【文章內容簡介】 )、外語外貿附屬小學、外語外貿附屬中學、信孚黃石小學、信孚黃石中學 ； 黃石第一幼兒園、白云幼兒園、祥景幼兒園 ； 好又多、家樂福 ； 黃婆洞郵局 、 :農村信用合作社、中國銀行、工商銀行、農業(yè)銀行 ； 康正醫(yī)院、白云區(qū)第一人民醫(yī)院、南方醫(yī)院 ； 白云花園市場 。內部配套， 園林泳池、中心花園、幼兒園、會所、風情商業(yè)街，綜合文化活動中心（含電影院，老年人活動中心、青少年活動中心、兒童圖書閱覽館） 賣點： 1）位于白云新城內，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 2）地鐵上蓋物業(yè)，離二號線江夏站僅 500 米； 3） 清新和時尚 的 外立面，大面積地運用了質樸典雅 的文化石與大面積的仿金屬玻璃，坡屋頂 設計 別具匠心 ； 4） 200 米超寬樓距 ； 5）園林景觀， 20xx 平方米澳洲珀斯天鵝湖：七種湖岸修邊天然迷人，疊瀑臺極盡珀斯水景文化 ； 50000 平方米超大澳洲風情園林：多達 183 種的園林植物，澳洲風情，鮮氧生活 ；白云山景。 6） 獨創(chuàng)社區(qū)星級影劇院：影院院進駐小區(qū)生活，一切影視新片相看就有家門口。 7） 全優(yōu)戶型一切從寬：空間方正實用廳寬比賞規(guī)拉闊 20%，陽臺進深 米，優(yōu)勝出一倍的采光通風效果。 8） 大型社區(qū)活力會所 —— “ 尚會所 ” 內設有室內攀巖、休閑西餐酒廊、兒童樂園 、棋牌室、游泳池、健身室、動感舞室、乒乓球室、桌球室等。 營銷： 通過文化營銷樓盤，以“文化美學，詩意生活”主題，結合硬廣、軟文、戶外廣告牌、戶外社區(qū)活動等一系列活動進行宣傳推廣。 目標客戶群： 3045 歲為主消費群，其它年 齡層為輔助消費群 ； 營企業(yè)主、企事業(yè)高層管理者，公務員群落，醫(yī)生，教師 ；家庭 月收入 11000 元 /月以上 ， 生活規(guī)律性較強，注重健康舒適 。 祥景花園 祥景花園位于 白云黃石東路江景路 8082 號（黃石立交東側） ，由廣州白 XX 市建設開發(fā)公司投資建設，并自行銷售，由廣州白云信誠物業(yè)服務公司 進行物業(yè)管理。6棟洋房已銷售一半，預計 20xx 年 9 月交樓。 項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 祥景花園 17513 ㎡ 66750 ㎡ 3． 81 50% 戶型： 項目總共分南北兩區(qū) ，南區(qū) 3 棟 11 層電梯洋房，一梯兩戶，南北對流，窗窗觀中心園林景觀 ， 130 ㎡、 133 ㎡三房， 150 ㎡四房；北區(qū) 3 棟 28 層高層洋房， 二梯三戶，南北對流，遠望白云山、體育公園、中心園林景觀 ， 104145㎡三房， 165187 ㎡四房。 價格：陽光家緣數(shù)據顯示已售均價為 14431 元 /㎡，而銷售口徑是均價 20xx0 元 /㎡，帶 20xx 元精裝修 。 銷售狀況： 目前該項目 326 套單位，已售出 162 套，整體銷售率為 %；三房單位共 260 套，售出 145 套，銷售率為 %，四房單位共 66套，售出 17 套，銷售率為 %。 南區(qū) 3 棟 11 層洋房銷售情況 戶型 三房二廳 三房二廳 四房二廳 合計 面積 130 133 150 已售套數(shù) 23 16 0 39 未售套數(shù) 8 7 12 27 銷售率 74% 70% 0% 59% 已售面積 2990 2128 0 5118 未售面積 1040 931 1800 3771 北區(qū) A 棟銷售情況 戶型 三房二廳 四房二廳 三房二廳 合計 面積 147 187 145 已售套數(shù) 2 2 0 4 未售套數(shù) 15 25 27 67 銷售率 12% 7% 0% 6% 已售面積 294 374 0 668 未售面積 2205 4675 3915 10795 北區(qū) B棟銷售情況 戶型 三房二廳 四房二廳 三房二廳 合計 面積 140 165 138 已售套數(shù) 20 15 17 52 未售套數(shù) 7 12 10 29 銷售率 74% 56% 63% 64% 已售面積 2800 2475 2346 7621 未售面積 980 1980 1380 4340 北區(qū) C棟銷售情況 戶型 三房二廳 三房二廳 三房二廳 三房二廳 合計 面積 104 114 106 117 