【文章內(nèi)容簡介】 場： 15 萬 公廁： 2 萬х 3=6 萬 采摘園建設(shè)（樹苗、通路、道路硬化、涼亭）： 50 萬 垂釣臺建設(shè)： 20 萬 休閑農(nóng)莊： 120 萬 水上樂園：（河道清理、沿河路建設(shè)，購船等）： 100 萬 電力設(shè)施： 10 萬 給排水設(shè)施： 10 萬 1道路建設(shè)（橋、路面硬質(zhì)化等）： 40 萬 1給排水設(shè)施： 10 萬 1廣告投入： 10 萬 1果園維護： 9 萬 1不可預(yù)見： 5 萬 本項目全部工程分 兩期建設(shè)，首期為征地整平，果園規(guī)劃植樹，河道梳理、沿河路建設(shè)、道路硬質(zhì)化、拱橋、水電設(shè)施建設(shè)、二期工程大門垂釣園、休閑農(nóng)莊等建設(shè)，整個工程 1年半內(nèi)完成。 五、市場定位 柳沙坪村生態(tài)旅游度假村市場發(fā)展定位是：以鄉(xiāng)村旅游和生態(tài)旅游為主題，建成獨具特色的城市后花園，立足縣城及周邊縣市游客，積極開拓承接國家級旅游區(qū)隆回縣虎行山花瑤游客、和休閑旅游。 六、效益分析 經(jīng)濟效益 按每年 180 天全天候經(jīng)營，平均每天接待游客 60 人次，采摘、垂釣、食宿、水上游等人平均消費 160 元計算，年收入約 180 萬元， 5 年內(nèi)便 可收回投資。 社會效益 本項目建成之后，為溆浦創(chuàng)全省以及全國旅游名城打造了一個新的旅游休閑地，而且能夠為柳沙坪村民及社會解決 40 人左右的就業(yè)問題，從而促進社會主義新農(nóng)村和小康社會的建設(shè)。由于該項目的主題是生態(tài)旅游，因此對于保護環(huán)境和促進人與自然的和諧也同樣具有十分重要的意義。 七、總結(jié) 柳沙坪村生態(tài)旅游度假村得天獨厚的地理位置和自然資源，有各級政府和部門的支持以及各方優(yōu)惠政策的撫持。該項目的建成，必將在一定程度上提高我縣旅游的知名度，促進柳沙坪村的整體發(fā)展，而且對全鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展具有一定帶動作用，同 時，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進龍莊灣鄉(xiāng)的對外開放。 旅游是人們使用閑暇時間的最佳方式之一，但是，進入２１世紀，人們會發(fā)現(xiàn)，很多旅游景點都已經(jīng)被 觀光 過了，有的地方甚至已經(jīng)去了不止一次。久而久之，人們對傳統(tǒng)的走馬觀花式的觀光旅游將失去興趣，觀光旅游將讓位于以健康、放松為目的的度假旅游。度假村旅游將像人們吃飯穿衣一樣成為一種必不可少的大眾化的生活方式。氣溫升高會給人類生理機能造成影響，人類生病的幾率將越來越大，各種生理疾病將快速蔓延，眼科疾病、心臟類疾病、呼吸道系統(tǒng)疾病、消化系統(tǒng)類疾病、病毒類疾病、細菌 類疾病??人們在醫(yī)療上所支付的金錢將越來越多，死于非命的人將越來越多。夏天城市熱浪滾滾、讓人難熬的時候，柳沙坪卻涼風(fēng)習(xí)習(xí)，極其舒適。涼爽的氣候必將吸引各地游客紛至沓來 . 綜上所述，我們認為柳沙坪村生態(tài)旅游度假村項目的開發(fā)是可行的，具有巨大的市場潛力和非常樂觀的前景。 龍莊灣鄉(xiāng)柳沙坪村委會 桂林“七星大酒店及松園度假村”項目可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 2 1． 1 項目簡介 2 1． 2 項目的開發(fā)模式 2 1． 3 項目總投資及項目建設(shè)總周期 3 1． 4 可行性研究的基本結(jié)論 3 第二章 本項目環(huán)境分析 3 2． 1 桂林市概況及地質(zhì)條件 3 2． 2 桂林市交通狀況分析 4 2． 3 桂林市宏觀經(jīng)濟分析 4 2． 4 桂林市城市規(guī)劃分析 4 2． 5 桂林市人口狀況分析 4 2． 6 桂林市房地產(chǎn)市場分析 5 2． 7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 5 2． 8 本項目周邊區(qū)域個案分析 5 2． 9 本項目地塊狀況分析 5 2． 10 環(huán)境分析小結(jié) 5 第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 6 3． 1 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀 6 3． 2 桂林市旅游業(yè)客源分析 6 3． 3 桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究 6 3． 4 桂 林市旅游業(yè)分析小結(jié) 6 第四章 本項目的綜合定位 6 4． 1 本項目的 SWOT 分析 6 4． 2 本項目的市場定位 6 4． 3 本項目的形象定位 6 4． 4 本項目的目標(biāo)客戶定位 6 4． 5 本項目的價格定位 6 第五章 本項目的規(guī)劃設(shè)計 6 5． 1 本項目的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 6 5． 2 本項目可行性方案策劃及優(yōu)化比選 7 5． 3 本項目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)內(nèi)容 27 第六章 本項目的建設(shè)進度及項目組織 27 6． 1 本項目的建設(shè)進度 27 6． 