【文章內(nèi)容簡介】 均增長率超過全國平均水平。，保持19%的年增長勢頭，城市消費水平和消費能力快速提升。（二）吳中區(qū)概況吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，西銜太湖，與無錫市、浙江省湖州市隔湖相望。全區(qū)陸地面積742平方公里，太湖水域面積2425平方公里，其中屬吳中區(qū)的水域約1459平方公里。全境東西92．95公里，全區(qū)戶籍人口近60萬人。吳中區(qū)下轄1個國家級太湖旅游度假區(qū)、1個國家級農(nóng)業(yè)示范區(qū)、1個省級吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1個穹窿山風景管理區(qū)、7個鎮(zhèn)和8個街道。吳中區(qū)是蘇州的南大門，按照市政府“南優(yōu)”要求，吳中區(qū)在城市功能、形態(tài)等方面將全方位與中心城區(qū)無縫對接。根據(jù)規(guī)劃，吳中區(qū)原有的16平方公里的城區(qū)將進一步拓展至20平方公里，合理確定各個片區(qū)規(guī)模等級和功能分工，形成優(yōu)勢互補、特色鮮明的城鎮(zhèn)新格局。未來的吳中區(qū)將以吳中新城商圈、城南工業(yè)帶、環(huán)太湖旅游產(chǎn)業(yè)帶等三大板塊為重點，著力建好中心城區(qū)等十大載體，進一步打響“山水蘇州，人文吳中”品牌，加快推進城市化。近年來，吳中區(qū)著力發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟，推動三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。2009年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值510億元，%，其中人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶籍人口計算）86698元，按當前匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值12697美元，同比增加769美元。，地方一般預算收入突破50億元，%%。2010年吳中區(qū)GDP則一舉突破600億元，%。通過比較可以發(fā)現(xiàn)，吳中區(qū)近幾年來GDP年增長率幾乎都高于蘇州全市的GDP年增長率，吳中經(jīng)濟活躍，增長勢頭良好。二、項目市場研究及定位(一)蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展概況，占全市GDP總額的40%，城市基礎設施建設以及房地產(chǎn)發(fā)展得到快速發(fā)展。，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重從2003年的約6%逐漸穩(wěn)定到20042010年的911%之間的較穩(wěn)定水平，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定增長。蘇州全市歷年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資相關指標年份房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比重億元房地產(chǎn)投資/GDP2003%%2004%%2005420%1870%2006%2107%2007565%2360%2008%%2009%%2010%%2010年蘇州供求市場受宏觀政策影響明顯，14月份上市量體的增加，處于供不應求態(tài)勢；4月份后，市場受出臺政策的影響，成交量有所下滑，在8月趨于平衡；“金九銀十”的到來，成交量快速增加，供求逐漸趨于平衡，隨著春節(jié)各項目推量的減少以及市場需求的加大，市場轉向供不應求。就2010年全年來看，雖然成交量受政策影響波動明顯，但價格持續(xù)堅挺，一路上揚再度過萬。，比09年減少45%；全市成交套數(shù)47226套，比09年減少39%；成交均價為9955元/平方米，環(huán)比上漲34%。，比2009年減少7%。從蘇州房產(chǎn)市場近五年的走勢來看，全市成交量受政策的影響，走勢高低錯落，2009年達到近年來的最高峰，而2010年受兩次調(diào)控影響，成交量下降明顯，但成交價格上揚力度則為歷年之最。政府宏觀政策對蘇州房產(chǎn)市場的影響還是比較明顯的，但蘇州市場對政策的消化周期呈現(xiàn)明顯的縮短趨勢，政策導致觀望情緒蔓延，但只是暫時壓抑需求，隨著市場的回暖，供求關系很快趨于平衡。蘇州的購買力比較強勁，潛在購買力基礎龐大，為2011年蘇州房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎，樓市將經(jīng)歷一次“機遇”與“危機”并存的政策消化年。在2010年1月2011年2月蘇州全市的成交房源中，已經(jīng)成為蘇州房地產(chǎn)市場的最熱點區(qū)域之一。（二）蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況2010年蘇州非住宅類（商業(yè)物業(yè)）月度供應量呈現(xiàn)出 √ 型的走勢，從下半年開始，供應量激增，第四季度新增供應達到全年最高峰值。值得一提的是自9月新五條出臺后，各地開始全面實施限購令，對住宅打壓力度巨大，商業(yè)物業(yè)則成為了市場上的香饃饃，開發(fā)商在四季度新開盤項目和推盤量上均呈現(xiàn)大幅度的提升，可見商業(yè)物業(yè)抗政策風險能力已經(jīng)得到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認同。從區(qū)域供應量來看：吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，2010年二區(qū)域的供應面積比重占到全市60%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢。萬平萬平萬平萬平萬平萬平萬平萬平萬平萬平萬平萬平2008年的調(diào)控可謂給開發(fā)商上了寶貴的一堂課，并且逐漸認識到商業(yè)類物業(yè)的抗政策風險的能力以及其巨大的發(fā)展?jié)摿?，得到開發(fā)商的認可，并于2009年開始逐步加大商業(yè)類物業(yè)的開發(fā)和推盤量，但從其價格來看，仍基本維持2008年的水平。經(jīng)過2009年的狂熱，迎來了2010年的調(diào)控，歷經(jīng)調(diào)控之后的開發(fā)商更為成熟，看待市場較之前明顯沉著冷靜，此次調(diào)控，商業(yè)物業(yè)再次顯現(xiàn)出其抗政策風險的能力，開始受到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認可，在多方的共振效應下，加之開發(fā)商經(jīng)過2009年商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、操盤、營銷經(jīng)驗，2010年蘇州商業(yè)物業(yè)的價格大幅上漲，成交量亦維持高水平。從近幾年蘇州商業(yè)物業(yè)的成交均價來看，2010年商業(yè)物業(yè)整體均價較前2年有大幅度的增長，價格水平已經(jīng)穩(wěn)定突破10000元/平米，2010年各月的成交均價亦在900013000元/平米的區(qū)間浮動。2009年商業(yè)物業(yè)的成交走勢總體看是量升價平，2010年總體看是量價齊升，橫向比對2009年和2010年，加之各年度的政策環(huán)境，足見商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢日漸明朗，開發(fā)商和消費者的青睞程度日益提高。2011年1月，隨著“新國八條”的出臺，進一步收緊房貸、二套房首付60%、上海重慶等地試點房產(chǎn)稅等一系列嚴厲的政策不期而至，為2011年定下了緊張的市場基調(diào)。二套房首付比例超過商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢再次顯現(xiàn)，預計2011年更多的投資類客戶將轉向商業(yè)物業(yè)（尤其是租金水平較高的寫字樓和商鋪類物業(yè)）；商業(yè)地產(chǎn)將在緊縮的調(diào)控政策之下繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。第四章 項目情況一、 項目基本情況中潤蘇州中心是吳中區(qū)的“十一五”重點工程項目，位于吳中區(qū)寶帶東路123號（原職業(yè)中學），東與吳中區(qū)文體中心一河之隔，西為文曲路（吳中區(qū)人民政府大廈），南為東苑路（吳中區(qū)人民大會堂），北臨寶帶東路（規(guī)劃中的地鐵3號線換乘站），基地南北向呈長方形狀，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。2007年12月28日，在蘇州市國土資源局主持的國有土地使用權拍賣會上，蘇州中潤置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開發(fā)權。2008年3月10日，蘇州市國土資源局與蘇州中潤置業(yè)有限公司簽訂了《國有土地使用權出讓合同》【蘇地讓（2008）第51號】，2008年4月9日獲吳中區(qū)發(fā)改局《關于同意蘇州中潤置業(yè)有限公司建商業(yè)和辦公用房項目開展前期工作的通知》【吳發(fā)改待核（2008）19號】，2008年6月獲得建設用地規(guī)劃許可證【地字第320506200800094號】。2009年9月，蘇州中潤置業(yè)有限公司付清以上地塊的全部土地出讓金人民幣34400萬元并取得國有土地使用權證【吳國用（2009）第06108002號】。2009年10月至2010年9月期間分別取得編號為【建字第3205062009407號】、【建字第320506201000133號】、【建字第320506201000333號】、【建字第320506201000334號】的建設工程規(guī)劃許可證，2009年10月取得編號為【320506200910160101】的建筑工程施工許可證。2010年10月取得項目首批商品房預售許可證【蘇房預吳（2010）202號】（取得預售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個二期酒店式公寓）。中潤蘇州中心項目位于蘇州市吳中區(qū)寶帶東路123號規(guī)劃用地內(nèi)（原職業(yè)中學）。本項目總建筑面積約36萬平方米，有兩大部分組成。第一部分是由中潤置業(yè)投資興建的22萬平方米，具體包括：1幢高達228米（主城區(qū)第一高樓）的43層超高層主樓建筑面積約63000平方米；1幢100米26層酒店式公寓建筑面積約25000平方米；購物中心及地下一層商業(yè)建筑面積約75000平方米；1條餐飲商業(yè)步行街建筑面積約4500平方米；地下2—3層配套停車場建筑面積約48900平方米。另一部分是為本項目做配套的由政府建設的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約14萬平方米。本項目地處蘇州老城區(qū)吳中區(qū)的行政金融區(qū)域，周邊分別為區(qū)人民政府、人民大會堂、體育館、規(guī)劃建設中的文博館、游泳館、圖書館、文體創(chuàng)意大樓、規(guī)劃中的地鐵2號及3號線寶帶路站、東吳北路金融一條街等，項目主樓約228米超高地標將成為蘇州第一高度俯瞰蘇州。中潤蘇州中心36萬方世界級地標城市綜合體，囊括了購物中心、超甲級寫字樓、巔峰豪庭、奢華酒店、頂級會所、酒店式公寓、現(xiàn)代文體中心、吳文化中心八大頂級業(yè)態(tài)，引領蘇州商業(yè)新版圖。本項目的建成，將成為吳中區(qū)新經(jīng)濟發(fā)展的支撐