【導(dǎo)讀】研究結(jié)論及建議········································································3. 第二章項目建設(shè)背景及必要性···························································5. 國際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場············································5. ?？诔鞘幸?guī)劃和建設(shè)·························································&

　　

【正文】 ％，盈利 億元，增長 ％。 生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。 2021 年完成造林 2 萬畝，森林覆蓋率達(dá)％，比上年提高 個百分點(diǎn)。新增文明生態(tài)村 170 個，文明生態(tài) 20 村數(shù)量占全市自然村總數(shù)的 62％，比上年提高 個百分點(diǎn)。環(huán)境目標(biāo)責(zé)任制考核名列全省第一。萬元 GDP 能耗下降 ％。 人民生活不斷改善。 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15237 元、農(nóng)民人均純收入 5643 元，分別增長 ％和 ％。農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè) 9112 人。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，增長 ％，基本實(shí)現(xiàn)零就業(yè)家庭動態(tài)為零，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以內(nèi)。 2021 年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)，?？诟鄱凇⒇涍\(yùn)大道一期、海新大橋等 26 個項目順利完工，海南國際會展中心、馬村港一期、電網(wǎng)改造等一批項目加快推進(jìn)。完 成西海岸、海甸島等 17 個片區(qū)規(guī)劃，新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的編制和試點(diǎn)工作逐步推進(jìn)。進(jìn)一步完善城市路網(wǎng)，基本形成 “八縱五橫 ”的城市道路框架。 長流污水處理廠提前建成，白沙門污水處理廠二期和 10 座小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站順利完工。 積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。安排農(nóng)林水支出 億元，增長 ％。加快推進(jìn)生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、羊山特色產(chǎn)業(yè)帶和花卉產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化基地建設(shè)，畜牧業(yè)、漁業(yè)、花卉、水果等特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。新建標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū) 33 個、大中型沼氣池 13 個，新增循環(huán)農(nóng)業(yè)示范基地 萬畝，沼氣產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)處于全國領(lǐng)先水平。落實(shí)各類惠農(nóng)政策性補(bǔ)貼 4732 萬元，主要農(nóng)作物和畜禽良種覆蓋率達(dá) 95％。新成立農(nóng)民專業(yè)合作社 226 個，全市合作社總數(shù)達(dá)到 470 個，帶動農(nóng)戶 萬戶，占全市農(nóng)戶總數(shù)的 34％。電子農(nóng)務(wù)和農(nóng)技 110 覆蓋全市所有村鎮(zhèn)，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全合格率達(dá) 97％。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 億元，增長 ％。 扶持發(fā)展新型工業(yè)。?？诰C合保稅區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和招商選資工作加緊推進(jìn)，獅子嶺工業(yè)園、海馬工業(yè)園、?？谒幑?、云龍產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。