【導(dǎo)讀】我國(guó)對(duì)醫(yī)用礦泉又進(jìn)行不同的分類(lèi)：。高滲：可融性固體在10g/L以上。溫泉對(duì)人體的醫(yī)療作用早已被人們認(rèn)識(shí)，在我國(guó)利用溫泉治病有悠久的歷史。動(dòng)降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時(shí)稱(chēng)為不感溫浴。阻下降，基礎(chǔ)代謝旺盛，胃腸蠕動(dòng)增強(qiáng)，胃液分泌開(kāi)始由增多逐漸減少。臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。面而產(chǎn)生對(duì)皮膚的刺激作用。XX縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陸地常年蔥綠，生機(jī)盎然。轄22個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?7萬(wàn)人?？h政府機(jī)關(guān)駐平山鎮(zhèn)。小額貿(mào)易政策等。發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平不斷提高。XX鎮(zhèn)地處惠東縣的最南端。對(duì)人體具有強(qiáng)烈治療功效的礦泉資源，可開(kāi)發(fā)建設(shè)成大型的旅游度假中心。目前，已建成年吞吐量。站38公里、香港50海里。

　　

【正文】 總計(jì)： 200 萬(wàn)元。 商務(wù)會(huì)議中心 估計(jì)基建投資： 200 萬(wàn)元；設(shè)備投資： 100 萬(wàn)元；流動(dòng)資金： 50 萬(wàn)元?？傆?jì) 350萬(wàn)元。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。 估計(jì)基建投資： 60 萬(wàn)元；設(shè)備投資： 30 萬(wàn)元；流動(dòng)資金： 10 萬(wàn)元?？傆?jì)： 100 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)收入 參考廣東省境內(nèi)的清新溫泉及珠海御溫泉的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， XX 溫泉度假村的浴城定價(jià)： 80 元 /每位。其他收費(fèi)項(xiàng)目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度 假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 同時(shí)，根據(jù)之前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)溫泉浴城一年接待客流量可達(dá) 28 萬(wàn)人次。當(dāng)然，實(shí)際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營(yíng)銷(xiāo)力度。在稍后的敏感性分析中，本文也給出了不同客流量情況下度假村的盈利水平。 根據(jù)前面所作的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，營(yíng)業(yè)收的初步估算如下： 項(xiàng)目名稱(chēng) 容量預(yù)算（萬(wàn)人） 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元 /人） 年收入（萬(wàn)元） 溫 泉 浴 城 28 80 2,240 康復(fù)理療中心 28 15%= 60 252 商務(wù)會(huì)議中心 8 200 1,600 風(fēng) 味 餐 廳 28 80%= 30 672 合 計(jì) － － 4,764 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（包括員工工資。按營(yíng)業(yè)收入的 7%計(jì)算） : 4,764 萬(wàn)元 7%= 萬(wàn)元； 房屋、建筑物折舊 (20 年直線折舊 ):2,160247。 20=108 萬(wàn)元； 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊） :1,020247。 5=204 萬(wàn)元； 30 維護(hù)及水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的 15%計(jì)算）： 4,764 15%= 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)物品消耗（不連風(fēng)味餐廳）（按營(yíng)業(yè)收入的 25%計(jì)算）： 4,092 25%=1,023 萬(wàn)元； 風(fēng)味餐廳制作成本（按毛利潤(rùn)率 40%計(jì)）： 672 60%= 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅金 :4,764 %= 萬(wàn)元。 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn) 4,764（ +108+204++1,023++） =1, 萬(wàn)元； 所得稅： 1, 33% = 萬(wàn)元； 稅后利潤(rùn)： ≈ 1, 萬(wàn)元。 投資回收期（不計(jì)建設(shè)期，以下皆同）： 3,350247。 1,≈ 3年。 （二）溫泉?jiǎng)e墅 按如下標(biāo)準(zhǔn)興建，初步估計(jì)投資總額為： 2,600 萬(wàn)元： 按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建 80 棟別墅，其 中： 25 棟小型（每棟 5 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間）、 45 棟中型（每棟 5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、 2個(gè)豪華套房）、 10 棟大型（每棟 8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間）、 4個(gè)豪華套房。