【文章內(nèi)容簡介】 城、寬城區(qū)行政中心、森林公園、北湖臨水景觀、光復(fù)路旅游文化區(qū)。本案位于寬城區(qū)的行政中心和未來的城市服務(wù)中心區(qū)之間的核心位置。未來的城市服務(wù)中心區(qū)將會(huì)是全區(qū)的文化、生活等服務(wù)設(shè)置中心。證大光明城項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置將為項(xiàng)目商業(yè)創(chuàng)造了巨大的潛力。l 區(qū)政府遷移，寬城區(qū)向更北發(fā)展隨著區(qū)政府的北移，政府周圍區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，該區(qū)域成為長春市主要供給板塊之一，整個(gè)寬城區(qū)其供給量已在某些方面達(dá)400萬平方米左右。目前寬城地區(qū)的房價(jià)為全市最低，而價(jià)格洼地區(qū)域應(yīng)是開發(fā)潛力最大地區(qū)。目前，區(qū)域房價(jià)雖然有所提升，相信隨著相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，還會(huì)有很大的提升空間。l 未來“北城”，發(fā)展前景好隨著北部新城建設(shè)的開展，更多的開發(fā)商搶住北部城區(qū)，目前在售項(xiàng)目十余個(gè)。環(huán)城公路兩側(cè)及向外更遠(yuǎn)的區(qū)域待開發(fā)土地充足，未來將會(huì)有更多的開發(fā)展進(jìn)入進(jìn)行開發(fā)。從寬城區(qū)總體規(guī)劃來看，未來的寬城區(qū)將是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、現(xiàn)代物流、服務(wù)業(yè)、生態(tài)旅游發(fā)展的區(qū)域，發(fā)展前景無限。l 政府支持，開發(fā)商政府協(xié)力打造“北部新城”是政府支持的一整體規(guī)劃。一個(gè)區(qū)域的形成，離不開城市運(yùn)營商的出現(xiàn)。而我國目前能擔(dān)當(dāng)起這個(gè)角色的有兩類組織集團(tuán)，一是政府，二是大型的開發(fā)商。如今的“北部新城”的中心區(qū)域已初具規(guī)模。新城區(qū)將以政府所在地和中心公園為中心，向周邊輻射。l 擴(kuò)大宅區(qū)建設(shè)，平衡區(qū)域趨向功能 “北部新城”的建設(shè)，是長春市發(fā)展需要，“南部新城”、“北部新城”、“西部城區(qū)”與“中心城區(qū)”的平衡發(fā)展是未來長春發(fā)展的關(guān)鍵。隨著長春樓市的發(fā)展，“北部城區(qū)”的開發(fā)已進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，現(xiàn)在的考量標(biāo)準(zhǔn)是“房子好不好，性價(jià)比高不高”。而高樓盤優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，可以概括為各種環(huán)境要素通過開發(fā)商的有機(jī)組合形成最優(yōu)化組合物。 舊城改造，生活環(huán)境欠佳目前寬城區(qū)正處于舊城改造拆遷階段，很多項(xiàng)目和地區(qū)處于在建、在拆和待拆階段，過往工程車輛較多，環(huán)境嘈雜。 公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善區(qū)域內(nèi)有多條主干道路，如亞泰大街、凱旋路和待貫通的北人民大街等，同往市中心車程只需要十分鐘左右的時(shí)間，區(qū)域內(nèi)的道路寬闊，方便出行。但目前該板塊的公交線路還不是很多，目前尚能夠滿足基本需要。一些新建項(xiàng)目周邊的公交線路比較貧乏，有待改善。 生活配套設(shè)施不是很完善由于北部新城開發(fā)的時(shí)間比較短，生活配套設(shè)施方面還不是很成熟。但隨著這一區(qū)域的不斷開發(fā)，一些新項(xiàng)目的建設(shè)，板塊內(nèi)的生活配套設(shè)施將會(huì)逐步完善。目前已經(jīng)有個(gè)別的生活配套設(shè)施，基本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居住人群的需要。生活配套設(shè)施多以中小型的為主，一些新項(xiàng)目周邊的生活配套比較缺乏。