【導(dǎo)讀】研究結(jié)論及建議········································································3. 第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性···························································5. 國(guó)際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)············································5. 海口城市規(guī)劃和建設(shè)·························································&

　　

【正文】 ％，盈利 億元，增長(zhǎng) ％。 生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。 2021 年完成造林 2 萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá)％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。新增文明生態(tài)村 170 個(gè)，文明生態(tài) 20 村數(shù)量占全市自然村總數(shù)的 62％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)境目標(biāo)責(zé)任制考核名列全省第一。萬(wàn)元 GDP 能耗下降 ％。 人民生活不斷改善。 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15237 元、農(nóng)民人均純收入 5643 元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè) 9112 人。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％，基本實(shí)現(xiàn)零就業(yè)家庭動(dòng)態(tài)為零，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以?xún)?nèi)。 2021 年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)，?？诟鄱?、貨運(yùn)大道一期、海新大橋等 26 個(gè)項(xiàng)目順利完工，海南國(guó)際會(huì)展中心、馬村港一期、電網(wǎng)改造等一批項(xiàng)目加快推進(jìn)。完 成西海岸、海甸島等 17 個(gè)片區(qū)規(guī)劃，新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的編制和試點(diǎn)工作逐步推進(jìn)。進(jìn)一步完善城市路網(wǎng)，基本形成 “八縱五橫 ”的城市道路框架。 長(zhǎng)流污水處理廠提前建成，白沙門(mén)污水處理廠二期和 10 座小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站順利完工。 積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。安排農(nóng)林水支出 億元，增長(zhǎng) ％。加快推進(jìn)生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、羊山特色產(chǎn)業(yè)帶和花卉產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化基地建設(shè)，畜牧業(yè)、漁業(yè)、花卉、水果等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。新建標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū) 33 個(gè)、大中型沼氣池 13 個(gè)，新增循環(huán)農(nóng)業(yè)示范基地 萬(wàn)畝，沼氣產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)處于全國(guó)領(lǐng)先水平。落實(shí)各類(lèi)惠農(nóng)政策性補(bǔ)貼 4732 萬(wàn)元，主要農(nóng)作物和畜禽良種覆蓋率達(dá) 95％。新成立農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社 226 個(gè)，全市合作社總數(shù)達(dá)到 470 個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶(hù) 萬(wàn)戶(hù)，占全市農(nóng)戶(hù)總數(shù)的 34％。電子農(nóng)務(wù)和農(nóng)技 110 覆蓋全市所有村鎮(zhèn)，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全合格率達(dá) 97％。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。 扶持發(fā)展新型工業(yè)。?？诰C合保稅區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和招商選資工作加緊推進(jìn)，獅子嶺工業(yè)園、海馬工業(yè)園、?？谒幑?、云龍產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。海宇 20 萬(wàn)噸鍍錫薄板竣工投產(chǎn)， 100 兆瓦多 21 晶硅太陽(yáng)能電池、紅塔卷煙 30 萬(wàn)箱易地技改等項(xiàng)目加快推進(jìn)。我市跨入 “國(guó)家科技進(jìn)步示范市 ”，有國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心 4 家、省級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 22 家、省級(jí)工程技術(shù)研發(fā)中心 37 家，獲得國(guó)家各類(lèi)科技計(jì)劃 項(xiàng)目 98 個(gè)，專(zhuān)利申請(qǐng)量增長(zhǎng) ％。 