共計(jì) 430 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間， 130 個(gè)豪華套房。初步估計(jì)投資額為： 1,925 萬(wàn)元（ 25棟小型20+45棟中型 25+10棟大型 30=1,925萬(wàn)元）；初步估計(jì)設(shè)備投資額為： 625萬(wàn)元（ 430 1+130 =625 萬(wàn)元）；初步估計(jì)需流動(dòng)資金： 50 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)收入 對(duì)于溫泉?jiǎng)e墅，完全可以考慮采用國(guó)際流行的分時(shí)度假概念或其他方式予以經(jīng)營(yíng)，提高客房利用率和利潤(rùn)率，但具體經(jīng)營(yíng)模式有待經(jīng)營(yíng)者定奪 。這里的收入預(yù)測(cè)僅作參考。 惠州市內(nèi)的三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間的收費(fèi)為 220240 元，考慮到溫泉度假村所處地域相對(duì)較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)間對(duì)旅行社的收費(fèi)定在 120 元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場(chǎng)主要是淡季的商務(wù)客人，定價(jià)在 220 元左右是較為合理的。其中，標(biāo)準(zhǔn)間和豪華套房的數(shù)量比為 43:13。 根據(jù)前節(jié)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)， 預(yù)計(jì)在溫泉度假村住宿過(guò)夜人數(shù)可達(dá) 10 萬(wàn)人次。 按照上 31 述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)營(yíng)業(yè)收入如下： 容量預(yù)算（萬(wàn)人） 平均房?jī)r(jià)（元 /人） 年收入（萬(wàn)元） 10 120 +220 = 1, 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資。按營(yíng)業(yè)收入的 7%計(jì)算）： 1, 7%= 萬(wàn)元； 房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊）： 1925247。 20 年 = 萬(wàn)元； 設(shè)備折舊（按 5年直線折舊）： 625247。 5=125 萬(wàn)元； 維護(hù)及水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的 8%計(jì)算）： 1, 8%= 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)物品消耗（包括別墅房間耗費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入 25%計(jì)算）： 1, =萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅金： 1, %= 萬(wàn)元。 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)： 1,(++125+++)= 萬(wàn)元； 所得稅： = 萬(wàn)元； 稅后利潤(rùn)： ≈ 萬(wàn)元； 投資回收期： 2600247。 ≈ 7年； （三）生態(tài)農(nóng)莊 所需投資額為： 100萬(wàn)元。 生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。其中在治理荒山、開(kāi)墾農(nóng)地、建溫室等方面要列為重點(diǎn)。 營(yíng)業(yè)收入 生態(tài)農(nóng)莊采用分承包方式經(jīng)營(yíng)，收入 主要來(lái)自收取承包費(fèi)的收入，而管理和維護(hù)等費(fèi)用開(kāi)支則由承包農(nóng)戶負(fù)責(zé)。初步預(yù)測(cè)生態(tài)農(nóng)莊可吸引度假村 50%的客流量，并假定承包費(fèi)率為 30%， 收入情況如下： 容量預(yù)算（萬(wàn)人） 消費(fèi)水平（元 /人） 年收入（萬(wàn)元） 28247。 50%=14 12 168 30%= 營(yíng)業(yè)成本 折舊（因多為設(shè)備，作 5年直線折舊）： 100247。 5=20 萬(wàn)元； 32 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)： = 萬(wàn)元； 所得稅： = 萬(wàn)元； 稅后利潤(rùn)： ≈ 萬(wàn)元。 投資回收期： 100247。 ≈ 5年。 （四）室外娛樂(lè)場(chǎng) 按照如下標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)所需投資額總計(jì) 450 萬(wàn)元： 室外娛樂(lè)場(chǎng)所可包括垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園等。其中除了滑草場(chǎng)成本和維護(hù)費(fèi)用較高，其他項(xiàng)目的投資成本均較低。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個(gè)度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。