【正文】 值 2%進(jìn)行預(yù)測(cè)，調(diào)整后的項(xiàng)目游客預(yù)測(cè)量詳 見(jiàn)總表 42。 四、項(xiàng)目開(kāi)拓的旅游專(zhuān)線(xiàn)和組團(tuán)帶來(lái)的增量分析 本項(xiàng)目建成后將借鑒世界先進(jìn)的管理理念進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，該集團(tuán)公司在國(guó)際上擁有多家知名旅行社，通過(guò)托管經(jīng)營(yíng)后， XXX安西橙香源 溫泉 度假 村開(kāi)發(fā)有限公司可通過(guò)宣傳等方式帶動(dòng) XXX縣周邊旅行社為本項(xiàng)目直接帶來(lái)大量的海內(nèi)外游客，此數(shù)據(jù)屬于商業(yè)機(jī)密，本報(bào)告將不做詳細(xì)論述，僅以設(shè)計(jì)規(guī)模的 5%進(jìn)行估測(cè)，但不對(duì)其進(jìn)行游客增量的估測(cè)。 根據(jù)項(xiàng)目所處地理位置、景觀(guān)資源、客源市場(chǎng)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、交通和臨近景區(qū)的客流量等因素綜合分析， 預(yù)測(cè) 2021 年 04月份一期完成后 游客規(guī)模為 8 萬(wàn)人 。 2021 年 10月份 項(xiàng)目二期完成，第 30頁(yè) 則 在一期預(yù)測(cè)到 2021年的基礎(chǔ)上再預(yù)測(cè) 2021年的游客規(guī)模。 表 42 項(xiàng)目旅游規(guī)模預(yù)測(cè)總表 序號(hào) 年份 區(qū)域旅游增長(zhǎng)預(yù)測(cè) （基礎(chǔ)數(shù)據(jù)） 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)后旅游人數(shù)增量預(yù)測(cè) 交通改善后旅游人數(shù)增量預(yù)測(cè) 備注 游客規(guī)模 （萬(wàn)人次） 增長(zhǎng) 率 (%) 游客規(guī)模 （萬(wàn)人次） 增長(zhǎng)率 (%) 游客規(guī)模 （萬(wàn)人次） 增長(zhǎng)率 (%) 1 2021 13% 10% 2% 第一期 2 2021 13% 10% 2% 3 2021 13% 10% 2% 第二期 4 2021 13% 10% 2% 5 2021 13% 10% 2% 6 2020 13% 10% 2% 7 2021 13% 10% 2% 8 2022 13% 10% 2% 9 2023 13% 10% 2% 10 2024 13% 10% 2% 注： 項(xiàng)目一期預(yù)測(cè)基數(shù)按 8萬(wàn)人計(jì) ，項(xiàng)目二期待工程結(jié)束后，五塊分區(qū)均可旅游 開(kāi)放 ?；鶖?shù)按 16萬(wàn)預(yù)測(cè) ，且按之上表格增長(zhǎng)率 計(jì) 。 經(jīng)預(yù)測(cè)，通過(guò)開(kāi)拓市場(chǎng)、改善交通環(huán)境后，項(xiàng)目年接待游客20212023（達(dá)產(chǎn)后）年年均增長(zhǎng)率為 %，此預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率比目前 XXX 年均旅游人數(shù)增長(zhǎng)率為 %， XXX 市年均旅游人數(shù)增長(zhǎng)率為 %， XXX 縣 年均旅游人數(shù)增長(zhǎng)率在 18%都要小，因此我們認(rèn)為其作為項(xiàng)目報(bào) 告編制的依據(jù)是較為下限的估計(jì)，且是可靠的。 通過(guò)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)溫泉及旅游市場(chǎng)，不但第 31頁(yè) 不會(huì)對(duì)給區(qū)域內(nèi)其它酒店 、度假村造成沖擊，還能有效分流游客，提高游客逗留時(shí)間，對(duì)提升 XXX縣整體接待服務(wù)能力起到重要的作用，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模是適合的是可行的。 價(jià)格的 定位 本項(xiàng)目建成后， 項(xiàng)目主要收入來(lái)源與 是 溫泉康療 、 度假酒店（ 提供 餐飲、住宿 、會(huì)議功能 ） 及 綜合娛樂(lè) 收入 。 其價(jià)格定位將根據(jù)國(guó)家、地方相關(guān)規(guī)定 ，同時(shí)依據(jù) 高檔 酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合各周邊縣市類(lèi)似級(jí)別酒店 ，以及參照目前 XXX當(dāng)?shù)芈糜雾?xiàng)目的 價(jià)格進(jìn)行確定 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 1） 良好的 的政府、企業(yè)背景 本項(xiàng)目建設(shè)單位 —— XXX 縣 XXX 臍橙場(chǎng)的 目標(biāo)是要把項(xiàng)目 建設(shè) 成為 先進(jìn)理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結(jié)合中西方建筑風(fēng)格， 使之成為 XXX旅游市場(chǎng)的一面新旗幟 。 