24 家高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值55 億元，增長(zhǎng) 24％，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)明顯，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。 積極推動(dòng)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。推出 “印象 海南島 ”大型實(shí)景演出，大力發(fā)展自駕游、高爾夫游、鄉(xiāng)村游等旅游新業(yè)態(tài)。促進(jìn)旅游與節(jié)慶、文體活動(dòng)的融合，成功舉辦亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、中國(guó)合唱藝術(shù)周等大型活動(dòng) 25 個(gè)。 2021 年接待過(guò)夜游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。開(kāi)通?？谥翣I(yíng)口集裝箱綠色航線(xiàn) ，建成海南花卉大世界、鋼材交易市場(chǎng)，開(kāi)工建設(shè)海南中商農(nóng)產(chǎn)品中心交易市場(chǎng)。住宿餐飲、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售、金融保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)分別增長(zhǎng) ％、 15％、 ％、 ％。全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)發(fā)展概況 2021 年全年，海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，同比漲幅居全國(guó)第二位，僅次于山西；商品住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，同比漲幅居全國(guó)第二位，同樣僅次于山西。另外， 2021 年全年，海南商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng)%；商品房銷(xiāo)售額 351 億元，同比增長(zhǎng) %。 2021 年?？谏唐贩夸N(xiāo)量，從 1 月的低迷讓人捏了一把汗之后，開(kāi)始迅速攀升，在年中時(shí)出現(xiàn)了一些波動(dòng)，最后的時(shí)刻，全面飆升， 2021年里， 1 月是銷(xiāo)量最低的時(shí)候，僅簽約 778 套，銷(xiāo)量最高是 12 月，簽 22 約 2949 套，年終時(shí)?？谏唐贩渴袌?chǎng)對(duì)比年初時(shí)提升了 279%。 2021 年海口商品房銷(xiāo)售均價(jià)與銷(xiāo)量不同，一直保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 海口房地產(chǎn) 近 年的總體狀況 2021 年，?？诜?jī)r(jià)在多個(gè)月份里同比漲幅一直領(lǐng)跑全國(guó)， 2021 年1 月 11 月，?？谏唐贩科骄N(xiāo)售 價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲%。 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷 2021 年年底的微步調(diào)整之后， 2021 年頻現(xiàn)火熱信號(hào)。 2021 年 111 月，全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，在列入統(tǒng)計(jì)的 20 個(gè)投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達(dá) ％，增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長(zhǎng)水平。而到了年底，隨著南國(guó)際旅游島建設(shè)的利好政策，刺激了大量島外購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)欲望，致使?？诜?jī)r(jià)一路飆升。海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房及住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額等重要指標(biāo)同比均出現(xiàn)正 增長(zhǎng)。 2021 年 第 一周（ 1 月 410 日）?？谏唐贩靠偤灱s 679套，總簽約面積 平方米，平均每日成交約 97 套，環(huán)比上周?？谏唐贩亢灱s 541 套提升 %。《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展 的 若干意見(jiàn)》正式發(fā)布，標(biāo)志著備受?chē)?guó)內(nèi)外關(guān)注 的 海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式拉開(kāi)了序幕，由此?？谏唐贩渴袌?chǎng)再成關(guān)注熱點(diǎn)，銷(xiāo)量大幅提升。 2021 年 第 一周?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià) 元 /平方米，環(huán)比上周?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià) 元 /平方米提升 %， 2021 年 第一周，?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)不僅環(huán)比上周有了大 幅提升，還突破了 6000元 /平方米大關(guān)。 2021 年 1 月份，?？诜课蒌N(xiāo)售價(jià)格比去年同期上漲 %，漲幅較上月增 個(gè)百分點(diǎn)；刷新了多年來(lái)的月漲幅紀(jì)錄。 2 月的房?jī)r(jià)與 23 上月相比，上漲 %。從各房屋類(lèi)型看，新建商品房同比上漲 %，其中，普通住宅同比上漲 %，高檔住宅同比上漲 %，高檔公寓同比上漲 %；二手房同比上漲 %。