【文章內(nèi)容簡介】 健康的發(fā)展態(tài)勢。2022年1月4日，國務院辦公廳發(fā)布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》，計劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對此，國務院要求各有關部門高度重視，并表示在政策、資金、項目安排等方面給予特殊扶持。這標志著海南國際旅游島正式上升為國家戰(zhàn)略，并且在意見中明確提出海南國際旅游島建設發(fā)展的六個戰(zhàn)略，包括要把海南建成我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)；世界一流的海島休閑度假旅游目的地；全國生態(tài)文明建設示范區(qū)；國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺；南海資源開發(fā)和服務基海景花園度假村可行性研究報告 6地以及國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。國際旅游島獲批的消息一經(jīng)正式發(fā)布，立刻在海南樓市掀起了軒然大波，海南各地的房價也是水漲船高，海南一時之間成為全國矚目的焦點，開發(fā)商躍躍欲試，投資客紛紛踏至海南，某房價仿佛在一夜之間上漲數(shù)千元，市場更出現(xiàn)購房如買“白菜”的局面，新盤推出即售罄，各個樓盤無房可售，出現(xiàn)了市場供不應求的緊張狀況，既讓島內(nèi)島外人士對海南國際旅游島紛紛看好，也讓人們增加了對海南國際旅游島是否會變成海南國際房產(chǎn)島的擔心。面對這種房價暴漲的情況，1月16日海南省政府及時出臺關于土地政策的兩個暫停“暫停商業(yè)性經(jīng)營土地出讓和暫停審批新的項目” ，更是加深了人們對海南的看好，紛紛投資海南，各樓盤也出現(xiàn)部分捂盤惜售現(xiàn)象，政府的這一舉措旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的正常秩序。在國際旅游島建設背景下，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨前所未有的機遇。與全國內(nèi)地部分大城市商品房成交量出現(xiàn)萎縮下滑的情況相反，某市場首月表現(xiàn)依然強勁，成交量和成交均價繼續(xù)穩(wěn)步提升，海南國際旅游島的獲批吸引了國內(nèi)國外大批客戶到訪，某房地產(chǎn)市場火熱，需求旺盛，強烈顯現(xiàn)供不應求之狀。2 月，某商品房市場供應量為 萬平方米，商品房成交量為 萬平方米，供應成交呈現(xiàn)雙雙下跌，但供應量與成交量相比略顯不足，市場依然呈現(xiàn)房源緊張情況?！秶鴦赵宏P于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》明確要求海南“積極引導和發(fā)展與旅游業(yè)相適應的房地產(chǎn)業(yè)，科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強產(chǎn)權式度假酒店的開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、海景花園度假村可行性研究報告 7療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營”。 2022 年某 60%、三亞 8085%商品房是由島外來購買的，并且主要是購買二套房、三套房，這些人來海南買房最終是買海南的自然環(huán)境，由于海南是中國唯一的熱帶島嶼，所以海南房地產(chǎn)的資源在全國是有唯一性的，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居，所以海南房地產(chǎn)未來的需求肯定是越來越旺盛。把海南建設成為“世界一流的海島休閑度假旅游目的地” 及“度假天堂” 是建設國際旅游島的重要戰(zhàn)略定位之一?？梢哉f作為以 “休閑度假”為內(nèi)容的房地產(chǎn)開發(fā)投資成為今后海南地產(chǎn)的一個投資主題，據(jù)一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022 年 1 至 11 月份全省房地產(chǎn)投資累計完成 億元，超額完成年初 200 億元投資目標的 %，同比增長 %。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022 年以來，涌入海南投資房地產(chǎn)的資金超過 1000億元人民幣。