同時(shí)企業(yè) 各股東在 各自地區(qū)和領(lǐng)域 較為成功， 具有 較大影響力， 今后將有大量的會(huì)務(wù)、商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)為主的接待在 項(xiàng)目 度假酒店 內(nèi)舉行。 高端消費(fèi)群體、 國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)集團(tuán)的高管等貴賓， 將成為 本項(xiàng)目 的重要客源。 2） 資源 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目溫泉 占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) ，目前 建設(shè)單位 已經(jīng)擁有項(xiàng)目所在地的溫泉開(kāi)發(fā)權(quán)， 誰(shuí) 優(yōu)先 擁有了此種資源 ，誰(shuí)就有發(fā)展前途 ，本第 32頁(yè) 項(xiàng)目以溫泉為主要特色，將發(fā)揮此種資源優(yōu)勢(shì)，可有效防范今后可能出現(xiàn)的類(lèi)似項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，確保項(xiàng)目建成后長(zhǎng)時(shí)期的壟斷地位。 3）項(xiàng)目設(shè)施優(yōu)勢(shì) 根據(jù)對(duì) 項(xiàng)目 同 行業(yè)的調(diào)查，目前與項(xiàng)目較為 相同 的是天沐明月山溫泉度假村，該度假村運(yùn)營(yíng)于 2021 年，設(shè)備和設(shè)施已經(jīng)使用多年，而對(duì)于 溫泉洗浴行業(yè)來(lái)說(shuō)， 設(shè)備、設(shè)施的老舊，從人的感官接受方面來(lái)看，會(huì)產(chǎn)生一定的抗拒心理。 劣勢(shì)分析 主要是 投資者 可能 缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)，在酒店管理 方面 ，外部的監(jiān)督和控制會(huì)存在盲點(diǎn)。 機(jī)會(huì) 分析 1） 我國(guó) 旅游 發(fā)展 空間大 ： 自 2021 年 我國(guó) 旅游業(yè)全面振興，中國(guó)入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游均快速增長(zhǎng)，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模日漸龐大，已成為全球第 4 大旅游國(guó) 。 2） 我國(guó)消費(fèi)群體增多 ： 居民收入持續(xù)上升，旅游、餐飲、娛樂(lè)需求逐年提高 ， 根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當(dāng)人們的生活水平達(dá)到一定程度時(shí)，他們就希望滿(mǎn)足精神需求。 3）國(guó)外游客選擇中國(guó)作為旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休閑和購(gòu)物享受也是一個(gè)很重要的原因。而 XXX作為 我國(guó)中部地區(qū) 的 較為重要的城市 必然會(huì)吸引大量的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)此洽談，商務(wù)會(huì)議等。屆時(shí)，不僅 XXX的旅游業(yè)、 酒店業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入在增加，也會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。 4） 贛州 和周邊的客戶(hù)資源隨著 XXX 旅游政策的推出，屆時(shí)，第 33頁(yè) 市內(nèi)甚至省內(nèi)的企業(yè)的中外高管人員，經(jīng)營(yíng)人員，政府也將成為酒店的常住客源。 威脅分析 本地區(qū)同行業(yè)可能會(huì)通過(guò)更新設(shè)備 設(shè)施 、引進(jìn)外資、擴(kuò)大規(guī)模 、開(kāi)展相關(guān) 溫泉康療 ，率先展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 。 第 34頁(yè) 第 五 章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址 地理位置 項(xiàng)目所在地 —— XXX 縣 XXX， XXX 位于 XXX 縣東南 部，距縣城 29千米。面積 ㎡，人口 41182 人。 轄安西居委會(huì)，大星、安芫、 桐梓 、上逕、蓮豐、蘭塘、崗背、窯崗、禾星、 香山 、蘭田、 田壟 畬族、崇墩、熱水等 14個(gè)村委會(huì)。