海宇 20 萬噸鍍錫薄板竣工投產(chǎn)， 100 兆瓦多 21 晶硅太陽能電池、紅塔卷煙 30 萬箱易地技改等項目加快推進(jìn)。我市跨入 “國家科技進(jìn)步示范市 ”，有國家級企業(yè)技術(shù)中心 4 家、省級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 22 家、省級工程技術(shù)研發(fā)中心 37 家，獲得國家各類科技計劃 項目 98 個，專利申請量增長 ％。 24 家高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值55 億元，增長 24％，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長明顯，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 ％。 積極推動旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級。推出 “印象 海南島 ”大型實(shí)景演出，大力發(fā)展自駕游、高爾夫游、鄉(xiāng)村游等旅游新業(yè)態(tài)。促進(jìn)旅游與節(jié)慶、文體活動的融合，成功舉辦亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、中國合唱藝術(shù)周等大型活動 25 個。 2021 年接待過夜游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，分別增長 ％和 ％。開通?？谥翣I口集裝箱綠色航線 ，建成海南花卉大世界、鋼材交易市場，開工建設(shè)海南中商農(nóng)產(chǎn)品中心交易市場。住宿餐飲、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售、金融保險等服務(wù)業(yè)分別增長 ％、 15％、 ％、 ％。全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 ％。 海口市房地產(chǎn)發(fā)展概況 2021 年全年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長%，同比漲幅居全國第二位，僅次于山西；商品住宅完成投資 億元，同比增長 %，同比漲幅居全國第二位，同樣僅次于山西。另外， 2021 年全年，海南商品房銷售面積 萬平 方米，同比增長%；商品房銷售額 351 億元，同比增長 %。 2021 年?？谏唐贩夸N量，從 1 月的低迷讓人捏了一把汗之后，開始迅速攀升，在年中時出現(xiàn)了一些波動，最后的時刻，全面飆升， 2021年里， 1 月是銷量最低的時候，僅簽約 778 套，銷量最高是 12 月，簽 22 約 2949 套，年終時?？谏唐贩渴袌鰧Ρ饶瓿鯐r提升了 279%。 2021 年?？谏唐贩夸N售均價與銷量不同，一直保持著穩(wěn)定的增長趨勢。 海口房地產(chǎn) 近 年的總體狀況 2021 年，?？诜績r在多個月份里同比漲幅一直領(lǐng)跑全國， 2021 年1 月 11 月，?？谏唐贩科骄N售 價格為 元 /平方米，同比上漲%。 海南房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷 2021 年年底的微步調(diào)整之后， 2021 年頻現(xiàn)火熱信號。 2021 年 111 月，全省房地產(chǎn)投資累計完成 億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，在列入統(tǒng)計的 20 個投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達(dá) ％，增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長水平。而到了年底，隨著南國際旅游島建設(shè)的利好政策，刺激了大量島外購房者購買欲望，致使?？诜績r一路飆升。海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房及住宅銷售面積、銷售金額等重要指標(biāo)同比均出現(xiàn)正 增長。 2021 年 第 一周（ 1 月 410 日）?？谏唐贩靠偤灱s 679套，總簽約面積 平方米，平均每日成交約 97 套，環(huán)比上周?？谏唐贩亢灱s 541 套提升 %?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展 的 若干意見》正式發(fā)布，標(biāo)志著備受國內(nèi)外關(guān)注 的 海南國際旅游島建設(shè)正式拉開了序幕，由此?？谏唐贩渴袌鲈俪申P(guān)注熱點(diǎn)，銷量大幅提升。 2021 年 第 一周?？谏唐贩夸N售均價 元 /平方米，環(huán)比上周海口商品房銷售均價 元 /平方米提升 %， 2021 年 第一周，?？