【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi)品零售總額年均遞增 9％以上；外貿(mào)出口總額年均遞增 10％以上；城鎮(zhèn)化水平 達(dá)到 30％。 XX 度假村可行性研究報(bào)告 １５ ? 充分發(fā)揮自然生態(tài)和宗教文化優(yōu)勢(shì)，開發(fā)獨(dú)具特色的旅游精品，積極培植旅游產(chǎn)業(yè) 。 “ 十五 ” 期間，旅游業(yè)總收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 6％左右，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 ? 加快旅游景區(qū)開發(fā)。重點(diǎn)開發(fā)以國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、宗教名勝地、歷史人文為主的自然生態(tài)觀光旅游和宗教、歷史文化旅游 。 ? 完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)旅游景區(qū)的出入通道，提高公路等級(jí)。改善主要景區(qū)的通訊條件，開通國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話和覆蓋移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)。對(duì)現(xiàn)有的賓館、酒店進(jìn)行更新改造，努力提高賓館、飯店質(zhì)量，各區(qū)（市、區(qū)）都要有旅游涉外定點(diǎn)單位和星級(jí)飯店。 XX 度假村可行性研究報(bào)告 １６ 2． 4 河下鎮(zhèn) 概況 （項(xiàng)目所在地） ? 行政區(qū)劃 河下鎮(zhèn)現(xiàn)管轄 12 個(gè)行政村， 1 個(gè)居委會(huì)， 111 個(gè)村民小組。全鎮(zhèn)總面積 平方公里。根據(jù)河下鎮(zhèn)政府統(tǒng)計(jì)， 2021 年末全鎮(zhèn)總?cè)丝?9010 人，總戶數(shù) 5478 戶，鄉(xiāng)村勞動(dòng)力人數(shù) 7033 人，人口密度 206/平方公里。 仙女湖是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，景區(qū)總面積 198平方公里，其中水域面積 50 平方公里。 ? 人文歷史 河下鎮(zhèn)是新余市的西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬(wàn)畝教育城。 國(guó)家級(jí)仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)中心鎮(zhèn)。 這里人文薈萃，有古溶洞、古建筑、水下古 城、古墓、石刻、古代名著、革命歷史遺址、漁家風(fēng)情等人文景觀。神話傳說(shuō)《天仙配》最早的文字記載、江西第一XX 度假村可行性研究報(bào)告 １７ 個(gè)狀元戶盧肇、明朝權(quán)相嚴(yán)嵩、古代科技巨著《天工開物》、現(xiàn)代國(guó)畫大師傅抱石等就誕生在這里。 ? 自然條件 全鎮(zhèn)地形狹長(zhǎng)，地勢(shì)西北高東南低。鎮(zhèn)域總面積中，水面面積28 平方公里（占全鎮(zhèn) %），耕地面積 平方公里（占全鎮(zhèn)%），山地面積 平方公里（占全鎮(zhèn) %）。 XX 度假村可行性研究報(bào)告 １８ ? 市政建設(shè) 通過(guò)幾年的努力，仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)以“情山愛水仙女湖”旅游主題和“把仙女湖建設(shè)成現(xiàn)代化的旅游休閑度假中 心”作為總體目標(biāo)，主攻旅游、教育、環(huán)保工業(yè)、特色農(nóng)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)，湖心島綜合開發(fā)、仙女湖休閑娛樂中心、北京師范大學(xué)指導(dǎo)江西遠(yuǎn)方學(xué)校、華東旅游酒店管理學(xué)校、江西省冶金技術(shù)學(xué)院、贛鋒鋰業(yè)公司、不繡鋼生產(chǎn)基地等設(shè)施。 2021 年，仙女湖共接待游客 萬(wàn)人次 ,旅游收入 3403 萬(wàn)元 ,有民辦學(xué)校 4 所 ,在校學(xué)生 萬(wàn)人 。特色農(nóng)業(yè)開發(fā)面積超過(guò) 8000 畝。 ? 人口 2021 年底，河下鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?6269 人，到 2021 年， 35000人，到 2020 年 80000 人 XX 度假村可行性研究報(bào)告 １９ ? 鎮(zhèn)區(qū)總體布局 河下鎮(zhèn)總體布局思想 —— “巨龍抱珠”。規(guī)劃建設(shè)區(qū)分 為舊城區(qū)、城西工業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)和城東居住區(qū)、城中科教園、適時(shí)發(fā)展城東區(qū)為遠(yuǎn)景形成“巨龍抱珠”的格局提供可能。 ? 鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展方向 鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)以“立新整舊、加速配套、優(yōu)化環(huán)境、持續(xù)發(fā)展”為總方針，發(fā)展方向?yàn)椋簝?yōu)先建設(shè)中心區(qū)和城中科教區(qū)、適時(shí)發(fā)展城東區(qū)，為建設(shè)河下鎮(zhèn)奠定基礎(chǔ)。 ? 交通現(xiàn)狀 河下鎮(zhèn) 距新余市僅 公里，隨著白竹路 2021 年通車，驅(qū)車只需 6 分左右，往來(lái)市區(qū)異常便捷； 河下鎮(zhèn)地處新余市西郊，隸屬于仙女湖區(qū)。