【正文】 值 2%進行預測，調(diào)整后的項目游客預測量詳 見總表 42。 四、項目開拓的旅游專線和組團帶來的增量分析 本項目建成后將借鑒世界先進的管理理念進行運營管理，該集團公司在國際上擁有多家知名旅行社，通過托管經(jīng)營后， XXX安西橙香源 溫泉 度假 村開發(fā)有限公司可通過宣傳等方式帶動 XXX縣周邊旅行社為本項目直接帶來大量的海內(nèi)外游客，此數(shù)據(jù)屬于商業(yè)機密，本報告將不做詳細論述，僅以設計規(guī)模的 5%進行估測，但不對其進行游客增量的估測。 根據(jù)項目所處地理位置、景觀資源、客源市場、當?shù)亟?jīng)濟、交通和臨近景區(qū)的客流量等因素綜合分析， 預測 2021 年 04月份一期完成后 游客規(guī)模為 8 萬人 。 2021 年 10月份 項目二期完成，第 30頁 則 在一期預測到 2021年的基礎上再預測 2021年的游客規(guī)模。 表 42 項目旅游規(guī)模預測總表 序號 年份 區(qū)域旅游增長預測 （基礎數(shù)據(jù)） 市場開發(fā)后旅游人數(shù)增量預測 交通改善后旅游人數(shù)增量預測 備注 游客規(guī)模 （萬人次） 增長 率 (%) 游客規(guī)模 （萬人次） 增長率 (%) 游客規(guī)模 （萬人次） 增長率 (%) 1 2021 13% 10% 2% 第一期 2 2021 13% 10% 2% 3 2021 13% 10% 2% 第二期 4 2021 13% 10% 2% 5 2021 13% 10% 2% 6 2020 13% 10% 2% 7 2021 13% 10% 2% 8 2022 13% 10% 2% 9 2023 13% 10% 2% 10 2024 13% 10% 2% 注： 項目一期預測基數(shù)按 8萬人計 ，項目二期待工程結束后，五塊分區(qū)均可旅游 開放 ?；鶖?shù)按 16萬預測 ，且按之上表格增長率 計 。 經(jīng)預測，通過開拓市場、改善交通環(huán)境后，項目年接待游客20212023（達產(chǎn)后）年年均增長率為 %，此預測增長率比目前 XXX 年均旅游人數(shù)增長率為 %， XXX 市年均旅游人數(shù)增長率為 %， XXX 縣 年均旅游人數(shù)增長率在 18%都要小，因此我們認為其作為項目報 告編制的依據(jù)是較為下限的估計，且是可靠的。 通過以上分析，我們認為本項目開發(fā)溫泉及旅游市場，不但第 31頁 不會對給區(qū)域內(nèi)其它酒店 、度假村造成沖擊，還能有效分流游客，提高游客逗留時間，對提升 XXX縣整體接待服務能力起到重要的作用，因此我們認為本項目設計規(guī)模是適合的是可行的。 價格的 定位 本項目建成后， 項目主要收入來源與 是 溫泉康療 、 度假酒店（ 提供 餐飲、住宿 、會議功能 ） 及 綜合娛樂 收入 。 其價格定位將根據(jù)國家、地方相關規(guī)定 ，同時依據(jù) 高檔 酒店建設標準，結合各周邊縣市類似級別酒店 ，以及參照目前 XXX當?shù)芈糜雾椖康?價格進行確定 。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 1） 良好的 的政府、企業(yè)背景 本項目建設單位 —— XXX 縣 XXX 臍橙場的 目標是要把項目 建設 成為 先進理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結合中西方建筑風格， 使之成為 XXX旅游市場的一面新旗幟 。 同時企業(yè) 各股東在 各自地區(qū)和領域 較為成功， 具有 較大影響力， 今后將有大量的會務、商務、政務活動為主的接待在 項目 度假酒店 內(nèi)舉行。 高端消費群體、 國內(nèi)外著名企業(yè)集團的高管等貴賓， 將成為 本項目 的重要客源。 2） 資源 優(yōu)勢 本項目溫泉 占有絕對優(yōu)勢 ，目前 建設單位 已經(jīng)擁有項目所在地的溫泉開發(fā)權， 誰 優(yōu)先 擁有了此種資源 ，誰就有發(fā)展前途 ，本第 32頁 項目以溫泉為主要特色，將發(fā)揮此種資源優(yōu)勢，可有效防范今后可能出現(xiàn)的類似項目競爭，確保項目建成后長時期的壟斷地位。 3）項目設施優(yōu)勢 根據(jù)對 項目 同 行業(yè)的調(diào)查，目前與項目較為 相同 的是天沐明月山溫泉度假村，該度假村運營于 2021 年，設備和設施已經(jīng)使用多年，而對于 溫泉洗浴行業(yè)來說， 設備、設施的老舊，從人的感官接受方面來看，會產(chǎn)生一定的抗拒心理。 劣勢分析 主要是 投資者 可能 缺乏酒店管理經(jīng)驗，在酒店管理 方面 ，外部的監(jiān)督和控制會存在盲點。 