【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 除了多功能廳外，還要有三到五個(gè)裝修豪華、功能齊全的中小型會(huì)議室，以滿足客戶高檔次的需求。溫泉會(huì)所內(nèi)要設(shè)立一個(gè)商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動(dòng)電話和筆記本電腦的出租、維修、會(huì)議過(guò)程中的記錄、錄音等高級(jí)文秘服務(wù)。 風(fēng)味餐廳：風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個(gè)度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計(jì)、員工服裝等方面都突出一種在城市里無(wú)法享受到的農(nóng) 家氛圍。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無(wú)公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無(wú)公害的家禽、塘魚(yú)為主， 并突出當(dāng)?shù)氐暮ｕr特色。 制作要標(biāo)榜正宗的客家菜系做法，以著名的東江鹽火局雞、梅菜扣肉、東江釀豆腐等美味佳肴來(lái)吸引客人。還為客人免費(fèi)加工從生態(tài)農(nóng)莊 和荷花池 里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場(chǎng)釣到的塘魚(yú)，讓客人充分享受“娛樂(lè)的成果”。 （二）、溫泉?jiǎng)e墅 溫泉度假村的住宿設(shè)施以 80 棟溫泉?jiǎng)e墅為主，按照四星級(jí)旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，溫泉接入每一間客房。這 80棟溫泉?jiǎng)e墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律， 要注重吸取各國(guó)、各民族 的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉?jiǎng)e墅本身就可以成為度假村內(nèi)的觀光景點(diǎn)。別墅內(nèi)部的裝修必須與建筑外觀保持一致，使每一棟別墅都有一個(gè)獨(dú)特的主題。別墅的設(shè)計(jì)要與周?chē)纳鷳B(tài)環(huán)境保持協(xié)調(diào)，建議溫泉?jiǎng)e墅以兩層建筑為主。其中有 25棟小型別墅，一棟別墅內(nèi)有五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間或三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間與一個(gè)豪華套房；有 45 棟中型別墅，一棟別墅內(nèi)有五個(gè)左右的標(biāo)準(zhǔn)間和兩、三個(gè)豪華套房；有 10 棟大型別墅，一棟別墅內(nèi)有八個(gè)左右的標(biāo)準(zhǔn)間和三、四個(gè)豪華套房。 為了突出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留大量空地以供以后的發(fā)展使 用，別墅 周?chē)佋O(shè)大面積的草地或灌木樹(shù)林，使別墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到 1:5的比例。 由于溫泉?jiǎng)e墅采用開(kāi)放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動(dòng)場(chǎng)所較為分散，為了確?？腿说纳拓?cái)產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時(shí)還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車(chē)等，以便事故發(fā)生時(shí)可以集合保衛(wèi)力量及時(shí)到達(dá) 現(xiàn)場(chǎng)，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效性。 在溫泉?jiǎng)e墅的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以借用目前國(guó)際流行的分時(shí)度假概念來(lái)開(kāi)發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，其他時(shí)間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，在年終獲得客房利潤(rùn)的一定比例收取投資回報(bào)。 （三）、生態(tài)農(nóng)莊 生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村內(nèi)的特色工程，依托度假村周?chē)淖匀簧狡?，根?jù)土地情況來(lái)種植一些瓜果和蔬菜。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照無(wú)公害標(biāo)準(zhǔn)來(lái)種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯(cuò)開(kāi)季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。農(nóng)莊內(nèi) 開(kāi)設(shè)養(yǎng)殖場(chǎng)，可按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法飼養(yǎng)無(wú)公害的家禽和塘魚(yú)。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點(diǎn)。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)設(shè)置一些娛樂(lè)活動(dòng)，調(diào)動(dòng)旅客的積極性，使旅客感覺(jué)與自然之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時(shí)品嘗；讓旅客認(rèn)購(gòu)樹(shù)木的所有權(quán)或某一段時(shí)期的采摘權(quán)；開(kāi)展農(nóng)莊知識(shí)小競(jìng)賽等等。