【正文】 的照料和服務(wù)。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來(lái)解決老人遇到的各種問題，諸如個(gè)人和家庭矛盾、退休、財(cái)政、生活安排、購(gòu)物消費(fèi)指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個(gè)人權(quán)益得到最好的尊重和保護(hù)。服務(wù)人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化醫(yī)療保障系統(tǒng)化安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營(yíng)一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì)管理結(jié)構(gòu)管理團(tuán)隊(duì)二、組織與人員保障組織機(jī)構(gòu)的保障人員保障三、管理制度分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新村民與員工持股計(jì)劃經(jīng)營(yíng)分區(qū)，效益考核在對(duì)社區(qū)服務(wù)的管理上，對(duì)于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動(dòng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭(zhēng)取定期和長(zhǎng)期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價(jià)值。無(wú)論是自營(yíng)或是外營(yíng)，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對(duì)服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對(duì)于引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù)物業(yè)管理單位的形象。這種對(duì)安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素。中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來(lái)越多 “空巢家庭”是指無(wú)子女共處，只剩下老年人獨(dú)自生活的家庭。美國(guó)第二次世界大戰(zhàn)前，52％的老年人與子女同住，到了上個(gè)世紀(jì)80年代，與子女同住的只有百分之十幾。瑞典獨(dú)居老年人達(dá)到40％，即每10個(gè)老年人中就有4人獨(dú)居。1993年，％，％。2003年，北京市空巢家庭的比例為34％，％，廣州市為30％，％。另?yè)?jù)有關(guān)部門對(duì)天津、杭州、無(wú)錫三城市60歲以上老人抽樣調(diào)查表明：％的老人生活在單身家庭里，％的老人生活在夫婦二人家庭里，即生活在空巢家庭中的老人已占老人總數(shù)40％以上?！敝袊?guó)老齡科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過程中，工作變動(dòng)日益頻繁，人口流動(dòng)和遷移加速，促使大家庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動(dòng)空間和越來(lái)越多的自由，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。“可以預(yù)料，‘空巢家庭’將是21世紀(jì)我國(guó)城市甚至許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的主要模式。有預(yù)測(cè)顯示，城市離退休老人中有百分之四十二點(diǎn)八的人擁有存款，僅退休金一項(xiàng)，到2010年就將增加到8300多億元，2020年為28000多億元，而到2030年將達(dá)到73000多億元，老年人的購(gòu)買力來(lái)看是相當(dāng)可觀的。中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。 在武漢市的調(diào)查當(dāng)中，％?？梢?，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的人口變動(dòng)抽樣調(diào)查顯示，我國(guó)老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。 首先，1997年國(guó)務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40―60％，各地已實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的亦按此辦理。據(jù)估計(jì)，2000年我國(guó)離退休人員約為6000萬(wàn)人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購(gòu)買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到4000億元人民幣。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國(guó)有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國(guó)老年人口的總體購(gòu)買力水平。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。為促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院。張家界市政府為培育養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，提出要“加快建立和完善與世界旅游勝地相適應(yīng)、具有地方民族特色的常住居民養(yǎng)老服務(wù)體系，布局建設(shè)一批面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、中高檔次的老年別野、老年公寓、老年賓館，大力發(fā)展異地養(yǎng)老、老年度假休閑。力爭(zhēng)養(yǎng)老服務(wù)增加值年均增長(zhǎng)20%以上。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。 獨(dú)居模式 老人獨(dú)立居住。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡(jiǎn)單化；對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。這在我國(guó)并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無(wú)力照顧的老人。 從目前老年人居住情況來(lái)看，％居住在城鎮(zhèn)，％居住在鄉(xiāng)村。在65歲以上老年人戶中，％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對(duì)老年夫婦生活的戶占11％，％，％，也就是說(shuō)23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。截至2005年，市場(chǎng)上的老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。它們的經(jīng)營(yíng)成效受運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)張家界旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng)近年來(lái)，隨著居民消費(fèi)水平的提高，旅游消費(fèi)日漸走進(jìn)大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€(gè)重要的組成部分。從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對(duì)于新開發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。