【正文】 +30+147+)=；所得稅：=；稅后利潤： –≈。投資回收期：450247?！?年。二、度假村項目總體經(jīng)濟評價（一）、靜態(tài)評價根據(jù)以上對各部分項目的分析，XX溫泉度假村的四項項目總的年平均稅后利潤為： + + + =；四項項目的年平均賬面資產(chǎn)為：（6,500+0）247。2=3250萬元；整個項目的年平均賬面回報率為：1,247。3,250 =%。在全部項目建成后，在正常年份的投資利潤率為25%，項目總的投資回收期（加建設期2年）為9年。二、動態(tài)評價（一）凈現(xiàn)值分析根據(jù)以上預測和分析，XX溫泉度假村的各投資項目的回收期最短的只需不到三年，最長的也不超過七年，是經(jīng)濟效益比較理想的開發(fā)項目。因此，對于整個項目建成后的現(xiàn)金流量情況，下面做一個5年近期預測，并根據(jù)這一現(xiàn)金流量計算總項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)含報酬率。XX溫泉度假村投資項目現(xiàn)金流量預測表 單位：萬元科目第0年第1—5年每年投資額 收入 成本 折舊 稅前利潤（123） 所得稅（稅率33%） 稅后利潤 運營現(xiàn)金流（3+6）6,5006,3,2,1,2,現(xiàn)金流量凈額6,5002,這里的折舊均采用直線法計提（以下皆同），并預計項目資本的機會成本為20%，則項目凈現(xiàn)值為：(萬元)NPV0，初步認為投資該項目是可行的。（二）、內(nèi)含報酬率（IRR）分析該項目的內(nèi)含報酬率（IRR）為：，（P/A,x,5）=6,500（萬元）因此，(P/A,x,5)=6500/=，由年金現(xiàn)值系數(shù)表可知，x≈%即該項目的內(nèi)含報酬率（IRR）%，大于估計的項目投資的機會成本20%。因此，投資此項目能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益，此項目具備投資價值。三、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡分析本部分主要根據(jù)上部分的度假村投資建成后五年現(xiàn)金流量分析，主要是分析：（1）當其它因素（如預計的定價等）不變時，需多少客流量才能使投資成本剛好得以回收；（2）當其它的因素（如預測的客流量等）不變時，采取什么樣的定價才能使投資成本恰好能得以回收。定價不變，客流量變化考慮到在諸多項目中，溫泉浴城的客流多少直接影響了康體中心、風味食街、溫泉別墅、生態(tài)農(nóng)莊以及室外娛樂場等的客流量，因此，其他項目的客流量的變化均可以溫泉浴場的客流量大小為參考。故設溫泉浴城的保本客流量為x萬人：四部分項目的營業(yè)收入分別為：（1）、（80+60+2008247。28+30）x=；（2）、(10247。28)x=；（3）、12=；（4）、35=。營業(yè)收入共計為：營業(yè)成本（不計折舊）分別為：（1）、（++）x++24x=（2）、(+++)x=（3）、0（4）、*(++)x=共計：第1—5年，每年折舊：營運現(xiàn)金流為：()()+=+（萬元）?？颇康?年第1—5年每年投資額 收入 成本 折舊 稅后利潤 運營現(xiàn)金流（3+4）6500+現(xiàn)金流量凈額6,500+令，得保本客流量x為：。即，在其它因素不變情況下，XX溫泉度假村項目投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，才能達到盈虧保本點?？土髁坎蛔?，定價變化?？紤]到所有度假村項目中，價格敏感性最強、影響最大的是溫泉浴城的收費價格，其余項目的涉及面較窄（如康體中心），客戶消費額較低（如食街、生態(tài)農(nóng)場及室外娛樂等），而商務客人對于價格的敏感性較低（如商務會議中心的收費等），因此也可將溫泉浴城的收費作為基本定價，其他項目的收費以此為參考按比率計算。因此，設溫泉浴城的費用為y元/人。四部分項目的營業(yè)收入分別為：（1）、28y+（60/80）y+8+=；（2）、10()y=；（3）、14(12/80) =；（4）、14(35/80)y=營業(yè)收入共計：；營業(yè)成本（不計折舊）分別為:（1）、（++）y++=（2）、(+++)y=（3）、0（4）、*(++)y=共計：第1—5年，每年折舊：；營運資金：（）()+=+（萬元）?？颇康?年第1—5年每年投資額 收入 成本 折舊 稅后利潤 運營現(xiàn)金流（3+4）6500+現(xiàn)金流量凈額6500+令，得到保本定價y為：。即，當別的因素預測情況不變時，溫泉度假村投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，剛好不盈不虧。