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)走高，市場(chǎng)交易活躍。 ?？诜康禺a(chǎn) 2021 年的發(fā)展趨勢(shì) 2021 年 12 月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成 億元，占同期全省全部 固定資產(chǎn)投資的 %，比去年同期增長(zhǎng) 倍，比全省同期固定資產(chǎn)投資平均增幅高 70%。在全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中， %用于住宅建設(shè)，此項(xiàng)投資較去年同期的增幅也是 倍；在全部住宅建設(shè)投資中， %用于 90 平方米以下住宅建設(shè)，此項(xiàng)投資比去年同期增長(zhǎng) 倍。 12 月累計(jì)全省共銷(xiāo)售各類(lèi)房屋 萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米，均比去年同期增長(zhǎng) 倍；房屋銷(xiāo)售額累計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元，其中住宅銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn) 億元，均比去年同期增長(zhǎng) 倍。 （ 1） ?？诘姆康禺a(chǎn)將繼續(xù)保持增長(zhǎng) 勢(shì)頭 2021 是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上非比尋常的一年，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲、銷(xiāo)量持續(xù)走高。在城市建設(shè)步伐加快，特別是國(guó)際旅游島建設(shè)快速推進(jìn)的帶動(dòng)下，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前 10 月，全省完成房地產(chǎn)投資 億元，已經(jīng)超過(guò) 2021 年全年 億元的水平。除了?？凇⑷齺喌姆?jī)r(jià)一如既往的上漲之外，海南二三線(xiàn)城市房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也是如火如荼。甚至一些樓盤(pán)到了一次性付款都得排號(hào)的火爆程度。 海口房產(chǎn)交易平均價(jià)格已從 2021 年 12 月的 6000 元 /平方米增長(zhǎng)為2021 年 1 月下旬的 7144 元 /平方米。 因此 2021 年， ?？诘姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了年初的大起之后，今后一 24 段時(shí)間內(nèi)將保持一個(gè)相對(duì)平緩的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 2021 年海南會(huì)成為中國(guó)樓市的焦點(diǎn)，國(guó)際旅游島的獲批、輕軌的開(kāi)通等眾多利好因素涌現(xiàn)會(huì)帶動(dòng)海南房產(chǎn)的發(fā)展，促使價(jià)格不斷升溫。 2021 年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃完成 330 億元，同比增長(zhǎng) 15%；商品房施工面積將達(dá)到 2500 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 25%，其中商品房新開(kāi)工面積將達(dá)到 900 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 13%。 ?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并 將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開(kāi)發(fā)和土地的招商運(yùn)營(yíng)工作。 海南的自然環(huán)境在全國(guó)是獨(dú)一無(wú)二的，加上近年來(lái)隨著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，政府整體投入的加大，如環(huán)島鐵路的建成、輕軌的開(kāi)通、未來(lái)跨海大橋的落成等等，很多消費(fèi)能力更高的島外客戶(hù)群開(kāi)始關(guān)注海南，這類(lèi)人群在發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為的時(shí)候更多在乎的是自己喜歡不喜歡，而非價(jià)格。海南特有的資源環(huán)境是單純房?jī)r(jià)所不能衡量的，需求增多自然引起房?jī)r(jià)上漲。 在城市空間發(fā)展模式上遵循 “中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ”的發(fā)展原則。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等 城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “江、海、田、林 ”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。隨著整體樓盤(pán)的提升預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，?？谠絹?lái)越成為“有錢(qián)人 ”度假養(yǎng)老的天堂，為 “有錢(qián)人 ”蓋第二套房成為海口各大發(fā)展商常提的話(huà)題。 （ 2） 收入增加等因素促成?？诒镜鼐用褓?gòu)買(mǎi)能量的釋放 隨著海口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓?gòu)買(mǎi)第二套房的愿望及需求越來(lái)越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤(pán)緊俏，并向郊區(qū)盤(pán)發(fā) 25 展的態(tài)勢(shì)，打破了郊區(qū)盤(pán)島外客戶(hù)全面壟斷的格局。