【正文】 本項目別墅的單體產(chǎn)品應充滿張力，配色和諧柔美，顯露出產(chǎn)品的典雅高貴、層次豐富，同時與周邊環(huán)境能融合為一體，創(chuàng)造出現(xiàn)代人所追尋的生活氛圍。 8． 4 房型面積配比 根據(jù)本項目的特性，對本項目房型面積建議如下： 功能區(qū) 總面積 單位面積 所占比例 套數(shù) 渡假公寓（或產(chǎn)權式酒店服務公寓） 17695m2 4075 m2 100% 約 295 套 山坡別墅(23F) 園林別墅 197342 m2 180220 m2 45% 約 444套 坡地別墅 220 － 280m2 55% 約 434 套 合計 約 1173 套 XX 度假村可行性研究報告 ３７ 8． 5 智能化系統(tǒng)建議 科科 技技 與與 人人 性性 的的 完完 美美 結結 合合 —— —— 掌掌 握握 時時 尚尚 脈脈 動動 ， 享享 受受 品品 位位 生生 活活 8． 5． 1 安防自動化系統(tǒng) ? 紅外線報警系統(tǒng)：用于門口、窗口及陽臺的防范。 ? 可燃氣體泄漏報警系統(tǒng)：當發(fā)生可燃氣體泄露時 ,探測器觸發(fā)報警 ,并將該信號傳送至小區(qū)管理中心 ,同時開啟屋內排氣扇并關閉煤氣閥。 ? 火災自動報警系統(tǒng)：在住宅樓梯間、電梯前室及居室客廳等處設置 感煙探測器 ,當發(fā)生火災時 ,探測器觸發(fā)報警 ,并將信號傳送到消防控制中心。 ? 門禁系統(tǒng)：用于住宅大門的防范。住戶可用 IC 卡進出。 ? 緊急呼救系統(tǒng)：在住宅客廳、臥室等處設置緊急呼救按鈕 ,當家中有緊急事情發(fā)生如生重病、XX 度假村可行性研究報告 ３８ 有盜賊闖入 ,需要求助時 ,只要按下緊急呼救按鈕 ,家庭主機即將信號傳至管理中心 ,值班人員接到報警后 ,立即派人趕赴現(xiàn)場處理 ,使住戶得到及時的救助。 ? 訪客對講系統(tǒng) :：樓內居民可以用鑰匙或 IC 卡自由進入 ,而外來訪客必須通過對講主機與住戶通話 ,得到允許后 ,由住戶遙控開啟防盜門才能進入。 ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在住宅小區(qū)出 入口處 ,主要路口及圍墻邊綠化帶 ,地下停車場設有監(jiān)控攝像機。 ? 周界防范系統(tǒng)：在小區(qū)圍墻上設置紅外線對射報警系統(tǒng) ,構筑起小區(qū)第一道保護屏障。 ? 電子巡更系統(tǒng)：在小區(qū)適當位置設置巡更站 ,并規(guī)定保安人員巡更路線和巡更時間。 8． 5． 2 通訊自動化系統(tǒng) ? 電訊網(wǎng)絡：包括電話交換網(wǎng)和寬帶接入。 ? 有線電視網(wǎng)絡 8． 5． 3 管理自動化系統(tǒng) ? 停車場管理系統(tǒng) :一般由讀卡機、自動出票機、閘門機、收費站、車輛感應器、滿位指示燈及管理主機等組成。 ? 三表 (水、電、氣 )遠傳自動收費系統(tǒng) :由于傳統(tǒng)的入戶抄表會帶來擾民 ,讀數(shù)不準等問題 ,為了適應 人們對居住舒適性及一體化物業(yè)管理的更高要求 ,《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則》中要求智能化住宅必須設水、電、氣三表的遠程抄表與收費系統(tǒng)。 XX 度假村可行性研究報告 ３９ ? 小區(qū)設備管理系統(tǒng) :通過住宅小區(qū)有關網(wǎng)絡 ,管理中心可顯示小區(qū)內主要設備如水泵、水池水位、電梯、高低壓開關、路燈等的運行狀況 ,并可通過軟件控制設備 ,使設備運行于最經(jīng)濟合理模式中。 ? 家庭電氣設備自動化控制系統(tǒng) :當前在智能化住宅中己經(jīng)綜合應用了微電子、自動控制、無線遙控遙測技術 ,實現(xiàn)了對家電設備的智能化控制。它包括戶內集中控制和異地遠程控制兩種形式。 XX 度假村可行性研究報告 ４０ 8． 6 會所建議 會所建議之思路發(fā)想： 會所具備功能： ? 