機會 分析 1） 我國 旅游 發(fā)展 空間大 ： 自 2021 年 我國 旅游業(yè)全面振興，中國入境旅游和國內(nèi)旅游均快速增長，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模日漸龐大，已成為全球第 4 大旅游國 。 2） 我國消費群體增多 ： 居民收入持續(xù)上升，旅游、餐飲、娛樂需求逐年提高 ， 根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當人們的生活水平達到一定程度時，他們就希望滿足精神需求。 3）國外游客選擇中國作為旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休閑和購物享受也是一個很重要的原因。而 XXX作為 我國中部地區(qū) 的 較為重要的城市 必然會吸引大量的國內(nèi)外人士來此洽談，商務會議等。屆時，不僅 XXX的旅游業(yè)、 酒店業(yè)的經(jīng)濟收入在增加，也會帶動其他行業(yè)的發(fā)展。 4） 贛州 和周邊的客戶資源隨著 XXX 旅游政策的推出，屆時，第 33頁 市內(nèi)甚至省內(nèi)的企業(yè)的中外高管人員，經(jīng)營人員，政府也將成為酒店的常住客源。 威脅分析 本地區(qū)同行業(yè)可能會通過更新設備 設施 、引進外資、擴大規(guī)模 、開展相關 溫泉康療 ，率先展開競爭 。 第 34頁 第 五 章 項目選址 項目選址 地理位置 項目所在地 —— XXX 縣 XXX， XXX 位于 XXX 縣東南 部，距縣城 29千米。面積 ㎡，人口 41182 人。 轄安西居委會，大星、安芫、 桐梓 、上逕、蓮豐、蘭塘、崗背、窯崗、禾星、 香山 、蘭田、 田壟 畬族、崇墩、熱水等 14個村委會。鎮(zhèn)政府駐安西圩 。 地理位置優(yōu)越，交 通便利， 有 105國道和京九鐵路通過縣城 。程龍鎮(zhèn) 地理位置距省會城市南昌約 470km、 XXX110km、京九鐵路XXX站 33km、 廣東韶關 市 240km。 區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎設施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。 地塊現(xiàn)狀 該地塊內(nèi) 70%為荒山， 20%為果園，另 10%為水田 ， 項目建設需拆遷安置四戶人家，拆遷規(guī)模較小 。本項目建設后，地塊功能為服務業(yè)，目前 XXX縣 XXX 臍橙場 已與 當?shù)?管委會簽訂了投資協(xié)議書，約定該地塊將采用公開方式出讓，其 征地 價格 為 水田 20210元 /畝 ， 荒山 10000 元 /畝，征地采用全部 買斷的形式，無租用土地 。 項目自然地理 條件 項目選址于 XXXXXX縣 XXX熱水 村，當?shù)刈匀坏乩項l件良好，符合項目開發(fā)條件。 1）地貌特征 —— 該項目 位于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，項目所在地屬中低山 丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏；第 35頁 植被茂盛，水系發(fā)育?？傮w地勢東高西低。山頂標高一般為400500m，最大標高 753m，溫泉處最低標高 210m，相對高差200540m。溫泉北西側約 50m處為一小溪，枯水期流量約 。 2）氣候 水文 —— 項目所在地 是屬 中亞熱帶東南季風氣候區(qū)，區(qū)內(nèi)雨量充沛 ，氣候溫和，四季分明，無霜期長，日照充足。據(jù)XXX縣氣象臺（ 1959 年 2021 年）氣象資料統(tǒng)計，年平均無霜期298 天；年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃；多年平均降雨量 ，最大年降雨量 （ 1975 年），最小年降雨量 （ 1991 年）。 46 月為雨季，降雨量占全年降雨量的 %；枯水期為 11 月至次年的 1 月，降雨量占全年降雨量的 %；多年平均最大日降雨量為 ；最大日降雨量為 （ 1983 年 6 月 16 日）；年平均降 雨天數(shù)為 159天。 3）旅游資源 —— 安西境內(nèi)有道教勝地海螺寨，天然浴池熱水湖溫泉，秀山佳景老獅噴水瀑布等名勝古跡 。 4） 物產(chǎn) 資源 —— XXX 地下蘊藏富鈾稀土、瓷土、銅礦等，地表盛產(chǎn)臍橙、柑桔、柰李、西瓜 等，并且 該鎮(zhèn)是 “ 中國臍橙之鄉(xiāng) ” 的發(fā)源地，地理環(huán)境、溫和適中的氣候、雄厚的技術力量 ,使安西臍橙色澤鮮艷，果長無核、味美甜脆、汁濃化渣、風味長久，多次榮獲國優(yōu)、部優(yōu)產(chǎn)品稱號。 XXX被國家技術監(jiān)督局指定為全國唯一臍橙標準示范區(qū)。 土地利用 本項目總用地面積 1250 畝， 土地的征用采取一次性買斷措第 36頁 施 ， 項目 土地利用合 理 ，不會對現(xiàn)有植被和環(huán)境造成大的影響 ，符合 XXX縣 各項規(guī)劃 對該地塊的要求。 