桂林洋高校新區(qū)具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，離?？谥鞒菂^(qū)不遠(yuǎn)不近，為教師村房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 提供了有利的條件。 海南本土居民購(gòu)買(mǎi)力的提升加大了部分剛性需求，另外 2021 年海南房地產(chǎn)良好的發(fā)展前景吸引了更多投資者來(lái)海南購(gòu)房置業(yè)，這也使得今年購(gòu)房需求增大進(jìn)而引發(fā)價(jià)格上漲。 （ 3） 高端地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲 房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。 “2020 年 ,構(gòu)建起 39。以本島居住為基本、專(zhuān)業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假型居住為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充 ?的多元化、多層次房地產(chǎn)體系。 ”《規(guī)劃綱要》為海南住房作了遠(yuǎn)景展望。 國(guó)際旅游島建設(shè)的獲批，首先有利于海南的旅游地產(chǎn)快速發(fā)展。海南擁有不可復(fù)制 的環(huán)境資源，而且重視硬件設(shè)施的建設(shè)。國(guó)際旅游島的建設(shè)將提升海南島的整體定位，進(jìn)一步加快海南文化、餐飲、交通、節(jié)能等方面的發(fā)展，從而提升海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體水平，帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 海 南擁有不可復(fù)制的獨(dú)特地理位置以及稀缺的生態(tài)環(huán)境等，保護(hù)環(huán)境、珍惜土地資源是海南可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是海南房地產(chǎn)發(fā)展的基本前提。 ”因此基于海南政府提出的 “優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)質(zhì)利用 ”的原則以及國(guó)際旅游島的建設(shè)目標(biāo)，?？诟咂焚|(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)增長(zhǎng)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精品化、高端化的發(fā)展道路，將會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲，但在銷(xiāo)量上可能比去年有所下挫，進(jìn)入 一個(gè)冷靜的上漲區(qū)域。 項(xiàng)目周邊 樓盤(pán)銷(xiāo)售 情況 縱觀目前 項(xiàng)目附近 在售的樓盤(pán)，如 2021年在售的熙岸高爾夫公寓、盈濱?綠生花園、香緹假日 、金手指高爾夫公寓、魯能?海藍(lán)福源等項(xiàng) 26 目，幾乎都是供不應(yīng)求。在國(guó)際旅游島規(guī)劃的政策助力下， 盈濱半島及周邊地區(qū) 目前房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售熱朝是前所未有的。 項(xiàng)目區(qū)域附近 在售 相近 樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /m2） 銷(xiāo)售情況 半島壹號(hào) 約 14萬(wàn) m2 24000元 / m2（別墅） 銷(xiāo)售中 藍(lán)福源?桃花澗 萬(wàn) m2 19000元 / m2（獨(dú)棟別墅 ） 8000元 / m2（聯(lián)排別墅） 一期正在銷(xiāo)售中 富力盈溪谷 17萬(wàn) m2 6500 元 / m2 ， 最高價(jià)達(dá)15000元 / m2 一期基本售磬 碧海金沙溫泉?jiǎng)e墅 約 5萬(wàn) m2 起價(jià) 5700元 / m2（公寓，帶1000元 / m2裝修）， 12021元/ m2（別墅） 全部售磬 王府花園 m178。 一期別墅： 400— 500萬(wàn) 元 / 獨(dú)，均價(jià) 8500元 / m2； 二期別墅： 10000元 / m2，洋房：6000元 / m2 一期已售磬，二期正在銷(xiāo)售當(dāng)中，洋房已全部認(rèn)購(gòu)，比別墅只剩三棟 金手指高爾夫公寓 40萬(wàn) m178。 5500元 / m2； 帶 400元 / m2裝修 一期基本售磬 天賜上灣 55萬(wàn) m2 5500元 / m2； 帶 500元 / m2裝修 一期正在銷(xiāo)售中 實(shí)地踩盤(pán)調(diào)查 對(duì) 澄邁金鑫鳥(niǎo)語(yǔ)林房地產(chǎn)有限公司 開(kāi)發(fā)的 “碧海金沙溫泉?jiǎng)e墅 ”樓盤(pán)進(jìn)行了走訪， 該 小區(qū) 項(xiàng)目占地 140000 m2，總建筑面積約 42021 m2。別墅區(qū)擁有 600 余米長(zhǎng)一線(xiàn)海岸， 40000 m2 沙灘公園，是西海岸真正與海零距離的沙灘度 假 sea house。整 個(gè)小區(qū)別墅為坡屋頂矩形排行布局 項(xiàng)目分為三期，共開(kāi)發(fā) 71 棟單體別墅和 11 棟聯(lián)體別墅，別墅面積為 294 m2915 m2，采用雙層疊加和部分中空設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)觀景陽(yáng)臺(tái)、大落地窗、超大露臺(tái)和私家花園，附送花園面積在 2151830 m2 之間。 該小區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)格為起價(jià) 5700 元 / m2（公寓，帶 1000 元 / m2 裝修），12021 元 / m2（別墅），目前已 基本 售完。 27 本次調(diào)查的結(jié)論 （ 1） 隨著國(guó)際旅游島規(guī)劃的落實(shí)和交通的逐步開(kāi)通， 盈濱半島及周邊區(qū)域 被快速的帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)。