【正文】 計(jì)算各因素變動(dòng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量結(jié)果 在充分考慮了市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)景氣、行業(yè)前景和行業(yè)特點(diǎn)等因素后，對(duì)于上述三
。 在本項(xiàng)目中，我們將影響現(xiàn)金流入的因素主要確定在游客人數(shù)和每位游客的平均收費(fèi)這兩項(xiàng)上；而將影響現(xiàn)金流出的因素主要確定在營(yíng)業(yè)成本（包括管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等）上。 確定分析指標(biāo) 以?xún)衄F(xiàn)值 NPV 指標(biāo)作為主要分析判斷的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。 即，當(dāng)別的因素預(yù)測(cè)情況不變時(shí)，溫泉浴城的收費(fèi)至少要達(dá)到 元 /人，溫泉度假村投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，剛好不盈不虧。 四部分項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入分別為： （ 1） 、 28y+（ 60/80） y+8 + =； （ 2） 、 10 ()y=； （ 3） 、 14 (12/80) =； （ 4）、 14 (35/80)y= 營(yíng)業(yè)收入共計(jì)： 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)成本（不計(jì)折舊）分別為 : （ 1） 、 （ ++） y+ + = （ 2） 、 (+++)y= （ 3） 、 0 36 （ 4） 、 *(++)y= 共計(jì)： 第 1— 5年，每年折舊： 萬(wàn)元； 營(yíng)運(yùn)資金： （ ） ()+=+（ 萬(wàn)元 ） 。 考慮到所有度假村項(xiàng)目中，價(jià)格敏感性最強(qiáng)、影響最大的是溫泉浴城的收費(fèi)價(jià)格，其余項(xiàng)目的涉及面較窄（如康體中心），客戶(hù)消費(fèi)額較低（如食街、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)及室外娛樂(lè)等），而商務(wù)客人對(duì)于價(jià)格的敏感性較低（如商務(wù)會(huì)議中心的收費(fèi)等），因此也可將溫泉浴城的收費(fèi)作為基本定價(jià)，其他項(xiàng)目的收費(fèi)以此為參考按比率計(jì)算。 即，在其它因素不變情況下，溫泉浴城的客流量至少要達(dá)到 萬(wàn)人 /年， XX溫泉度假村項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值， 才能達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。 營(yíng)業(yè)收入共計(jì) 為： 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)成本（不計(jì)折舊）分別為： （ 1）、 （ ++） x+ + 24x= （ 2）、 (+++)x= （ 3）、 0 （ 4）、 *(++)x= 共計(jì)： 萬(wàn)元 第 1— 5年，每年折舊： 萬(wàn)元 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流為： 35 () ()+ =+（萬(wàn)元）。 28+30 ） x=； （ 2）、 ( 10247。 定價(jià)不變，客流量變化 考慮到在諸多項(xiàng)目中，溫泉浴城的客流多少直接影響了康體中心、風(fēng)味食街、溫泉?jiǎng)e墅、生態(tài)農(nóng)莊以及室外娛樂(lè)場(chǎng)等的客流量，因此，其他項(xiàng)目的客流量的變化均可以溫泉浴場(chǎng)的客流量大小為參考。因此，投資此項(xiàng)目能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，此項(xiàng)目具備投資價(jià)值。 XX 溫泉度假村投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 科目 第 0年 第 1— 5年每年 投資額 收入 成本 折舊 稅前利潤(rùn)（ 123） 所得稅（稅率 33%） 稅后利潤(rùn) 運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（ 3+6） 6,500 6, 3, 2, 1, 2, 現(xiàn)金流量?jī)纛~ 6,500 2, 這里的折舊均采用直線法計(jì)提（以下皆同），并預(yù)計(jì)項(xiàng)目資本的機(jī)會(huì)成本為 20%，則項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為： ?? ????? 5 1 4 1)( 3 2 06 5 0 0 t tN P V (萬(wàn)元 ) NPV0，初步認(rèn)為投資該項(xiàng)目是可行的。 二、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) （ 一）凈現(xiàn)值分析 根據(jù)以上預(yù)測(cè)和分析， XX 溫泉度假村的各投資項(xiàng)目的回收期最短的只需不到 三年，最長(zhǎng)的也不超過(guò) 七 年，是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 3,250 =%。 二、度假村項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 33 （一）、靜態(tài)評(píng)價(jià) 根據(jù)以上對(duì)各部分項(xiàng)目的分析， XX 溫泉度假村的四項(xiàng)項(xiàng)目總的年平均稅后利潤(rùn)為： + + + = 萬(wàn)元；四項(xiàng)項(xiàng)目的年平均賬面資產(chǎn)為：（ 6,500+0）247。 投資回收期： 450247。 5=30 萬(wàn)元； 維護(hù)及水電費(fèi)（含原料消耗，按營(yíng)業(yè)收入的 30%計(jì)算）： 490 30%=147 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅金： 490 %= 萬(wàn)元。按營(yíng)業(yè)收入的 7%計(jì)算）： 490 7%= 萬(wàn)元； 房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊）： 250247。初步估計(jì)基建投資額 250 萬(wàn)元；設(shè)備投資額 150 萬(wàn)元；流動(dòng)資金 50 萬(wàn)元。