【正文】 0 ㎡ （ 住宅 和別墅 108820 ㎡，會(huì)所 3000 ㎡ ， 酒店 7200 ㎡ ） ，地下 室 面積 6310 ㎡ 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目 選址位 于 ?？谑?盈濱半島 旅游 度假區(qū) 永慶大道東 附近 ，規(guī)劃地塊面積 為 公頃 。 附圖： 項(xiàng)目總平面布置示意圖； 項(xiàng)目部分建筑效果圖。 90 建議 89 項(xiàng)目與所在地互適性分析 85 敏感性分析 85 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 85 清償能力分析 77 3 第十二章 投資估算與資金籌措 77 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 75 招投標(biāo)程序 72 項(xiàng)目建設(shè)管理 70 第九章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及建設(shè)管理 66 環(huán)境保護(hù)措施 60 項(xiàng)目建筑措施情況 59 項(xiàng)目合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 15 海南省和?？谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展概況 12 第三章 市場(chǎng)需求分析 1 項(xiàng)目背景 東澤盛海景花園度假村 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 1 項(xiàng)目概況 5 國(guó)際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng) 5 ?？诔鞘幸?guī)劃和建設(shè) 10 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 15 海口市房地產(chǎn)發(fā)展概況 23 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況 27 項(xiàng)目 SWOT 分析 30 擬建場(chǎng)址條件 47 暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明 55 第六章 節(jié)能設(shè)計(jì)方案 59 項(xiàng)目概況 67 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 70 安全措施 73 第十章 工程招標(biāo) 78 投資估算 89 第十五章 結(jié)論與建議 90 結(jié)論 1 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 東澤盛海景花園度假村 建設(shè) 單位 概況 海南 天地通咨詢(xún)服務(wù) 有限 公司 法定代表人：吳駿東 單位住所：?？谑腥嗣翊蟮?33 號(hào)黃山大廈 1704 房 編制單位 海南華鵬工程咨詢(xún)有限公司 ； 資格證書(shū)編號(hào)：工咨丙 12620210005。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 本項(xiàng)目為集商業(yè)、住宅為一體的綜合商住小區(qū)。 共有停車(chē)位 510個(gè)，其中地上 302 個(gè)，地下 208 個(gè)。所 需資金來(lái)源 為銀行貸款 20210 萬(wàn)元，其余 由企業(yè)自籌解決。 119020 住宅 m178。 3000 地下建筑 m178。 6500 9 機(jī)動(dòng)車(chē)位 個(gè) 510 地下 個(gè) 208 地上 個(gè) 302 10 戶(hù)數(shù) 戶(hù) 680 11 酒店床位數(shù) 床 240 研究結(jié)論及 建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè) 4 政策，開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)已取得 ， 現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 從現(xiàn)狀 來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)用地周?chē)h(huán)境有待改善，建議建設(shè)單位爭(zhēng)取地方政府的支持， 加大 改善周?chē)h(huán)境， 這有利 于 項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 2021 年以來(lái)，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù) 3 年保持高位增長(zhǎng)，年均增幅達(dá) 30%以上，商品住房銷(xiāo)售年均增幅 %以上，其中 65%以上的商品房銷(xiāo)往省外。 2021年 1月 4日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn) 海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，計(jì)劃到 2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。面對(duì)這種房?jī)r(jià)暴漲的情況， 1月 16日海南省政府及時(shí)出臺(tái)關(guān)于土地政策的兩個(gè)暫停 “暫停商業(yè)性經(jīng)營(yíng)土地出讓和暫停審批新的項(xiàng)目 ”，更是加深了人們對(duì)海南的看好，紛紛投資海南，各樓 盤(pán)也出現(xiàn)部分捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，政府的這一舉措旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。 《國(guó) 務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確要求海南 “積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類(lèi)型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2021 年?？?60%、三亞 8085%商品房是由島外來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，并且主要是購(gòu)買(mǎi)二套房、三套房，這些人來(lái)海南買(mǎi)房最終是買(mǎi)海南的自然環(huán)境，由于海南是中國(guó)唯 一的熱帶島嶼，所以海南房地產(chǎn)的資源在全國(guó)是有唯一性的，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居，所以海南房地產(chǎn)未來(lái)的需求肯定是越來(lái)越旺盛。