整個(gè)農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂(lè)綜合化的氛圍。 （四）、室外娛樂(lè)場(chǎng) 室外娛樂(lè)場(chǎng)是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會(huì)所外的另一主要娛樂(lè)設(shè)施，各種室外活動(dòng)項(xiàng)目主要根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形和湖光山色來(lái) 開(kāi)發(fā)，整個(gè)區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。根據(jù)國(guó)際室外娛樂(lè)的潮流，將建造垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、 露營(yíng)區(qū)等多種室外活動(dòng)設(shè)施。垂釣場(chǎng)要打破傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，形成設(shè)計(jì)獨(dú)特，魚(yú)類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚(yú)的場(chǎng)所。而射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、 露營(yíng)區(qū) 等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。各種室外娛樂(lè)活動(dòng)都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過(guò)程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。 為了綜合利用溫泉度假村內(nèi)的室外草地，還可以視可行性考慮增 設(shè)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。所開(kāi)發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場(chǎng)外，還可以用來(lái)開(kāi)發(fā)荷花池等項(xiàng)目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。還可考慮組織游客出海觀日出、日落。 第四節(jié)、市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與 營(yíng)銷策劃 一、行業(yè)分析 該項(xiàng)目屬第三產(chǎn)業(yè)中的旅游，是近年世界發(fā)展非常快的一個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國(guó)政府大力鼓吹和支持發(fā)展的領(lǐng)域。 世界旅游組織在 20xx 年認(rèn)為：世界旅游業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r良好，前景也十分樂(lè)觀。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到 7 億，但最近幾年卻以年均 7%的速度快速增長(zhǎng)。到 20xx 年，國(guó)際游客人數(shù)將達(dá)到 16 億，國(guó)內(nèi)游客人數(shù)為 20 億。具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)家應(yīng)重視發(fā)展旅游業(yè)，加強(qiáng)旅游業(yè)人員培訓(xùn)工作，提高旅游服務(wù)質(zhì)量，以推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。 國(guó)家旅游局副局長(zhǎng)孫鋼在 20xx 年中國(guó)旅游投資機(jī)會(huì)與投資政策高層研討會(huì)上強(qiáng)調(diào)，中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展正面臨最多最突出的發(fā)展機(jī)遇，投資中國(guó)旅游業(yè)大有可為。國(guó)家旅游局政策法規(guī)司司長(zhǎng)魏小安說(shuō)，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2020年，中國(guó)接待入境旅游者人數(shù)將達(dá)到 億人次，成為世界上最大的旅游目的地。這種巨大的市場(chǎng)需求為各個(gè)地區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展提供 了很大空間。《人民日?qǐng)?bào) — 海外版》在 20xx 年認(rèn)為：到 20xx 年，我國(guó)入境旅游人數(shù)將達(dá)到 8500 萬(wàn)人次，其中過(guò)夜海外旅游者 3450 萬(wàn)人次，旅游外匯收入 220 萬(wàn)美元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 11 億人次，旅游收入 5000 億元；出境旅游人數(shù)將達(dá)到 1636 萬(wàn)人次。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為 7500 億元，相當(dāng)于全國(guó) GDP 的 ％。 在1999 年，我國(guó)過(guò)夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國(guó)的地位?！笆濉庇?jì)劃如能順利實(shí)現(xiàn)，旅游業(yè)將為國(guó)家提供外匯收入 900 億美元以上，增加國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 3 萬(wàn)億元以上，創(chuàng)造就 業(yè)機(jī)會(huì) 800 萬(wàn)人以上。