【文章內(nèi)容簡介】 年）規(guī)劃》 ，“十一五”期間三門經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“提質(zhì)、提速并進(jìn)” 的發(fā)展格局，2022 年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，年均增長高達(dá) %；人均 GDP 突破 3000 美元關(guān)口，達(dá)到 3400 美元左右，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段；財政總收入達(dá)到 億元，其中地方財政收入 億元，年均分別增長 %和 24%。生產(chǎn)總值、財政總收入、地方財政收入增速位居臺州各縣（市、區(qū)）首位。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由 2022 年的 ：： 調(diào)整為 ：：，工業(yè)化進(jìn)程明顯加快，機(jī)電、橡膠、工藝品等產(chǎn)業(yè)較快增長；三門核電一期工程順利推進(jìn)；造船業(yè)生產(chǎn)能力快速形成規(guī)模。旅游業(yè)發(fā)展雖相對較弱，但以蛇蟠島開發(fā)為重點(diǎn)的濱海旅游仍得到快速發(fā)展。同時，三門素有“三門灣、金銀灘”之美譽(yù)，水產(chǎn)資源聞名遐邇，尤以青蟹著名，全縣青蟹產(chǎn)量約占全省的三分之一和全國的九分之一，是浙江省海水養(yǎng)殖第一大縣，被命名為中國青蟹之鄉(xiāng)，浙江對蝦之鄉(xiāng)、牡蠣之鄉(xiāng)、縊蟶之鄉(xiāng)。而沿赤黃秋葵、沈園西瓜等農(nóng)業(yè)品牌效應(yīng)亦不斷擴(kuò)大。眾多的國內(nèi)外知名品牌，一方面提升了三門的知名度，另一方面為三門旅游業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐，也為 X 旅游度假村旅游商品（紀(jì)念品）的開發(fā)提供了重要的物質(zhì)載體。 自然環(huán)境條件地質(zhì)地貌三門縣地處華南地層區(qū)東南沿海分區(qū)，為中生代和新生代火山巖系地層。以上侏羅系地層為主，次為白堊系、第三系地層，沿海及山間盆地分布有第四系松散沉積物。三門主要位于臨海—寧海新華夏斷裂帶南東火山巖帶，火山巖12以酸性為主，次為中酸性、中性、堿性或酸堿性。以噴發(fā)碎屑巖為主，次為噴溢熔巖及次火山巖，為多次火山活動的產(chǎn)物。地層構(gòu)造以斷裂為主，褶皺為副。北東向華夏式構(gòu)造構(gòu)成縣域早期構(gòu)造基本格局，后期北東向新華夏系構(gòu)造也很明顯。氣候條件三門縣屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有海洋性氣候的特點(diǎn)，四季分明，冬夏長，春秋短，雨水充沛，光照適宜，屬浙中浙南冬次冷夏秋濕潤、半濕潤副區(qū)。全年氣溫最低月在一月，平均氣溫為 ℃左右；氣溫最高月在七月，平均氣溫達(dá) ℃左右；全年平均溫度為 ℃，無霜期為 242 天。受海洋性季風(fēng)影響，降水充沛，年平均降水量為 ，降水量受臺風(fēng)等影響年際變化較大，年際差達(dá) 1200mm。土壤植被三門縣土壤主要分為紅壤、黃壤、潮土、鹽土、水稻土等 5 個土類，11 個亞類，31 個土屬，85 個土種，總面積為 萬畝。因地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和濕潤，植物生長極為茂盛。原生植被屬中亞熱帶常綠闊葉林，由于長期頻繁的人為活動，除湫水山外，原生植被保留甚少，除耕作地帶外，多為次生林和人工栽培的防護(hù)林、用材林和經(jīng)濟(jì)林。次生林以馬尾松為主，經(jīng)濟(jì)林樹種主要有甜櫧、楊梅、茶、板栗、梨、枇杷等，其中柑桔是本地主要的水果產(chǎn)品。 