（二）敏感性分析：本部分分析主要用來判斷當項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如客流量、收費、成本等）發(fā)生變化時，經(jīng)濟評價指標（這里主要是凈現(xiàn)值NPV指標）的變化幅度，以及項目可承擔風險的能力。確定分析指標以凈現(xiàn)值NPV指標作為主要分析判斷的動態(tài)指標。選定需要分析的不確定因素，并設定這些因素的變化范圍通常來說，影響現(xiàn)金流入量的有產(chǎn)品價格、產(chǎn)品銷量和其它業(yè)務收入等因素，影響現(xiàn)金流出量的有設備開工率和經(jīng)營、管理費用支出等因素。在本項目中，我們將影響現(xiàn)金流入的因素主要確定在游客人數(shù)和每位游客的平均收費這兩項上；而將影響現(xiàn)金流出的因素主要確定在營業(yè)成本（包括管理費、維護費等）上。即主要考慮以上三項不確定性因素。計算各因素變動導致經(jīng)濟指標變動的數(shù)量結(jié)果在充分考慮了市場需求、經(jīng)濟景氣、行業(yè)前景和行業(yè)特點等因素后，對于上述三項不確定性因素，均賦予其上下各20%的變動空間。一般來說，這也是較為符合實際的可能變動情況。下表左側(cè)列出了對各個變量的悲觀和樂觀估計，右側(cè)幾列則列出了當其中一個變量變化、而其他變量仍維持期望值時，在悲觀和樂觀情況下各自的項目凈現(xiàn)值。不確定因素變化范圍分析指標NPV（萬元） r=悲觀期望樂觀悲觀期望樂觀游客人數(shù)（萬人）28收費（元/人）648096營業(yè)成本（占收入之比）%%%例如，、其他因素皆保持期望值時，較之正常期望下的凈現(xiàn)值少了很多，此時項目處于虧損狀態(tài)。確定敏感性因素敏感性因素可用來表征項目的風險：如果項目存在敏感性因素，則項目肯定存在風險；如果敏感性因素越多，則項目風險越大；如果敏感性因素未來變化的可能性較大，則項目的風險也較大。在對XX溫泉度假村投資項目的敏感性分析中，可以看到：在三個不確定性因素中，營業(yè)成本的變動是對收益凈現(xiàn)值影響最大的因素；其次為游客人數(shù)的變動，它也對凈現(xiàn)值產(chǎn)生了很大影響；最后，對游客的收費雖然是其中相對影響最小的一個因素，但其變動對凈現(xiàn)值帶來的影響，從絕對數(shù)量上來看，依然是比較大的。因此認為，三個因素都屬于危險變量，投資此項目的預測盈利前景較好，但仍有較大風險。對于此三個危險變量，投資時要予以重點關(guān)注，以力求盡量減少這三者尤其是營業(yè)成本的不確定性，從而減少投資風險。第六節(jié) 投資建議一、項目的優(yōu)勢與風險 經(jīng)過調(diào)查和前面的分析，我們認為該項目有以下優(yōu)勢： 項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓吹發(fā)展的項目，項目的建設有一定的社會意義； 項目的市場主要定位在香港、深圳、東莞和惠州，有一定的客戶來源和市場； 項目不是一個孤立的度假村，它可以與XX縣其它旅游資源配套，而形成一個完整的有特色的海濱旅游線； 從經(jīng)濟效益上分析，該項目經(jīng)濟效益應可行； 該項目處在設計和建設的初期，可以參考國內(nèi)外的優(yōu)秀設計和建設，建設一個有自己特色的度假村，以吸引游客。但我們認為該項目也有以下風險：1．市場競爭激烈，在廣東和粵東地區(qū)溫泉資源豐富，有強有力的競爭對手和大量的潛在競爭對手。2．溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對本項目的成敗至關(guān)重要。但目前沒有權(quán)威的地質(zhì)勘察資料和溫泉質(zhì)量分析報告。3．度假村內(nèi)項目的建設對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設和經(jīng)營一批特色項目。因此項目的設計也很重要。4．度假村日常的經(jīng)營管理的理念和方法與工廠的管理不同，作為第三產(chǎn)業(yè)，有其獨特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗，投資者應盡快轉(zhuǎn)變觀念和管理方法，使項目盡快走上正軌。5．平海鎮(zhèn)政府的觀念和支持對本項目的成功非常重要；地方的區(qū)域文化習慣我們不清楚；農(nóng)民對項目的理解和支持我們也不了解?？梢哉f，到目前，我們對投資的軟環(huán)境知之甚少。6．本項目納入XX海濱旅游線，必須獲得有關(guān)政府部門的批準和旅行社的大力支持，必須與有關(guān)部門建立長期的聯(lián)系；同時，該項目要經(jīng)過省國土資源廳批準。7．