具備休閑娛樂身心的功能 ? 具有運動，有助身體健康的功能 ? 有教育兼具成長的功能 ? 促進鄰里關系的功能 ? 具有增進家庭生活及親子關系的功能 ? 具有醫(yī)療康復的功能 ? 具有服務的功能 綜合地塊特性的 符合客戶需求的 可永續(xù)經(jīng)營的 稀有的 實用性高的 有主題性的 XX 度假村可行性研究報告 ４１ 會所內容建議： 運 動 型 室內游泳池、健身房、壁球館、桌 球室、臺球室、韻率教室、戶外高爾夫推桿練習場等 休 閑 娛 樂 性 小型酒吧、小型電影院、卡拉 ok 視聽、音響中心、桑那及溫泉 SPA、按摩房美容美發(fā)中心、中西餐廳等 教 育 型 小型圖書室、音樂練功房、閱覽室、電腦室、親子教室等 鄰 里 型 友誼廳、會議室、兒童游戲房、棋牌室、活動中心等 服 務 型 票務中心、打字影印、代請傭人、衣物洗送、醫(yī)療咨詢、傳真服務、代客叫車、代客搬家、清潔服務等 XX 度假村可行性研究報告 ４２ 8． 7 樣板房建議 建議項目建設到一定程度后，于開盤銷售前，在現(xiàn)場先期建造幾套不同風格的樣板房 （ 塑造具明顯樓盤特色的樣板展示區(qū) ） ，具體如下： 獨立別墅： 3 套 度假公寓： 1 套 理由： ? 由于產(chǎn)品在銷售 推廣中尚未完全建成，購房客戶無法見到實品，會導致其購房信心不足，而建造樣板房可給予客戶最直觀感受，提升信心，促其下定。 ? 多種不同風格可滿足不同客戶的心理需求，提升其對本項目的好感。 ? 此舉可提升本項目人氣，為銷售推廣造勢。 ? 建造樣板房可展示發(fā)展商實力，提升購房客戶信心。 XX 度假村可行性研究報告 ４３ 8． 8 看房車建議 因本項目的開發(fā)體量較大，項目與新余目前尚有一段距離，且心理距離相對較遠，如何吸引拉進市內以及其他地區(qū)的客戶將是本項目加快去化增加銷售率的直接問題。 以上問題除必須迅速擴大本項目的市場知名度，工程進度，現(xiàn)場包裝以及打大力廣 告宣傳外，交通的便利性一定是這部分客戶關心的大問題。 因此建議設置 2 輛以上看房班車用以接送附近地區(qū)、新余以及其他客戶。 同時，由于本項目范圍較廣，因此可設置幾部小型電瓶車，等交房后此部分車可作為社區(qū)內部的交通工具。 8． 9 景觀規(guī)劃建議 清清 山山 綠綠 水水 唯唯 一一 景景 觀觀 決決 定定 唯唯 一一 景景 觀觀 附附 加加 價價 值值 景景 觀觀 組組 團團 延延 伸伸 外外 部部 生生 態(tài)態(tài) 環(huán)環(huán) 境境 建建 筑筑 小小 品品 提提 高高 產(chǎn)產(chǎn) 品品 品品 位位 打打 造造 無無 敵敵 渡渡 假假 養(yǎng)養(yǎng) 生生 的的 山山 水水 別別 墅墅 區(qū)區(qū) 景觀規(guī)劃需滿足渡假、休閑、養(yǎng)生等各種不同目的人群的需要。并且在原有的基礎上加以完善和創(chuàng)造。 XX 度假村可行性研究報告 ４４ ? 庭院景觀（參考） ? XX 度假村可行性研究報告 ４５ 景觀道路（參考） XX 度假村可行性研究報告 ４６ 各階段推廣策略 ? 銷售前期 —— 市場預熱期與開盤期 在這個階段，要通過高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢，形成項目高品質、高素質的物業(yè)形象，使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認同我們的產(chǎn)品，認為我們的項目確實物有所值。有了市場和消費者的認可，我們就可以在內部認購期和開盤期進行極其優(yōu)惠的價格銷售策略，回報首批購房客戶，迅速打開市場、占領市場。 在這個階段，我們的定價不可過高，這個階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤，而是能夠迅速打開市場，確定市場地位。 ? 