已售套數(shù) 19 20 19 9 67 未售套數(shù) 8 7 8 18 41 銷售率 70% 74% 70% 33% 62% 已售面積 1976 2280 20xx 1053 7323 未售面積 832 798 848 2106 4584 配套： 黃邊幼兒園、 黃石第一幼兒園、信孚黃石幼兒園、信孚黃石中學、 廣州外語外貿大學、信孚黃石小學 ； 好又多超市、黃石家私大廣場、黃石購物廣場 ；廣鋼二院二甲醫(yī)院北郊分院、白云區(qū)第一人民醫(yī)院、廣州中醫(yī)藥大學第一附屬醫(yī)院、白云區(qū)黃石醫(yī)院江下門診部 ； 工商銀行廣州黃石路支行、廣州市商業(yè)銀行ATM、交行黃石花園支行、建設銀行廣州黃石路支行 ； 瀟湘會、喜相逢大酒樓、黃邊美食街、中意潮菜館、麥當勞黃石店 ； 樂得花園市場 。小區(qū)內， 體育公園（占地 3 萬㎡）、小學、幼兒園、 祥景肉菜 市場、銀行 。 賣點： 1） 位于白云新城內，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ； 2）優(yōu)質的物業(yè)管理 ， 制定了嚴格的綠化管理制度和清潔衛(wèi)生管理制度 ； 3）體育公園，占地 3 萬平方米，將 綠色、運動、休閑集為一體 ； 4） 毗鄰白云山，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美 ； 5）小區(qū)生活 配套齊全 ； 6）戶型設計舒適； 營銷： 以綠色活動的概念為主打，標榜“ 白云山下 祥景人家 ”；除了常規(guī)的廣告宣傳外 ，還舉辦名人秀，邀請 文化界等名星前來助陣銷售 。 目標客戶群： 年齡介于 3045 歲之間，已組建家庭； 家庭月收入 10000 元左右， 改善性購房為主； 注重生活質量，強調健康舒適的居住環(huán)境。 . 云山名都 云山名都位于 白云區(qū)三元里大道北與機場路交匯 處 ，由 廣州粵興華實業(yè)有限公司投資建設， 經緯房產咨詢有限公司 代理銷售，由 廣州市百榮園物業(yè)有限公司 進行物業(yè)管理。 目前 6 個樣板間已正式對外開放， 銷售中心開放 ， 首推 2 棟，貨量200 套左右，總 共 498 套單位 ，預計 20xx 年 10 月份交樓。 項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 云山名都 15571 ㎡ 60316 ㎡ 3． 8 30% 戶型： 以中小戶型為主，戶型多樣，可選擇性大，分布為 80105 平米兩房、 91139平米實用三房、 209 平米闊綽五房、少量頂層復式單元 ； 大部分 單位有 “N+1”設計， 如 106 平方米的兩房單位在陽臺位置有附送的花池，可以改成一個房間，95平方米的三房單位有入戶花園，只算一半面積 ， 部分高層單位 可 望白云山景 。 價格： 售價 220xx 元 /㎡ 起 ， 預計均價 220xx23000 元 /㎡ ，帶精裝修 銷售狀況：項目已取得預售證，編號為 20xx0194，將于 5月中下旬放售。 配套： G5 停機坪、萬達廣場等城市級商業(yè)中心 、 百信廣場、家樂福、好又多、麥德龍、麥當勞、肯德基 ； 鄰近地鐵 2 號線白云公園站，地鐵 12 號線崗貝站就在家門口， 5 55 519 等 20余條公交線路 ； 民航廣州醫(yī)院、中醫(yī)藥大學第一附屬醫(yī)院 ,白云區(qū)第一醫(yī)院 。小區(qū)內 自建 有 配套小學，具體由白云區(qū)教育局安排辦學 ； 泳池、籃球場、網球場、 ARTDECO 風情園林。 賣點： 1）地處白云新城旁邊，共享新城內未來配套； 2）白云山山景資源，環(huán)境優(yōu)美； 3）戶型多樣，可選擇性大 ，有贈送面積 ； 4）交通便利， 處于地鐵、公交、高速三維交通交匯處 ； 5） 首席 ARTDECO 風情園林社區(qū) 營銷： 主打白云新城未來巨大價值、稀缺山景資源牌；目前處于預熱階段，以 云山名都銷售總監(jiān)梁艷棠采訪報告等軟文和硬廣為主要手段。 目標客戶群：首次置業(yè)和改善型購房兼顧， 年齡介于 2545 歲之 間； 家庭月收入10000 元左右， 注重 實用性和舒適性 。 3． 4 競爭樓盤 小結 總結三個競爭樓盤各方面 信息，有如下規(guī)律： 1）白云新城區(qū)位價值、規(guī)劃優(yōu)勢成為白云新城板塊眾多樓盤標榜的利好優(yōu)勢； 2）市場上產品戶型以三房為主，小三房、四房及以上為輔之，二房及一房 戶型比較少見； 3）主要成交的戶型為三房，大面積戶型成交較差； 4）主要目標客戶群為改善型家庭，處于社會中上階層，家庭月收入 10000 元以上。 