面對(duì)巨大的島外休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)， “休閑度假地產(chǎn) ”不僅是眼前，更將成為未來(lái)海南房地產(chǎn)資金聚集的行業(yè)。 東優(yōu)：選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)，擇優(yōu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有選擇性地開(kāi)發(fā) 江東組團(tuán)。 城市發(fā)展總目標(biāo)：把?？诮ㄔO(shè)成為海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市，較高國(guó)際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。進(jìn)一步強(qiáng)化海口作為全省經(jīng)濟(jì)中心城市地位，提升省會(huì)城市的服務(wù)功能，重點(diǎn)發(fā)展交通運(yùn)輸、文化教育、商貿(mào)流通、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)?？趯?duì)全省的綜合輻射與帶動(dòng)作用。在 “十一五 ”規(guī)劃綱要中提 出了培育壯大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，加快新型工業(yè)化進(jìn)程，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，努力打造 “娛樂(lè)之都 ”，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)，進(jìn)一步加強(qiáng)海口作為全省以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的新型工業(yè)基地、全國(guó)熱帶濱海旅游休閑勝地、全省都市型農(nóng)業(yè)基地、國(guó)家海島生物產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐和現(xiàn)代服務(wù)中心的戰(zhàn)略地位；加快城市化進(jìn)程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)，把海口建設(shè)成為聚集能力和輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境優(yōu)越的熱帶濱海綠色溫馨城市；深入實(shí)施 “文化立市 ”、 “科教興市 ”和 “人才強(qiáng)市 ”戰(zhàn)略，加快發(fā)展社會(huì) 事業(yè)，推進(jìn)和諧?？诮ㄔO(shè)；加快體制創(chuàng)新，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制， 2021 年努力實(shí)現(xiàn)建設(shè)寬裕型小康社會(huì)的目標(biāo)，跨入全國(guó)先進(jìn)城市行列。其中西海岸旅游帶和東海岸旅游帶構(gòu)成了海口市濱海旅游的主要內(nèi)容，城市外圍旅游帶將是?？谑新糜蔚挠袡C(jī)補(bǔ)充以及發(fā)展腹地。是?？诼糜畏?wù)的核心地帶，集中體現(xiàn)了?？诘亩际行蓍e旅游、歷史文化旅游、商務(wù)購(gòu)物旅游的內(nèi)容。 海南島、國(guó)際輪滑賽場(chǎng)、西秀海灘、水上運(yùn)動(dòng)基地、觀景臺(tái)、游艇碼頭、萬(wàn)綠園 、世紀(jì)公園、復(fù)興城步行街區(qū)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、新港碼頭、新埠島水上美食城等多種景點(diǎn)和消費(fèi)場(chǎng)所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高爾夫）、樂(lè)（休閑、娛樂(lè)）、觀景（世紀(jì)大橋、城市輪廓線(xiàn)）等多種旅游要素。 11 盈濱半島 位于 海口核心區(qū)濱海區(qū)域內(nèi)，距海口市中 心僅 18 公里，距海口美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30 公里。隨著國(guó)家一類(lèi)口岸馬村港的正式對(duì)外開(kāi)放，?？谑袨I海西延線(xiàn)的開(kāi)通，盈濱半島的開(kāi)發(fā)前景非?？春?。項(xiàng)目建成后，將為美麗的海岸線(xiàn)增添一道獨(dú)特、秀麗的風(fēng)景線(xiàn)，有助于轉(zhuǎn)變海南旅游中 “ 南中北輕、東旺西衰 ” 的發(fā)展格局，優(yōu)化海南旅游結(jié)構(gòu)，推進(jìn)海南旅游升級(jí)轉(zhuǎn)型。 12 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會(huì)的需要 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，是我們黨從全面建設(shè)小康社會(huì)、開(kāi)創(chuàng)中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)提出的一項(xiàng)重大任務(wù)，適應(yīng)了我國(guó)改革發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵 時(shí)期 的 客觀要求，體現(xiàn)了廣大人民群眾的根本利益和共同愿望。 項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)?？诔鞘薪ㄔO(shè)的高水平發(fā)展 由于歷史的原因，海口中心城區(qū)的城市建設(shè)水平不是很高，建筑雜而亂，市政配套設(shè)施不建全，道路 網(wǎng)結(jié)構(gòu)也不 合 理，城市的景觀也不盡如人意，目前的城市中心區(qū)建設(shè)過(guò)密，綜合建筑密度在 45％左右，整個(gè)城市建設(shè)一度呈 “中心聚集、遍地開(kāi)花 ”的無(wú)序蔓延態(tài)勢(shì)。從省域經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心的功能出發(fā)，本次規(guī)劃編制應(yīng)著重解決城市的產(chǎn)業(yè)空間布局與自然環(huán)境協(xié)調(diào)的發(fā)展關(guān)系，通過(guò)高水平的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的空間拓展打下良好的基礎(chǔ)。