【導(dǎo)讀】XX度假村山青水秀、古木參天、環(huán)境幽靜、森林生態(tài)資源豐富。正所謂“仁者樂(lè)山、智者樂(lè)水、才者樂(lè)。項(xiàng)目的一大特色。因此，在合理開(kāi)發(fā)、充分挖掘現(xiàn)有森林生態(tài)資源的基礎(chǔ)上，XX度假村的主題定位是：。山水園林，一生的選擇；XX度假村，心靈的天堂！根據(jù)XX度假村的主題定位，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路是：在與周?chē)h(huán)境形成良好聯(lián)系的同時(shí)，結(jié)合地形，休閑娛樂(lè)、度假的理想環(huán)境。游客接待中心擬建于大門(mén)附近，設(shè)置道路指示牌、旅游導(dǎo)向圖等，提供租賃、餐飲、信息咨詢等服務(wù)，也包括日常管理、安全保衛(wèi)、搶險(xiǎn)急救、衛(wèi)生醫(yī)療、投訴處理等服務(wù)。購(gòu)物設(shè)施擬建于大門(mén)附近，主要是便利店、特產(chǎn)店、旅游紀(jì)念品等的結(jié)合。延伸，匹配相關(guān)自然和人文資源，從而構(gòu)成該度假村的旅游特色。明光市自然生態(tài)的大自然景觀，國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的公益林景色秀美`深邃迷人。準(zhǔn)備向聯(lián)合國(guó)申請(qǐng)最適宜居住地區(qū)?！澳虿紴?，乃朱元璋出生后其母為其尿布灘而傳名。

　　

【正文】 2 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 1471 三通一平費(fèi)用 100000 50 500 工程勘測(cè)費(fèi) 424 建安總價(jià)的 2%計(jì)提 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 424 建安總價(jià)的 2%計(jì)提 工程監(jiān)理費(fèi) 38 建安總價(jià)的 %計(jì)提 質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 85 建安總價(jià)的 %計(jì)提 3 建安成本 170000 21190 商業(yè)空間 20210 1070 2140 高級(jí)住宅 90000 1070 9630 酒店式公寓 60000 1570 9420 4 公建配套設(shè)施費(fèi) 60000 370 2220 5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi) 2157 建安總價(jià)的 %計(jì)提 6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 3975 管理費(fèi)用 424 建安總價(jià)的 2%計(jì)提 銷售費(fèi)用 2651 按銷售收入的 3%計(jì)提，另加 50 萬(wàn)元售樓處建造費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 636 建安總價(jià)的 3%計(jì)提 8 合計(jì) 51648 7． 1． 8 項(xiàng)目各類成本費(fèi)用匯總 本項(xiàng)目總投資 51648 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類成本費(fèi)用匯總表。 項(xiàng)目各類成本費(fèi)用匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總投資 (萬(wàn)元） 單方成本（ 元） 占總投資比例 1 土地成本 20210 1333 % 2 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 1471 98 % 3 建安成本 21190 1413 % 4 公建配套設(shè)施費(fèi) 2220 148 % 5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi) 2157 144 % 6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 3975 265 % 管理費(fèi)用 424 28 % 銷售費(fèi)用 2651 177 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 60 % 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 636 42 % 8 投資合計(jì) 51648 3443 % 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。 細(xì)則： 按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偅? 各項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅? 各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 與功能無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂? 7． 2 本項(xiàng)目的投資及籌資計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款，三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。 7． 3 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃 第八章 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8． 1 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析 8． 2 本項(xiàng)目的敏感性分析 8． 3 本項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施 風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施 成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價(jià)格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導(dǎo)致的成本上升，還是相對(duì)較小，換句話說(shuō)，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決 策上要避免一個(gè)人說(shuō)了算，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是銷售價(jià)格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 風(fēng)險(xiǎn)控制 工期：首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到南京地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照 工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。 投資決策：上層決策機(jī)構(gòu)的決策水平對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要深入進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。 第九章 結(jié)論和建議 9． 1 結(jié)論 9． 2 有關(guān)說(shuō)明及建議 第六章 投資預(yù)算及銷售計(jì)劃 投資預(yù)算 本項(xiàng)目總建筑面積為 58060 平方米， A 地塊建筑面積為 21957 平方米， B 地塊建筑面積為 36103 平方米。 6． 1． 1 開(kāi)發(fā)成本預(yù)算 土地成本為 26416 萬(wàn)元，其中地價(jià)為 25400 萬(wàn)元，契稅為 1016 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi)為 萬(wàn)元 詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)結(jié)算表 前期工 程費(fèi)結(jié)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 勘探 2 設(shè)計(jì) 3 自來(lái)水管網(wǎng)及工程 4 供電設(shè)施及工程 5 規(guī)費(fèi) 6 其他 小計(jì) 建安工程費(fèi)為 萬(wàn)元。詳見(jiàn)建安工程費(fèi)預(yù)算表 建安工程費(fèi)預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 工程樁 2 圍護(hù)樁 3 土方開(kāi)挖 4 土建工程 5 監(jiān)理費(fèi) 6 電梯、自動(dòng)扶梯（含安裝） 7 暖通空調(diào)及防排煙 8 其他設(shè)備 消防設(shè)備及安裝 停車(chē)設(shè)備及安裝 智能及弱電系統(tǒng) 水電安裝 水泵房設(shè)備及安裝 9 外裝飾 10 內(nèi)裝飾 11 市政及景觀工程費(fèi) 12 臨時(shí)水電施工費(fèi)及差價(jià) 13 AB 塊中間連廊 14 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 小計(jì) 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用為 3012 萬(wàn)元。詳見(jiàn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 公司管理費(fèi) 2 銷售費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 小計(jì) 后期費(fèi)用為 10 萬(wàn)元。 