【導讀】資料、實地考察、交談以及結(jié)合作者的理論、經(jīng)驗所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和。驅(qū)動而影響評估的結(jié)論。據(jù)，作者也不承擔一切由此引起的責任，但作者對資料的真實性負責。泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。溫泉對人體的醫(yī)療作用早已被人們認識，在我國利用溫泉治病有悠久的歷史。泉水浴溫度在34-36℃之間時稱為不感溫浴。此溫度對機體的刺激性最小，浸浴時對心血管和。度升高，皮膚電阻下降，基礎(chǔ)代謝旺盛，胃腸蠕動增強，胃液分泌開始由增多逐漸減少。心臟負擔加重，血壓升高等。XX縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，轄22個鎮(zhèn)，總?cè)丝?7萬人?；輺|既是廣東省50個山區(qū)縣之一，又屬珠江三角洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，XX鎮(zhèn)地處惠東縣的最南端?？砷_發(fā)建設(shè)成大型的旅游度假中心。

　　

【正文】 萬元；流動資金： 10萬元?？傆嫞?200 萬元。 商務(wù)會議中心 估計基建投資： 200 萬元；設(shè)備投資： 100 萬元；流動資金： 50萬元。總計 350 萬元。 風味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風味。 估計基建 投資： 60萬元；設(shè)備投資：30萬元；流動資金： 10萬元。總計： 100萬元。 營業(yè)收入 參考廣東省境內(nèi)的清新溫泉及珠海御溫泉的收費標準， XX 溫泉度假村的浴城定價： 80元 /每位。其他收費項目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費標準。 同時，根據(jù)之前的市場預(yù)測，預(yù)計溫泉浴城一年接待客流量可達 28萬人次。當然，實際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力度。在稍后的敏感性分析中，本文也給出了不同客流量情況下度假村的盈利水平。 根據(jù)前面所作的市場預(yù)測，營業(yè)收的初步估算如下： 項目名稱 容量預(yù)算（萬人） 消費 標準（元 /人） 年收入（萬元） 溫 泉 浴 城 28 80 2,240 康復理療中心 28 15%= 60 252 商務(wù)會議中心 8 200 1,600 風 味 餐 廳 28 80%= 30 672 合 計 － － 4,764 營業(yè)成本 管理費用（包括員工工資。按營業(yè)收入的 7%計算） : 4,764 萬元 7%= 萬元； 房屋、建筑物折舊 (20年直線折舊 ):2,160247。 20=108 萬元； 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊） :1,020247。 5=204 萬元； 維護及水電費（按 營業(yè)收入的 15%計算）： 4,764 15%= 萬元； 營業(yè)物品消耗（不連風味餐廳）（按營業(yè)收入的 25%計算）： 4,092 25%=1,023 萬元； 風味餐廳制作成本（按毛利潤率 40%計）： 672 60%= 萬元； 營業(yè)稅金 :4,764 %= 萬元。 利潤 稅前利潤 4,764（ +108+204++1,023++） =1, 萬元； 所得稅： 1, 33% = 萬元； 稅后利潤： ≈ 1, 萬元。 投資回收期（不計建設(shè)期，以下皆同）： 3,350247。 1,≈ 3年。 （二）溫泉別墅 按如下標準興建，初步估計投資總額為： 2,600 萬元： 按四星級標準興建 80 棟別墅，其中： 25 棟小型（每棟 5個標準間）、 45棟中型（每棟5個標準間、 2個豪華套房）、 10棟大型（每棟 8個標準間）、 4個豪華套房。共計 430個標準間， 130 個豪華套房。初步估計投資額為： 1,925 萬元（ 25 棟小型 20+45 棟中型 25+10棟大型 30=1,925 萬元）；初步估計設(shè)備投資額為： 625 萬元（ 430 1+130 =625 萬元）；初步估計需流動資金： 50 萬元。 營業(yè)收入 對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待經(jīng)營者定奪。這里的收入預(yù)測僅作參考。 惠州市內(nèi)的三星級酒店標準間的收費為 220240 元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團的旅游客戶計，標準間對旅行社的收費定在 120 元左右是較為合理 的；豪華套房的目標市場主要是淡季的商務(wù)客人，定價在 220 元左右是較為合理的。其中，標準間和豪華套房的數(shù) 量比為 43:13。 根據(jù)前節(jié)的市場預(yù)測， 預(yù)計在溫泉度假村住宿過夜人數(shù)可達 10 萬人次。 