這就要求必須依據(jù)城區(qū)功能布局特征，加強(qiáng)功能配套與完善，突出中心城區(qū)的功能地位與作用。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，今年 1 月份，海南省全省房屋銷(xiāo)售 億元，這個(gè)數(shù)字超過(guò) 2021 年全年銷(xiāo)售額 億元的 1/3，達(dá)到 2021 年全年銷(xiāo)售額 億元的 3/4。但從銷(xiāo)售價(jià)格上看，卻比 12 月增長(zhǎng)了%。其中，新建商品房同比上漲 %，漲幅比 1 月份高 個(gè)百分點(diǎn) 。同時(shí)隨著國(guó)際旅游島的建設(shè)，海南四季如春的氣候和巨大的發(fā)展?jié)摿?duì)于眾多養(yǎng)老度假者和投資客具有致命的誘惑力。 15 第三章 市場(chǎng)需求分析 海南省和?？谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展概況 海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2021 年，在一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策的作用下，全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較快地扭轉(zhuǎn)了上年第四季度下滑的態(tài)勢(shì)，在上升通道上加快回升。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值 19166 元，增長(zhǎng) %；按當(dāng)年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 2805 美元，向著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。其中，地方一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，比全國(guó)財(cái)政收入預(yù)計(jì)增長(zhǎng) %高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年全省 105 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資 486 億元，比上年增長(zhǎng) %。在全國(guó)率先開(kāi)放第三、第四、第五航權(quán)，?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)、三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)通民用航線(xiàn)由 1987 年的 5 條增加到 474 條，旅客吞吐量在全國(guó) 148 個(gè)機(jī)場(chǎng)中分別位居第 17位和 20 位，海南航空股份有限公司成為全國(guó)四大航 空公司之一。2021 年，主要港口貨物吞吐量由 1987 年的 770 萬(wàn)噸增至 4511 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %。全年實(shí)現(xiàn)旅游收入 206 億元，增長(zhǎng) %。 城市面貌煥然一新。全省所有城市 (鎮(zhèn) )環(huán)境空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于居住區(qū)空氣質(zhì)量要求的國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，有 %的監(jiān)測(cè)日環(huán)境空氣質(zhì)量符合國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到自然保護(hù)、風(fēng)景名勝區(qū)的空氣質(zhì)量水平。 國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，標(biāo)志著海南對(duì)外開(kāi)放進(jìn)入一個(gè)新的更高階段。其中，出口總值 億美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口總值 億美元，下降 %。新簽利用外資協(xié)議合同數(shù) 88 宗，下降 %；新簽協(xié)議合同規(guī)定外商投資額 億美元，下降 %。從開(kāi)放第三、四、五航權(quán)到 “南面開(kāi)口，北面開(kāi)放 ”的航路調(diào)整，成為全國(guó)第一個(gè)航權(quán)開(kāi)放的試點(diǎn)省份。旅游總收入 億元，增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)。財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) ％，完成年度預(yù)算的 107％。 2021 年完成造林 2 萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá)％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 人民生活不斷改善。 2021 年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)，?？诟鄱?、貨運(yùn)大道一期、海新大橋等 26 個(gè)項(xiàng)目順利完工，海南國(guó)際會(huì)展中心、馬村港一期、電網(wǎng)改造等一批項(xiàng)目加快推進(jìn)。 積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。落實(shí)各類(lèi)惠農(nóng)政策性補(bǔ)貼 4732 萬(wàn)元，主要農(nóng)作物和畜禽良種覆蓋率達(dá) 95％。 扶持發(fā)展新型工業(yè)。 24 家高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值55 億元，增長(zhǎng) 24％，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。海南島 ”大型實(shí)景演出，大力發(fā)展自駕游、高爾夫游、鄉(xiāng)村游等旅游新業(yè)態(tài)。住宿餐飲、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售、金融保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)分別增長(zhǎng) ％、 15％、 ％、 ％。 2021 年?？谏唐贩夸N(xiāo)量，從 1