shè)置。另外結(jié)合北部山地規(guī)劃一條山地運(yùn)動(dòng)自行車道,為喜歡山地自行車運(yùn)動(dòng)的人提供一個(gè)完美的去處。路基工程本項(xiàng)目建設(shè)的道路路基必須密實(shí)、均勻、穩(wěn)定,在荷載作用和水浸等自然因素不利影響下,均能保證其設(shè)計(jì)強(qiáng)度。人行道鋪裝面層應(yīng)平整、抗滑、耐磨、美觀。給水方案區(qū)域內(nèi)的道路有主干道和次干道,完善其配套基礎(chǔ)設(shè)施是非常必要的。根據(jù)城市供水管網(wǎng)主次干管以環(huán)狀管網(wǎng)方式布置的要求,本項(xiàng)目道路采用單側(cè)布管,管道沿道路敷設(shè)。本次工程需要配套相應(yīng)的道路排水管網(wǎng)。照明工程(1)道路照明的路面亮度(或照度)、亮度(或照度)均勻度、眩光限制等均滿足現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn);(2)投資低,耗電少;(3)運(yùn)行安全可靠;(4)便于維護(hù)管理;(5)技術(shù)先進(jìn)。接地方式照明系統(tǒng)采用三相五線制。設(shè)計(jì)范圍項(xiàng)目管線綜合設(shè)計(jì)范圍包括給水管線、污水管線、雨水管線、照明管線。 臨時(shí)管線讓永久管線。施工噪聲主要由施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生,不同階段、不同場(chǎng)所、不同作業(yè)性質(zhì)產(chǎn)生不同的噪聲。在大風(fēng)天氣,揚(yáng)塵量及影響范圍將有所擴(kuò)大。噪聲施工期的噪聲防治主要在于管理和施工組織,可采用措施有:(1)施工中應(yīng)盡可能選擇低噪聲施工機(jī)械及施工方法,并做好施工機(jī)械的保養(yǎng)和維護(hù),使其運(yùn)行良好,降低噪聲。另外,運(yùn)輸材料時(shí)最好被覆,避免敞開式運(yùn)輸;石灰、砂等堆場(chǎng)盡可能不要露天堆放,如不得不敞開堆放,應(yīng)對(duì)其進(jìn)行灑水、提高表面含水率,也能起到抑塵的效果。(4)油料、化學(xué)品等建筑材料不得在施工場(chǎng)地長(zhǎng)期堆放,短期少量堆放時(shí)需選擇在遠(yuǎn)離水體的地方,堆放需設(shè)置圍欄,堆放時(shí)下層要鋪設(shè)塑料布,上部蓬蓋,防止雨水沖刷進(jìn)入水體。聲環(huán)境(1)從交通管理方面入手,在噪聲控制區(qū)域內(nèi)設(shè)置警示牌,做到車輛的禁鳴、車輛限速、限制大型(重型)車輛進(jìn)入。本項(xiàng)目一方面在于施工期機(jī)械的節(jié)能問題,更主要的是通過提高工程質(zhì)量,就會(huì)間接產(chǎn)生節(jié)能效果。在建設(shè)期先進(jìn)、科學(xué)、合理地機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度,才能提供高質(zhì)量的工程管理,才能取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。加強(qiáng)投資管理工程款應(yīng)由業(yè)主實(shí)行??顚S?,財(cái)務(wù)人員要把本項(xiàng)目的收支單獨(dú)列帳,嚴(yán)格控制工程造價(jià),以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。表91 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 單位:月階段 月份123456789101112審批立項(xiàng)勘察設(shè)計(jì)施工招標(biāo)、開工準(zhǔn)備設(shè)備購置、土建施工竣工驗(yàn)收 第十章 工程招標(biāo)本工程招標(biāo)需符合《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)《工程建設(shè)招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定》。招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利,履行義務(wù),以維持招標(biāo)投標(biāo)的雙方的利益平衡,以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。具體工作程序如下:(1)項(xiàng)目報(bào)建;(2)招標(biāo)備案;(3)招標(biāo)文件的編制;(4)發(fā)布招標(biāo)公告;(5)投標(biāo)單位資格預(yù)審;(6)開招標(biāo)會(huì),發(fā)布招標(biāo)文件;(7)踏勘現(xiàn)場(chǎng);(8)招標(biāo)答疑會(huì);(9)開標(biāo)會(huì);(00)評(píng)標(biāo);(11)中標(biāo);(12)發(fā)中標(biāo)通知書;(13)簽訂合同。 第十二章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析。土地增值稅土地增值稅=土地增值額稅率=30%=。其次,土地一級(jí)開發(fā)階段土地的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場(chǎng)地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)?,F(xiàn)在項(xiàng)目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善,待項(xiàng)目實(shí)施后可同時(shí)完善該地區(qū)的市政設(shè)施,以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。因此,在未來合適的時(shí)機(jī)出讓各地塊,能夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益。因此,本項(xiàng)目的開發(fā)前景良好,不但有開發(fā)建設(shè)的必要性,社會(huì)效益顯著,也有在經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)方面的可行性。利潤(rùn):。從長(zhǎng)期來看,在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng),土地供應(yīng)計(jì)劃有度的條件下,X市日月灣風(fēng)景區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常看好。