面對巨大的島外休閑度假房地產(chǎn)市場， “休閑度假地產(chǎn)”不僅是眼前，更將成為未來海南房地產(chǎn)資金聚集的行業(yè)。 某城市規(guī)劃和建設《某市總體規(guī)劃》 （20222020）提出了“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的某主城區(qū)空間布局結構發(fā)展原則。中強：強化與完善中心組團建設，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境。西拓；鼓勵中心組團建設用地的西向拓展，注重長流組團、老城組團的專業(yè)性開發(fā)和規(guī)模積聚，積極培育長流組團的產(chǎn)業(yè)增長點。東優(yōu)：選擇恰當時機，擇優(yōu)開發(fā)項目，有選擇性地開發(fā)江東組團。江東組團的開發(fā)要注重開發(fā)品質(zhì)而不是開發(fā)的規(guī)模。要優(yōu)先考慮人口密度低、土地開發(fā)價值高的項目，注重與環(huán)境相協(xié)調(diào)。海景花園度假村可行性研究報告 8南控：控制城市向南發(fā)展，保護城市生態(tài)屏障，確立生態(tài)發(fā)展底線，注重保護優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。城市發(fā)展總目標：把某建設成為海南省經(jīng)濟實力最強、服務設施最優(yōu)的中心城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。城市發(fā)展階段性目標： 2022 年，某市國內(nèi)生產(chǎn)總值預計達到530 億元。城市綜合經(jīng)濟實力顯著提高，對瓊北區(qū)域的輻射帶動作用增強，全面實現(xiàn)小康社會的奮斗目標，成為中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。到 2020 年，某市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1390 億元，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢更加突出，并在全省率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，初步建設成為在國際上具有一定知名度與影響力、以熱帶濱海風光為特色的綠色生態(tài)城市。進一步強化某作為全省經(jīng)濟中心城市地位，提升省會城市的服務功能，重點發(fā)展交通運輸、文化教育、商貿(mào)流通、旅游服務等第三產(chǎn)業(yè)，增強某對全省的綜合輻射與帶動作用。根據(jù)《某市總體規(guī)劃》的布局，從城市發(fā)展區(qū)域的開發(fā)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)集中程度、自然資源的利用評價和基礎設施的開發(fā)條件等因素的分析，影響到項目區(qū)的中心組團將定位為：重點完善面向島內(nèi)的中心服務功能（省會服務、居住、產(chǎn)業(yè)中心、金融商貿(mào)、文化中心、旅游接待等） 。近期發(fā)展建設重點為：中心組團，啟動大英山城市中心區(qū)的建設；以道路建設和環(huán)境整治帶動舊城和城中村改造，實施“一園兩湖” 改造工程；完善道路網(wǎng)建設；調(diào)整和增加文教、體育、衛(wèi)生等公共設施；進一步建設金盤工業(yè)區(qū)、藥谷工業(yè)園區(qū)；加快給排水管網(wǎng)、環(huán)境衛(wèi)生、城市安全等市政基礎設施建設。海景花園度假村可行性研究報告 9某市在經(jīng)濟結構調(diào)整綱要中，將“兩地一中心” 作為總體發(fā)展戰(zhàn)略。在“十一五 ”規(guī)劃綱要中提出了培育壯大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加快新型工業(yè)化進程，加快發(fā)展先進制造業(yè)，努力打造“ 