項(xiàng)目區(qū)開發(fā)條件分析 項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀交通分析X 旅游度假村位于海游鎮(zhèn)東南部，目前對外交通主要依靠一條寬約 6 米的鄉(xiāng)道與 74 省道相連。該鄉(xiāng)道道路等級較低，且在部分路段需穿越村莊，使得度13假村的現(xiàn)狀可進(jìn)入性較差。而就度假村內(nèi)部交通而言，上述鄉(xiāng)道僅延伸至村莊農(nóng)居點(diǎn)處，度假村內(nèi)部基本無法通車，現(xiàn)有道路主要是林間小道和田梗道，內(nèi)部道路交通現(xiàn)狀較差。 土地利用潛力分析根據(jù)土地現(xiàn)狀調(diào)查，X 旅游度假村總占地面積 8226 畝，其中村莊占地 112畝，耕地面積約 692 畝，水域面積約 22 畝，其余均為山林地。從整體來看，X旅游度假村現(xiàn)狀土地開發(fā)利用潛力較大。? 山林地開發(fā)潛力：規(guī)劃區(qū)山林地占地面積廣闊，所以山林地的旅游項(xiàng)目開發(fā)潛力較大，此外由于該處的山林地生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，適應(yīng)開展一些健身、度假、療養(yǎng)等活動，所以在規(guī)劃中，山林地的利用和生態(tài)的保護(hù)是一大重點(diǎn)。? 水域開發(fā)潛力：規(guī)劃區(qū)內(nèi)部水域主要為山村溪流，水質(zhì)清澈，但是由于沙石地貌，溪水多滲入地下，地表水較少，水資源難以存留。且規(guī)劃區(qū)內(nèi)水域面積較小且較分散，難以利用。? 農(nóng)田整理潛力：規(guī)劃期內(nèi)通過平整土地、改良土壤、配套水利設(shè)施、縮并溝渠、村道等措施，可進(jìn)一步增加農(nóng)田使用面積。? 現(xiàn)有村莊規(guī)劃用地潛力：度假村范圍內(nèi)僅葉家村一個村落，通過與當(dāng)?shù)卮迕駞f(xié)商一致，可進(jìn)行整體搬遷或是旅游化整治兩種方式，其旅游開發(fā)作用較大。? 土地后備資源開發(fā)利用潛力：規(guī)劃區(qū)周邊土地后備資源豐富，為將來的開發(fā)提供了充足的后備力量。? 不動產(chǎn)開發(fā)潛力：規(guī)劃區(qū)相對人口較少，土地資源豐富，通過鄉(xiāng)村生態(tài)旅游開發(fā)，可以進(jìn)一步促進(jìn)不動產(chǎn)用地開發(fā)。14 項(xiàng)目建設(shè)條件綜合評價 項(xiàng)目建設(shè)條件定性評價區(qū)位良好，周邊市場潛力巨大三門 X 旅游度假村地處寧波——溫州浙東旅游線的中間部位，緊靠寧波機(jī)場、路橋機(jī)場，交通區(qū)位相當(dāng)優(yōu)越，而沿海高速公路以及象山港大橋、三門灣大橋的建設(shè)亦將進(jìn)一步優(yōu)化度假村的區(qū)位交通，長三角范圍內(nèi)城市均可在 3－5小時車程內(nèi)到達(dá)度假村。同時，度假村地處臺州，并緊臨溫州、寧波等民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入水平較高的地區(qū)，這為度假村客源市場的開拓奠定了良好的基礎(chǔ)。良好的區(qū)位交通，巨大的市場潛力成為 X 旅游度假村的核心優(yōu)勢之一。景觀優(yōu)良、生態(tài)環(huán)境極佳三門 X 旅游度假村景觀優(yōu)良，集山、田、溪、村于一體，兼具隱、靜、野、秀、曠、幽的視覺美感，山水鄉(xiāng)村田園景觀極為濃郁。同時，度假村內(nèi)森林植被覆蓋良好，原生態(tài)林、果林、松林以及竹林將整個度假村裝點(diǎn)的蔥蔥郁郁。尤其度假村范圍內(nèi)處于完全未開發(fā)狀態(tài)，原生態(tài)面貌下的山水鄉(xiāng)村生態(tài)景觀環(huán)境成為度假村在區(qū)域旅游市場上的極大賣點(diǎn)。