谏唐贩夸N售均價不僅環(huán)比上周有了大 幅提升，還突破了 6000元 /平方米大關(guān)。 2021 年 1 月份，?？诜课蒌N售價格比去年同期上漲 %，漲幅較上月增 個百分點(diǎn)；刷新了多年來的月漲幅紀(jì)錄。 2 月的房價與 23 上月相比，上漲 %。從各房屋類型看，新建商品房同比上漲 %，其中，普通住宅同比上漲 %，高檔住宅同比上漲 %，高檔公寓同比上漲 %；二手房同比上漲 %。房地產(chǎn)市場需求持續(xù)走高，市場交易活躍。 海口房地產(chǎn) 2021 年的發(fā)展趨勢 2021 年 12 月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成 億元，占同期全省全部 固定資產(chǎn)投資的 %，比去年同期增長 倍，比全省同期固定資產(chǎn)投資平均增幅高 70%。在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中， %用于住宅建設(shè)，此項投資較去年同期的增幅也是 倍；在全部住宅建設(shè)投資中， %用于 90 平方米以下住宅建設(shè)，此項投資比去年同期增長 倍。 12 月累計全省共銷售各類房屋 萬平方米，其中銷售住宅 萬平方米，均比去年同期增長 倍；房屋銷售額累計實(shí)現(xiàn) 億元，其中住宅銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，均比去年同期增長 倍。 （ 1） ?？诘姆康禺a(chǎn)將繼續(xù)保持增長 勢頭 2021 是海南房地產(chǎn)市場發(fā)展史上非比尋常的一年，房價穩(wěn)步上漲、銷量持續(xù)走高。在城市建設(shè)步伐加快，特別是國際旅游島建設(shè)快速推進(jìn)的帶動下，海南房地產(chǎn)開發(fā)市場呈快速增長態(tài)勢，前 10 月，全省完成房地產(chǎn)投資 億元，已經(jīng)超過 2021 年全年 億元的水平。除了?？?、三亞的房價一如既往的上漲之外，海南二三線城市房產(chǎn)的開發(fā)也是如火如荼。甚至一些樓盤到了一次性付款都得排號的火爆程度。 海口房產(chǎn)交易平均價格已從 2021 年 12 月的 6000 元 /平方米增長為2021 年 1 月下旬的 7144 元 /平方米。 因此 2021 年， ?？诘姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資仍將繼續(xù)保持增長勢頭，房價在經(jīng)歷了年初的大起之后，今后一 24 段時間內(nèi)將保持一個相對平緩的增長趨勢。 2021 年海南會成為中國樓市的焦點(diǎn)，國際旅游島的獲批、輕軌的開通等眾多利好因素涌現(xiàn)會帶動海南房產(chǎn)的發(fā)展，促使價格不斷升溫。 2021 年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資計劃完成 330 億元，同比增長 15%；商品房施工面積將達(dá)到 2500 萬平方米，同比增長 25%，其中商品房新開工面積將達(dá)到 900 萬平方米，同比增長 13%。 ?？谟媱澰诒ＷC基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并 將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營工作。 海南的自然環(huán)境在全國是獨(dú)一無二的，加上近年來隨著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，政府整體投入的加大，如環(huán)島鐵路的建成、輕軌的開通、未來跨海大橋的落成等等，很多消費(fèi)能力更高的島外客戶群開始關(guān)注海南，這類人群在發(fā)生購買行為的時候更多在乎的是自己喜歡不喜歡，而非價格。海南特有的資源環(huán)境是單純房價所不能衡量的，需求增多自然引起房價上漲。 在城市空間發(fā)展模式上遵循 “中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ”的發(fā)展原則。在城市建設(shè)中堅持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等 城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “江、海、田、林 ”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。隨著整體樓盤的提升預(yù)示著海口的城市形象變得富貴，?？谠絹碓匠蔀椤坝绣X人 ”度假養(yǎng)老的天堂，為 “有錢人 ”蓋第二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。 （ 2） 收入增加等因素促成海口本地居民購買能量的釋放 隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā) 25 展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。