初步估計(jì)基建投資額 250 萬(wàn)元；設(shè)備投資額 150 萬(wàn)元；流動(dòng)資金 50 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)收入 初步估計(jì)如下： 容量預(yù)算（萬(wàn)人） 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元 /人） 年收入（萬(wàn)元） 28 50%=14 35 490 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員 工要資。按營(yíng)業(yè)收入的 7%計(jì)算）： 490 7%= 萬(wàn)元； 房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊）： 250247。 20= 萬(wàn)元； 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊）： 150247。 5=30 萬(wàn)元； 維護(hù)及水電費(fèi)（含原料消耗，按營(yíng)業(yè)收入的 30%計(jì)算）： 490 30%=147 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅金： 490 %= 萬(wàn)元。 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)： 490(++30+147+)= 萬(wàn)元； 所得稅： = 萬(wàn)元； 稅后利潤(rùn)： – ≈ 。 投資回收期： 450247。 ≈ 3 年。 二、度假村項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 33 （一）、靜態(tài)評(píng)價(jià) 根據(jù)以上對(duì)各部分項(xiàng)目的分析， XX 溫泉度假村的四項(xiàng)項(xiàng)目總的年平均稅后利潤(rùn)為： + + + = 萬(wàn)元；四項(xiàng)項(xiàng)目的年平均賬面資產(chǎn)為：（ 6,500+0）247。 2=3250 萬(wàn)元；整個(gè)項(xiàng)目的年平均賬面回報(bào)率為： 1,247。 3,250 =%。在全部項(xiàng)目建成后，在正常年份的投資利潤(rùn)率為 25%，項(xiàng)目總的投資回收期（加建設(shè)期 2年）為 9年。 二、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) （ 一）凈現(xiàn)值分析 根據(jù)以上預(yù)測(cè)和分析， XX 溫泉度假村的各投資項(xiàng)目的回收期最短的只需不到 三年，最長(zhǎng)的也不超過(guò) 七 年，是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建成后的現(xiàn)金流量情況，下面做一個(gè) 5年近期預(yù)測(cè)，并根據(jù)這一現(xiàn)金流量計(jì)算總項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)含報(bào)酬率。 XX 溫泉度假村投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 科目 第 0年 第 1— 5年每年 投資額 收入 成本 折舊 稅前利潤(rùn)（ 123） 所得稅（稅率 33%） 稅后利潤(rùn) 運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（ 3+6） 6,500 6, 3, 2, 1, 2, 現(xiàn)金流量?jī)纛~ 6,500 2, 這里的折舊均采用直線法計(jì)提（以下皆同），并預(yù)計(jì)項(xiàng)目資本的機(jī)會(huì)成本為 20%，則項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為： ?? ????? 5 1 4 1)( 3 2 06 5 0 0 t tN P V (萬(wàn)元 ) NPV0，初步認(rèn)為投資該項(xiàng)目是可行的。 （二）、內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR）分析 該項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR）為： ?? ????? 5 1 0)1( 3 2 06 5 0 0 t txN P V ，即 （ P/A,x,5） =6,500（萬(wàn)元） 34 因此， (P/A,x,5)=6500/=，由年金現(xiàn)值系數(shù)表可知， x≈ % 即該項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR）約為 %，大于估計(jì)的項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)成本 20%。因此，投資此項(xiàng)目能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，此項(xiàng)目具備投資價(jià)值。 三、盈虧平衡和敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 本部分主要根據(jù)上部分的度假村投資建成后五年現(xiàn)金流量分析，主要是分析：（ 1）當(dāng)其它因素（如預(yù)計(jì)的定價(jià)等）不變時(shí)，需多少客流量才能使投資成本剛好得以回收；（ 2）當(dāng)其它的因素（如預(yù)測(cè)的客流量等）不變時(shí)，采取什么樣的定價(jià)才能使投資成本恰好能得 以回收。 定價(jià)不變，客流量變化 考慮到在諸多項(xiàng)目中，溫泉浴城的客流多少直接影響了康體中心、風(fēng)味食街、溫泉?jiǎng)e墅、生態(tài)農(nóng)莊以及室外娛樂(lè)場(chǎng)等的客流量，因此，其他項(xiàng)目的客流量的變化均可以溫泉浴場(chǎng)的客流量大小為參考。