但與世界旅游業(yè)相比，我國(guó)目前的水平還不到下述指標(biāo)的一半：世界旅游業(yè)總產(chǎn)出占世界 GDP 總量的 ％，世界居民旅游消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出的 ％，世界旅游業(yè)的資本投資占總投資的 ％。因此，我國(guó)要采取一系列的措施，提高旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。提出的發(fā)展重點(diǎn)是：東部上水平，中部上規(guī)模，西部大開(kāi)發(fā)。 國(guó)內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展面臨 5 大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺(tái)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也加大了 對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國(guó)旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時(shí)候都好；二、中國(guó)正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部大開(kāi)發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個(gè)行業(yè)的對(duì)外開(kāi)放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國(guó)的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國(guó)旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國(guó)旅游業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，吸引更多的客源和管 理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2020 年，全球?qū)⒔哟?16 億人次的國(guó)際旅游者，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá) 2 萬(wàn)億美元，國(guó)際旅游人數(shù)和消費(fèi)平均增長(zhǎng)率將分別達(dá)到 ％和 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng) 3％的幅度。在這個(gè)大趨勢(shì)下，世界旅游組織對(duì)中國(guó)今后 20 年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。 學(xué)者的分析表明： 21 世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)，未來(lái) 5 年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是品牌價(jià)值增加，整個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)大并購(gòu)。未來(lái) 5 年中國(guó)旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類 似 Bass Hotelamp。Resorts、Accor、 Starwood、 Marriott 類型的旅游業(yè)集團(tuán)。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額也將大幅度提高。第三、服務(wù)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛 樂(lè)業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展。 二、市場(chǎng)分析 商務(wù)會(huì)議客戶 惠州地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商務(wù)客源的開(kāi)拓打下了較好的基礎(chǔ)。 XX 溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，如中海殼牌石 油項(xiàng)目，寶島工業(yè)區(qū)等，這類項(xiàng)目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會(huì)議頻繁，要求會(huì)議場(chǎng)地檔次比較高；二是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和私營(yíng)企業(yè)，如諸多電子信息加工企業(yè)、眾多鞋業(yè)私營(yíng)企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費(fèi)能力比較強(qiáng)；三是較大的國(guó)有企業(yè)和政府部門(mén)，吸引這類客源不太容易，但一旦達(dá)成共識(shí)，往往比較穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 20xx年 12月 31 日，惠州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 63187家、工業(yè)企業(yè) 593行政事業(yè)單位 689 家、三資企業(yè) 2550 家，總?cè)藬?shù)超過(guò) 400 萬(wàn)人次。因此，預(yù)測(cè)在溫泉度假村的運(yùn)行完全走上軌道之后，每年至少可吸引 2%的商務(wù)客 人，即 8萬(wàn)人次，過(guò)夜人數(shù)預(yù)計(jì)至少 50%。 旅行社團(tuán)客戶 平海鎮(zhèn)溫泉度假村毗鄰諸多旅游景點(diǎn)，類型多樣，包括自然景觀、生態(tài)景觀和人文古跡景點(diǎn)等，對(duì)臨近的三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市深圳、香港、東莞具有較大的吸引力。 