按照上述收費標準，初步估計營業(yè)收入如下： 容量預(yù)算（萬人） 平均房價（元 /人） 年收入（萬元） 10 120 +220 = 1, 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資。按營業(yè)收入的 7%計算）： 1, 7%= 萬元； 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 1925247。 20年 = 萬元； 設(shè)備折舊（按 5年直線折舊）： 625247。 5=125 萬元； 維護及水電費（按營業(yè) 收入的 8%計算）： 1, 8%= 萬元； 營業(yè)物品消耗（包括別墅房間耗費按營業(yè)收入 25%計算）： 1, = 萬元； 營業(yè)稅金： 1, %= 萬元。 利潤 稅前利潤： 1,(++125+++)= 萬元； 所得稅： = 萬元； 稅后利潤： ≈ 萬元； 投資回收期： 2600247。 ≈ 7年 ； （三）生態(tài)農(nóng)莊 所需投資額為： 100 萬元。 生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風情。其中在治理荒山、開墾農(nóng)地、建溫室等方面要列為重點。 營業(yè)收入 生態(tài)農(nóng)莊采用分承包方式經(jīng)營，收入主要來自收取承包費的收入，而管理和維護等費用開支則由承包農(nóng)戶負責。初步預(yù)測生態(tài)農(nóng)莊可吸引度假村 50%的客流量，并假定承包費率為30%， 收入情況如下： 容量預(yù)算（萬人） 消費水平（元 /人） 年收入（萬元） 28247。 50%=14 12 168 30%= 營業(yè)成本 折舊（因多為設(shè)備，作 5年直線折舊）： 100247。 5=20 萬元； 利潤 稅前利潤： = 萬元； 所得稅： = 萬元； 稅后利潤： ≈ 萬元。 投資回收期： 100247。 ≈ 5 年。 （四）室外娛樂場 按照如下標準，初步估計所需投資額總計 450 萬元： 室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。其中除了滑草場成本和維護費用較高，其他項目的投資成本均較低。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態(tài)、休閑的風格保持一致。初步估 計基建投資額 250 萬元；設(shè)備投資額 150萬元；流動資金 50 萬元。 營業(yè)收入 初步估計如下： 容量預(yù)算（萬人） 消費標準（元 /人） 年收入（萬元） 28 50%=14 35 490 營業(yè)成本 管理費用（含員工要資。按營業(yè)收入的 7%計算）： 490 7%= 萬元； 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 250247。 20= 萬元； 設(shè)備折舊（ 5 年直線折舊）： 150247。 5=30 萬元； 維護及水電費（含原料消耗，按營業(yè)收入的 30%計算）： 490 30%=147 萬元； 營業(yè)稅金： 490 %=。 利潤 稅前利潤： 490(++30+147+)= 萬元； 所得稅： = 萬元； 稅后利潤： – ≈ 萬元。 投資回收期： 450247。 ≈ 3 年。 二、度假村項目總體經(jīng)濟評價 （一）、靜態(tài)評價 根據(jù)以上對各部分項目的分析， XX 溫泉度假村的四項項目總的年平均稅后利潤為： + + + = 萬元；四項項目的年平均賬面資產(chǎn)為：（ 6,500+0）247。 2=3250 萬元；整個項目的年平均賬面回報率為： 1,247。 3,250 =%。在全部項目建成后，在正常年份的投資利潤率為 25%，項目總的投資回收期（加建設(shè)期 2年）為 9年。 二、動態(tài)評價 （一）凈現(xiàn)值分析 根據(jù)以上預(yù)測和分析， XX 溫泉度假村的各投資項目的回收期最短的只需不到 三 年，最長的也不超過 七 年，是經(jīng)濟效益比較理想的開發(fā)項目。因此，對于整個項目建成后的現(xiàn)金流量情況，下面做一個 5年近期預(yù)測，并根據(jù)這一現(xiàn)金流量計算總項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)含報酬率。 XX溫泉度假村投資項目現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元 科目 第 0 年 第 1— 5 年每年 投資額 1. 收入 2. 成本 3. 折舊 4. 稅前利潤（ 123） 5. 所得稅（稅率 33%） 6. 稅后利潤 7. 運營現(xiàn)金流（ 3+6） 6,500 6, 3, 2, 1, 2, 現(xiàn)金流量凈額 6,500 2, 這里的折舊均采用直線法計提（以下皆同），并預(yù)計項目資本的機會成本為 20%，則項目凈現(xiàn)值為： (萬元 ) NPV0，初步認為投資該項目是可行的。 （二）、內(nèi)含報酬率（ IRR）分析 該項目的內(nèi)含報酬率（ IRR）為： ，即 （ P/A,x,5） =6,500（萬元） 因此， (P/A,x,5)=6500/=，由年金現(xiàn)值系數(shù)表可知， x≈ % 即該項目的內(nèi)含報酬率（ IRR）約為 %，大于估計的項目投資的機會成本 20%。