桂林洋高校新區(qū)具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，離?？谥鞒菂^(qū)不遠(yuǎn)不近，為教師村房地產(chǎn)的開發(fā) 提供了有利的條件。 海南本土居民購買力的提升加大了部分剛性需求，另外 2021 年海南房地產(chǎn)良好的發(fā)展前景吸引了更多投資者來海南購房置業(yè)，這也使得今年購房需求增大進(jìn)而引發(fā)價格上漲。 （ 3） 高端地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項目將會增長，帶動房價整體上漲 房地產(chǎn)業(yè)是拉動海南省經(jīng)濟(jì)增長的主動力。 “2020 年 ,構(gòu)建起 39。以本島居住為基本、專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假型居住為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充 ?的多元化、多層次房地產(chǎn)體系。 ”《規(guī)劃綱要》為海南住房作了遠(yuǎn)景展望。 國際旅游島建設(shè)的獲批，首先有利于海南的旅游地產(chǎn)快速發(fā)展。海南擁有不可復(fù)制 的環(huán)境資源，而且重視硬件設(shè)施的建設(shè)。國際旅游島的建設(shè)將提升海南島的整體定位，進(jìn)一步加快海南文化、餐飲、交通、節(jié)能等方面的發(fā)展，從而提升海南房地產(chǎn)市場的整體水平，帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 海 南擁有不可復(fù)制的獨(dú)特地理位置以及稀缺的生態(tài)環(huán)境等，保護(hù)環(huán)境、珍惜土地資源是海南可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是海南房地產(chǎn)發(fā)展的基本前提。 ”因此基于海南政府提出的 “優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)質(zhì)利用 ”的原則以及國際旅游島的建設(shè)目標(biāo)，海口高品質(zhì)房地產(chǎn)項目將會增長，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精品化、高端化的發(fā)展道路，將會帶動房價整體上漲，但在銷量上可能比去年有所下挫，進(jìn)入 一個冷靜的上漲區(qū)域。 項目周邊 樓盤銷售 情況 縱觀目前 項目附近 在售的樓盤，如 2021年在售的熙岸高爾夫公寓、盈濱?綠生花園、香緹假日 、金手指高爾夫公寓、魯能?海藍(lán)福源等項 26 目，幾乎都是供不應(yīng)求。在國際旅游島規(guī)劃的政策助力下， 盈濱半島及周邊地區(qū) 目前房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售熱朝是前所未有的。 項目區(qū)域附近 在售 相近 樓盤銷售情況分析 項目名稱 總建筑面積 銷售均價（元 /m2） 銷售情況 半島壹號 約 14萬 m2 24000元 / m2（別墅） 銷售中 藍(lán)福源?桃花澗 萬 m2 19000元 / m2（獨(dú)棟別墅 ） 8000元 / m2（聯(lián)排別墅） 一期正在銷售中 富力盈溪谷 17萬 m2 6500 元 / m2 ， 最高價達(dá)15000元 / m2 一期基本售磬 碧海金沙溫泉別墅 約 5萬 m2 起價 5700元 / m2（公寓，帶1000元 / m2裝修）， 12021元/ m2（別墅） 全部售磬 王府花園 m178。 一期別墅： 400— 500萬 元 / 獨(dú)，均價 8500元 / m2； 二期別墅： 10000元 / m2，洋房：6000元 / m2 一期已售磬，二期正在銷售當(dāng)中，洋房已全部認(rèn)購，比別墅只剩三棟 金手指高爾夫公寓 40萬 m178。 5500元 / m2； 帶 400元 / m2裝修 一期基本售磬 天賜上灣 55萬 m2 5500元 / m2； 帶 500元 / m2裝修 一期正在銷售中 實(shí)地踩盤調(diào)查 對 澄邁金鑫鳥語林房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)的 “碧海金沙溫泉別墅 ”樓盤進(jìn)行了走訪， 該 小區(qū) 項目占地 140000 m2，總建筑面積約 42021 m2。別墅區(qū)擁有 600 余米長一線海岸， 40000 m2 沙灘公園，是西海岸真正與海零距離的沙灘度 假 sea house。整 個小區(qū)別墅為坡屋頂矩形排行布局 項目分為三期，共開發(fā) 71 棟單體別墅和 11 棟聯(lián)體別墅，別墅面積為 294 m2915 m2，采用雙層疊加和部分中空設(shè)計，戶戶觀景陽臺、大落地窗、超大露臺和私家花園，附送花園面積在 2151830 m2 之間。 