【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 83。 85 清償能力分析 85 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 85 敏感性分析 86 綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 88 第十四章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 89 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響 89 項(xiàng)目與所在地互適性分析 89 第十五章 結(jié)論與建議 90 結(jié)論 90 建議 90 附件： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表。 附圖： 項(xiàng)目總平面布置示意圖； 項(xiàng)目部分建筑效果圖。 1 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 東澤盛海景花園度假村 建設(shè) 單位 概況 海南 天地通咨詢服務(wù) 有限 公司 法定代表人：吳駿東 單位住所：海口市人民大道 33 號(hào)黃山大廈 1704 房 編制單位 海南華鵬工程咨詢有限公司 ； 資格證書(shū)編號(hào)：工咨丙 12620210005。 編制依據(jù) （ 1） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 2） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB 503522021）； （ 3） 《 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500961999）； （ 4） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2021 年版）； （ 5） 《人防防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500382021）； （ 6） 《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GB5009898） (2021 年版 )； （ 7） 《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ 10098）； （ 8） 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB6006797）； （ 9） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (GB501892021)； （ 10） 《 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》（ DB13(J)632021）； （ 11） 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 500332021）； 2 （ 12） 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分》（ 2021 年版）； （ 13） 《海南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ 032021）； （ 14） 國(guó)家、部委、省現(xiàn)行的其它設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額； （ 15） 建設(shè)單位提供的其它意見(jiàn)、資料等； （ 16） 海南天地通咨詢服務(wù)有限公司 與海南華鵬工程咨詢有限公司簽定的《編制項(xiàng)目可研報(bào)告合同書(shū)》 。 可行性研究報(bào)告研究范圍 本研究工作范圍主要是市場(chǎng) 分析及項(xiàng)目定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目 選址位 于 ?？谑?盈濱半島 旅游 度假區(qū) 永慶大道東 附近 ，規(guī)劃地塊面積 為 公頃 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 本項(xiàng)目為集商業(yè)、住宅為一體的綜合商住小區(qū)。本 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為建筑用地紅線內(nèi)的建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、消防 、道路廣場(chǎng)、景觀綠化、 籃球場(chǎng)、游泳池、 會(huì)所、 室外停車(chē)場(chǎng)等 。 項(xiàng)目共由 10 棟 9 層的住宅樓 、 40 棟聯(lián)排別墅、 60 棟獨(dú)棟別墅 、 1 棟會(huì)所 和 1 棟 酒店 組成。 總用地面積 約 為 149443 ㎡ （折算 公頃）， 總建筑面積約 125330 ㎡ ，其中 地上建筑面積為 119020 ㎡ （ 住宅 和別墅 108820 ㎡，會(huì)所 3000 ㎡ ， 酒店 7200 ㎡ ） ，地下 室 面積 6310 ㎡ 。 共有停車(chē)位 510個(gè)，其中地上 302 個(gè)，地下 208 個(gè)。 主要建設(shè)條件 3 建設(shè)場(chǎng)地緊鄰 永慶大道東 ，交通條件便利。水、電、等城市管網(wǎng)完備，能源供應(yīng)情況良好。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 東澤盛海景花園度假村 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 為 萬(wàn)元。所 需資金來(lái)源 為銀行貸款 20210 萬(wàn)元，其余 由企業(yè)自籌解決。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m178。 149443 公頃 2 總建筑面積 m178。 125330 地上建筑 m178。 119020 住宅 m178。 67500 別墅 m178。 41320 酒店 m178。 7200 會(huì)所 m178。 3000 地下建筑 m178。 6310 不 計(jì)入 容積率 3 建筑占地面積 m178。 25150 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化面積 m178。 59778 7 綠化率 % 40 8 道路 及 廣場(chǎng)面積 m178。 6500 9 機(jī)動(dòng)車(chē)位 個(gè) 510 地下 個(gè) 208 地上 個(gè) 302 10 戶數(shù) 戶 680 11 酒店床位數(shù) 床 240 研究結(jié)論及 建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè) 4 政策，開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)已取得 ， 現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地位于 ?？谑?盈濱半島旅游度假區(qū) ，項(xiàng)目建成后將大大改善 項(xiàng)目區(qū)域 的面貌。 針對(duì) 海南房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)逐步多元化 ，以及 ?？谑?的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔生態(tài)住宅，根據(jù)對(duì) ?？谑?住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 從現(xiàn)狀 來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)用地周?chē)h(huán)境有待改善，建議建設(shè)單位爭(zhēng)取地方政府的支持， 加大 改善周?chē)h(huán)境， 這有利 于 項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析，銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下滑，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 5 第 二 章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 國(guó)際旅游島大背景下的海口房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年，在國(guó)際金融危機(jī)背景下，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，房地產(chǎn)投資規(guī)模居 20 個(gè)投資行業(yè)之首。 