據(jù)廣東省旅游局資料披露，廣東發(fā)達(dá)地區(qū)居民旅游支出普遍已占總生活開(kāi)支的二成以上。深圳市假日辦調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 20xx年春節(jié)期間深圳有 260 萬(wàn)人出游，且以省內(nèi)游為主，汽車(chē)是最主要的出游工具， 5 成以上出游者將乘坐汽車(chē)，另外有 1 成左右居民自駕私家車(chē)出游。可見(jiàn)，距離近、有特色的休閑景點(diǎn)將十分適合繁忙的深圳人的選擇，而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢(shì)所在。另?yè)?jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處統(tǒng)計(jì)， 20xx 年港人赴內(nèi)地總?cè)藬?shù)達(dá)５０１０萬(wàn)人次，其中私人旅行人數(shù)達(dá)到 68%，相當(dāng)于全香港６００多萬(wàn)港人每年到內(nèi)地旅行５次多； 01 年港人在內(nèi)地私人消費(fèi)達(dá)到２９４億港元，平均每人次消費(fèi)８７０港元，其中住宿和膳食費(fèi)用占近５８％，娛樂(lè)、交通占３１％，購(gòu)物占１１％；港人最常去的地方是深圳和廣東省內(nèi)其它臨近香港的城市，其在廣東省內(nèi)私人消費(fèi)額高達(dá) ２０３億港元，例如中山的溫泉、珠海的高爾夫球場(chǎng)、增城的荔枝節(jié)都是吸引港人的好去處?？梢?jiàn)，平海鎮(zhèn)溫泉度假村完全有市場(chǎng)潛力成為另一個(gè)吸引香港游客的好去處。 同時(shí)， 度假村所在地的旅游市場(chǎng)潛力也很巨大， 惠東縣政府還在大力開(kāi)發(fā)新的旅游資源。從惠東縣的旅游接待數(shù)據(jù)來(lái)看， 99 年惠東縣過(guò)夜游客人數(shù)就達(dá) 61 萬(wàn)人次，創(chuàng)值 5865 萬(wàn)元； 20xx 年，僅巽寮 — 平海旅游度假區(qū)的游客人數(shù)就達(dá) 61 萬(wàn)人次，九龍峰旅游度假區(qū)的游客人數(shù)達(dá) 20萬(wàn)人次。在政府大力推動(dòng)下，惠東總的游客數(shù)量極有希望突破年100 萬(wàn)人次。以理療、休閑和娛樂(lè)為主要特色內(nèi)容的溫 泉度假村，剛好可以作為游客在惠州附近景點(diǎn)觀光旅游的一個(gè)歇腳點(diǎn)；舒適的溫泉享受和特色娛樂(lè)活動(dòng)，可以讓游客洗去風(fēng)塵，洗去疲勞，抖摟精神。因此借助周?chē)包c(diǎn)的名氣，和旅行社合作，將能較快較好地開(kāi)拓市場(chǎng)、降低成本、吸引盡量多的客源。在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)每年可吸引 惠東地區(qū) 10%的旅行社團(tuán)游客人數(shù)，即 10萬(wàn)人次左右，其中至少 50%可以成為過(guò)夜游客。 目前境外還有專門(mén)的溫泉旅游團(tuán)，如最近新加坡有此類團(tuán)在廣東，只游有溫泉的地方。如果能與組織此類旅游項(xiàng)目的旅行社掛鉤，客戶資源應(yīng)是較可觀的。 度假療養(yǎng)客戶 一方面，溫泉度假村附近有 眾多具有實(shí)力的企業(yè)，如中海殼牌、大亞灣核電站、諸多電子信息企業(yè)及正在建設(shè)的寶島工業(yè)區(qū)等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高。如中海殼牌的常駐外國(guó)專家就有 1 萬(wàn)多人次 /年。由于溫泉對(duì)人體具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以 在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間的各個(gè)階段，通過(guò)主動(dòng)的營(yíng)銷和公關(guān)手段 爭(zhēng)取成為周邊大型企業(yè)和政府部門(mén)工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地，其方式可靈活多余樣。另一方面，溫泉度假村的周邊三大城市深圳、東莞和香港，其居民的平均經(jīng)濟(jì)收入都較高。如來(lái)自深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 20xx年 1月至 6月深圳市民月人均可支配收入 2159元，月人均消費(fèi)性支出 元。而目前國(guó)內(nèi)法定節(jié)假日達(dá)到 114 天，加上國(guó)家將鼓勵(lì)帶薪假期，一年中的可休閑時(shí)間接近 140 天，意味著人們休閑的時(shí)間和需求越來(lái)越多。溫泉度假村把溫泉和度假村內(nèi)的自然山區(qū)資源結(jié)合在一起，生態(tài)環(huán)境良好，正好可以滿足都市居民休閑娛樂(lè)和放松的需要。預(yù)測(cè)全年節(jié)假日平均日接待 500 人次，工作日平均日接待 150人計(jì)，每年可接待散客 10 萬(wàn)人以上，預(yù)計(jì)過(guò)夜人數(shù)為 10%。 總的來(lái)說(shuō)，根據(jù)市場(chǎng)分析，可以預(yù)計(jì)溫泉度假村每年接待的各類游客可達(dá)到 28 萬(wàn)人次。其中，住宿過(guò)夜人數(shù)可達(dá) 10 萬(wàn)人次（商務(wù)客人 中的 50%、 加旅行社團(tuán)客人中的 50%、加散客中的 10%）。 從平海鎮(zhèn)的交通位置來(lái)看，平海鎮(zhèn)距離深圳市區(qū)大約 140 公里，距廣州市區(qū)大約 230 公里。與廣東省境內(nèi)其他幾個(gè)已開(kāi)發(fā)的比較知名的溫泉度假村（如珠海御溫泉、中山溫泉、清遠(yuǎn)清新溫泉、和從化溫泉等）相比，交通便利優(yōu)勢(shì)不明顯。但該度假村距離香港較近，車(chē)程大約 23 小時(shí)。因此，度假村對(duì)深圳、香港、東莞、惠州等地的居民的吸引力將大于對(duì)廣州市居民及廣東境內(nèi)