其中除了滑草場(chǎng)成本和維護(hù)費(fèi)用較高，其他項(xiàng)目的投資成本均較低。 ≈ 5年。 5=20 萬(wàn)元； 32 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)： = 萬(wàn)元； 所得稅： = 萬(wàn)元； 稅后利潤(rùn)： ≈ 萬(wàn)元。初步預(yù)測(cè)生態(tài)農(nóng)莊可吸引度假村 50%的客流量，并假定承包費(fèi)率為 30%， 收入情況如下： 容量預(yù)算（萬(wàn)人） 消費(fèi)水平（元 /人） 年收入（萬(wàn)元） 28247。其中在治理荒山、開(kāi)墾農(nóng)地、建溫室等方面要列為重點(diǎn)。 ≈ 7年； （三）生態(tài)農(nóng)莊 所需投資額為： 100萬(wàn)元。 5=125 萬(wàn)元； 維護(hù)及水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的 8%計(jì)算）： 1, 8%= 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)物品消耗（包括別墅房間耗費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入 25%計(jì)算）： 1, =萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅金： 1, %= 萬(wàn)元。按營(yíng)業(yè)收入的 7%計(jì)算）： 1, 7%= 萬(wàn)元； 房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊）： 1925247。 根據(jù)前節(jié)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)， 預(yù)計(jì)在溫泉度假村住宿過(guò)夜人數(shù)可達(dá) 10 萬(wàn)人次。 惠州市內(nèi)的三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間的收費(fèi)為 220240 元，考慮到溫泉度假村所處地域相對(duì)較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶(hù)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)間對(duì)旅行社的收費(fèi)定在 120 元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場(chǎng)主要是淡季的商務(wù)客人，定價(jià)在 220 元左右是較為合理的。 營(yíng)業(yè)收入 對(duì)于溫泉?jiǎng)e墅，完全可以考慮采用國(guó)際流行的分時(shí)度假概念或其他方式予以經(jīng)營(yíng)，提高客房利用率和利潤(rùn)率，但具體經(jīng)營(yíng)模式有待經(jīng)營(yíng)者定奪 。共計(jì) 430 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間， 130 個(gè)豪華套房。 1,≈ 3年。 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn) 4,764（ +108+204++1,023++） =1, 萬(wàn)元； 所得稅： 1, 33% = 萬(wàn)元； 稅后利潤(rùn)： ≈ 1, 萬(wàn)元。 20=108 萬(wàn)元； 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊） :1,020247。 根據(jù)前面所作的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，營(yíng)業(yè)收的初步估算如下： 項(xiàng)目名稱(chēng) 容量預(yù)算（萬(wàn)人） 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元 /人） 年收入（萬(wàn)元） 溫 泉 浴 城 28 80 2,240 康復(fù)理療中心 28 15%= 60 252 商務(wù)會(huì)議中心 8 200 1,600 風(fēng) 味 餐 廳 28 80%= 30 672 合 計(jì) － － 4,764 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（包括員工工資。當(dāng)然，實(shí)際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營(yíng)銷(xiāo)力度。其他收費(fèi)項(xiàng)目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度 假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？傆?jì)： 100 萬(wàn)元。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。 商務(wù)會(huì)議中心 估計(jì)基建投資： 200 萬(wàn)元；設(shè)備投資： 100 萬(wàn)元；流動(dòng)資金： 50 萬(wàn)元。 估計(jì)基建投資： 100 萬(wàn)元（包括浴城的附屬設(shè)施）；設(shè)備投資： 90 萬(wàn)元；流動(dòng)資金： 10 萬(wàn)元。參考同類(lèi)溫泉 29 浴城， 估計(jì)基建投資： 1,800 萬(wàn)元 （包括圍墻、綠化等費(fèi)用） ；設(shè)備投資： 800 萬(wàn)元；流動(dòng)資金： 100 萬(wàn)元。與廣東省境內(nèi)其他同行進(jìn)行比較后，初步估計(jì) XX 溫泉度假村 投資項(xiàng)目的投資預(yù)算為 6500 萬(wàn)元人民幣，其整體營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用分別攤?cè)敫骶唧w項(xiàng)目的維護(hù)費(fèi)用中。 XX 溫泉度假村是集度假、娛樂(lè)、休閑、健身、理療為一體的綜合服務(wù)項(xiàng)目，且處于尚未開(kāi)發(fā)階段，工程量比較大，需要較多資金。 第五節(jié)、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 說(shuō)明：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，其中的數(shù)據(jù)預(yù) 測(cè)和估計(jì)多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價(jià)值。