石龍西湖地塊可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-02-14 22:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 03%3房2廳1衛(wèi)100120292%115%3房2廳2衛(wèi)1201802179%202%4房2廳2衛(wèi)155190497%134%復式或其他18030099%18%合計4867100%600100%在售項目存量以中大面積三房產(chǎn)品為主，占市場總體份額的56%，其次為中等面積兩房產(chǎn)品，占市場總體份額的36%，整體存量表現(xiàn)為產(chǎn)品面積區(qū)間偏大，市場緊湊型產(chǎn)品貨量較少，以90㎡左右小三房為代表，市場存量不到20%%，未來市場緊湊型產(chǎn)品供應(yīng)存在一定市場機會。未來主要項目供應(yīng)統(tǒng)計項目名稱物業(yè)類型類型匯總（平米）聚龍－御龍灣普通住宅全新30477聯(lián)泰苑普通住宅全新8838騰龍領(lǐng)寓公寓全新19676海倫堡地塊普通住宅全新150000新鴻基地塊普通住宅全新450000合計658891目前市場以在售項目消化余貨為主，短期內(nèi)市場新增供應(yīng)量有限，預計到2012年，石龍房地產(chǎn)市場公寓主要供應(yīng)量來源于騰龍領(lǐng)寓，普通住宅供應(yīng)聚龍御龍灣、聯(lián)泰苑項目，而海倫堡地塊、新鴻基地塊預計推出入市時間稍晚，未來石龍整體市場供應(yīng)量將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，但是西湖片區(qū)，隨著政府控制性規(guī)劃方案推進執(zhí)行，未來將是石龍房地產(chǎn)市場乃至東莞房地產(chǎn)市場的又一熱門區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)價格與需求特征（備注：2011年數(shù)據(jù)未包含12月份成交數(shù)據(jù)）1）石龍房地產(chǎn)消化速度情況：07年累積簽約2232套（全市排名第7）、08年累積簽約882套（全市排名第16）、09年累積簽約2001套（全市排名第8）、2010年累積簽約1622套（全市排名第8）、2011年累積簽約980套，每年成交量呈下跌狀態(tài)在變化，國家調(diào)控對區(qū)域內(nèi)客戶購房心理產(chǎn)生較大影響，逐步影響著石龍房地產(chǎn)市場；11年111月總成交79288平米，折算980套，套均面積81㎡，因區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為雙拼單位，在當前市場下，資源景觀面差且中大面積戶型單位走貨速度相對較慢，故市場成交信息表現(xiàn)為：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面積趨于緊湊戶型，但目前在售產(chǎn)品整體上仍以面積偏大的中等居家類產(chǎn)品為主。2）石龍房地產(chǎn)價格情況：區(qū)域內(nèi)價格整體在55006000之間平穩(wěn)運行，普通住宅價格在50006500元/㎡之間，隨著西湖區(qū)濱江晉業(yè)項目在10月份入市，該項目通過對資源的占有及對產(chǎn)品品質(zhì)的打造，價格較區(qū)域其它項目有明顯差距，洋房可達65008500元/㎡，明顯拉升石龍市場近期內(nèi)的成交價格水平。區(qū)域內(nèi)各項目戶型面積偏大，在同等單價情況下造成總價偏高，加之各項目產(chǎn)品素質(zhì)、景觀資源等條件一般，導至區(qū)域內(nèi)整體價格提升受限；未來可通過控制產(chǎn)品面積區(qū)間，增加產(chǎn)品附加值，提升單位售價。5.整體市場對本案影響因素石龍作為東江中下游的咽喉之地，是東江運輸?shù)慕煌屑~。作為東莞的電子產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，石龍有世界500強企業(yè)日本京瓷珠式會社、北大方正的亞洲最大電腦生產(chǎn)基地，以及諸多世界知名企業(yè)的進駐，極大的提升了石龍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟活力，為房地產(chǎn)項目發(fā)展提供了非常好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。地石龍在2009年國際花園城市評選決賽中，勇奪本屆國際宜居城鎮(zhèn)組別的第一名。石龍鎮(zhèn)是目前廣東唯一獲得這一稱號的城鎮(zhèn)，將進一步加強石龍作為經(jīng)濟強鎮(zhèn)對周邊茶山、石碣等鎮(zhèn)客戶的輻射力。項目地塊位于西湖區(qū)域中部，西湖區(qū)域定位為物流、交通、工業(yè)區(qū)，2009年規(guī)劃將廣深鐵路石龍站由老城區(qū)遷到西湖區(qū)。新火車站的建成及輕軌R2線、規(guī)劃中城際快線的貫通，將進一步拉近石龍與東莞城市中心的聯(lián)系，將促進周邊商業(yè)、休閑、經(jīng)濟的發(fā)展，對項目地塊具有良好的促進作用。同時，石龍中學也將由老城區(qū)遷向西湖區(qū)，以上兩項舉措表明，石龍整體發(fā)展趨勢為由老城區(qū)向新城區(qū)及西湖區(qū)擴張，老城區(qū)內(nèi)人口密度較高及建筑形成固定，可開發(fā)利用土地較少，不利于區(qū)域發(fā)展。隨著區(qū)域發(fā)展方向的外拓，人口及商業(yè)均會發(fā)生傾向性轉(zhuǎn)移，屆時將進一步促進西湖區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。項目地塊廣深鐵路石龍火車站新址6.地塊目標客戶、產(chǎn)品及價格定位1）目標客戶：老城區(qū)客戶對西湖片區(qū)認同度較高，注重生活環(huán)境的改善；新城區(qū)客戶對西湖片區(qū)認同度最低，客戶潛在心理希望新城區(qū)比石龍其他區(qū)域好，故對到其他區(qū)域置業(yè)有較大的抵觸感，西湖區(qū)客戶對西湖片區(qū)認同度最高，認為能就近照顧生意會比較方便。本項目目標客戶定位：n 核心客戶：西湖區(qū)本地客戶，對區(qū)域認同度高，追求就行原則。n 重要客戶：老城區(qū)客戶，對區(qū)域認同
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