2 本項目的組織 28 第七章 本項目投資、籌資及銷 售計劃 28 7． 1 本項目投資費用估算 28 7． 2 本項目的投資及籌資計劃 30 7． 3 本項目的銷售計劃 31 第八章 本項目的財務(wù)評價 31 8． 1 本項目的盈虧平衡分析 31 8． 2 本項目的敏感性分析 31 8． 3 本項目的潛在風(fēng)險識別及規(guī)避措施 31 第九章 結(jié)論和建議 32 9． 1 結(jié)論 32 9． 2 有關(guān)說明及建議 32 第六章 投資預(yù)算及銷售計劃 32 投資預(yù)算 32 資金使用計劃及籌措 35 項目銷售計劃 36 第七章 項目財務(wù)效益分析 37 財務(wù)分析 37 項目不確定性分析 41 項目綜合效益分析 43 第八章 結(jié)論及建議 44 結(jié)論 44 有關(guān)說明與建議 44 第一章 總 論 1． 1 項目簡介 項目名稱：桂林市七星大酒店及松園度假村改造開發(fā)項目 項目地點：桂林市七星區(qū)穿山東路西、漓江路南。 開發(fā)單位：廣西財富天地投資有限公司 監(jiān)理單位：正在招標(biāo)中 設(shè)計單位：正在招標(biāo)中 施工單位：正在招標(biāo)中 銷售代理：南京 XX 房產(chǎn)經(jīng)紀工作室有限公司 1． 2 項目的開發(fā)模式 本項目由廣西財富天地投 資有限公司獨資開發(fā)。整個項目由新建商業(yè)物業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓和改造現(xiàn)有的七星大酒店組成。新建的商業(yè)物業(yè)、高檔住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店計劃聘請國內(nèi)或國際上的知名酒店經(jīng)營公司管理經(jīng)營，提升七星大酒店的整體水平和檔次。同時，考慮到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓將提前考慮整體經(jīng)營，并理順各利益相關(guān)方的關(guān)系，以吸引更多的外地投資購房者。 1． 3 項目總投資及項目建設(shè)總周期 本項目預(yù)計總投資為 億元。資金來源由四部分組成，一是開發(fā)商自有資金，二是公司股東借款，三是銀行貸款，四是銷售收入再投入 。 本項目啟動時間為 2021 年 3月，預(yù)計完成時間為 2021 年 12月。預(yù)計項目建設(shè)總周期為 34個月。 1． 4 可行性研究的基本結(jié)論 第二章 本項目環(huán)境分析 2． 1 桂林市概況及地質(zhì)條件 2． 1． 1 桂林市概況 桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng) 109176。 36′至 111176。 29′，北緯 24176。 15′至126176。 123′，扼處“湘桂走廊”的南端，是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。桂林市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國旅游觀 光的最佳景區(qū)之一。全市轄五個城區(qū) 12 個縣，即秀峰、疊彩、高新 (七星 )、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。全市總?cè)丝?487 萬人?？偯娣e 萬平方公里，其中市區(qū)面積 565 平方公里，人口 66 萬人。 2． 1． 2 桂林市地質(zhì)條件 大約在 3億多年前，廣西的大部分地區(qū)，包括桂林，還處在一片汪洋大海之中。后來地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運動，桂林和廣西其他許多地方一度露出水面，成為陸地。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進入廣西，淹沒了許多地 方，桂林又重新陷入了海底。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在桂林一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。這種層狀的石灰?guī)r，是由含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。大約到一億五六千萬，地殼上升，今桂林 —— 陽朔一帶開始露出水面。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以桂林為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣，約 萬多平方公里的巖溶峰林地貌區(qū)。 2． 2 桂林市交通狀況分析 2． 3 桂林市宏觀經(jīng)濟分析 2． 4 桂林 市城市規(guī)劃分析 2． 5 桂林市人口狀況分析 2． 5． 1 人口規(guī)模 1999 年桂林市域總?cè)丝冢?479 萬人，市域非農(nóng)業(yè)人口 100 萬人，城市化水平 21%。主城區(qū)戶籍總?cè)丝? 萬人，主城非農(nóng)業(yè)人口 萬人，城市化水平 83%。主城一年以上暫住人口 萬人，主城實際居住人口 萬人。 