雖然從項目的經(jīng)濟分析看，項目的投資利潤率較高，但該項目對營業(yè)成本的變動和游客人數(shù)的變動特別敏感，在收費不變的情況下，游客人數(shù)低于22萬人，就可能虧損。因此如果投資決策失誤，可能導致項目長期虧損而無法贏利。，如果投資決策失誤、預算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能拖跨現(xiàn)在企業(yè)。本項目的好處在于一次性投資大，營運資本相對較少，但前期的廣告費用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計一兩年內(nèi)難以維持，必須要有追加的投資準備。二、 投資建議建議按如下程序操作：首先進行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資，與地方政府正式簽定投資合同；請專業(yè)的設計公司對度假村進行全面規(guī)劃和設計，包括項目設計；開始建設。投資分為二期，首期主要有會所和部分別墅的建設，以及整個度假村的綠化、道路建設等；二期為生態(tài)農(nóng)莊和室外娛樂場的建設。與當?shù)仄渌顿Y者合作，以降低投資風險。注意開始培育市場，有目的的在新聞媒介和其他渠道宣傳項目?？善刚垖I(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理。以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)?。?！以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)！??！。。。。。。。。。。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財源廣進，身體健康，家庭和睦！??！高效能人士的50個習慣l 在行動前設定目標有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。”現(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設定目標，而是設定了目標才成功。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。不找借口美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。要事第一創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務與另一事務銜接時的空余時間。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當可觀的。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。習慣廢除拖延對于一名高效能人士來説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險的惡習，它使人喪失進取心。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習慣。習慣1向競爭對手學習一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。對手，可以讓你時刻提醒自己：沒有最好的，只有更好?！绷晳T1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風順水。如果你要成為一名高效能的職場人士，就應當養(yǎng)成善于借助他人力量的好習慣。習慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。用“換位思考”指導人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應其需要。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。他明白在一個企業(yè)中，只有團隊成功，個人才能成功。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復活力,提高一個人的工作效能。身處激烈的競爭之中,一名高效能人士應當注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對事業(yè)也是大有好處的。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學習、改進、你將獲得意想不到的成功。責任重于一切著名管理大師德魯克認為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。不斷