【正文】 現(xiàn)有老年夫婦居室120套，每戶居室建筑面積3555 / 55。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護(hù)能力都會下降，到一個人生地不熟的地方，會面臨很多生活上的現(xiàn)實(shí)問題，例如：安全問題，社會交往問題，生活習(xí)慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會成為老年人移民的障礙。?????五是許多生活中的現(xiàn)實(shí)問題。的確無論在市政建設(shè)、城市綜合服務(wù)還是物質(zhì)文化生活，張家界與這些中心城市的差距是全方位的。民間流傳著許多俗語：“在上海人眼里，其它地方都是鄉(xiāng)下”，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。?????四是大城市居民的自豪感。中國人的鄉(xiāng)土觀念非常強(qiáng)，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。而長期以來，國人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負(fù)責(zé)任的行為，以致引來遺棄父母的非議。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。二、融資投向三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法資金退出機(jī)制融資回報(bào)辦法四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限資金監(jiān)管方式投資方權(quán)限第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表二、公寓小區(qū)――玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表三、稅后利潤表四、現(xiàn)金流量表五、盈虧平衡表六、動態(tài)投資回收期第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制一、政策風(fēng)險(xiǎn)二、土地價(jià)值三、市場風(fēng)險(xiǎn)雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，張家界也有優(yōu)勢，但我們要清醒認(rèn)識到它的發(fā)展還存在著很多障礙：?????一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。 如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。?????養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強(qiáng)帶動效應(yīng)，可以直接帶動房地產(chǎn)、旅游、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展。?????此外引入老年移民還有很多其它的好處。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費(fèi)性人口，他們不需要城市提供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費(fèi)用是完全有保障的，不會給遷入地帶來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。我們還不敢想像，老年移民們賣掉原來房產(chǎn)之后都能成為百萬或準(zhǔn)百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費(fèi)，如果僅以一戶老人房產(chǎn)15萬元、每月生活費(fèi)1000元估算，每一戶老年移民帶來的直接經(jīng)濟(jì)效益（資金凈現(xiàn)值）就相當(dāng)于1550個游客。老年移民帶來的不僅僅是房地產(chǎn)的銷售，他們還會帶來日常的生活費(fèi)用支出。每年出租收入預(yù)計(jì)達(dá)到1550萬元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。辦事機(jī)構(gòu)人員組成獎勵與處罰過程管理與效益管理三、營銷推廣計(jì)劃四、定向開發(fā)與委托開發(fā)定向開發(fā)與委托開發(fā)說明定向開發(fā)與委托開發(fā)條件定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目名稱 計(jì)算過程 金額別墅 2萬平方米＊8800元/平方米 1. 76老人公寓 10萬平方米*3500元 度假公寓 3萬平方米*3800元＝ 合計(jì) 二、服務(wù)與租賃收入 每年出租收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目名稱 計(jì)算過程 金額別墅 200平方米＊800棟＊25元/平方米＊10個月 400萬元老人公寓 40平方米＊5萬平方米*10個月＊20元 1000萬元度假公寓 2萬平方米*200元 400萬元合計(jì) 1800萬元三、不動產(chǎn)價(jià)值四、成本分析建設(shè)與開發(fā)成本 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目名稱 計(jì)算過程 合計(jì)別墅 *4000元/平方米 建筑部分 5000平方米＊2000元/平方米 1000萬元水療健康設(shè)備 1000萬元 花卉與綠化投資 500萬元 網(wǎng)球場等 500萬元 老人醫(yī)院 500萬元 其它養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容 1000萬元 老年公寓 15萬平方米＊2000元每平方米 3億元度假公寓 5萬元＊2200元每平方米 土地以及其他費(fèi)用（包括交通車隊(duì)） 200萬元開通公交線路 合計(jì) 融資成本機(jī)會成本管理成本出租物業(yè)的成本1. 房屋維護(hù)成本每年100萬元2. 物業(yè)管理費(fèi)用100萬元3. 車隊(duì)成本50萬元出租物業(yè)純收入為1550萬元。在目標(biāo)城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。組織各種“夕陽紅”旅游團(tuán)來張家界旅游時(shí)，帶他們到養(yǎng)老園進(jìn)行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來。銷售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時(shí)間，體驗(yàn)一下生活，然后再做決定。成立專門的機(jī)構(gòu)定點(diǎn)在北京、上海等目標(biāo)城市進(jìn)行推廣促銷。 3 針對老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長遠(yuǎn)的附加價(jià)值。針對老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。從長遠(yuǎn)來看，市場經(jīng)濟(jì)是一個多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。主要客戶來源地主要客戶狀況描述亞健康度假康復(fù)人群：中老年休閑養(yǎng)老人群：中老年度假養(yǎng)老人群：老年產(chǎn)業(yè)投資性人群：二、營銷制度與辦法設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理1 營銷方式的轉(zhuǎn)變。所以，張家界發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)前城市的發(fā)展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國家撥款，完全不用擔(dān)心外部條件的沖突和制約。?開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)就在養(yǎng)老園的建設(shè)，張家界本地?fù)碛斜姸嘤袑?shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，發(fā)展房地產(chǎn)對張家界來說，應(yīng)該說是駕輕就熟。這已經(jīng)說明，張家界針對移民開發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎(chǔ)的、是可行的。張家界作為中國優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國家3A級、4A級、5A級的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對外地人來張家界定居是有吸引力的。桿子坪完全可以利用目前相對充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。在張家界地區(qū)范圍內(nèi)，鬼谷峽具有“峽谷道路最險(xiǎn)、植被保護(hù)最好、瀑布景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市區(qū)距離最近”的獨(dú)特優(yōu)勢，是張家界乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。其二，旅游消費(fèi)從總體來看，與一般消費(fèi)品消費(fèi)不同的特點(diǎn)在于重復(fù)消費(fèi)性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競爭盡管激烈，但與一般消費(fèi)品之間的競爭有不同的特點(diǎn)。從市場增長率來看，全國旅游市場年增長率在13%，張家界旅游市場增長率約高于全國市場增長率12個百分點(diǎn)，保持在25%左右。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價(jià)格沒有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，％。但在中國目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。在有老年人居住的家庭中，60～％的人還作為家庭戶主，％。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。 敬老院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便就突出反映出來?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。合居模式老人與子女同住一套住房。”（《張家界市“三年有改觀五年大變樣”建設(shè)綱要》）。以永定養(yǎng)老頤樂園、福泰等項(xiàng)目建設(shè)為突破口，培育發(fā)展我市的養(yǎng)老企業(yè)。鼓勵社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。2006年2月20日，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項(xiàng)重點(diǎn)工作。政府對老年類項(xiàng)目大力支持早在2000年10月，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。 其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會大幅增加。雖然這些來源的比重隨時(shí)間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市場。 由此可見，隨著觀念的變化，對養(yǎng)老服務(wù)的需求是加快增長的。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)