【正文】 萬平方米＊2000元每平方米 3億元度假公寓 5萬元＊2200元每平方米 土地以及其他費用（包括交通車隊） 200萬元開通公交線路 合計 融資成本機會成本管理成本出租物業(yè)的成本1. 房屋維護成本每年100萬元2. 物業(yè)管理費用100萬元3. 車隊成本50萬元出租物業(yè)純收入為1550萬元。營銷成本五、效益評估根據(jù)某市場情況，本項目財務分析，注重實際銷售預測，將出售與出租相結(jié)合，符合某市場情況，財務數(shù)據(jù)顯示，本項目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金。每年出租收入預計達到1550萬元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 綜上所述，本項目經(jīng)濟效益良好，社會效益突出。老年移民帶來的不僅僅是房地產(chǎn)的銷售，他們還會帶來日常的生活費用支出。此外，老年人還會經(jīng)?？床?，可能需要家庭護理，這些都會提供眾多的商業(yè)機會和就業(yè)崗位，據(jù)央視報道，在北京老齡中心每人每天的服務費是50元。我們還不敢想像，老年移民們賣掉原來房產(chǎn)之后都能成為百萬或準百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費，如果僅以一戶老人房產(chǎn)15萬元、每月生活費1000元估算，每一戶老年移民帶來的直接經(jīng)濟效益（資金凈現(xiàn)值）就相當于1550個游客。 老年移民還非常安全。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費性人口，他們不需要城市提供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費用是完全有保障的，不會給遷入地帶來經(jīng)濟負擔。因此大量地吸引老年移民基本不用擔心產(chǎn)生什么社會問題。此外引入老年移民還有很多其它的好處。例如，發(fā)達城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產(chǎn)生一個強烈的廣告效應，提高遷入城市的知名度和美譽度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強帶動效應，可以直接帶動房地產(chǎn)、旅游、社區(qū)服務、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展。第十章 融資計劃一、融資數(shù)額及方式融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。二、融資投向三、資金退出機制及回報辦法資金退出機制融資回報辦法四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限資金監(jiān)管方式投資方權(quán)限第十一章 財務預測一、酒店式公寓財務銷售計劃表二、公寓小區(qū)——玫瑰園小區(qū)財務銷售計劃表三、稅后利潤表四、現(xiàn)金流量表五、盈虧平衡表六、動態(tài)投資回收期第十二章 風險控制一、政策風險二、土地價值三、市場風險雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，某也有優(yōu)勢，但我們要清醒認識到它的發(fā)展還存在著很多障礙：一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念?，F(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，倘若從中獨立出來，老年人會由于思念親人而產(chǎn)生孤獨感和遺棄感。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。而長期以來，國人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負責任的行為，以致引來遺棄父母的非議。三是鄉(xiāng)土觀念。中國人的鄉(xiāng)土觀念非常強，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。當然，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開始淡化。四是大城市居民的自豪感。在大城市，尤其是京滬這些極度繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強烈的。民間流傳著許多俗語：“在上海人眼里，其它地方都是鄉(xiāng)下”，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。這都反映了這種意識。的確無論在市政建設、城市綜合服務還是物質(zhì)文化生活，某與這些中心城市的差距是全方位的。所以某人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認同。五是許多生活中的現(xiàn)實問題。搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異常的麻煩。