6． 1． 2 總成本費(fèi)用及匯總 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 土地成本 26416 2 前期工程費(fèi) 3 建安工程費(fèi) 4 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 3012 5 后期費(fèi)用 10 小計(jì) 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。 細(xì)則： 按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偅? 各項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅? 各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 與功能無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂? 資金使用計(jì)劃及籌措 6． 2． 1 資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股 東借款，三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。本項(xiàng)目高宏公司投入自有資金及股東借款合計(jì) 23473 萬(wàn)元，銀行借款 5000 萬(wàn)元， 剩余部分 25482 萬(wàn)元是銷售收入再投入。 詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 高宏公司聘請(qǐng)南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為銷售代理公司。南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)代理公司，具有豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)良的銷售業(yè)績(jī)。 為了進(jìn)一步了解市場(chǎng)的行情， 2021 年底，高宏公司特意為對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位做了一次市場(chǎng)反 應(yīng)測(cè)試。針對(duì)登記的內(nèi)部客戶推出了五間 A 塊底商商鋪的預(yù)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，物業(yè)的基本情況 為：面積在 95120 平方米，按套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)為 48000 元 /平方米，折合成建筑面積單價(jià)約為 42500 元 /平方米，比預(yù)估價(jià)格 40000元 /平方米高開(kāi)了約 %，每間商鋪總價(jià)在 400540萬(wàn)元左右。我們還制定了非常高的預(yù)訂門(mén)檻，每人限訂一套，預(yù)訂時(shí)付足總房款的 20%作為保證金。 這次活動(dòng)的結(jié)果令人興奮，五套這么高總價(jià)的商鋪在未做任何宣傳的情況下，短短一周全部被預(yù)認(rèn)購(gòu)，并且沒(méi)有一戶出現(xiàn)價(jià)格上的折扣優(yōu)惠現(xiàn)象，保證金都按時(shí)付足。 通過(guò) 這次價(jià)格定位測(cè)試，完全可見(jiàn)，目前的項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位不僅是市場(chǎng)能接受的定位，而且還有一定的上漲空間。預(yù)認(rèn)購(gòu)者中既有投資客也有自營(yíng)客，他們的踴躍認(rèn)購(gòu)也表明，市場(chǎng)對(duì)“未來(lái)城” 信心是很強(qiáng)的。 銷售收入詳見(jiàn)銷售收入計(jì)劃表 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)分析 7． 1． 1 稅金計(jì)算 本項(xiàng)目的稅金計(jì)算詳見(jiàn)銷售收入和銷售稅金及附加表 7． 1． 2 損益表與靜態(tài)盈利分析 計(jì)算過(guò)程見(jiàn)損益表。 本項(xiàng)目的投資利潤(rùn) 率為 % 本項(xiàng)目的投資利稅率為 % 本項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為 % 以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。 7． 1． 3 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目的全部資金的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了評(píng)價(jià)。由于本項(xiàng)目的復(fù)雜性和特殊性，所以要運(yùn)用多種評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目 評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期。本項(xiàng)目的貸款利率 % 。建議項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率選取稍大于銀行同期貸款利率，故取 8% 詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 17658 8178 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 31% 投資回收期（靜態(tài)） 30 個(gè)月（ 2021 年 5 月） 以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。 7． 1． 4 資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 詳見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表 本項(xiàng)目在 2021 年 2 月開(kāi)始借款， 2021 年 11 月初就能償還貸款，因此本項(xiàng)目貸款償還能力較強(qiáng)。 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 7． 2． 1 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元，銷售收入為 75373萬(wàn)元，扣除相關(guān)稅（銷售收入的 %）后，毛收入 為 67459 萬(wàn)元，在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)在銷售率為%。所以本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)合理，考慮到高宏項(xiàng)目是高宏公司進(jìn)入南京后的第一個(gè)項(xiàng)目，公司并沒(méi)有把利潤(rùn)放在第一位，至在打造公司品牌，樹(shù)立公司的公眾形象。所以這樣的盈虧平衡點(diǎn)對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以接受，公司將加強(qiáng)管理，減少費(fèi)用，爭(zhēng)取把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低點(diǎn)。 7． 2． 2 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)周期的長(zhǎng)短。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏 感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表。 項(xiàng)目 變幅 建安成本費(fèi) 20% 10% 標(biāo)準(zhǔn)方案 10% 20% 投資利潤(rùn)率 % % % % % 變化幅度 28% 14% % % 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 11978 10750 8187 5633 4405 變化幅度 % % % % 項(xiàng)目 變幅 銷售收入 10% 5% 標(biāo)準(zhǔn)方案 5% 10% 投資利潤(rùn)率 % % % % % 變化幅度 40% 20% % % 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 1809 5002 8187 11404 14597 變化幅度 % % % % 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響 當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將為 0。 當(dāng)建安成本上升 43%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將為 0。 由此 可見(jiàn)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)銷售收入更為敏感，必須密切關(guān)注售價(jià)，控制銷售收入，同時(shí)要做好成本控制工作，規(guī)避項(xiàng)目的不確定因素。 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響 當(dāng)售價(jià)下降 13%時(shí)， 投資利潤(rùn)率將為基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率。