【正文】 東方太陽城的運作模式分析：總體規(guī)劃精雕細(xì)琢，先開發(fā)景觀、會所樣板房，提前通過客戶營銷方式銷售，目的是加速資金回收，后開發(fā)實際建筑項目。規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常繁瑣。 ——家庭生活層次化：豐富的活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣，與父親競技揮桿的可能。 ——社區(qū)生活豐富化：社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的俱樂部和協(xié)會，層出不窮。中日友好醫(yī)院與東方太陽城連袂出手，為業(yè)主建立健康跟蹤檔案。點式、板式、聯(lián)廊、聯(lián)體別墅和別墅，69－250平方米的多種建筑形式，盡數(shù)傍水而立，提供最大選擇可能。近3500畝規(guī)劃面積， ，微波泛舟，恍似江南。 東方太陽城 東方太陽城是是一個以美國太陽城中心為藍(lán)本設(shè)計建設(shè)的符合中國特色的大型退休生活社區(qū)。全美草地保齡球錦標(biāo)賽也在這里舉行。在交納入會費后，每年每人費用大約為＄1500。這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。 老年人在這里，精神上得到了安慰、自我價值得到了實現(xiàn)。老年人都喜歡這里每天最美好的事是清晨的高爾夫球、中午的雞尾酒會，晚上的舞會。 這里空氣新鮮、綠草如茵、6個大型開發(fā)式社區(qū)圍繞著126個洞的高爾夫球場和無數(shù)個碧綠湖水，一座座獨立的別墅或兩層的公寓就是老人們的家。 這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。 七、健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項目的實例1 美國太陽城中心 太陽城中心是美國最大的老年社區(qū)之一。 以上概括了中國養(yǎng)生學(xué)的特點?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，造成對自然環(huán)境巨大的破壞，許多惡性疾病的產(chǎn)生就是環(huán)境惡化的產(chǎn)物。 六、重視環(huán)境與健康長壽的關(guān)系早在秦漢時期，古人就已經(jīng)認(rèn)識到地理、環(huán)境水質(zhì)等與健康長壽密切的關(guān)系。老年設(shè)法延緩衰老：調(diào)神，飲食，房事，老則長慮，經(jīng)常用腦思考。 中國養(yǎng)生學(xué)的特點 一、形神兼?zhèn)?，首重養(yǎng)神 養(yǎng)形 ，毋使過極養(yǎng)神 ，才能發(fā)揮人的潛在力，表現(xiàn)出更大的智慧，積極思維，才能有所作為，并非教人去世離俗二、掌握適度，從事調(diào)節(jié) 精神情志活動的適度 飲食五味的適度 體力房事的適度 三、強(qiáng)調(diào)先天因素，重視后天調(diào)攝 明朝的張景岳說：先天強(qiáng)厚者多壽，后天薄弱者多夭；后天培養(yǎng)者壽者更壽，后天《石斤》削者夭者更夭。六、旅游觀光養(yǎng)老——老年城毗鄰南潯古鎮(zhèn)風(fēng)景名勝區(qū)，包括老年公寓、老年俱樂部、老年醫(yī)院、千翁賓館、文園和江南水鄉(xiāng)一條街，集游覽、觀賞、購物、餐飲及老年旅游體檢為一體，2006年底高速公路開通后，上海、杭州至南潯往返時間只需3小時。文園每天早晨五點半至七點半免費為周邊社區(qū)中老年人開放，提供晨練健身場所。五、社區(qū)健身養(yǎng)老——南潯文園占地60畝，建有紅軍長征追蹤館、徐遲紀(jì)念館、吳壽谷藝術(shù)館、南潯名人長廊、小小天安門、大型樹樁盆景園以及中老年室外健身場所?？砂才?00人住宿、300人就餐和300人會場，每年接待高校和各地工會、大型企業(yè)集團(tuán)組織的老年旅游和療休養(yǎng)人員近二百批、5000多人次。醫(yī)療檢測設(shè)備配套，有老年病專家坐診，達(dá)到一甲醫(yī)院水平。俱樂部實行會員制，現(xiàn)有老年會員900多人。 二、文化休閑養(yǎng)老——南潯久安老年俱樂部是供居住公寓老人和本地居家老人活動休閑的場所。老年公寓成立管委會，由居室老人代表和管理人員組成?，F(xiàn)有老年夫婦居室120套，每戶居室建筑面積35㎡，居住對象主要是退休教師、醫(yī)生和科技工作者。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護(hù)能力都會下降，到一個人生地不熟的地方，會面臨很多生活上的現(xiàn)實問題，例如：安全問題，社會交往問題，生活習(xí)慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會成為老年人移民的障礙。五是許多生活中的現(xiàn)實問題。所以某人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。這都反映了這種意識。在大城市，尤其是京滬這些極度繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強(qiáng)烈的。中國人的鄉(xiāng)土觀念非常強(qiáng)，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。而長期以來，國人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負(fù)責(zé)任的行為，以致引來遺棄父母的非議。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項財政撥款。第十章 融資計劃一、融資數(shù)額及方式融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強(qiáng)帶動效應(yīng)，可以直接帶動房地產(chǎn)、旅游、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展。例如，發(fā)達(dá)城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強(qiáng)城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產(chǎn)生一個強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽(yù)度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費性人口，他們不需要城市提供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費用是完全有保障的，不會給遷入地帶來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此外，老年人還會經(jīng)常看病，可能需要家庭護(hù)理，這些都會提供眾多的商業(yè)機(jī)會和就業(yè)崗位，據(jù)央視報道，在北京老齡中心每人每天的服務(wù)費是50元。 