【正文】 當(dāng)售價(jià)中含精裝修時(shí)，還包括裝修費(fèi)用。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù)，先確定一個(gè)起算價(jià)，本項(xiàng)目起算價(jià)14600萬元，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)臨界點(diǎn)分析確定最高限價(jià)。圖1圖2圖3第四章 投資估算投資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的三個(gè)（投資、數(shù)量、售價(jià)）主要參數(shù)之一。規(guī)劃方案指標(biāo)表表11指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層獨(dú)立別墅+多層+中高層用地面積M2524155241552415建筑面積獨(dú)立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層19140架空層面積M226402640自行車庫面積M252405172道路面積M2800090009000總戶數(shù)戶6936+30035+230+132商業(yè)配套面積M2250500500公建面積M2150300300地下汽車位面積M270008000/3621綠化面積M23000033000330001總建筑面積M22455053000620901容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積方 案 比 較 表 表12 序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量方案一方案二方案三1開發(fā)項(xiàng)目總投資萬元2自有資金萬元3長期借款萬元4經(jīng)營收入萬元5總成本費(fèi)用萬元其中：土地費(fèi)用萬元6經(jīng)營稅金及附加萬元7土地增值稅萬元8利潤總額萬元9所得稅萬元10稅后利潤萬元11全部投資內(nèi)部收益率%12自有資金內(nèi)部收益率%“別墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要（多層最熱銷），同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。規(guī)劃指標(biāo)詳見表11，方案比較見表12。畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計(jì)算式D *XIRiRi*D *XID *XI*Zi多層1887028494高層733821280合計(jì)26208497745327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗(yàn)證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價(jià)格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。理論上的最優(yōu)解列于表10。本項(xiàng)目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2， 52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI ， 變量限制條件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2） 數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ （3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi －DJ）D /10000 （4） 表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率計(jì)算結(jié)果詳見表9。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計(jì)每平方米土地價(jià)格不會(huì)低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見表7。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價(jià)較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級(jí)白領(lǐng)階層為對(duì)象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場(chǎng)需求角度，后一半不宜再建別墅?；痉治雒科椒矫资蹆r(jià)定為4000元。故本報(bào)告改變高層價(jià)格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價(jià)相同。本地塊土地起拍價(jià)已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)基本分析，別墅售價(jià)取8800元。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區(qū)。%，銷售量等于開發(fā)量。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見表5。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計(jì)5231人。第二節(jié) 市場(chǎng)研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 ９．其它 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。 3）停車位：每戶１個(gè)小汽車位。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 ４．場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 半獨(dú)立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場(chǎng)。綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià)17800萬元。計(jì)算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。對(duì)所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。這種分析才是最高層次上的決策分析。分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià)1200元和售價(jià)9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元。本報(bào)告根據(jù)專家們對(duì)投資、售價(jià)同時(shí)變化的不同意見，計(jì)算了10個(gè)多因素變化組合，每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計(jì)算了5個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn)。為了解決這個(gè)問題，可以針對(duì)不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬元，%，將虧損186萬元。每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。列表打印詳見表2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。通過財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)及建議 土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市X天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州M星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州M星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報(bào)價(jià)研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。近年來