石龍西湖地塊可行性研究報告-wenkub.com
2025-01-15 22:59 本頁面
【正文】 地石龍西湖區(qū)域作為東莞市房地產開發(fā)熱點區(qū)域，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有一定的優(yōu)勢，具有吸引地緣性客戶的機會。盈翠曦園項目情況（2012年上半年入市）戶型面積套數(shù)比例3房8587204%119228%12346%4房14692%3房15646%公寓——253%合計 869%茶山市場茶山房地產市場目前無在售項目，2012年將有美麗灣畔一區(qū)、偉隆國際花園、鉑樂廣場等項目入市；參考新世紀麗江豪園5期牡丹閣的銷售均價約55006000元/平米，新世紀麗江豪園客戶以茶山本地客戶為主，少量外圍的石龍西湖客戶。收益測算參考A地塊的經濟指標，本項目地塊總占地約10萬㎡，以容積率：≤，建筑面積為25萬㎡，其中可售面積：㎡、㎡；可售面積按市場靜態(tài)比準均價住宅：7200元/㎡、商業(yè)30000元/㎡測算。2) 項目所在區(qū)域擁有項市政規(guī)劃利好信息，預計在未來一至兩年內區(qū)域內規(guī)劃設施將啟動建設，將促進區(qū)域的房地產市場成熟度。3) 通過對石龍房地產市場居住區(qū)樓盤對照分析，表明在2011WG007地塊推出中高層住宅產品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。基于石龍西湖區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以項目的產品規(guī)劃、科技投入、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，在該地區(qū)開發(fā)中高層、中等容積率為主的江景資源項目，具有良好的市場前景。2) 具體反映在規(guī)劃上，規(guī)劃設計成為由中高層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本、科技低碳、景觀資源最大化”的居住理念。 經濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套；216。216。n 客戶特征：石龍本地居民對石龍具有較為濃厚的鄉(xiāng)土觀念，他們對石龍、東江的認可度較高；西湖區(qū)、老城區(qū)大部分客戶是以首次置業(yè)、改善型置業(yè)客戶為主，新城區(qū)部分客戶追求舒適型中大面積的居家產品，用以改善現(xiàn)有居住條件；認可社區(qū)規(guī)模、產品品質、開發(fā)商品牌。本項目目標客戶定位：n 核心客戶：西湖區(qū)本地客戶，對區(qū)域認同度高，追求就行原則。同時，石龍中學也將由老城區(qū)遷向西湖區(qū)，以上兩項舉措表明，石龍整體發(fā)展趨勢為由老城區(qū)向新城區(qū)及西湖區(qū)擴張，老城區(qū)內人口密度較高及建筑形成固定，可開發(fā)利用土地較少，不利于區(qū)域發(fā)展。地石龍在2009年國際花園城市評選決賽中，勇奪本屆國際宜居城鎮(zhèn)組別的第一名。區(qū)域內各項目戶型面積偏大，在同等單價情況下造成總價偏高，加之各項目產品素質、景觀資源等條件一般，導至區(qū)域內整體價格提升受限；未來可通過控制產品面積區(qū)間，增加產品附加值，提升單位售價。n 項目基本情況：地址石龍新城區(qū)龍城路（與龍升路交匯處）開發(fā)商東莞市世海房地產開發(fā)有限公司占地面積1萬㎡建筑面積㎡容積率總戶數(shù)約275戶n 戶型配比：戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)均價余貨公寓4446%3450005500元/㎡122房2廳1衛(wèi)8292%9203房2廳1衛(wèi)9392%9203房2廳2衛(wèi)12935%3504房2廳2衛(wèi)15510%64合計275100%259164）佳兆業(yè)社區(qū)配套完善，、室內恒溫泳池、健身會所等，項目擁有一線湖景資源。石龍土地市場供給情況分析近四年時間內，石龍政府共出讓8塊商住地塊，政府明顯控制土地出讓速度，尤其西湖區(qū)，僅在2009年、2011年各出讓濱江晉業(yè)項目地塊、海倫堡地塊。石龍區(qū)域市場狀況□老城區(qū)：沒落成熟區(qū)在未來5年內，老城區(qū)居住環(huán)境由于涉及較多確權及歷史原因，無熟地開發(fā)，無房可買，未來房地產潛在供應少。n 醫(yī)療配套：2所醫(yī)院（石龍博愛醫(yī)院、規(guī)劃中東莞市兒童醫(yī)院）。n 項目用地地勢相對平坦，地質條件良好，地基承載力較好。該宗地屬石龍鎮(zhèn)西湖區(qū)，從城市規(guī)劃功能角度劃分，西湖區(qū)以物流綜合服務、高科技工業(yè)園區(qū)、服裝電子批發(fā)為主要定位。物業(yè)發(fā)展方向 163.石龍土地市場供給情況分析 7 7區(qū)域房地產價格與需求特征 125.石龍西湖社區(qū)地塊可行性研究報告 目 錄第一章 項目概述 31.整體市場對本案影響因素 136.項目開發(fā)機遇 174.東莞火車站宗地位置
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