多家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼搶占此地，意在分享國(guó)際旅游島政策的一杯羹。優(yōu)越的海島環(huán)境吸引了不少投資、休閑度假及養(yǎng)老的購(gòu)房者，催熱了 盈濱半島 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，目前出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 （ 2） 從以上各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，目前 盈濱半島 的銷(xiāo)售勢(shì)頭較猛，同時(shí)，性?xún)r(jià)比較海口城區(qū)、三亞等城區(qū)高，可發(fā)展的空間較大。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位：“低密度住宅 +高級(jí) 別墅 ” 。 在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃上，充分利用大自然賦予的天然優(yōu)秀特質(zhì)。根據(jù)政府的城市規(guī)劃，充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)越環(huán)境。不但可以為 盈濱半島旅游度假區(qū) 增添一道美麗的風(fēng)景線(xiàn)，而且，高品質(zhì)的高檔社區(qū)也可進(jìn)一步增強(qiáng) ?？谑?的形象。合理的產(chǎn)品組合，將可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)最大化。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，避免 產(chǎn)品過(guò)于單一，影響項(xiàng)目的日后銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目資金回籠的壓力。 客戶(hù)定位 縱觀海南島的購(gòu)房者和投資者，大部分都屬于島外人士。因?yàn)楹Ｄ蠉u獨(dú)一無(wú)二的氣候與環(huán)境，吸引著全國(guó)購(gòu)房者的眼球。 客戶(hù)定位：島外新富階層 +島內(nèi)精英新貴階層 ； 島外為主：以東北、西北、北京、江浙等地區(qū)為主要客源地。 私家企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、北方礦產(chǎn)老板，以短期旅游度假及中 28 長(zhǎng)期退休養(yǎng)老居住，部分為子女購(gòu)買(mǎi)給父母使用；江浙客戶(hù)除度假使用功能外，更側(cè)重投資目的。 島內(nèi)為次：以海口為主的島內(nèi)精英新貴階層，包括媒體、銀行、高校、公務(wù)員、企業(yè)高收入職員等，購(gòu)買(mǎi)目的是休閑度假與投資兼有。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1） 本項(xiàng)目建設(shè)位置好，在住宅中即可觀看海景、聆聽(tīng)海聲。距?？谑兄行?18 公里，距?？诨疖?chē)站和?？谖骶€(xiàn)快速干道分別為 3 公里和 2 公里，區(qū)域內(nèi)的盈濱半島主干道路將與海口市西沿線(xiàn)海濱觀景大道相連接，優(yōu)越的地理位置將為本項(xiàng)目的建設(shè)提供非常便利的交通保障。 （ 2）緊鄰一線(xiàn)海岸，環(huán)境優(yōu)越。 （ 3）項(xiàng)目周邊已有多處樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，入住將帶動(dòng)區(qū)域 地塊升值 ，利于項(xiàng)目 的 銷(xiāo)售 。 劣勢(shì)分析 項(xiàng)目所處區(qū)域的周邊市政配套 有待完 善 ，生活便利度較差 。 機(jī)會(huì)分析 （ 1） 在國(guó)際旅游島宏觀政策的利導(dǎo)下，高性?xún)r(jià)的房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值突顯，吸引大量休閑度假、養(yǎng)老及投資的購(gòu)房者進(jìn)入，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了市場(chǎng)的基礎(chǔ) 。 （ 2） 北二環(huán)、輕軌、瓊州海峽跨海大橋的逐步開(kāi)通，將會(huì)大大的提升了 盈濱半島旅游度假區(qū) 區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，也將利好本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，為本項(xiàng)目未來(lái)的升值空間奠定基礎(chǔ)。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 29 （ 1） 目前，經(jīng)歷了 2021 年房地產(chǎn)業(yè)瘋狂的暴漲與不規(guī)范的操作，直接影響到整個(gè)海南島房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售也將 采取一定的措施，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。 （ 2） 盈濱半島 目前的生活配套 還是 有待完善 ，如不及時(shí)完善相應(yīng)的市政配套功能設(shè)施，將會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者進(jìn)住該區(qū)域的欲望。從而，會(huì)影響整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。 小結(jié) （ 1） 對(duì)本項(xiàng)目的各種因素綜合分析得到，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)還是比較明顯。在政府規(guī)劃對(duì) 盈濱半島 的大力開(kāi)發(fā)與有利政策的指導(dǎo)下，將會(huì)大大提升本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)可行性。 （ 2） 國(guó)際旅游島 的建設(shè)，將吸引實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，而且，也將吸引進(jìn)大量的企業(yè)高級(jí)管理人才。不但很大程度上推動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，更為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)提供大量的發(fā)展機(jī)會(huì)。 30 第 四 章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目 選址位于 ?？谑?盈濱半島旅游度假區(qū) 永慶大道東 附近 養(yǎng)殖區(qū)內(nèi) 。 擬建場(chǎng)址條件 現(xiàn)有場(chǎng)址基本情況 場(chǎng)地為養(yǎng)殖區(qū)，主要為魚(yú)塘、蝦塘等 。 場(chǎng)地需要回填土方量較大。 氣候條件 （ 1）地理位置： ?？谑形挥诘厍虮本?＇ 04′11，東經(jīng)′18′05，地處海南島的北部。北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸相望，西鄰澄邁縣。是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心 ，聞名中外的濱海旅游城市。 （ 2）氣候： ?？谑械靥幍途暥葻釒П本?，屬于熱帶海洋 氣 侯 ，春季溫暖少雨多旱 ,夏季高溫多雨 ,秋季濕涼多臺(tái)風(fēng)暴雨 ,冬季干旱時(shí)有冷氣流侵襲帶有陣寒。全年日照時(shí)間長(zhǎng)，輻射能量大，年平均日照時(shí)數(shù) 2021 小時(shí)以上，太陽(yáng)輻射量可達(dá) 11 到 12 萬(wàn)卡；年平均氣溫 ℃ ，最高平均氣溫 28 ℃ 左右，最低平均氣溫 18 ℃ 左右；極端氣溫最高 ℃ ，最低 ℃ 。年平均降水量 1664 毫米，平均日降雨量在 毫米以上雨日 150 天以上；年平均蒸發(fā)量 1834 毫米，平均相對(duì)濕度 85%。常年以東北風(fēng)和東南風(fēng)為 主，年平均風(fēng)速 米 /秒，全年平均雷擊日數(shù) 天。 31 配套設(shè)施條件 （ 1）交通條件 項(xiàng)目位于海口市 盈濱半島 ，區(qū)位條件好，為施工現(xiàn)場(chǎng)提供了良好的交通條件。因此，鋼材、水泥、瀝青、裝飾材料等建材的運(yùn)輸也能得到解決。 （ 2）給排水條件 項(xiàng)目區(qū)域 現(xiàn)有自來(lái)水給水管網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)考慮了遠(yuǎn)期規(guī)劃的基本用水要求，項(xiàng)目附近有 “ 老城供水廠 ” ，現(xiàn)有的給水能力已經(jīng)基本上滿(mǎn)足本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的用水要求。排水可以通過(guò) 附近 現(xiàn)有市政排水系統(tǒng)，順利排放。因此本項(xiàng)目建成后給排水系統(tǒng)不存在問(wèn)題。 （ 3）供電與通訊條件 目前， 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi) 實(shí)行雙回 路供電，故項(xiàng)目建成后供配電系統(tǒng)完全有保證。 通訊設(shè)施 比較 完善，程控電話(huà)總?cè)萘砍渥?，中?guó)聯(lián)通、移動(dòng)通信網(wǎng)覆蓋全市，市政電話(huà)網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)以及寬帶網(wǎng)均已開(kāi)通，本項(xiàng)目可以直接利用。 綜上所述，本項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件已經(jīng)具備，均能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 32 第 五 章 項(xiàng)目規(guī)劃 與建設(shè)方案 項(xiàng)目規(guī)劃 作為高檔住宅社區(qū)，在總體規(guī)劃上，充分利用與海零距離的原生態(tài) 環(huán)境 。在內(nèi)海與外海之間，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)既可投資，又可休閑度假及居住、充滿(mǎn)東南亞異域風(fēng)情的高品質(zhì)生活第二居所。 地形地貌規(guī)劃 項(xiàng)目地塊 主要 現(xiàn)狀， 本地 塊 主要為養(yǎng)殖區(qū)的魚(yú)塘、蝦塘等 。 在地形地貌的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，充分利用坡度的高差，營(yíng)造建筑群的層次感和園林景觀的錯(cuò)落有致，讓每家每戶(hù)都能看到大海，享受視野的 開(kāi)闊與大海的 闊達(dá) 。且為了保護(hù)好周邊環(huán)境 ，在產(chǎn)品規(guī)劃上，不但要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有利潤(rùn)，更要 從 保護(hù)整體環(huán)境出發(fā)，讓本項(xiàng)目更好的融入大自然的原生態(tài)環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)造景一方，而不只是建造冰冷的水泥建筑，破壞原生態(tài)平衡。 產(chǎn)品規(guī)劃 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，避免產(chǎn)品過(guò)于單一，直接影響項(xiàng)目的日后銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目資金回籠的壓力。 同時(shí)，考慮到本地塊周邊環(huán)境的 優(yōu)越性 ，如此優(yōu)美 的環(huán)境真是無(wú)與倫 比 。在本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，將會(huì)充分考慮到戶(hù)戶(hù)見(jiàn)景，層次分明，讓