5）除了樓盤區(qū)位、園林、戶型、物業(yè)管理等自身賣點外，文化營銷、概念植入等推廣方式越來越重要； 6）配套方面，除了 周邊配套外，小區(qū)配套的完善亦是各樓盤的優(yōu)勢 。 3． 5 競爭樓盤啟示 通過對競爭樓盤的全面分析，對本項目有如下啟示： 1）跳出區(qū)位求發(fā)展：目前白云新城的價值優(yōu)勢已被其他樓盤借用宣傳到爛熟，如果再一味靠白云新城這張牌吸引市場，顯然太過單薄、力度不夠，所以要在區(qū)位優(yōu)勢之外另尋途徑打響項目。 2） 分蛋糕、起新灶：在戶型方面，可考慮以主流三房為主，分割這一市場分額；另外，設計部分小三房、二房甚至是一房的精品戶型，填補市場空白點。 3）跨界營銷出新奇：樓盤競爭從舊時的比地段、價格、戶型，到比景觀、環(huán)境，再到現(xiàn)時比品 牌內涵、文化品、生活狀態(tài)，競爭壓力越來越大；所以除了傳統(tǒng)的營銷手法，應考慮與文化界、時尚界或者奢侈界進行跨界營銷，提升項目內涵與品味。 4 消費者調研 本項目 處于未來高檔住宅區(qū)白云新城內 ，占地面積 20795 平方米，建筑面積不大于 58586 平方米 ， 樓面地價 19971 元 /平方米，面積雖不大，但土地價格昂貴，可見該項目未來定位檔次在中高檔或以上，其目標客戶群亦并非普通工薪階層。 因此問卷調查對象主要應是廣州市內的中上階層人士，屬于社會精英，具有一定的財富積累 。本次問卷調查采用 判斷抽樣的方法，主要是在珠江新城街頭、 天河區(qū)高檔寫字樓聚集的地段根據調查人員的主觀判斷，選擇較有社會地位或身價高的人士進行問卷作答 。 共收集了 150 份有效問卷， 剔除無效問卷 30 份，最終取 120 份運用 SPSS 軟件進行分析。 從被訪者理解程度表和合作程度表可以看出，此次被訪者的支持程度較高。 理解程度 頻率 百分比 有效百分比 累積百分比 有效 理解 91 一般 29 合計 120 合作程度 頻率 百分比 有效百分比 累積百分比 有效 合作 86 一般 34 合計 120 4． 1 被訪者具體 特征 10%25%30%29%6%0%5%10%15%20%25%30%35%3 5 歲以下 3 5 歲—4 0 歲 4 1 歲—4 5 歲 4 6 歲—5 0 歲 5 1 歲—5 5 歲 被訪者 主要 是介于 3550歲之間的青壯年，已組建家庭，絕大部分是三口之家；文化程度普通較高，以大學 本科 為主； 工作性質大部分是私營 /個體戶、行政機關、國企次之；家庭月收入主要集中在1000015000元之間。 3個人58%4個人20%5個人4% 2個人15%5人及以上4%26%42%14% 12%6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%10000 元以下 10001 15000 元 1500120xx0元20xx1 25000 元 25001 元以上初中及以下2%研究生及以上10%高中/ 中專24%大專/ 本科64% 而對于樓市調控的看法，大部分人比較理性，認為房價變動的幅度不會太大；一半人認為 調控能使房價出現(xiàn)略微下降；九成人對白云新城是了解的。 從這些信息可以判斷， 被訪者經濟情況良好， 具有較高文化水平，對小區(qū)的居住環(huán)境和人文氛圍會有一定要求；大部分有家庭， 注重小孩的教育，對小區(qū)教育配套 要求較高 ；多數(shù)人已不寄望房價能出現(xiàn)大幅下跌；白云新城已被人所熟悉。 4． 2 購房目的分析 18%14%18%36%12%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%行政機關 事業(yè)單位國有或集體企業(yè)私營/個體戶退休 其他大幅下降8%持續(xù)快漲4%略微下降50%上漲，幅度減緩38%非常了解10%不了解8%了解48%有點了解34% 26%46%18%6% 4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%首次置業(yè) 改善型置業(yè) 投資 給親友住 其他 改善 置業(yè)的比例達到 46%，首次置業(yè) 的比例達到 26%。被訪者 購房主要是的了滿足居住的需求，因此小區(qū) 生活配套和物業(yè)服務是關注點。 4． 3 產品偏好分析