故設(shè)溫泉浴城的保本客流量為 x萬(wàn)人： 四部分項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入分別為： （ 1）、（ 80+60 +200 8247。 28+30 ） x=； （ 2）、 ( 10247。 28)x=； （ 3）、 12 =； （ 4）、 35 =。 營(yíng)業(yè)收入共計(jì) 為： 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)成本（不計(jì)折舊）分別為： （ 1）、 （ ++） x+ + 24x= （ 2）、 (+++)x= （ 3）、 0 （ 4）、 *(++)x= 共計(jì)： 萬(wàn)元 第 1— 5年，每年折舊： 萬(wàn)元 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流為： 35 () ()+ =+（萬(wàn)元）。 科目 第 0年 第 1— 5年每年 投資額 收入 成本 折舊 稅后利潤(rùn) 運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（ 3+4） 6500 + 現(xiàn)金流量?jī)纛~ 6,500 + 令 ?? ?????? 51 0)( 9 5 0 0t txN P V ，得保本客流量 x 為： 萬(wàn)人。 即，在其它因素不變情況下，溫泉浴城的客流量至少要達(dá)到 萬(wàn)人 /年， XX溫泉度假村項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值， 才能達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。 客流量不變，定價(jià)變化。 考慮到所有度假村項(xiàng)目中，價(jià)格敏感性最強(qiáng)、影響最大的是溫泉浴城的收費(fèi)價(jià)格，其余項(xiàng)目的涉及面較窄（如康體中心），客戶消費(fèi)額較低（如食街、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)及室外娛樂(lè)等），而商務(wù)客人對(duì)于價(jià)格的敏感性較低（如商務(wù)會(huì)議中心的收費(fèi)等），因此也可將溫泉浴城的收費(fèi)作為基本定價(jià)，其他項(xiàng)目的收費(fèi)以此為參考按比率計(jì)算。因此，設(shè)溫泉浴城的費(fèi)用為 y元 /人。 四部分項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入分別為： （ 1） 、 28y+（ 60/80） y+8 + =； （ 2） 、 10 ()y=； （ 3） 、 14 (12/80) =； （ 4）、 14 (35/80)y= 營(yíng)業(yè)收入共計(jì)： 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)成本（不計(jì)折舊）分別為 : （ 1） 、 （ ++） y+ + = （ 2） 、 (+++)y= （ 3） 、 0 36 （ 4） 、 *(++)y= 共計(jì)： 第 1— 5年，每年折舊： 萬(wàn)元； 營(yíng)運(yùn)資金： （ ） ()+=+（ 萬(wàn)元 ） 。 科目 第 0年 第 1— 5年每年 投資額 收入 成本 折舊 稅后利潤(rùn) 運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（ 3+4） 6500 + 現(xiàn)金流量?jī)纛~ 6500 + 令 ?? ?????? 51 0)( 9 5 0 0t tyN P V ，得到保本定價(jià) y 為： 元 /人。 即，當(dāng)別的因素預(yù)測(cè)情況不變時(shí)，溫泉浴城的收費(fèi)至少要達(dá)到 元 /人，溫泉度假村投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，剛好不盈不虧。 （二）敏感性分析： 本部分分析主要 用來(lái)判斷當(dāng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如客流量、收費(fèi)、成本等）發(fā)生變化時(shí)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（這里主要是凈現(xiàn)值 NPV 指標(biāo)）的變化幅度，以及項(xiàng)目可承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力 。 確定分析指標(biāo) 以凈現(xiàn)值 NPV 指標(biāo)作為主要分析判斷的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。 選定需要分析的不確定因素，并設(shè)定這些因素的變化范圍 通常來(lái)說(shuō)， 影響現(xiàn)金流入量的有產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品銷(xiāo)量和其它業(yè)務(wù)收入等因素， 影響現(xiàn)金流出量的有設(shè)備開(kāi)工率和經(jīng)營(yíng)、管理費(fèi)用支出等因素。 在本項(xiàng)目中，我們將影響現(xiàn)金流入的因素主要確定在游客人數(shù)和每位游客的平均收費(fèi)這兩項(xiàng)上；而將影響現(xiàn)金流出的因素主要確定在營(yíng)業(yè)成本（包括管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等）上。即主要考慮以上三項(xiàng)不確定性因素。 計(jì)算各因素變動(dòng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量結(jié)果 在充分考慮了市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)景氣、行業(yè)前景和行業(yè)特點(diǎn)等因素后，對(duì)于上