而且人到老年智力和體力衰退，適應能力和自我保護能力都會下降，到一個人生地不熟的地方，會面臨很多生活上的現(xiàn)實問題，例如：安全問題，社會交往問題，生活習慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會成為老年人移民的障礙。四、資金使用風險第十三章 結(jié)論第十四章 附件清單 二、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口三、中國老年公寓現(xiàn)狀與市場需求分析研究四、長三角地區(qū)老齡住宅市場與度假市場需求研究五、某國際養(yǎng)老園的功能定位：一、老年公寓養(yǎng)老——南潯久安老年公寓是一處庭院式建筑?，F(xiàn)有老年夫婦居室120套，每戶居室建筑面積35㎡，居住對象主要是退休教師、醫(yī)生和科技工作者。已先后居住140多位老人。老年公寓成立管委會，由居室老人代表和管理人員組成。公寓老人每月組織兩次學習，每逢節(jié)假日舉行聯(lián)歡晚會。 二、文化休閑養(yǎng)老——南潯久安老年俱樂部是供居住公寓老人和本地居家老人活動休閑的場所。室內(nèi)活動場所2000㎡，設有圖書閱覽室、老年書畫室、乒乓室、健身房、中老年歌舞廳、棋牌室、戲迷閣、茶室（書場）和室外門球場，還辦起了老年大學班。俱樂部實行會員制，現(xiàn)有老年會員900多人。三、醫(yī)療康復養(yǎng)老——南潯久安老年醫(yī)院是一所以老年病科為特色，集預防、治療、康復于一體的非營利性醫(yī)療機構(gòu)，湖州市醫(yī)保定點單位，建筑面積7000㎡，醫(yī)療康復床位150張。醫(yī)療檢測設備配套，有老年病專家坐診，達到一甲醫(yī)院水平。四、賓館療休養(yǎng)老——千翁賓館接待會議和旅游團隊，同時為上海市高校退管會和上海交通大學定點療休養(yǎng)基地?？砂才?00人住宿、300人就餐和300人會場，每年接待高校和各地工會、大型企業(yè)集團組織的老年旅游和療休養(yǎng)人員近二百批、5000多人次。人稱園林式賓館，是老年療休養(yǎng)的理想之地。五、社區(qū)健身養(yǎng)老——南潯文園占地60畝，建有紅軍長征追蹤館、徐遲紀念館、吳壽谷藝術(shù)館、南潯名人長廊、小小天安門、大型樹樁盆景園以及中老年室外健身場所?，F(xiàn)為浙江省愛國主義教育基地先進單位，湖州市旅游十佳景點。文園每天早晨五點半至七點半免費為周邊社區(qū)中老年人開放，提供晨練健身場所。參加晨練的中老年人有300至500人。六、旅游觀光養(yǎng)老——老年城毗鄰南潯古鎮(zhèn)風景名勝區(qū)，包括老年公寓、老年俱樂部、老年醫(yī)院、千翁賓館、文園和江南水鄉(xiāng)一條街，集游覽、觀賞、購物、餐飲及老年旅游體檢為一體，2006年底高速公路開通后，上海、杭州至南潯往返時間只需3小時。 六、中國5000年健康養(yǎng)生文化根據(jù)文獻考證，可以說中國養(yǎng)生學萌芽于商周時期，在漫長的歷史長河中，它隨著人們對發(fā)病學原理認識的逐步深化，以及中國古代哲學和各種自然科學的不斷滲透而不斷充實完善，所以有關養(yǎng)生的理論與實踐有著鮮明的中國式特點。 中國養(yǎng)生學的特點 一、形神兼?zhèn)?，首重養(yǎng)神 養(yǎng)形 ，毋使過極養(yǎng)神 ，才能發(fā)揮人的潛在力，表現(xiàn)出更大的智慧，積極思維，才能有所作為，并非教人去世離俗二、掌握適度，從事調(diào)節(jié) 精神情志活動的適度 飲食五味的適度 體力房事的適度 三、強調(diào)先天因素，重視后天調(diào)攝 明朝的張景岳說：先天強厚者多壽，后天薄弱者多夭；后天培養(yǎng)者壽者更壽，后天《石斤》削者夭者更夭。 四、因年齡而異，注意分階段養(yǎng)生嬰幼兒期注意優(yōu)育青少年期是培育期婚孕期主張晚婚少育中年開始抗衰老：如同電影人到中年所說，上有老，下有小，自己的事業(yè)也處于頂峰期間，這一階段抗衰老至關重要。老年設法延緩衰老：調(diào)神，飲食，房事，老則長慮，經(jīng)常用腦思考。 五、順應自然，保護生機順應自然界陰陽變化以護養(yǎng)調(diào)攝順乎自然之理，順應自然而然以養(yǎng)生。 六、重視環(huán)境與健康長壽的關系早在秦漢時期，古人就已經(jīng)認識到地理、環(huán)境水質(zhì)等與健康長壽密切的關系。《皇帝內(nèi)經(jīng)》也認為，地理位置不同，環(huán)境氣候不同，物產(chǎn)也不同，人們的飲食習慣就不同，多發(fā)病也不同?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，造成對自然環(huán)境巨大的破壞，許多惡性疾病的產(chǎn)生就是環(huán)境惡化的產(chǎn)物。故深圳國際健康養(yǎng)生園在各地推廣品牌時，非常重視選址，要求在森林覆蓋率較高的山谷中，具有泉水資源，具有新鮮的空氣，注重環(huán)保住宅與周圍生態(tài)環(huán)境的和諧。 以上概括了中國養(yǎng)生學的特點。