娛樂之都” ，加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)，進一步加強某作為全省以高新技術產(chǎn)業(yè)為導向的新型工業(yè)基地、全國熱帶濱海旅游休閑勝地、全省都市型農(nóng)業(yè)基地、國家海島生物產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐和現(xiàn)代服務中心的戰(zhàn)略地位；加快城市化進程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居環(huán)境，加強區(qū)域協(xié)調(diào)，把某建設成為聚集能力和輻射帶動能力強、生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境優(yōu)越的熱帶濱海綠色溫馨城市；深入實施“文化立市” 、 “科教興市”和“ 人才強市”戰(zhàn)略，加快發(fā)展社會事業(yè)，推進和諧某建設；加快體制創(chuàng)新，擴大對外開放，進一步完善社會主義市場經(jīng)濟體制， 2022 年努力實現(xiàn)建設寬裕型小康社會的目標，跨入全國先進城市行列。根據(jù)某市總體規(guī)劃確定的城市布局結構，某的旅游發(fā)展體系從空間上可以概括為“三帶、一軸、一中心 ”的規(guī)劃結構。（1）三帶為某西海岸旅游帶、東海岸旅游帶和城市外圍旅游帶。西海岸旅游帶西至熱帶海洋世界，東至海甸島，包括熱帶海洋世界旅游區(qū)、假日海灘旅游區(qū)和某核心濱水區(qū)旅游區(qū)。其中西海岸旅游帶和東海岸旅游帶構成了某市濱海旅游的主要內(nèi)容，城市外圍旅游帶將是某市旅游的有機補充以及發(fā)展腹地。（2）一軸指以南渡江風光游覽帶為主的城市水系旅游軸，包括南渡江森林公園和南渡江風光帶，即是對某市城市景觀的豐富，同時也是對某旅海景花園度假村可行性研究報告 10游特色的一大提升。這將作為某市旅游近期建設的亮點。（3）一中心指的是以大英山城市中心區(qū)為主的都市旅游區(qū)和以瓊山老城為主的歷市史文化旅游區(qū)的結合，包括某中心區(qū)、某江東組團中心、南洋風情購物區(qū)和瓊山歷史文化區(qū)。是某旅游服務的核心地帶，集中體現(xiàn)了某的都市休閑旅游、歷史文化旅游、商務購物旅游的內(nèi)容。 某黃金海岸線綿長而優(yōu)質(zhì)的黃金海岸線是某最寶貴的和最自豪的資源，而富饒的濱海資源，無疑是催生休閑產(chǎn)業(yè)的溫床。南渡江及其支流的穿城而過，在城市中心形成江海匯流的自然奇觀，使某的濱海特色無與倫比、天然成趣。市區(qū)濱水地區(qū)經(jīng)過多年的建設已經(jīng)具備了成為“黃金旅游走廊”的條件，從新埠島到西海岸（規(guī)劃為“某核心區(qū)濱海區(qū)域” ）沿途匯集了融匯佛教文化的永慶寺、亞洲最大的鳥語林公園——金鑫鳥語林公園、金鑫國家足球訓練基地、某火車站、海南國際會展中心、熱帶海洋世界、假日海灘、印象海南島、國際輪滑賽場、西秀海灘、水上運動基地、觀景臺、游艇碼頭、萬綠園、世紀公園、復興城步行街區(qū)、高爾夫球練習場、新港碼頭、新埠島水上美食城等多種景點和消費場所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高爾夫） 、樂（休閑、娛樂） 、觀景（世紀大橋、城市輪廓線）等多種旅游要素。這是一條充滿某特色和風情海岸線，也是一條初具規(guī)模雛形的休閑海岸。未來這里還將興建海上娛樂園等眾多大型設施。若與此緊密關聯(lián)的房地產(chǎn)尤其是別墅在此興建，無疑會對國內(nèi)富裕階層及周邊國家、地區(qū)的高端客群形成強大的吸引力與產(chǎn)生極大的震撼，在此度假消費與投資也將成為可預期的時尚和選擇。海景花園度假村可行性研究報告 11盈濱半島位于某核心區(qū)濱海區(qū)域內(nèi)，距某市中心僅 18 公里，距某美蘭國際機場 30 公里。東接某市濱海西路，緊臨西線高速公路，及某環(huán)城公路，西、北、南三面瀕臨大海，陽光、沙灘、椰風、海浪、溫泉等一應俱全，堪稱世界旅游黃金地帶。距某火車站僅３公里，出入、觀光都十分方便。盈濱半島作為某市規(guī)劃中的新區(qū)，已被納入2022—2020 年“某市城市總體規(guī)劃綱要” ，無疑是某這頂海南島皇冠上一顆璀璨的明珠。隨著國家一類口岸馬村港的正式對外開放，某市濱海西延線的開通，盈濱半島的開發(fā)前景非?？春?。當前海南正重點抓好某、三亞和博鰲特別規(guī)劃區(qū)三大板塊開發(fā)建設，啟動一批高檔次的旅游房地產(chǎn)項目。進一步發(fā)揮海南人居環(huán)境優(yōu)勢，引進一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商成片開發(fā)，提升海南房地產(chǎn)業(yè)品位和開發(fā)檔次，把海南建設成亞洲高檔休閑度假旅居基地?？梢姡谌绱肆己玫膬?nèi)外部條件下，海南**咨詢服務有限公司提出建設“**海景花園度假村”項目，無疑突顯了及時性和正確性。