桿子坪鬼谷峽旅游景區(qū)位于張家界市著名的旅游勝地天門山麓，總開發(fā)面積約20平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。 有關(guān)人士認(rèn)為，桿子坪養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是“旅游式養(yǎng)老”的理想地；桿子坪發(fā)展“異地養(yǎng)老”、“旅游式養(yǎng)老”的潛力很大。 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用張家界氣候溫暖濕潤(rùn)，空氣清新，有“中國(guó)最大的天然氧吧”之稱，“張家界空氣能治病”、“ 張家界非常適合養(yǎng)老”這些觀念已廣為人們所接受。而且這幾年外地人來(lái)購(gòu)房也已經(jīng)成為張家界房地產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)，%。張家界市政府充分認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大潛力，正在考慮將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為張家界的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。張家界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。?第八章 市場(chǎng)營(yíng)銷策略一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群該項(xiàng)目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場(chǎng)劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即：亞健康度假康復(fù)人群；中老年休閑養(yǎng)老人群；中老年度假養(yǎng)老人群；老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì)感到陌生，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷手法上，避免使用概念營(yíng)銷，轉(zhuǎn)為說(shuō)服力更大、更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營(yíng)銷；在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡(jiǎn)練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)足的銷售人員，實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷售。 2 提高產(chǎn)品的品質(zhì)。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì)人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn)，對(duì)商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價(jià)格太貴不買，不實(shí)用不買，不安全不買，太復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對(duì)路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會(huì)有市場(chǎng)，也就不會(huì)有長(zhǎng)久的效益。進(jìn)行細(xì)致的營(yíng)銷?⑴直接銷售。由于異地銷售最重要的是信譽(yù)問題，所以一定要以養(yǎng)老園為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時(shí)可以請(qǐng)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)做出完整的營(yíng)銷計(jì)劃。?????⑵觀光促銷。?????⑶以服務(wù)促銷售。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險(xiǎn)服務(wù)，社會(huì)保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個(gè)字后，拎個(gè)手包就可以輕松移民。營(yíng)銷成本五、效益評(píng)估根據(jù)張家界市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，注重實(shí)際銷售預(yù)測(cè)，將出售與出租相結(jié)合，符合張家界市場(chǎng)情況，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項(xiàng)目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益突出。此外，老年人還會(huì)經(jīng)?？床?，可能需要家庭護(hù)理，這些都會(huì)提供眾多的商業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位，據(jù)央視報(bào)道，在北京老齡中心每人每天的服務(wù)費(fèi)是50元。? 老年移民還非常安全。因此大量地吸引老年移民基本不用擔(dān)心產(chǎn)生什么社會(huì)問題。例如，發(fā)達(dá)城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識(shí)廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強(qiáng)城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會(huì)在其社交圈產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽(yù)度；而且老年移民還會(huì)定期地帶來(lái)探親和訪友的客流量。?第十章 融資計(jì)劃一、融資數(shù)額及方式融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無(wú)力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購(gòu)房。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購(gòu)買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路?，F(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實(shí)際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，倘若從中獨(dú)立出來(lái)，老年人會(huì)由于思念親人而產(chǎn)生孤獨(dú)感和遺棄感。從子女的角度出發(fā)，中國(guó)傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。三是鄉(xiāng)土觀念。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開始淡化。在大城市，尤其是京滬這些極度繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強(qiáng)烈的。這都反映了這種意識(shí)。所以張家界人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異常的麻煩。四、資金使用風(fēng)險(xiǎn)第十三章 結(jié)論第十四章 附件清單二、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口三、中國(guó)老年公寓現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求分析研究四、長(zhǎng)三角地區(qū)老齡住宅市場(chǎng)與度假市場(chǎng)需求研究五、張家界國(guó)際養(yǎng)老園的功能定位：一、老年公寓養(yǎng)老――南潯久安老年公寓是一處庭