鎮(zhèn)政府駐安西圩 。 地理位置優(yōu)越，交 通便利， 有 105國(guó)道和京九鐵路通過(guò)縣城 。程龍鎮(zhèn) 地理位置距省會(huì)城市南昌約 470km、 XXX110km、京九鐵路XXX站 33km、 廣東韶關(guān) 市 240km。 區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。 地塊現(xiàn)狀 該地塊內(nèi) 70%為荒山， 20%為果園，另 10%為水田 ， 項(xiàng)目建設(shè)需拆遷安置四戶(hù)人家，拆遷規(guī)模較小 。本項(xiàng)目建設(shè)后，地塊功能為服務(wù)業(yè)，目前 XXX縣 XXX 臍橙場(chǎng) 已與 當(dāng)?shù)?管委會(huì)簽訂了投資協(xié)議書(shū)，約定該地塊將采用公開(kāi)方式出讓?zhuān)?征地 價(jià)格 為 水田 20210元 /畝 ， 荒山 10000 元 /畝，征地采用全部 買(mǎi)斷的形式，無(wú)租用土地 。 項(xiàng)目自然地理 條件 項(xiàng)目選址于 XXXXXX縣 XXX熱水 村，當(dāng)?shù)刈匀坏乩項(xiàng)l件良好，符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件。 1）地貌特征 —— 該項(xiàng)目 位于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，項(xiàng)目所在地屬中低山 丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏；第 35頁(yè) 植被茂盛，水系發(fā)育?？傮w地勢(shì)東高西低。山頂標(biāo)高一般為400500m，最大標(biāo)高 753m，溫泉處最低標(biāo)高 210m，相對(duì)高差200540m。溫泉北西側(cè)約 50m處為一小溪，枯水期流量約 。 2）氣候 水文 —— 項(xiàng)目所在地 是屬 中亞熱帶東南季風(fēng)氣候區(qū)，區(qū)內(nèi)雨量充沛 ，氣候溫和，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。據(jù)XXX縣氣象臺(tái)（ 1959 年 2021 年）氣象資料統(tǒng)計(jì)，年平均無(wú)霜期298 天；年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃；多年平均降雨量 ，最大年降雨量 （ 1975 年），最小年降雨量 （ 1991 年）。 46 月為雨季，降雨量占全年降雨量的 %；枯水期為 11 月至次年的 1 月，降雨量占全年降雨量的 %；多年平均最大日降雨量為 ；最大日降雨量為 （ 1983 年 6 月 16 日）；年平均降 雨天數(shù)為 159天。 3）旅游資源 —— 安西境內(nèi)有道教勝地海螺寨，天然浴池?zé)崴厝?，秀山佳景老獅噴水瀑布等名勝古跡 。 4） 物產(chǎn) 資源 —— XXX 地下蘊(yùn)藏富鈾稀土、瓷土、銅礦等，地表盛產(chǎn)臍橙、柑桔、柰李、西瓜 等，并且 該鎮(zhèn)是 “ 中國(guó)臍橙之鄉(xiāng) ” 的發(fā)源地，地理環(huán)境、溫和適中的氣候、雄厚的技術(shù)力量 ,使安西臍橙色澤鮮艷，果長(zhǎng)無(wú)核、味美甜脆、汁濃化渣、風(fēng)味長(zhǎng)久，多次榮獲國(guó)優(yōu)、部?jī)?yōu)產(chǎn)品稱(chēng)號(hào)。 XXX被國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局指定為全國(guó)唯一臍橙標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)。 土地利用 本項(xiàng)目總用地面積 1250 畝， 土地的征用采取一次性買(mǎi)斷措第 36頁(yè) 施 ， 項(xiàng)目 土地利用合 理 ，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有植被和環(huán)境造成大的影響 ，符合 XXX縣 各項(xiàng)規(guī)劃 對(duì)該地塊的要求。 拆遷及安置 項(xiàng)目地山丘植被良好， 不涉及文物保護(hù)措施，項(xiàng)目區(qū) 有 部分水 田 和果園 且 有四戶(hù)人家居住 ， 拆遷 及 安置 工作量較小 。 第 37頁(yè) 第 六 章 建設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)對(duì) XXX旅游資源 現(xiàn)狀及 近年來(lái) 的 旅游人數(shù)、增長(zhǎng)率 等資料 分析， 同時(shí)考慮到項(xiàng)目建設(shè)單位開(kāi)發(fā)思路以及項(xiàng)目功能，并結(jié)合項(xiàng)目土地規(guī)劃要求， 確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下： 1）用地面積： 本項(xiàng)目建設(shè)總用地 面積 1250畝， 其中生態(tài)果園區(qū) 占地 面積 200畝、 游客綜合服務(wù)區(qū)占地 面積 180 畝、 名貴樹(shù)木花卉區(qū)占地 面積 400 畝 、溫泉沐浴康療區(qū) 占地面積 340 畝、度假 休閑 區(qū)占地面積 130畝。 