中國養(yǎng)生學體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)文化心態(tài)內(nèi)省力的高度發(fā)展，主張凝練內(nèi)在的生命深度，充分調(diào)動自身體內(nèi)潛在的生命力，體現(xiàn)了防止“物極必反”的中和思想，主張節(jié)與和，無過不及，使人體各種機能不受傷害；體現(xiàn)人們執(zhí)著追求的“形與神俱”而終其天年“，對生死的達觀態(tài)度；體現(xiàn)了中國人民講究道德休養(yǎng)、始終奮斗不息，養(yǎng)生而不茍生的大無畏精神。 七、健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項目的實例1 美國太陽城中心 太陽城中心是美國最大的老年社區(qū)之一。它位于佛羅里達州坦帕市郊，從1961年開始建設，占地10平方公里，太陽城中心歷經(jīng)40年的開發(fā)建設，不斷繁榮，目前現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶約17000名，而且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。 這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設計建造了各種戶型以適應不同類型老人的要求。 這里空氣新鮮、綠草如茵、6個大型開發(fā)式社區(qū)圍繞著126個洞的高爾夫球場和無數(shù)個碧綠湖水，一座座獨立的別墅或兩層的公寓就是老人們的家。 這里的房價比正常的市面上的價格便宜70%，老年人都把這里比作自已的天堂。老年人都喜歡這里每天最美好的事是清晨的高爾夫球、中午的雞尾酒會，晚上的舞會。這里的幾個大會所里，每天安排了豐富多彩的活動，讀書、上課、手工制作、繪畫、音樂、聊天、表演、種植、健身等各種文體項目都能引人入勝。 老年人在這里，精神上得到了安慰、自我價值得到了實現(xiàn)。 太陽城中心，是高爾夫球愛好者的天堂，伴隨清晨的鳥鳴，人們踏進擁有126個洞的高爾夫球場，揮桿遠望，舒展身心。這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。無論您是初學者還是高手，都可以享受高爾夫球。在交納入會費后，每年每人費用大約為＄1500。太陽城中心是世界聞名的BEN SUTTON 高爾夫?qū)W校的本部。全美草地保齡球錦標賽也在這里舉行。 不少老年人有過這樣的經(jīng)歷，從廣闊天地回到家庭的小圈子，感到六神無主，英雄無用武之地，因此，心情煩躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住進了太陽城中心，就象返老還童，壽命比外界平均延長了近10歲，生活充實而又富有光彩，從心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在這里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。 東方太陽城 東方太陽城是是一個以美國太陽城中心為藍本設計建設的符合中國特色的大型退休生活社區(qū)。旨在創(chuàng)建和實現(xiàn)一種全新的家庭生活結(jié)構(gòu)觀念和全新的退休生活理念——“全新退休生活的領跑者”，簡單的概括可以總結(jié)為全新退休生活的四個現(xiàn)代化： ——環(huán)境生活自然化：7000畝林地毗鄰2000畝潮白河水面。近3500畝規(guī)劃面積， ，微波泛舟，恍似江南。 ——起居生活便捷化：所有建筑不高于4層，公寓必備電梯，光纖入樓，連通世界。點式、板式、聯(lián)廊、聯(lián)體別墅和別墅，69－250平方米的多種建筑形式，盡數(shù)傍水而立，提供最大選擇可能。房屋設計著眼于一生的方便使用，無障礙設計，電子安防與呼救，凸現(xiàn)持續(xù)人性關懷。中日友好醫(yī)院與東方太陽城連袂出手，為業(yè)主建立健康跟蹤檔案。處于主中心和分中心會所內(nèi)的家政服務部、餐飲購物中心，提供良多生活服務。 ——社區(qū)生活豐富化：社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的俱樂部和協(xié)會，層出不窮。老年大學、圖書館，園藝區(qū)，自娛農(nóng)場……專門提供的電瓶車，為你去社區(qū)內(nèi)任何地方提供方便提供健身房、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場、桌球室，更有高爾夫球場等體育場所。 ——家庭生活層次化：豐富的活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣，與父親競技揮桿的可能。社區(qū)內(nèi)的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務。規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常繁瑣。時間儲蓄，自我管理。 東方太陽城的運作模式分析：總體規(guī)劃精雕細琢，先開發(fā)景觀、會所樣板房，提前通過客戶營銷方式銷售，目的是加速資金回收，后開發(fā)實際建筑項目。八、某國際養(yǎng)老園建筑規(guī)劃方案根據(jù)某國際養(yǎng)老園設計構(gòu)思場地要求：面積５００畝—１０００畝左右，具有茂密森林資源的山谷，水源無污染，擁有泉水