綜上所述，本項目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會效益突出。營銷成本五、效益評估根據(jù)某市場情況，本項目財務(wù)分析，注重實際銷售預(yù)測，將出售與出租相結(jié)合，符合某市場情況，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險服務(wù)，社會保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個字后，拎個手包就可以輕松移民。⑶以服務(wù)促銷售。組織各種“夕陽紅”旅游團(tuán)來某旅游時，帶他們到養(yǎng)老園進(jìn)行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來。由于異地銷售最重要的是信譽(yù)問題，所以一定要以養(yǎng)老園為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時可以請專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)做出完整的營銷計劃。⑴直接銷售。 3)針對老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點，為項目打下長遠(yuǎn)的附加價值。針對老年消費的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。從長遠(yuǎn)來看，市場經(jīng)濟(jì)是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。主要客戶來源地主要客戶狀況描述亞健康度假康復(fù)人群：中老年休閑養(yǎng)老人群：中老年度假養(yǎng)老人群：老年產(chǎn)業(yè)投資性人群：二、營銷制度與辦法設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理1)營銷方式的轉(zhuǎn)變。某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。這已經(jīng)說明，某針對移民開發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎(chǔ)的、是可行的。某作為中國優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國家3A級、4A級、5A級的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對外地人來某定居是有吸引力的。桿子坪完全可以利用目前相對充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務(wù)，同時也可同內(nèi)地其他城市實現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。在某地區(qū)范圍內(nèi)，鬼谷峽具有“峽谷道路最險、植被保護(hù)最好、瀑布景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市區(qū)距離最近”的獨特優(yōu)勢，是某乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。其二，旅游消費從總體來看，與一般消費品消費不同的特點在于重復(fù)消費性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競爭盡管激烈，但與一般消費品之間的競爭有不同的特點。從市場增長率來看，全國旅游市場年增長率在13%，某旅游市場增長率約高于全國市場增長率12個百分點，保持在25%左右。老年公寓的設(shè)計、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，％。但在中國目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。在有老年人居住的家庭中，60～％的人還作為家庭戶主，％。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。 敬老院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。合居模式老人與子女同住一套住房?！保ā赌呈小叭暧懈挠^五年大變樣”建設(shè)綱要》）。以永定養(yǎng)老頤樂園、福泰等項目建設(shè)為突破口，培育發(fā)展我市的養(yǎng)老企業(yè)。鼓勵社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。2006年2月20日，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項重點工作。政府對老年類項目大力支持早在2000年10月，財政部和國家稅務(wù)總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。 其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增加。雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市場。 由此可見，隨著觀念的變化，對養(yǎng)老服務(wù)的需求是加快增長的。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢?！崩夏耆双@得了經(jīng)濟(jì)的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活 截至2005年底，其中4300多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險待遇。專家們認(rèn)為，我國實行計劃生育政策已20多年，二三十年后，隨著獨生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空巢家庭”將越來越多。隨著社會轉(zhuǎn)型加快，代溝越來越突出。　　“我國經(jīng)濟(jì)實力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。尤其值得注意的是，單身獨居老人在老年人口中的比例，％上升到2003年的11％，即增加了兩倍。在一些大城市，空巢家庭問題更為突出。　　在我國，據(jù)有關(guān)部門提供的資料，最近10年來我國空巢家庭一直呈上升之勢。在比利時、丹麥、法國和英國，上個世紀(jì)80年代初，全部家庭戶中65歲以上獨居者占11％。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占10％至30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。 中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費的外在因素。小區(qū)居民的自主管理與國際養(yǎng)老園的統(tǒng)一管理第七章 行業(yè)與市場分析