2）建筑面積： 本項(xiàng)目總建筑面積為 162100 平方米，其中 生態(tài)果園區(qū) 建筑面積 270 平方米； 游客服務(wù)綜合 區(qū)建筑面積 34000平方米； 名貴樹(shù)木花卉區(qū) 建筑面積 230平方米；溫泉沐浴康療區(qū)建筑面積 67600平方米；度假 休閑 區(qū) 建筑面積 62500 平方米。 項(xiàng)目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務(wù)區(qū)、名貴樹(shù)木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設(shè)內(nèi)容如下： 1）生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝，主要建設(shè) 游客休息室、便民服務(wù)處及售票點(diǎn)共 270 平方米、景觀(guān)道 20 畝及果園地 畝等相配套的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。 2）游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝，主要建設(shè)大型購(gòu)物中心 3500 平方米、綜合樓 3000 平方米（含醫(yī)務(wù)室 120平方米，游客休息室 600平方米）、度假公寓 18000 平方米、特色餐廳 1500平方米、客家畬族風(fēng)情一條街 8000 平方米、景觀(guān)廣場(chǎng) 畝、第 38頁(yè) 公共停車(chē)場(chǎng) 56畝及綠化 40畝，一公里進(jìn)場(chǎng)道路 畝，等相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。 3）名貴樹(shù)木花卉區(qū)主要建設(shè)便民服務(wù)處 50平方米、觀(guān)光亭150平方米、售票點(diǎn) 30平 方米，建設(shè)花卉園 畝、名貴樹(shù)木園 畝、觀(guān)光湖 畝，景觀(guān)道 畝及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。 4）溫泉沐浴康療區(qū)主要建設(shè)康療養(yǎng)生房 16000 平方米、星級(jí)賓館 40000 平方米、會(huì)議中心 10000 平方米、運(yùn)動(dòng)館 1600 平方米、水上樂(lè)園 130畝、露天康療 40畝、綠化 80畝、道路 畝等配套基礎(chǔ)設(shè)施。 5）度假休閑區(qū)主要建設(shè)不同風(fēng)格的各類(lèi)生態(tài)小屋 62500 平方米，娛樂(lè)場(chǎng)地 20 畝、綠化 43 畝、道路 畝，總占地 130畝。 表 61 項(xiàng)目主要建筑物 細(xì)表 序號(hào) 主 要 建構(gòu)筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數(shù) 一 生態(tài)果園區(qū) 游客休息室 ㎡ 200 200 1 便民服務(wù)處 ㎡ 40 40 1 售票點(diǎn) ㎡ 30 30 1 二 游客綜合服務(wù) 區(qū) ㎡ 大型超市 ㎡ 3500 3500 1 綜合 樓 ㎡ 3000 1000 3 度假 公寓 ㎡ 18000 6000 4 特色餐廳 ㎡ 1500 1500 1 風(fēng)情街 ㎡ 8000 8000 1 三 名貴樹(shù)木花卉 區(qū) 第 39頁(yè) 序號(hào) 主 要 建構(gòu)筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數(shù) 便民服 務(wù)處 ㎡ 50 50 1 觀(guān)光亭 ㎡ 150 150 1 售票點(diǎn) ㎡ 30 30 1 四 溫泉沐浴康療區(qū) 康療養(yǎng)生房 ㎡ 16000 8000 2 星級(jí)賓館 ㎡ 40000 10000 4 會(huì)議中心 ㎡ 10000 5000 2 運(yùn)動(dòng)館 ㎡ 1600 800 2 五 度假休閑區(qū) 生態(tài)小屋 ㎡ 62500 25000 六 合計(jì) ㎡ 164600 69300 第 40頁(yè) 表 62 項(xiàng)目主要 建設(shè)內(nèi)容 總表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 面積 備注 一 生態(tài)果園區(qū) 1 游客休息室 畝 200㎡ 2 便民服務(wù)處 畝 40㎡ 3 售票點(diǎn) 畝 30㎡ 4 景觀(guān)道 畝 20 5 果園地 畝 小計(jì) 畝 200 二 游客綜合服務(wù)區(qū) 1 大型超市 畝 3500 ㎡ 2 綜合樓（醫(yī)務(wù)室 1游客休息室 600） 畝 3000 ㎡ 3 度假公寓 畝 9 6000 ㎡ 4 特色餐廳 畝 1500 ㎡ 5 風(fēng)情街 畝 15 10000 ㎡ 7 公共停車(chē)場(chǎng) 畝 8 綠化 畝 9