4 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)主要商圈分布123商圈1：柳影路商圈租金：—㎡天售價(jià)：5800—7000元/㎡商圈2：長新街商圈租金：—㎡天售價(jià)：7800—8200元/㎡商圈3：一匡街商圈租金：—㎡天售價(jià)：6850—11000元/㎡目前在寬城鐵北地區(qū)有三個(gè)商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中，商業(yè)氛圍比較濃厚的區(qū)域，分別是以柳影路為中心的柳影路商圈；以長新街扶貧市場為中心的長新街商圈；鉆石禮都、耀江五月花苑、中岳花園形成的一匡街商圈。/柳影路商圈長新街商圈一匡街商圈商圈范圍東至菜市北街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路長新街扶貧市場周邊一匡街、天光路及中間亞泰大街段商業(yè)設(shè)施類型大量街鋪配以少量綜合市場及大型超市街鋪及大型商場和超市街鋪和綜合市場主要客群萬龍第五城，樂嘉茗園等周邊小區(qū)居民奮進(jìn)鄉(xiāng)居民鉆石村，中岳花園，耀江五月花苑等周邊小區(qū)居民主要業(yè)態(tài)餐飲，藥店， 理發(fā)店，超市，綜合市場大型超市，餐飲，商場，理發(fā)店，藥店餐飲，藥店，銀行，綜合市場主要業(yè)態(tài)餐飲，超市，服飾，醫(yī)藥衛(wèi)生，其他餐飲：商場：超市：其他餐飲：超市：綜合市場：其他街鋪面積段40200㎡60250㎡403000㎡參考租金㎡㎡㎡參考售價(jià)58007000萬元/㎡78008200萬元/㎡685011000萬元/㎡商圈范圍以柳影路為中心，冬至菜市街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路的一片區(qū)域構(gòu)成了柳影路商圈。252。 社區(qū)商業(yè)為主，舊的商業(yè)設(shè)施逐步被大量新建的社區(qū)底商和集中商業(yè)所取代252。 餐飲為該商圈的主要業(yè)態(tài)，其次為服飾、超市和醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)252。 商業(yè)設(shè)施類型眾多，包括街邊簡單舊商鋪、新建小區(qū)社區(qū)底商、老綜合市場、新型中等規(guī)模超市等252。 商業(yè)分布較為分散252。 主要以服務(wù)周邊社區(qū)居民為主，人流量相應(yīng)一般216。 沿街底商 扶余路商業(yè) 農(nóng)安街商業(yè) 柳影路商業(yè) 宋家路商業(yè)近兩年隨著萬龍第五城、美景天城和華泰小區(qū)等新項(xiàng)目的建成入住，單層和雙層的沿街底商大量出現(xiàn)，并成為商圈內(nèi)的主要商業(yè)形式。216。 綜合市場 嘉樂綜合市場 市場內(nèi)部形式 新月綜合市場 市場內(nèi)部1 市場內(nèi)部2 市場內(nèi)部3商圈內(nèi)有2個(gè)綜合市場，面積在40004500㎡。兩個(gè)綜合市場內(nèi)部裝修簡單，設(shè)施簡陋，衛(wèi)生條件較差，所售商品為低檔次百貨和肉類等食品。216。 大型超市 歐亞超市 地下扶梯 超市區(qū)域分布 超市內(nèi)部專柜歐亞超市為商圈內(nèi)唯一大型超市，位于萬隆第五城柳影路底商的地下一層，09年8月份開始正式營業(yè)。由于周邊的飯店、超市、水果店等比較多，顧客分流較嚴(yán)重，因此歐亞超市內(nèi)的顧客目前并不很多。長新街商圈以天元扶貧大市場為基礎(chǔ)逐步發(fā)展起來的，目前已形成以廣源時(shí)代廣場，滿客隆等超市和商場為主的小商業(yè)群，以滿足奮進(jìn)鄉(xiāng)居民購物需求。252。 發(fā)展迅速，大型商業(yè)設(shè)施逐步取代原始小型商業(yè)252。 商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲為主252。 商業(yè)層次差別大。長新街商圈目前有現(xiàn)代購物商場、沿街商鋪、原始露天市場等共存。252。 衍生新的商業(yè)中心點(diǎn)。新生的廣源時(shí)代廣場即將成為該商圈的中心商業(yè)點(diǎn)，并對(duì)本案的商業(yè)構(gòu)成一定的威脅。216。 新生商業(yè)設(shè)施 廣源時(shí)代廣場 內(nèi)部專柜形式 包豪斯歐亞超市 包豪斯底商包豪斯歐亞超市也已經(jīng)正式營業(yè)，從其顧客日流量來看，長春市民對(duì)歐亞超市比較認(rèn)可。包豪斯的商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)氛圍對(duì)本案的商業(yè)有一定的促進(jìn)作用，但同時(shí)也帶來了一定的威脅。