政府重視、機(jī)遇極佳三門 X 旅游度假村的開發(fā)建設(shè)處于休閑度假旅游快速發(fā)展的大時代背景下，加之全國對升級型鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展及新農(nóng)村建設(shè)的重視以及浙江省美麗鄉(xiāng)村建設(shè)計劃為度假村的開發(fā)建設(shè)帶來了良好的契機(jī)。同時，X 旅游度假村的建設(shè)作為三門縣旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型升級的引領(lǐng)者，其開發(fā)建設(shè)受到了三門縣政府及三門縣旅游局的高度重視，為度假村的開發(fā)建設(shè)提供了政策上的保障。15 項(xiàng)目建設(shè)條件定量分析根據(jù)客觀實(shí)際、符合科學(xué)、全面系統(tǒng)、高度概括、力求定量的評價原則，采用層次分析法與專家調(diào)查法相結(jié)合的方法對三門 X 旅游度假村的旅游開發(fā)條件進(jìn)行定量評價。在對三門 X 旅游度假村的資源數(shù)量、性質(zhì)、分布等因子綜合考慮的基礎(chǔ)上，選取游憩價值、文化價值、規(guī)模價值、區(qū)域條件、基礎(chǔ)設(shè)施五個項(xiàng)目評價層，奇特度、愉悅度等 15 個因子評價層，建立度假村資源評價模型，并計算最終結(jié)果。表 3－1 三門 X 旅游度假村旅游資源評價結(jié)果表項(xiàng)目評價層 權(quán)重 因子評價層 權(quán)重 因子分值奇特度 8愉悅度 9審美度 9適游期 9游憩價值 完整度 8歷史文化 2文化價值 民俗文化 4環(huán)境容量 6規(guī)模價值 地域組合 7經(jīng)濟(jì)條件 8客源條件 8區(qū)域條件 區(qū)位條件 7交通通訊 6醫(yī)療衛(wèi)生 4基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境質(zhì)量 8合計 　 上表分析結(jié)果表明：三門 X 旅游度假村旅游資源綜合評價得分為 分，旅游資源品質(zhì)比較高，在充分考慮該地區(qū)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對其旅游資源進(jìn)行系統(tǒng)的、深度的開發(fā)是切實(shí)可行的。164 客源市場分析 客源市場態(tài)勢分析結(jié)合目前三門縣游客的來源以及本項(xiàng)目的特色及定位，長三角都市圈將成為 X 旅游度假村的主要客源地。從目前長三角旅游市場消費(fèi)情況來看，主要有以下特征： 旅游消費(fèi)向自由型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑度假升溫長三角地區(qū)是我國三大客源輸出地之一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平高，根據(jù)《2022 長三角城市商業(yè)發(fā)展報告》 ，2022 年長三角地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 26875 元，比上年增加 2654 元，同比增長 11%，長三角都市圈已已跨過度假旅游需求膨脹的門檻（人均可支配收入 3000 美元）全面進(jìn)入休閑度假時代，對休閑度假產(chǎn)品的需求不斷增長。據(jù)杭州市旅游委員會統(tǒng)計，2022 年“十一”黃金周期間，市場火熱的千島湖游客中度假休閑游客占據(jù)半壁江山，開元度村、綠城喜來登等高檔酒店有三分之二的游客住店不下湖，下湖不上島，游客入住后多是酒店休憩、休閑垂釣、品嘗美食、運(yùn)動健身，長三角居民消費(fèi)正在由串線旅游模式向自在逍遙旅游模式轉(zhuǎn)變，休閑度假旅游急劇升溫。 近郊鄉(xiāng)村旅游需求旺盛據(jù)統(tǒng)計，長三角游客選擇雙休日近郊出游的幾率最高，達(dá) %，其次為帶薪假期長途游（%） 、黃金周（%） 。