銷售中期 —— 市場熱銷期和持續(xù)期 真正的 銷售黃金期，在這個階段，項目已經(jīng)具有一定的知名度，項目工程進展順利，銷售硬件、軟件逐步到位，在這個階段要保持大的銷售勢能，換取資金回籠的速度，同時要提高定價，以獲取巨大的利潤率，但價格的調整一定要經(jīng)過深思熟慮，更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱，任意漲價，價格的調整猶如爬山，上山容易下山難，漲價容易降價難。 ? 銷售后期 —— 尾房期 在這個階段，銷售勢能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購買房屋不存在任何風險，通過良好的社會口碑、到位的售后服務和物業(yè)服務，客戶的購買信心是最強的。對于剩余不同戶型進 行價格的調整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價，而銷售情況不好的戶型則采取一定的促銷手段進行銷售。 10．價格建議 根據(jù)本項目政府重點支持和本身樓盤特色，結合仙女湖區(qū)遠近規(guī)劃發(fā)展，以及本項目產(chǎn)品規(guī)劃特色、周邊環(huán)境特色以及未來發(fā)展?jié)摿Γㄗh本項目豪華度假別墅 銷售均價 為： XX 度假村可行性研究報告 ４７ 1788 元 /平方米 該價格甚至比城南高尚住宅價格都略低，通過控制面積壓縮總價，降低風險?？紤]到前期市場的不成熟性，建議開盤初以較低價格入市，試探市場反應，待產(chǎn)品積累一定知名度或去化一定數(shù)量后，再提升價格，一則可加強已購客戶信心，二則迫 使?jié)撛诳蛻艨焖傧露ㄙ徺I。 高檔住宅價格分析 預計未來幾年，隨著城市改造與經(jīng)濟發(fā)展，仙女湖區(qū)地價與房價會有更大幅度的提升； 以目前市區(qū)內多層宅價格最高價 2300 元計算，預計未來兩年 多層最高 價格 必會超過 25002600 元； 豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語，產(chǎn)品品質與物業(yè)形象極其高檔，因此，以每平方米低于普通多層住宅 500 元的價格銷售度假別墅，市場前景比較樂觀。 XX 度假村為新余市第一個超大規(guī)模的度假別墅項目，其檔次均高于現(xiàn)有其他同類項目，以物業(yè)自身建筑成本以及未來幾年新余房地產(chǎn)市場發(fā)展 來看，我們認為本項目平均售價 1788/㎡平方米有競爭優(yōu)勢并能確保品質 。 XX 度假村可行性研究報告 ４８ 第三部分 可行性分析結論 1. 研究結論 通過上述分析可知， XX 度假村處于仙女湖片區(qū) ,地理位置、自然條件、環(huán)境景觀較好，升值潛力較大。同時該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率。雖然估算結果表明，該項目是可行的，但實際操作過程中仍要做更加詳盡的可行性分析 ,嚴格按規(guī)范化操作，盡量避免風險。 2. 有關說明及建議 本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的，鑒于目前房 地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實際狀況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，并提出若干建議： ? 建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程施工進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應推行競招標等措施，落實資金供應計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 ? 協(xié)調好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 ? 項目尤其要注意嚴格控制成本，加大銷售力度，以確保項目獲得預期經(jīng)濟效益。 江西五湖新形象投資顧問有限公司 2021 年 11 月 17 日