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分,形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì),對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義。 第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。表121 稅費(fèi)率表 單位:%稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅土地增值稅30城市維護(hù)建設(shè)稅5任意盈余公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3企業(yè)所得稅0土地增值額土地增值額=銷售收入土地開發(fā)總投資= =。詳細(xì)估算見下表11—1。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)活動(dòng)及其當(dāng)事人應(yīng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。公正原則要求評(píng)標(biāo)時(shí)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有的投標(biāo)人。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)、建設(shè)條件及建設(shè)內(nèi)容,本項(xiàng)目的建設(shè)期確定為12個(gè)月。采用“政府監(jiān)督,社會(huì)監(jiān)理”原則,必須實(shí)行招投標(biāo)辦法,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工必須采取公開招標(biāo)的辦法,委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底,具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標(biāo),以公正、公平的原則選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。 第八章 組織機(jī)構(gòu)和建設(shè)管理本項(xiàng)目市政道路工程,是為城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供公共交通服務(wù)的基礎(chǔ)性工程,項(xiàng)目建成后將道路交由市政管理部門實(shí)施管理。(3)對(duì)于性能較差的汽車或即將淘汰的汽車,需加裝尾氣凈化裝置,定期由交通主管部門監(jiān)測(cè)尾氣排放情況,對(duì)于無法實(shí)現(xiàn)尾氣達(dá)標(biāo)排放的車輛嚴(yán)禁在區(qū)內(nèi)行駛。營運(yùn)期的環(huán)境影響主要來源于交通設(shè)備運(yùn)行噪聲、機(jī)動(dòng)車輛尾氣排放等。(2)施工場(chǎng)地內(nèi)拌和站需配備沉淀池,用于沉淀攪拌產(chǎn)生的少量廢水,沉淀后的廢水可重復(fù)利用,同時(shí)也避免了攪拌廢水流入地表水污染水體。如果只灑水不清掃,可使揚(yáng)塵量減少70~80%,如清掃后灑水,抑塵效率能達(dá)90%以上。本工程用地現(xiàn)狀為魚塘、蝦塘,占總用地面積的85%左右,道路荒地占12%,還有大量的灌木地,面積占總用地的3%左右。揚(yáng)塵量的大小與天氣干燥程度、道路路況、車輛行駛速度、風(fēng)速大小有關(guān)。 第七章 環(huán)境保護(hù)擬建場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊主要植被為灌木、青苗。小管線讓大管線。(2)管線在滿足安全間距、檢修方便的條件下,盡量緊湊以節(jié)約用地。+1x16mm2。電源本地塊用電將由X市變電站提供,從變電站各引出電纜至地塊的箱式變電站。管道初步設(shè)計(jì)時(shí),管道起端、末端接管處應(yīng)核實(shí)現(xiàn)狀管道情況,若位置、高程與現(xiàn)狀管道有出入,以現(xiàn)狀管道情況為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。城市輸配水干管在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上結(jié)合規(guī)劃道路及可能的建設(shè)次序進(jìn)行布局。所用導(dǎo)向磚和停步磚規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)部門規(guī)范規(guī)定。道路沿線開口車輛出入口處的結(jié)構(gòu)和厚度與非機(jī)動(dòng)車道路面結(jié)構(gòu)相同。景區(qū)內(nèi)道路為P型。主要有沿海觀光游覽道、山上游覽小道、各功能區(qū)到海灘的通道等。接入道路本項(xiàng)目擬從西南為主要入口,規(guī)劃道路平行東線高速與日月灣景區(qū)道路連接,東北入口則接石梅灣道路。在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集行政及商務(wù)辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、公建配套等不僅可以滿足X市對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求,更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位,從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。另外,本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源,為日月灣風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。而國際上許多著名的旅游島嶼,接待的主要是國外游客,入境游客占接待游客總數(shù)的比重都在60%以上。年末全省共有星級(jí)賓館235家,其中五星級(jí)賓館20家;已有2家5A級(jí)景區(qū)和10家4A級(jí)景區(qū),一家全國國際百強(qiáng)和全國國內(nèi)百強(qiáng)旅行社,全省已具備接待游客2000萬人次的國際接待能力。這些得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)為海南建設(shè)國際旅游島提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。但是較發(fā)展較快地區(qū)如江蘇、廣東、浙江等地仍然存在較大差距。