東臨市區(qū)城北辦事處，南接良山、九龍、苑坑、東坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西、北和界水接壤。仙女湖部分水面在境內(nèi)。袁河、 浙贛鐵路、清宜公路由西至東橫貫全鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)距新余市市區(qū) 8 公里，距仙XX 度假村可行性研究報(bào)告 ２０ 女湖旅游城約 公里。陸上交通便利，發(fā)達(dá)的外部交通條件，構(gòu)成了河下鎮(zhèn)優(yōu)越的區(qū)域條件。 ? 經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)： 2020 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬(wàn)元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值 50%以上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)崗位結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 ? 未來(lái)規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)： 2020 年人均國(guó)民生產(chǎn)總值 9 萬(wàn)元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 3 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入 萬(wàn)元 , 第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值 50%以上 , 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 就業(yè)崗位結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 城市化目標(biāo)：到 2021 年，規(guī)劃城區(qū)人口為 萬(wàn) ,城市化水平36%；到 2020 年規(guī)劃城區(qū)人口為 萬(wàn) ,城市化水平為 67%。 XX 度假村可行性研究報(bào)告 ２１ 生活目標(biāo)：完善公共服務(wù)設(shè)施，基本形成社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和高效、安全、便捷的交通、通訊系統(tǒng)；建立充分的城鎮(zhèn)生活供應(yīng)基地；為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造舒適的生活空間。 環(huán)境目標(biāo)：逐步提高城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量、降低環(huán)境污染，工業(yè)廢水處理率 90%以上。城鎮(zhèn)人均綠地面積 2021 年達(dá)到 4 平方米以上，2020 年達(dá)到 8 平方米以上。城鎮(zhèn)綠化率 2021 年達(dá)到 30%， 2020 年達(dá)到 35%；完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) 絡(luò)。 社會(huì)事業(yè)目標(biāo)：基本建立起比較完善的社會(huì)服務(wù)和社會(huì)保障體系，提供充足的就業(yè)崗位，加強(qiáng)科、教、文、衛(wèi)、體建設(shè)，不斷改善教育設(shè)施條件，形成比較完善的城鎮(zhèn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展載體。每千人醫(yī)生數(shù) 60 人，電話普及率＞ 80 部 /百部，有線電視普及率 95 臺(tái) /百部。 2． 5 本章總結(jié) 通過(guò)以上分析，我們對(duì)新余仙女湖區(qū)這個(gè)項(xiàng)目所在地的總結(jié)如下： ? 新余作為江西 11 個(gè)地級(jí)市之一，擁有良好的物產(chǎn)資源和生態(tài)環(huán)境，對(duì)外交通也相對(duì)較便捷，其城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都處于省內(nèi)的中游。 ? 根據(jù)新余的十五規(guī)劃，其未來(lái)目標(biāo)是建設(shè)成為贛西的中心城市。經(jīng)濟(jì) 方面到 2021 年實(shí)現(xiàn) GDP 比 2021 年翻一番；大力培植旅游產(chǎn)業(yè)，加快旅游景區(qū)開發(fā)，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，改善交通條件；大力發(fā)展下屬區(qū)城的城鎮(zhèn)建設(shè)。 XX 度假村可行性研究報(bào)告 ２２ ? 河下鎮(zhèn)是新余市的 西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬(wàn)畝教育城，遠(yuǎn)方教育學(xué)校在新余已有頗高知名度和美譽(yù)度。 ? 仙女湖區(qū)作為新余轄下區(qū)，人文底蘊(yùn)深厚，歷代名人輩出；物產(chǎn)和自然資源均較為豐富；由于與省會(huì)南昌較為接近，與其他新余轄下的區(qū)比較具有一定優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)處于相對(duì)較發(fā)達(dá)的層次。 ? 近幾年在城市發(fā)展上雖然取得一定成就，但由于交通閉塞，與外界聯(lián)系以公路為主，與外界經(jīng)濟(jì)和人員交流相對(duì)較少，而且河下城鎮(zhèn)規(guī)模不大，因此知名度較低。 ? 城市旅游開發(fā)在不遠(yuǎn)的將來(lái)將成大氣候。 ? 