另外，華大天朗國際社區(qū)也將引進(jìn)一個(gè)3000㎡左右的歐亞超市，預(yù)計(jì)2010年底正式營業(yè)。216。 沿街商鋪 216。 原始商業(yè) 滿客隆超市為該區(qū)域在營業(yè)的大型超市之一，超市管理混亂，衛(wèi)生條件較差，顧客較少。預(yù)計(jì)在長新街對(duì)過的美家福超市營業(yè)后會(huì)給滿客隆造成巨大沖擊，甚至是關(guān)門停業(yè)。一匡街商圈主要是由鉆石禮都、溫馨花園一期、耀江五月花苑和中岳花園的商業(yè)及延伸構(gòu)成。252。 依托亞泰大街，建筑形式以街鋪為主且部分面積較大，配以綜合市場252。 商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲娛樂為主252。 由于商業(yè)單體面積古過大，招商經(jīng)營有難度，指使眾多新建小區(qū)商業(yè)仍處于瓶頸期252。 新興商業(yè)比較多，未形成濃郁的商業(yè)氛圍 商圈建筑形式216。 沿街商業(yè) 耀江五月花苑商業(yè) 中岳花園商業(yè) 鉆石禮都商業(yè) 溫馨花園商業(yè)216。 綜合市場 天波路農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部 中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部形式該區(qū)域內(nèi)無大型超市；有兩家大型農(nóng)貿(mào)市場，分別為天波路農(nóng)貿(mào)市場和中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場，二者經(jīng)營范圍基本相同，其中天波路農(nóng)貿(mào)市場還在招商中，商家并未完全進(jìn)駐，而中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營多年，經(jīng)營狀況一般。，層次不一鐵北地區(qū)各商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施雜亂，舊商鋪和新建商鋪，老綜合市場和新建綜合市場并存，均處于新建商業(yè)取代舊商業(yè)的過渡時(shí)期。，多以餐飲業(yè)為主鐵北地區(qū)的每個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施均以街鋪為主，其中柳影路商圈和一匡街商圈的街鋪與住宅區(qū)混合在一起，分布相對(duì)集中。各商圈的業(yè)態(tài)以餐飲為主，特別是柳影路商業(yè)區(qū)，街邊商鋪的入住商家?guī)缀跞繛樾⌒筒宛^。一匡街的業(yè)態(tài)也是以餐飲為主，但增加了網(wǎng)吧、KTV等娛樂場所。，影響力不大各商圈的范圍較小，并且缺少能夠吸引全區(qū)消費(fèi)者的大型綜合性商業(yè)設(shè)施，因此各商圈的消費(fèi)者幾乎全部以商圈內(nèi)的居民為主要消費(fèi)群體，商圈間的聯(lián)系較少，顧客資源共享度差。，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長期持有為主目前各商圈中的大部分街鋪進(jìn)駐率達(dá)到85%以上，如中岳花園和包豪斯國際社區(qū)。局部區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，如柳營路萬龍第五城、耀江五月花苑亞泰大街一側(cè)等。目前，各商圈內(nèi)的租金整體較低，升值潛力較高，因此大部分人選擇持有。，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要23年的時(shí)間通過對(duì)寬城區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)研及區(qū)域規(guī)劃可見，未來寬城鐵北區(qū)將會(huì)以原有的三大商圈為核心繼續(xù)發(fā)展，特別是隨著證大光明城、金質(zhì)融城、上臺(tái)花園、吳中印象及上臺(tái)新村等政府周邊的幾個(gè)新型社區(qū)的上市，長新街商圈將會(huì)有更大的發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)計(jì)未來將會(huì)成為整個(gè)鐵北區(qū)域的商業(yè)核心。預(yù)計(jì)未來23年內(nèi)，隨著新建各項(xiàng)目的商業(yè)部分的入住，項(xiàng)目交房使用。區(qū)域內(nèi)大量的人口導(dǎo)入及外部流動(dòng)人口的增加，消費(fèi)需求將會(huì)大量增加，商業(yè)氛圍將會(huì)得到很大程