桂林市規(guī)劃人口規(guī)模表 單位：萬人 項目名稱 1999 年 2021 年 2021 年 2020 年 市域總?cè)丝? 505 545 570 市域非農(nóng)人口 152 206 314 市域城市化率 21% 30% 38% 55% 主城總?cè)丝? 67 主城非農(nóng)人口 55 59 主城城市化率 83% 89% 93% 95% 主城暫住人口 8 從上面的表中反映，桂林市主城區(qū)人口增長緩慢，為了保護桂林的山水風(fēng)景，政府始終計劃控制著城市人口的膨脹，這跟桂林市的特殊地位關(guān)系緊密。 2． 5． 2 人口的就業(yè)情況及工資水平 2． 6 桂林市房地產(chǎn)市場分析 2． 7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 桂林市房地產(chǎn)行業(yè)自 1999 年以后的高速發(fā)展，除了 1998 年底開始進行大規(guī)模的舊城改造引發(fā)的房屋拆遷增加，吸引了大量房地產(chǎn)投資外，另一個主要原因就是國家鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策。從區(qū)域看，推動桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施主要有： 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，桂林市停止了住房實物福利分配，逐步實施住房分配貨幣化；建立了住房公積金制度。 在進一步深化住房制度改革的同時，為鼓勵住房消費，推出暫停征收固定資產(chǎn)投資方向的調(diào)節(jié)稅、土地增值稅，降低普通住宅契稅以及免征 空置房契稅、營業(yè)稅等政策。 桂林市從 1999年元月起停止單位自籌建房，單位職工住房主要通過全額集資建房的方式解決，這一政策也在一定程度上刺激了個人住房消費。 桂林市于 2021 年 11 月發(fā)布了《桂林市土地儲備和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定》。這一規(guī)定，提高了市場進入門檻，提高了土地供應(yīng)的透明度。 年 3 月桂林市出臺《桂林市個人住房公積金委貸款試行辦法》，辦法放寬了貸款尺度和貸款額度標(biāo)準。 2． 8 本項目周邊區(qū)域分析 桂林國家高新區(qū)和桂林市七星區(qū)是 1997 年 6 月合并的新區(qū)，位于桂林 市區(qū)漓江東畔，總面積 83 平方公里，總?cè)丝?23 萬，區(qū)域內(nèi)風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達，設(shè)施完善。桂林國際會展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。大致分為幾個板塊： CBD： 以國際會展中心為核心，依托原有的七星路和漓江路的商業(yè)氣氛，形成桂林新的經(jīng)濟、商業(yè)中心，現(xiàn)已有甲天下休閑購物廣場，桂林國貿(mào)展覽中心和喜洋洋購物廣場等。 科教區(qū)： 區(qū)內(nèi)科研實力雄厚，智力資源豐富。擁有 14所大中專院校， 8 所部省屬科研院所，8 處國家級和部級產(chǎn)品檢測中心， 9 個國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心。郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)學(xué)學(xué)校一應(yīng)俱全。 高新區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)域面積為 平方公里。 2021 年，全區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入840 億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值 86 億元，實現(xiàn)財政總收入 億元，各項主要經(jīng)濟指標(biāo)基本實現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度。規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟占全市總量的 %，對全市工業(yè)經(jīng)濟增長的貢獻年達 %。目前全區(qū)擁有各類企業(yè) 900多家，其中“三資”企業(yè) 280 多家，產(chǎn)值超 5 億元的企業(yè) 1 家，超億元的企業(yè) 11 家，超 5000 萬元企業(yè) 20 家。經(jīng)認定的高新技術(shù)企業(yè) 166 家 ；累計實施高新技術(shù)項目 682 項，其中國家火炬計劃項目等國家級項目 44 項，自治區(qū)火炬計劃項目等自治區(qū)級項目 118項。開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品 342個， 45%處于國際國內(nèi)領(lǐng)先水平。 桂林國際會展中心 桂林國際會展中心位于漓江路 22 號是一座現(xiàn)代化的展覽中心。建筑面積為 萬平方米，分為六個展廳，共 2021 個國際標(biāo)準展位，各展廳內(nèi)無立柱，形成跨度 50 米至 78 米，凈高分別為 9 米、 12 米、 15 米及 28 米的大空間，地板承重 3 噸 /平方米，水電空調(diào)設(shè)備齊全，出入口 16個，貨運出入口高 6 米，寬 5米，貨運車可直達展位。另外， 還設(shè)有 25000平方米的室外展場 ，可以適應(yīng)各種不同辦展需要，為展覽中心配套的還有 9000平方米的商務(wù)樓，設(shè)有展團辦公室、會議室、洽談室、商務(wù)室、新聞