河下鎮(zhèn)與國(guó)家級(jí)仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)之間，適合休閑、旅游、居住，適合建立高檔別墅區(qū)。 XX 度假村可行性研究報(bào)告 ２３ 3．新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 新余市主要樓盤調(diào)查表 （ 2021 年 6 月） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 住宅銷售情況 竣工 時(shí)間 總套 數(shù) 已 售 套數(shù) 未 售 套數(shù) 均價(jià) 元 /M2 1 北湖星城南區(qū) 一期、二期 市長(zhǎng)青北路 451 422 29 1480 2 月亮灣一期 市長(zhǎng)青北路、勞動(dòng) 北路 286 237 49 1428 3 陽(yáng)光花園 市長(zhǎng)青北路 150 45 105 1080 4 欣榮苑 市豐源南路 111 54 57 1080 5 萬(wàn)福樓 市豐源南路 24 10 14 1050 6 明珠花園小區(qū) 市北湖西路 208 156 52 1320 7 金盾花園 市北湖東路 21 號(hào) 252 160 92 1300 8 清泉花園 市青年路 814 408 406 1150 9 暨陽(yáng)世紀(jì)城 市孔目江西頭 72 56 72 1650 10 燕來(lái)花園 市仙來(lái)西大道 192 175 17 970 11 恒大綜合樓 市仰天大道 50 22 28 1060 12 銀河苑 市仰天大道 80 30 50 1018 13 仰天別墅山莊 （二期） 市仰天大道 41 18 23 2100 14 佳樂苑 市天工大道 132 12 120 880 15 盛 景苑 市站前西路延伸段 300 300 970 16 康盛世紀(jì)花園 （二期） 市站前西路延伸段 504 298 206 1200 17 錦繡花園 市站前西路延伸段 336 277 59 960 18 怡鑫園 市站前西路延伸段 272 185 87 1050 19 現(xiàn)代城商業(yè)街 市站前西路延伸段 65 33 32 1050 20 泰豐居 市站前西路延伸段 42 12 30 880 21 聚龍?jiān)? 市站前西 路延伸段 80 25 55 1030 22 抱石名居 市抱石西大道 （小高層） 64 34 30 1400 23 鳳凰花園 市抱石大道 190 118 72 1080 24 圣德時(shí)代廣場(chǎng) 市勝利北路 （小高層） 64 34 30 1400 25 南湖名居 市解放東路 190 118 72 1080 26 南湖花園一、 二期 解放東路 （南湖公園內(nèi)） 199 160 39 1300 27 桂花城小區(qū)一 期 人 民南路 15 號(hào) 506 231 275 1427 28 金葉花園二、 三期 沿江路 215 189 26 1150 XX 度假村可行性研究報(bào)告 ２４ 29 沿江公寓 沿江路 81 50 31 1000 30 秀水苑一、二 期 吉新路（新余大橋 旁） 324 198 126 1160 31 鋼都現(xiàn)代城 新鋼中學(xué)北側(cè) 1093 696 397 1000 32 明星國(guó)際五金 貿(mào)易城 高新區(qū)上新路孔目 江橋東 726 525 201 750 33 聚龍花園一 期 高新區(qū)新欣互動(dòng)立 交橋旁 492 328 164 798 34 新花商貿(mào)城 市城東石崗 60 60 900 具體分析如下： ? 中高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售情況較好；低檔樓盤銷售情況較差； 中高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售情況較好；如北湖星城占地 200畝，分三期開發(fā)，共計(jì) 1500 戶，二期現(xiàn)在銷售中，多層、小高層、高層， 40％綠化率，由于配套齊全，綠化面積較大，樓間距較寬等原因，受到買房者的歡迎，成為現(xiàn)本地市場(chǎng)的城北片區(qū)的明星樓盤，現(xiàn)二期 451 戶，已售 422 戶，銷售率達(dá) %； 位于北湖星城北部同檔次的樓盤：春龍湖畔豪園占地 246畝，分三期開發(fā)，小高層為主，主力戶型為三房?jī)蓮d，面積： M2－ , 目前一期共計(jì) 300 戶，現(xiàn)在內(nèi)部排號(hào)中，從 2021 年 8月到現(xiàn)今，累計(jì)客源 400 余戶。經(jīng)過(guò)訪談?wù){(diào)查，樓盤的容積 1 .5，綠化率 40％，配套齊全，樓盤規(guī)模較大，是消費(fèi)者接受的主要原因。 低檔樓盤銷售情況較差；如位于市城東石崗，新花商貿(mào)城，共有 300 戶，均價(jià) 900 元 / M2，由于產(chǎn)品品質(zhì)較差，至今未有銷售業(yè)績(jī)；與此類似情況的樓盤如位于市天工大道的佳樂苑、銀河苑 等等，銷售情況一直不如人意。 ? 新余進(jìn)入大盤時(shí)代，土地資源呈現(xiàn)供大于求趨勢(shì)； XX 度假村可行性研究報(bào)告 ２５ 隨著新余經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)一直保持向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 2021年政府土地放量總體較往年要大，尤其城東片區(qū)，大盤體量較大，如暨陽(yáng)世紀(jì)城，占地 1200 畝；未來(lái)新余市場(chǎng)呈現(xiàn)大盤化趨勢(shì)，土地資源呈現(xiàn)供大于求趨勢(shì)。開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，新余進(jìn)入大盤時(shí)代。 2021 年 9 月，仙女湖區(qū)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步激活區(qū)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見》；其暗示