2021 年 111 月，全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，在列入統(tǒng)計(jì)的 20 個(gè)投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達(dá) ％，增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長(zhǎng)水平。 2021 年以來(lái)，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù) 3 年保持高位增長(zhǎng)，年均增幅達(dá) 30%以上，商品住房銷(xiāo)售年均增幅 %以上，其中 65%以上的商品房銷(xiāo)往省外。海南省房地產(chǎn)的快速發(fā)展直接帶動(dòng)了以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)快速發(fā)展。 2021 年前三季度，海南省房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力明顯增強(qiáng)，并且開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)擴(kuò)大。前三季度，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) %，超過(guò) 2021 年全年 億元的投資總量，房地產(chǎn)業(yè)總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2021年 1月 4日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn) 海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，計(jì)劃到 2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對(duì)此，國(guó)務(wù)院要求各有關(guān)部門(mén)高度重視，并表示在政策、資金、項(xiàng)目安排等方面給予特殊扶持。 這標(biāo)志著 海南國(guó)際旅游島正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，并且在意見(jiàn)中明確提出海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的六個(gè)戰(zhàn)略，包括要把海南建成我國(guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)；世界一流的海島休閑度假旅游目的地；全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)；國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺(tái)；南海資源開(kāi)發(fā)和服務(wù)基 6 地以及國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 國(guó)際旅游島獲批的消息一經(jīng)正式發(fā)布，立刻在海南樓市掀 起了軒然大波，海南各地的房?jī)r(jià)也是水漲船高， 海南一時(shí)之間成為全國(guó)矚目的焦點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商躍躍欲試，投資客紛紛踏至海南，?？诜?jī)r(jià)仿佛在一夜之間上漲數(shù)千元，市場(chǎng)更出現(xiàn)購(gòu)房如買(mǎi) “白菜 ”的局面，新盤(pán)推出即售罄，各個(gè)樓盤(pán)無(wú)房可售，出現(xiàn)了市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張狀況，既讓?shí)u內(nèi)島外人士對(duì)海南國(guó)際旅游島紛紛看好，也讓人們?cè)黾恿藢?duì)海南國(guó)際旅游島是否會(huì)變成海南國(guó)際房產(chǎn)島的擔(dān)心。面對(duì)這種房?jī)r(jià)暴漲的情況， 1月 16日海南省政府及時(shí)出臺(tái)關(guān)于土地政策的兩個(gè)暫停 “暫停商業(yè)性經(jīng)營(yíng)土地出讓和暫停審批新的項(xiàng)目 ”，更是加深了人們對(duì)海南的看好，紛紛投資海南，各樓 盤(pán)也出現(xiàn)部分捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，政府的這一舉措旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。 在國(guó)際旅游島建設(shè)背景下，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨前所未有的機(jī)遇。 與全國(guó)內(nèi)地部分大城市商品房成交量出現(xiàn)萎縮下滑的情況相反，?？谑袌?chǎng)首月表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，成交量和成交均價(jià)繼續(xù)穩(wěn)步提升，海南國(guó)際旅游島的獲批吸引了國(guó)內(nèi)國(guó)外大批客戶到訪，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)火熱，需求旺盛，強(qiáng)烈顯現(xiàn)供不應(yīng)求之狀。 2 月，?？谏唐贩渴袌?chǎng)供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，商品房成交量為 萬(wàn)平方米，供應(yīng)成交呈現(xiàn)雙雙下跌，但供應(yīng)量與成交量相比略顯不足，市場(chǎng)依然呈現(xiàn)房源緊張情況。 《國(guó) 務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確要求海南 “積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類(lèi)型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療 7 養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館經(jīng)營(yíng)和房屋租賃經(jīng)營(yíng) ”。 2021 年?？?60%、三亞 8085%商品房是由島外來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，并且主要是購(gòu)買(mǎi)二套房、三套房，這些人來(lái)海南買(mǎi)房最終是買(mǎi)海南的自然環(huán)境，由于海南是中國(guó)唯 一的熱帶島嶼，所以海南房地產(chǎn)的資源在全國(guó)是有唯一性的，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居，所以海南房地產(chǎn)未來(lái)的需求肯定是越來(lái)越旺盛。 把海南建設(shè)成為 “世界一流的海島休閑度假旅游目的地 ”及 “度假天堂 ”是建設(shè)國(guó)際旅游島的重要戰(zhàn)略定位之一?？梢哉f(shuō)作為以 “休閑度假 ”為內(nèi)容的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成為今后海南地產(chǎn)的一個(gè)投資主題，據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1 至 11 月份全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 億元，超額完成年初 200 億元投資目標(biāo)的 %，同比增長(zhǎng) %。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2021 年以來(lái)，涌入海南投資房地產(chǎn) 的資金超過(guò) 1000 億元人民幣。面對(duì)巨大的島外休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)， “休閑度假地產(chǎn) ”不僅是眼前，更將成為未來(lái)海南房地產(chǎn)資金聚集的行業(yè)。 ?？诔鞘幸?guī)劃和建設(shè) 《?？谑锌傮w規(guī)劃》（