項目建成后，將為美麗的海岸線增添一道獨特、秀麗的風景線，有助于轉(zhuǎn)變海南旅游中“南中北輕、東旺西衰”的發(fā)展格局，優(yōu)化海南旅游結構，推進海南旅游升級轉(zhuǎn)型。同時對加快某城市化進程，改善城市面貌，繁榮城市經(jīng)濟，增加地方財政收入，擴大就業(yè)和再就業(yè)空間，提高人民收入，改善人們的居住條件和環(huán)境，發(fā)展某休閑經(jīng)濟，提高旅游效益，提高城市的綜合服務功能都將產(chǎn)生重大影響。從而帶來社會的大開放，使信息流、物資流和資金流進一步的融合，生態(tài)環(huán)境也將進一步得到改善，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，完善相關基礎設施和拉動周邊經(jīng)濟的發(fā)展。本項目的建設就是在上述背景下提出的。海景花園度假村可行性研究報告 12 項目建設的必要性 構建和諧社會的需要構建社會主義和諧社會，是我們黨從全面建設小康社會、開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)提出的一項重大任務，適應了我國改革發(fā)展進入關鍵時期的客觀要求，體現(xiàn)了廣大人民群眾的根本利益和共同愿望。我們所要建設的社會主義和諧社會，應該是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。處理好居民的住房住宿問題，有利于實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益，提高現(xiàn)代改革決策的科學性、改革措施的協(xié)調(diào)性，使各項改革取得更大成效。因此，建設該項目是解決居民住房問題，同時也是構建和諧社會的需要。 項目的建設將帶動某城市建設的高水平發(fā)展由于歷史的原因，某中心城區(qū)的城市建設水平不是很高，建筑雜而亂，市政配套設施不建全，道路網(wǎng)結構也不合理，城市的景觀也不盡如人意，目前的城市中心區(qū)建設過密，綜合建筑密度在 45％左右，整個城市建設一度呈“ 中心聚集、遍地開花 ”的無序蔓延態(tài)勢。其中既有“ 見縫插針 ”的高樓，也有密集成片的城中村，整體上未能形成帶狀、組團式發(fā)展格局。中心城的高密度、高容積率的建設直接后果就是導致城市環(huán)境質(zhì)量的下降，調(diào)整改造的成本巨大。某作為一個年輕的省會城市，肩負著統(tǒng)領海南、振興海南的重任。從省域經(jīng)濟、文化、交通中心的功能出發(fā)，本次規(guī)劃編制應著重解決城市的產(chǎn)業(yè)空間布局與自然環(huán)境協(xié)調(diào)的發(fā)展關系，通過高水平的城市基礎設施建設，為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的空間拓展打下良好的基礎。作為一個地域條件優(yōu)良的濱海城市，某有著與其他內(nèi)陸城市所不海景花園度假村可行性研究報告 13同的特點，某地處熱帶，四季常綠，河湖密布，陽光沙灘，是適宜發(fā)展旅游的城市；氣候適宜，雨量充沛，空氣清新，有利健康，是適宜居住的城市。這是某的環(huán)境特點賦予城市本身有別于其他城市的特殊性，也是某可以發(fā)揮特色功能的優(yōu)勢條件。根據(jù)新某城市整體規(guī)劃要求，需要提升中心區(qū)，拓展兩翼，帶動腹地。這就要求必須依據(jù)城區(qū)功能布局特征，加強功能配套與完善，突出中心城區(qū)的功能地位與作用。完善的市政建設，方便居民生活社區(qū)，良好的居住環(huán)境，將帶動某城市建設的高水平發(fā)展，將成為某具有代表性的示范區(qū)域。項目的實施對某市城市整體功能提升有促進作用。 項目建設對增加項目公司的投資收益具有重要的意義隨著海南國際旅游島的建設，大批外來資金涌入海南以及島內(nèi)購買力持續(xù)增強，宜居環(huán)境改善，海南房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅連續(xù)位居全國前列。據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示，今年 1 月份，海南省全省房屋銷售 億元，這個數(shù)字超過 2022 年全年銷售額 億元的 1/3，達到 2022 年全年銷售額 億元的 3/4。從銷售面積上看，2022 年海南全省銷售面積達到了 560 萬平方米，達到了歷史新高。其中 12 月份的銷售面積最多，達到 萬平方米，銷售價格達 億元，幾乎等于 9 月、10 月、11 月三個月的銷售總額。而 2022 年 1 月份，銷售面積