【正文】 ，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險降到最低。到2050年，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982年 — 2000年　　，％％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%―5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。一個最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價格為1000―2000元／平方米，總價為10―15萬的商品房。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（2006－2010年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。在市場需求方面，2005年老年市場需求為6000億元，2010年將達(dá)到1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？“夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。至上世紀(jì)末，在國民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個社會還充滿迷茫與困惑時，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時代。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會化養(yǎng)老服務(wù)的體系。只有發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會化”,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動“養(yǎng)老社會化”的發(fā)展。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細(xì)算度日，因為他們的資產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。???? 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃算的事。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點，保險公司能提供這項業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，每年從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。2 50 萬戶 ，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居張家界，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（+50）萬戶10%15萬元 億元 的巨大市場。?⑴規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。???? ?⑵建設(shè)真正的老年公寓。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因為黑色在視覺上屬退后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡胤竭€要有報警和應(yīng)急裝置。??⑶完善支助性與綜合性的服務(wù)。?國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化第三章 項目背景和特點 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢 二、獨特的自然資源與地理位置 得天獨厚的養(yǎng)老勝地本項目建立后，不僅將為老年人提供一個養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已能隨時在“老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。張家界國際養(yǎng)老園的建立，將為中國社會的老年問題提供一個非政府的、市場化的解決模式。 本項目地塊雖然距機(jī)場較近，但上空不屬航線范圍，沒有飛機(jī)產(chǎn)生的噪音。三、項目的特點起點高、規(guī)模大功能齊全，相互依托，相互支撐完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源特有的人文價值與人文吸引力第四章 項目的建設(shè)內(nèi)容一、項目的規(guī)劃與設(shè)計二、項目的分區(qū)與關(guān)系三、項目建設(shè)內(nèi)容一覽表國際養(yǎng)老園項目建設(shè)內(nèi)容總表世界民居文化村項目建設(shè)明細(xì)表國際老年人休養(yǎng)中心項目建設(shè)明細(xì)表文化長廊項目建設(shè)明細(xì)表戶外運動基地建設(shè)明細(xì)表輔助功能項目建設(shè)明細(xì)表四、項目建設(shè)一期說明第五章 項目的技術(shù)與保障體系一、小區(qū)智能化IC卡管理制度全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)公共設(shè)施的智能管理二、醫(yī)療社區(qū)化社區(qū)醫(yī)療登記制度定期常規(guī)身體檢查制度三、服務(wù)家庭化個性化家政服務(wù)1 家務(wù)服務(wù)。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個人衛(wèi)生服務(wù)。是人們經(jīng)常說的“輪子上的飯菜”。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。 5 電話服務(wù)。如果在確認(rèn)的時間老人家里的電話沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查?！吧钤诰€”服務(wù)的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。老人們一般提前24小時打電話給中心調(diào)度辦公室，并且告知用車的時間和地點。社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。對老年人來說，有時，聚會比飯菜本身更重要。很多老人一輩子都沒接觸過法律。發(fā)揮那些有特長身體健康，愿意繼續(xù)為社會作貢獻(xiàn)老人的作用。老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和服務(wù)。服務(wù)人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化醫(yī)療保障系統(tǒng)化安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊管理結(jié)構(gòu)管理團(tuán)隊二、組織與人員保障組織機(jī)構(gòu)的保障人員保障三、管理制度分級負(fù)責(zé)，集中管理財務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營創(chuàng)新村民與員工持股計劃經(jīng)營分區(qū)，效益考核在對社區(qū)服務(wù)的管理上，對于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價值。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素。美國第二次世界大戰(zhàn)前，52％的老年人與子女同住，到了上個世紀(jì)80年代，與子女同住的只有百分之十幾。1993年，％，％。另據(jù)有關(guān)部門對天津、杭州、無錫三城市60歲以上老人抽樣調(diào)查表明：％的老人生活在單身家庭里，％的老人生活在夫婦二人家庭里，即生活在空巢家庭中的老人已占老人總數(shù)40％以上。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨立的活動空間和越來越多的自由，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。有預(yù)測顯示，城市離退休老人中有百分之四十二點八的人擁有存款，僅退休金一項，到2010年就將增加到8300多億元，2020年為28000多億元，而到2030年將達(dá)到73000多億元，老年人的購買力來看是相當(dāng)可觀的。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。老年人群中積累了龐大的消費能力國家統(tǒng)計局進(jìn)行的人口變動抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟(jì)。據(jù)估計，2000年我國離退休人員約為6000萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到4000億元人民幣。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。張家界市政府為培育養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，提出要“加快建立和完善與世界旅游勝地相適應(yīng)、具有地方民族特色的常住居民養(yǎng)老服務(wù)體系，布局建設(shè)一批面向國內(nèi)外市場、中高檔次的老年別野、老年公寓、老年賓館，大力發(fā)展異地養(yǎng)老、老年度假休閑。二、市場競爭性分析現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。 獨居模式 老人獨立居住。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這在我國并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。在65歲以上老年人戶中，％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對老年夫婦生活的戶占11％，％，％，也就是說23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。截至2005年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。競爭對手與競爭模式本項目的競爭優(yōu)勢三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動近年來，隨著居民消費水平的提高，旅游消費日漸走進(jìn)大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€重要的組成部分。桿子坪鬼谷峽旅游景區(qū)位于張家界市著名的旅游勝地天門山麓，總開發(fā)面積約20平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項目的作用張家界氣候溫暖濕潤，空氣清新，有“中國最大的天然氧吧”之稱，“張家界空氣能治病”、“ 張家界非常適合養(yǎng)老”這些觀念已廣為人們所接受。張家界市政府充分認(rèn)識到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大潛力，正在考慮將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為張家界的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。?第八章 市場營銷策略一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群該項目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即：亞健康度假康復(fù)人群；中老年休閑養(yǎng)老人群；中老年度假養(yǎng)老人群；老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。 2 提高產(chǎn)品的品質(zhì)。進(jìn)行細(xì)致的營銷?⑴直接銷售。?????⑵觀光促銷。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險服務(wù)，社會保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個字后，拎個手包就可以輕松移民。 綜上所述，本項目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會效益突出。? 老年移民還非常安全。例如，發(fā)達(dá)城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強(qiáng)城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產(chǎn)生一個強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽(yù)度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項財政撥款。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開始淡化。這都反映了這種意識。搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異