而在金融風(fēng)景、長假變小長假等多方面因素的影響下，原本有遠(yuǎn)距離度假打算的游客大部分選擇了近距離短途17旅游。依據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，上海中秋小長假出游人數(shù)為普通周末的 2 倍至 3 倍，多數(shù)選擇到江浙兩省觀光休閑。小長假制度實(shí)行以來，上海市民出游明顯趨向回歸自然，對休閑健身的需求日益凸顯。選擇體驗(yàn)性旅游、參與性旅游的動機(jī)大大增強(qiáng)。 商務(wù)會議旅游發(fā)展勢頭強(qiáng)勁隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，無論是國內(nèi)市場還是入境市場都呈現(xiàn)出以高消費(fèi)、個性化需求特征為主的高端旅游市場趨勢，特別是商務(wù)旅游和高端度假旅游市場潛力巨大。目前全球商務(wù)旅游人數(shù)約占旅游者總數(shù)的 1/3，中國商務(wù)市場潛力巨大，將在 5 年內(nèi)翻一番，成為世界第三大商務(wù)旅游市場。而長三角都市圈作為全國經(jīng)濟(jì)最為活躍的區(qū)域之一，其商務(wù)會務(wù)需求極為龐大。而隨著人們對個性化、特色化產(chǎn)品的追求，單純的都市商務(wù)會議形式已越來越難以滿足商務(wù)人士的需求，而商務(wù)+旅游度假的形式則日受歡迎。長三角龐大的商務(wù)會務(wù)需求必然帶來巨大的商務(wù)旅游市場。 婚慶蜜月市場火爆，溫泉旅游成為中國旅游中的第一產(chǎn)業(yè)婚慶行業(yè)又被稱為“甜蜜金礦” ，婚慶經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)最受人矚目的增長點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，全國每年因婚禮當(dāng)日而產(chǎn)生的消費(fèi)接近 3000 億元，全國僅婚禮當(dāng)日產(chǎn)生的消費(fèi)對 GDP 問題的貢獻(xiàn)是 %，新婚人群愿意把積蓄的 31%用于婚慶的關(guān)的消費(fèi)，婚慶蜜月市場尤其火爆。而經(jīng)過 10 余年的開發(fā)經(jīng)營，中國溫泉已經(jīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，并成為中國多元化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭。全國涌現(xiàn)出來的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)和溫泉新城表明，溫泉對于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)和對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的有力帶動已經(jīng)得到開發(fā)商和各地政府的高度認(rèn)可。隨著旅游業(yè)成為國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和中國休閑度假產(chǎn)業(yè)，加之旅游經(jīng)濟(jì)18與地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動，溫泉仍將是未來休閑度假旅游的超級熱門。 散客游興盛，旅游形式和內(nèi)容個性化、多元化發(fā)展“同城時代”的到來使得散客旅游日益興盛，自駕車和乘公共交通自助游成為主要的旅游出行方式，旅行社組團(tuán)旅游越來越受到自助或自駕車旅游的挑戰(zhàn)。就長三角地區(qū)來看，長三角地區(qū)汽車俱樂部已將近 1000 家，上規(guī)模及經(jīng)常組織自駕游活動的俱樂部有 500 多家。