該小區(qū)的銷售價格為起價 5700 元 / m2（公寓，帶 1000 元 / m2 裝修），12021 元 / m2（別墅），目前已 基本 售完。 27 本次調(diào)查的結(jié)論 （ 1） 隨著國際旅游島規(guī)劃的落實(shí)和交通的逐步開通， 盈濱半島及周邊區(qū)域 被快速的帶動發(fā)展起來。多家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼搶占此地，意在分享國際旅游島政策的一杯羹。優(yōu)越的海島環(huán)境吸引了不少投資、休閑度假及養(yǎng)老的購房者，催熱了 盈濱半島 房地產(chǎn)的開發(fā)，目前出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 （ 2） 從以上各個樓盤的銷售情況來看，目前 盈濱半島 的銷售勢頭較猛，同時，性價比較海口城區(qū)、三亞等城區(qū)高，可發(fā)展的空間較大。 項目定位 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位：“低密度住宅 +高級 別墅 ” 。 在項目的產(chǎn)品規(guī)劃上，充分利用大自然賦予的天然優(yōu)秀特質(zhì)。根據(jù)政府的城市規(guī)劃，充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)越環(huán)境。不但可以為 盈濱半島旅游度假區(qū) 增添一道美麗的風(fēng)景線，而且，高品質(zhì)的高檔社區(qū)也可進(jìn)一步增強(qiáng) 海口市 的形象。合理的產(chǎn)品組合，將可實(shí)現(xiàn)本項目開發(fā)的利潤最大化。 在產(chǎn)品設(shè)計上，避免 產(chǎn)品過于單一，影響項目的日后銷售，增加項目資金回籠的壓力。 客戶定位 縱觀海南島的購房者和投資者，大部分都屬于島外人士。因?yàn)楹Ｄ蠉u獨(dú)一無二的氣候與環(huán)境，吸引著全國購房者的眼球。 客戶定位：島外新富階層 +島內(nèi)精英新貴階層 ； 島外為主：以東北、西北、北京、江浙等地區(qū)為主要客源地。 私家企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、北方礦產(chǎn)老板，以短期旅游度假及中 28 長期退休養(yǎng)老居住，部分為子女購買給父母使用；江浙客戶除度假使用功能外，更側(cè)重投資目的。 島內(nèi)為次：以?？跒橹鞯膷u內(nèi)精英新貴階層，包括媒體、銀行、高校、公務(wù)員、企業(yè)高收入職員等，購買目的是休閑度假與投資兼有。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 （ 1） 本項目建設(shè)位置好，在住宅中即可觀看海景、聆聽海聲。距?？谑兄行?18 公里，距海口火車站和?？谖骶€快速干道分別為 3 公里和 2 公里，區(qū)域內(nèi)的盈濱半島主干道路將與海口市西沿線海濱觀景大道相連接，優(yōu)越的地理位置將為本項目的建設(shè)提供非常便利的交通保障。 （ 2）緊鄰一線海岸，環(huán)境優(yōu)越。 （ 3）項目周邊已有多處樓盤開發(fā)，入住將帶動區(qū)域 地塊升值 ，利于項目 的 銷售 。 劣勢分析 項目所處區(qū)域的周邊市政配套 有待完 善 ，生活便利度較差 。 機(jī)會分析 （ 1） 在國際旅游島宏觀政策的利導(dǎo)下，高性價的房地產(chǎn)區(qū)域價值突顯，吸引大量休閑度假、養(yǎng)老及投資的購房者進(jìn)入，對本項目的銷售提供了市場的基礎(chǔ) 。 （ 2） 北二環(huán)、輕軌、瓊州海峽跨海大橋的逐步開通，將會大大的提升了 盈濱半島旅游度假區(qū) 區(qū)域的商業(yè)價值，也將利好本項目的開發(fā)銷售，為本項目未來的升值空間奠定基礎(chǔ)。 風(fēng)險 分析 29 （ 1） 目前，經(jīng)歷了 2021 年房地產(chǎn)業(yè)瘋狂的暴漲與不規(guī)范的操作，直接影響到整個海南島房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。隨著國家宏觀政策的調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與銷售也將 采取一定的措施，將會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。 （ 2） 盈濱半島 目前的生活配套 還是 有待完善 ，如不及時完善相應(yīng)的市政配套功能設(shè)施，將會在一定程度上影響消費(fèi)者進(jìn)住該區(qū)域的欲望。從而，會影響整個區(qū)域的房地產(chǎn)銷售。 小結(jié) （ 1） 對本項目的各種因素綜合分析得到，本項目的開發(fā)優(yōu)勢還是比較明顯。在政府規(guī)劃對 盈濱半島 的大力開發(fā)與有利政策的指導(dǎo)下，將會大大提升本項目的投資開發(fā)可行性。 （ 2） 國際旅游島 的建設(shè)，將吸引實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，而且，也將吸引進(jìn)大量的企業(yè)高級管理人才。不但很大程度上推動該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，更為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)提供大量的發(fā)展機(jī)會。 30 第 四 章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 項目 選址位于 ?？谑?盈濱半島旅游度假區(qū) 永慶大道東 附近 養(yǎng)殖區(qū)內(nèi) 。 擬建場址條件 現(xiàn)有場址基本情況 場地為養(yǎng)殖區(qū)，主要為魚塘、蝦塘等 。 場地需要回填土方量較大。 氣候條件 （ 1）地理位置： ?？谑形挥诘厍虮本?＇ 04′11，東經(jīng)′18′05，地處海南島的北部。北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸相望，西鄰澄邁縣。是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心 ，聞名中外的濱海旅游城市。 （ 2）氣候： 海口市地處低緯度熱帶北緣，屬于熱帶海洋 氣 侯 ，春季溫暖少雨多旱 ,夏季高溫多雨 ,秋季濕涼多臺風(fēng)暴雨 ,冬季干旱時有冷氣流侵襲帶有陣寒。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù) 2021 小時以上，太陽輻射量可達(dá) 11 到 12 萬卡；年平均氣溫 ℃ ，最高平均氣溫 28 ℃ 左右，最低平均氣溫 18 ℃ 左右；極端氣溫最高 ℃ ，最低 ℃ 。年平均降水量 1664 毫米，平均日降雨量在 毫米以上雨日 150 天以上；年平均蒸發(fā)量 1834 毫米，平均相對濕度 85%。常年以東北風(fēng)和東南風(fēng)為 主，年平均風(fēng)速 米 /秒，全年平均雷擊日數(shù) 天。 31 配套設(shè)施條件 （ 1）交通條件 項目位于?？谑?盈濱半島 ，區(qū)位條件好，為施工現(xiàn)場提供了良好的交通條件。因此，鋼材、水泥、瀝青、裝飾材料等建材的運(yùn)輸也能得到解決。 （ 2）給排水條件 項目區(qū)域 現(xiàn)有自來水給水管網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)考慮了遠(yuǎn)期規(guī)劃的基本用水要求，項目附近有 “ 老城供水廠 ” ，現(xiàn)有的給水能力已經(jīng)基本上滿足本項目建設(shè)和運(yùn)營的用水要求。排水可以通過 附近 現(xiàn)有市政排水系統(tǒng)，順利排放。因此本項目建成后給排水系統(tǒng)不存在問題。 （ 3）供電與通訊條件 目前， 項目 區(qū)域內(nèi) 實(shí)行雙回 路供電，故項目建成后供配電系統(tǒng)完全有保證。 通訊設(shè)施 比較 完善，程控電話總?cè)萘砍渥?，中國?lián)通、移動通信網(wǎng)覆蓋全市，市政電話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)以及寬帶網(wǎng)均已開通，本項目可以直接利用。 綜上所述，本項目各項建設(shè)條件已經(jīng)具備，均能保證項目的順利實(shí)施。 32 第 五 章 項目規(guī)劃 與建設(shè)方案 項目規(guī)劃 作為高檔住宅社區(qū)，在總體規(guī)劃上，充分利用與海零距離的原生態(tài) 環(huán)境 。在內(nèi)海與外海之間，為住戶營造一個既可投資，又可休閑度假及居住、充滿東南亞異域風(fēng)情的高品質(zhì)生活第二居所。 地形地貌規(guī)劃 項目地塊 主要 現(xiàn)狀， 本地 塊 主要為養(yǎng)殖區(qū)的魚塘、蝦塘等 。 在地形地貌的規(guī)劃設(shè)計上，充分利用坡度的高差，營造建筑群的層次感和園林景觀的錯落有致，讓每家每戶都能看到大海，享受視野的 開闊與大海的 闊達(dá) 。且為了保護(hù)好周邊環(huán)境 ，在產(chǎn)品規(guī)劃上，不但要實(shí)現(xiàn)項目有利潤，更要 從 保護(hù)整體環(huán)境出發(fā)，讓本項目更好的融入大自然的原生態(tài)環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)造景一方，而不只是建造冰冷的水泥建筑，破壞原生態(tài)平衡。 產(chǎn)品規(guī)劃 在產(chǎn)品設(shè)計上，避免產(chǎn)品過于單一，直接影響項目的日后銷售，增加項目資金回籠的壓力。 同時，考慮到本地塊周邊環(huán)境的 優(yōu)越性 ，如此優(yōu)美 的環(huán)境真是無與倫 比 。在本項目的產(chǎn)品設(shè)計上，將會充分考慮到戶戶見景，層次分明，讓