拆遷及安置 項目地山丘植被良好， 不涉及文物保護措施，項目區(qū) 有 部分水 田 和果園 且 有四戶人家居住 ， 拆遷 及 安置 工作量較小 。 第 37頁 第 六 章 建設規(guī)模 與建設內(nèi)容 根據(jù)對 XXX旅游資源 現(xiàn)狀及 近年來 的 旅游人數(shù)、增長率 等資料 分析， 同時考慮到項目建設單位開發(fā)思路以及項目功能，并結合項目土地規(guī)劃要求， 確定本項目建設規(guī)模如下： 1）用地面積： 本項目建設總用地 面積 1250畝， 其中生態(tài)果園區(qū) 占地 面積 200畝、 游客綜合服務區(qū)占地 面積 180 畝、 名貴樹木花卉區(qū)占地 面積 400 畝 、溫泉沐浴康療區(qū) 占地面積 340 畝、度假 休閑 區(qū)占地面積 130畝。 2）建筑面積： 本項目總建筑面積為 162100 平方米，其中 生態(tài)果園區(qū) 建筑面積 270 平方米； 游客服務綜合 區(qū)建筑面積 34000平方米； 名貴樹木花卉區(qū) 建筑面積 230平方米；溫泉沐浴康療區(qū)建筑面積 67600平方米；度假 休閑 區(qū) 建筑面積 62500 平方米。 項目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務區(qū)、名貴樹木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設內(nèi)容如下： 1）生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝，主要建設 游客休息室、便民服務處及售票點共 270 平方米、景觀道 20 畝及果園地 畝等相配套的基礎服務設施。 2）游客綜合服務區(qū)占地面積 180 畝，主要建設大型購物中心 3500 平方米、綜合樓 3000 平方米（含醫(yī)務室 120平方米，游客休息室 600平方米）、度假公寓 18000 平方米、特色餐廳 1500平方米、客家畬族風情一條街 8000 平方米、景觀廣場 畝、第 38頁 公共停車場 56畝及綠化 40畝，一公里進場道路 畝，等相配套的基礎設施。 3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設便民服務處 50平方米、觀光亭150平方米、售票點 30平 方米，建設花卉園 畝、名貴樹木園 畝、觀光湖 畝，景觀道 畝及相配套的基礎設施。 4）溫泉沐浴康療區(qū)主要建設康療養(yǎng)生房 16000 平方米、星級賓館 40000 平方米、會議中心 10000 平方米、運動館 1600 平方米、水上樂園 130畝、露天康療 40畝、綠化 80畝、道路 畝等配套基礎設施。 5）度假休閑區(qū)主要建設不同風格的各類生態(tài)小屋 62500 平方米，娛樂場地 20 畝、綠化 43 畝、道路 畝，總占地 130畝。 表 61 項目主要建筑物 細表 序號 主 要 建構筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數(shù) 一 生態(tài)果園區(qū) 游客休息室 ㎡ 200 200 1 便民服務處 ㎡ 40 40 1 售票點 ㎡ 30 30 1 二 游客綜合服務 區(qū) ㎡ 大型超市 ㎡ 3500 3500 1 綜合 樓 ㎡ 3000 1000 3 度假 公寓 ㎡ 18000 6000 4 特色餐廳 ㎡ 1500 1500 1 風情街 ㎡ 8000 8000 1 三 名貴樹木花卉 區(qū) 第 39頁 序號 主 要 建構筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數(shù) 便民服 務處 ㎡ 50 50 1 觀光亭 ㎡ 150 150 1 售票點 ㎡ 30 30 1 四 溫泉沐浴康療區(qū) 康療養(yǎng)生房 ㎡ 16000 8000 2 星級賓館 ㎡ 40000 10000 4 會議中心 ㎡ 10000 5000 2 運動館 ㎡ 1600 800 2 五 度假休閑區(qū) 生態(tài)小屋 ㎡ 62500 25000 六 合計 ㎡ 164600 69300 第 40頁 表 62 項目主要 建設內(nèi)容 總表 序號 名稱 單位 面積 備注 一 生態(tài)果園區(qū) 1 游客休息室 畝 200㎡ 2 便民服務處 畝 40㎡ 3 售票點 畝 30㎡ 4 景觀道 畝 20 5 果園地 畝 小計 畝 200 二 游客綜合服務區(qū) 1 大型超市 畝 3500 ㎡ 2 綜合樓（醫(yī)務室 1游客休息室 600） 畝 3000 ㎡ 3 度假公寓 畝 9 6000 ㎡ 4 特色餐廳 畝 1500 ㎡ 5 風情街 畝 15 10000 ㎡ 7 公共停車場 畝 8 綠化 畝 9