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國2010年全國平均出游率為90%,相當(dāng)于每年有12億的人出去旅游,這是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。制度建立之初,由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大,使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減,加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響,房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì),而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。(3)城市旅游房地產(chǎn)主要集中在??凇⑷齺喌瘸鞘?,以外銷為主。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平。(3)通訊本項(xiàng)目通訊可接用石梅灣或是日月灣的通訊網(wǎng)絡(luò)以滿足本項(xiàng)目的需要。X市氣候?qū)贌釒?、亞熱帶季風(fēng)氣候,℃,℃,℃,年日照2081小時(shí),平均年降雨量1750mm,每年5—10月份為雨季,12月至翌年4月為旱季。全市有4萬畝內(nèi)海水面適宜養(yǎng)殖。 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件本項(xiàng)目位于X市日月灣景區(qū),東南臨南海,西北至銅鐵嶺,西南至黑嶺仔,東北至藝坡嶺,南接日月灣旅游度假區(qū),北接石梅灣旅游度假區(qū)。旅游發(fā)展總體目標(biāo):以現(xiàn)有景區(qū)、景點(diǎn)為依托,根據(jù)市場(chǎng)的需求,逐步開發(fā)新的景區(qū),開展新的旅游項(xiàng)目,突出特色、統(tǒng)籌規(guī)劃、系統(tǒng)開發(fā)、分期實(shí)施,把X市建設(shè)成為集觀光旅游、休閑度假、康樂療養(yǎng)、會(huì)議展覽于一體的旅游勝地。這樣才能讓當(dāng)?shù)孛癖娬媲懈惺艿巾?xiàng)目建設(shè)帶來的好處。如何及時(shí)向旅游消費(fèi)者提供快捷、方便、靈活、個(gè)性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為旅游景區(qū)的重要發(fā)展方向。優(yōu)質(zhì)旅游資源可開發(fā)性強(qiáng)有以“海南第一山”之美稱的東山嶺,有“熱帶花果園”之美譽(yù)的興隆溫泉旅游區(qū),有“南海明珠”.之稱的大洲島,有“神州半島”之稱的牛廟嶺,有神奇?zhèn)髡f,饒有野趣的尖嶺五眼溫泉。有以“海南第一山”之美稱的東山嶺,有“熱帶花果園”之美譽(yù)的興隆溫泉旅游區(qū),有“南海明珠”.之稱的大洲島,有水清浪靜、灘潔沙軟的石梅灣、南燕灣、日月灣、春園灣,有“神州半島”之稱的牛廟嶺,有神奇?zhèn)髡f,饒有野趣的尖嶺五眼溫泉等。市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況(1)交通現(xiàn)狀X市水陸交通方便,海南東線高速公路橫貫全境,全市境內(nèi)國道2條共160公里,市(縣)道14條共179公里,鄉(xiāng)道239條共861公里,行政村通達(dá)率達(dá)100%。,;行政轄區(qū)有12個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)國營農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)華僑農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)國營林場(chǎng)。處于海南兩大旅游核心城市的中間,擁有17km純白沙灘線。 第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況X市X地塊旅游開發(fā)項(xiàng)目位于X市日月灣旅游景區(qū)內(nèi),東南臨南海,西北至銅鐵嶺,西南至黑嶺仔,東北至藝坡嶺,南接日月灣旅游度假區(qū),北接石梅灣旅游度假區(qū)。因此項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)X市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意義重大。整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā),實(shí)現(xiàn)土地合理利用,優(yōu)化和整合土地資源,節(jié)約土地使用,提升周邊土地價(jià)值,滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求?!逗D蠂H旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》《X市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》《X市城市總體規(guī)劃(20052020)》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《X市日月灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》X市人民政府與浙江中匯控股集團(tuán)公司簽訂的《開發(fā)建設(shè)日月灣地塊項(xiàng)目框架協(xié)議書》委托方相關(guān)規(guī)劃要求對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地,按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè),達(dá)到“七通”和地塊內(nèi)場(chǎng)地平整,達(dá)到土地作為旅游、商住綜合用地可掛牌出讓的條件。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來自工程風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn),承辦單位應(yīng)加強(qiáng)管理力度,積極推行先進(jìn)的管理辦法,爭(zhēng)取通過有效的管理避免風(fēng)險(xiǎn)?,F(xiàn)狀土地構(gòu)成表用地性質(zhì)面積(公頃)比例水域%道路用地%建設(shè)用地%耕地%林地%園地%
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