以寧波為例，2022 年五一小長假，全市各大景區(qū) 70%到 80%的游客是來自江蘇、上海和浙江省內(nèi)的短線散客和自助自駕游客，拋開以往單純游玩景區(qū)和旅行社組團(tuán)形式的傳統(tǒng)旅游路線與方式，而追求個性化、多樣化、參與性、自主性的旅游方式，以期獲得與眾不同的旅游體驗(yàn)。 客源市場定位分析X 旅游度假村的客源市場定位致力于回答一個問題，即我們產(chǎn)品應(yīng)該面對哪一類或者哪幾類消費(fèi)者。很少有一項(xiàng)產(chǎn)品能夠同時滿足所有的消費(fèi)者的需求，因此，我們必須知道哪些消費(fèi)者對我們來講是最有吸引力的，他們的具體需求是什么，我們?nèi)绾尾拍芙咏麄?。結(jié)合 X 旅游度假村的資源特色以及主要客源地旅游市場消費(fèi)態(tài)勢，對項(xiàng)目客源市場進(jìn)行多層面的定位： 從市場地域來看根據(jù)游客的地域來源不同，主要將項(xiàng)目市場地域定位分為三級，即核心市場、重點(diǎn)市場及機(jī)會市場。? 核心市場：以三門本地游客以及相鄰的寧海、臨海、象山、天臺等地以及臺州地區(qū)其他縣市為核心市場。19? 重點(diǎn)市場：以浙江省內(nèi)市場以及長三角核心城市為重點(diǎn)市場，特別是杭州、上海、寧波、溫州等地。該市場交通便捷，消費(fèi)能力強(qiáng)，市場潛力巨大。? 機(jī)會市場：長三角都市圈其他城市作為機(jī)會市場，同時吸引到杭州、上海以及寧波等區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)旅游城市旅游的國內(nèi)外游客的“二次選擇” 。 從游客消費(fèi)水平來看根據(jù)游客消費(fèi)水平的不同，將本項(xiàng)目市場定位為以下三級：? 第一類游客以都市高端消費(fèi)階層為主，其消費(fèi)能力強(qiáng)，私密性要求高，追求高品質(zhì)的生活。這類游客位于市場的最上層，往往會產(chǎn)生較大的購買行為，是度假村產(chǎn)權(quán)式度假別墅的主要潛在買家。? 第二類游客以一般的經(jīng)理人和白領(lǐng)為主，這類游客是旅游市場的主體，處于中高收入地位，消費(fèi)能力較強(qiáng)，對休閑度假產(chǎn)品要求較高，希望得到增值性的服務(wù)。該類游客是度假村游客的主要來源，與第一類游客不同，其對于度假村的物業(yè)購買意愿不強(qiáng)，僅局限于一般性休閑度假需要。? 第三類游客以商務(wù)會議及政務(wù)會議的會務(wù)人員為主，屬公務(wù)消費(fèi)類，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類游客是本項(xiàng)目的機(jī)會游客，是度假村需求重點(diǎn)爭取的游客群。 從旅游動機(jī)和出游目的地來看? 近期目標(biāo)定位：以大眾鄉(xiāng)村休閑游樂產(chǎn)品為主吸引周末休閑游客。? 中遠(yuǎn)期目標(biāo)定位：隨著度假村旅游項(xiàng)目的逐漸展開以及市場知名度的20提高，逐步擴(kuò)大到度假、養(yǎng)生、會議以及婚慶蜜月等專項(xiàng)旅游市場。 小結(jié)三門 X 旅游度假村的目標(biāo)市場定位是從不同角度、不同方面和不同階段進(jìn)行的一種立體型的市場定位，總結(jié)如下：? 以三門本地居民特別是市區(qū)市民為核心市場，成為三門市民的旅游休閑中心及婚慶蜜月基地。? 以臺州其他縣市以及寧海、象山、寧波、杭州、溫州等近距離的大城市為主要目標(biāo)市場，成為周末短期休閑度假基地及商務(wù)會議基地；? 以長三角旅游黃金周及帶薪假期出游者為主要目標(biāo)市場，發(fā)展成為長三角地區(qū)鄉(xiāng)村休閑度假的共享節(jié)點(diǎn)。 游客量預(yù)測 游客量預(yù)測三門 X 旅游度假村的發(fā)展遵循加拿大地理學(xué)家 Butler 的旅游地生命周期理論，度假村的發(fā)展過