因此，投資此項目能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益，此項目具備投資價值。 三、盈虧平衡和敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 本部分主要根據(jù)上部分的度假村投資建成后五年現(xiàn)金流量分析，主要是分析：（ 1）當其它因素（如預(yù)計的定價等）不變時，需多少客流量才能 使投資成本剛好得以回收；（ 2）當其它的因素（如預(yù)測的客流量等）不變時，采取什么樣的定價才能使投資成本恰好能得以回收。 定價不變，客流量變化 考慮到在諸多項目中，溫泉浴城的客流多少直接影響了康體中心、風味食街、溫泉別墅、生態(tài)農(nóng)莊以及室外娛樂場等的客流量，因此，其他項目的客流量的變化均可以溫泉浴場的客流量大小為參考。故設(shè)溫泉浴城的保本客流量為 x 萬人： 四部分項目的營業(yè)收入分別為： （ 1）、（ 80+60 +200 8247。 28+30 ） x=； （ 2）、 ( 10247。 28)x=； （ 3）、 12 =； （ 4）、 35 =。 營業(yè)收入共計為： 萬元 營業(yè)成本（不計折舊）分別為： （ 1）、 （ ++） x+ + 24x= （ 2）、 (+++)x= （ 3）、 0 （ 4）、 *(++)x= 共計： 萬元 第 1— 5年，每年折舊： 萬元 營運現(xiàn) 金流為： () ()+ =+（萬元）。 科目 第 0 年 第 1— 5 年每年 投資額 1. 收入 2. 成本 3. 折舊 4. 稅后利潤 5. 運營現(xiàn)金流（ 3+4） 6500 + 現(xiàn)金流量凈額 6,500 + 令，得保本客流量 x 為： 萬人。 即，在其它因素不變情況下，溫泉浴城的客流量至少要達到 萬人 /年， XX 溫泉度假村項目投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，才能達到盈虧保本點。 客流量不變，定價變化。 考慮到所有度假村項目中，價格敏感性最強、影響最大的是溫泉浴城的收費價格，其余項目的涉及面較窄（如康體中心），客戶消費額較低（如食街、生態(tài)農(nóng)場及室外娛樂等），而商務(wù)客人對于價格的敏感性較低（如商務(wù)會議中心的收費等），因此也可將溫泉浴城的收費作為基本定價，其他項目的收費以此為參考按比率計算。因此，設(shè)溫泉浴城的費用為 y 元 /人。 四部分項目的營業(yè)收入分別為： （ 1）、 28y+（ 60/80） y+8 + =； （ 2）、 10 ()y=； （ 3）、 14 (12/80) =； （ 4）、 14 (35/80)y= 營業(yè)收入共計： 萬元； 營業(yè)成本（不計折舊）分別為 : （ 1）、 （ ++） y+ + = （ 2）、 (+++)y= （ 3）、 0 （ 4）、 *(++)y= 共計： 第 1— 5年，每年折舊： 萬元； 營運資金： （ ） ()+=+（萬元）。 科目 第 0 年 第 1— 5 年每年 投資額 1. 收入 2. 成本 3. 折舊 4. 稅后利潤 5. 運營現(xiàn)金流（ 3+4） 6500 + 現(xiàn)金流量凈額 6500 + 令，得到保本定價 y 為： 元 /人。 即，當別的因素預(yù)測情況不變時，溫泉浴城的收費至少要達到 元 /人，溫泉度假村投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，剛好不盈不虧。 （二）敏感性分析： 本部分分析主要用來判斷當項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如客流量、收費、成本等）發(fā)生變化時，經(jīng)濟評價指標（這里主要是凈現(xiàn)值 NPV 指標）的變化幅度，以及項目可承擔風險的能力。 確定分析指標 以凈現(xiàn)值 NPV 指標作為主要分析判斷的動態(tài)指標。 選定需要分析的不確定因素，并設(shè)定這些因素的變化范圍 通常來說，影響現(xiàn)金流入量的有產(chǎn)品價格、產(chǎn)品銷量和其它業(yè)務(wù)收入等因素， 影響現(xiàn)金流出量的有設(shè)備開工率和經(jīng)營、管理費用支出等因素。在本項目中，我們將影響現(xiàn)金流入的因素主要確定在游客人數(shù)和每位游客的平均收費這兩項上；而將影響現(xiàn)金流出的因素主要確定在營業(yè)成本（包括管理費、維護費等）上。即主要考慮以上三項不確定性因素。 計算各因素變動導致經(jīng)濟指標變動的數(shù)量結(jié)果 在充分考慮了市場需求、經(jīng)濟景氣、行業(yè)前景和行業(yè)特點等因素后，對于上述三項不確定性因素，均賦予其上下各 20%的變動空間。一般來說，這也是較為符合實際的可能變動情況。 下表左側(cè)列出了對各個變量的悲觀和樂觀估計，右側(cè)幾列則列出了當 其中一個變量變化、而其他變量仍維持期望值時，在悲觀和樂觀情況下各自的項目凈現(xiàn)值。 不確定因素 變化范圍 分析指標 NPV（萬元） r= 悲觀 期望 樂觀 悲觀 期望 樂觀 游客人數(shù)（萬人） 28 收費（元 /人） 64 80