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管。 贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎约芭c度假村內(nèi)各種 服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的公益活動(dòng)，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強(qiáng)溫泉度假村的形象。 此外，還要定期舉辦各種特色活動(dòng)，滿(mǎn)足旅游求新求異的心理需求。 實(shí)際運(yùn)營(yíng)期的營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn) 當(dāng) XX 溫泉度假村初步打開(kāi)市場(chǎng)，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)期后，營(yíng)銷(xiāo)推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭(zhēng)取回頭客。 當(dāng)項(xiàng)目工程全部完成，開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，溫泉度假村開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)就要加大促銷(xiāo)力 度：在電視、報(bào)紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿；邀請(qǐng)記者前來(lái)游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報(bào)道；印制各種宣傳手冊(cè)供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門(mén)的一些重大接待任務(wù)等等。 當(dāng)項(xiàng)目工程完成三分之二，開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入后期階段時(shí)，溫泉度假村應(yīng)該開(kāi)始積極策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)丶笆?nèi)各大旅行社接觸，商量設(shè)計(jì)以溫泉度假村及周?chē)糜尉包c(diǎn)為中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營(yíng)銷(xiāo)渠道直接向消費(fèi)者宣傳。集休閑、娛樂(lè)、康體于一身的溫泉度假村，自然成為當(dāng)?shù)卣鳛槁糜伟l(fā)展配套設(shè)施的一項(xiàng)重要方面。 開(kāi)發(fā)建設(shè)期的營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn) 在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。溫泉度假村必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一開(kāi)始就設(shè)立專(zhuān)職的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研、制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、設(shè) 計(jì)營(yíng)銷(xiāo)組合、開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)、與其他部門(mén)溝通協(xié)調(diào)等營(yíng)銷(xiāo)行為。規(guī)劃將高檔與中低檔溫泉度假區(qū)分開(kāi)、開(kāi)創(chuàng)性地提出了建設(shè)獨(dú)特的少數(shù)民族風(fēng)情為主題的主題度假村概念，并提出加盟世界青年旅館組織。除溫泉外可能將建擁有兩千客房的五星級(jí)酒店并有影院、劇院等娛樂(lè)設(shè)施。珠海溫泉項(xiàng)目占地 平方公里，香港中旅國(guó)際投資有限公司，三年內(nèi)在此投資不少于 3億，總投資 15 億， 8年內(nèi)全部建成，第一期于明年 10月完成。珠三角其它地區(qū)的礦化度一般是 6150 毫克 /升，有的甚至只有 306 毫克 /升。據(jù) 2020 年 7月 25日《羊城晚報(bào)》報(bào)道：香港中旅將投資 15 億開(kāi)發(fā)珠海溫泉。 成人及兒童溫泉游泳池 因?yàn)槿写罅康V物質(zhì) ,比重大 ,人浮在水面 ,學(xué)游泳比較易 . 御溫泉 2020 年和 2020 年接待客人 60 萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 3500 萬(wàn)元。 童樂(lè)泉 一個(gè)專(zhuān) 門(mén)為小孩子設(shè)計(jì)的溫泉樂(lè)園，讓孩子們?cè)阢逶r(shí)展示童真，啟迪智力。 石板溫泉 平滑的石板下富含偏硅酸、鋰、鍶等 40多種有益人體微量元素的溫泉水不斷為石板加熱，游人可躺在石板上接受熱石療，從而改善血液循環(huán)，增強(qiáng)人體免疫力，熱石療對(duì)風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等有獨(dú)到的療效。 望景泉 田園美景，盡收眼底，幾分清閑，幾分舒適。由于光波浴是在光波房間內(nèi)進(jìn)行的。 椰奶泉 將鮮奶滴入溫泉中，潤(rùn)膚凝脂，此泉深受鐘愛(ài)美麗的女士們的青睞。御溫泉按照足部反射區(qū)按摩的原理，特設(shè)浴足池溫泉，泉底采用凹凸不平的鵝卵石，對(duì)腳起按摩作用，水中置入十幾種對(duì)足部 保健有益的中草藥，可促進(jìn)血液循環(huán)，增強(qiáng)免疫力，促進(jìn)新陳代謝，并對(duì)腳氣等疾病有諸多良效。 花草溫泉 溫泉中置入 40多種中草藥，在溫泉的作用下，藥香四溢，對(duì)腰、肩痛有奇效，經(jīng)常沐浴可以養(yǎng)顏?zhàn)o(hù)膚 咖啡溫泉 溫泉中加入適量咖啡提取液，因而濃香四溢，浴后能令人精神煥發(fā)，皮膚潤(rùn)澤，常浴能容顏永駐。在溫泉水中不斷滴入小米酒，米酒合溫泉水的雙效合一，相得益彰，既可解乏，又可加快血液循環(huán)，促進(jìn)新陳代謝，浴后令人精神振奮，經(jīng)常沐浴，能讓人在不知不 覺(jué)中留住青春。 24 木溫泉 御溫泉特設(shè)的木溫泉，運(yùn)用五行原理，全部采用芬蘭白木松木質(zhì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)的白木松在溫泉水的滋潤(rùn)下，雙效合一，健脾行氣，護(hù)胃益臀。 六福湯 大補(bǔ)元?dú)獾娜藚ⅲ瑥?fù)脈固脫的靈芝，補(bǔ)血活血的當(dāng)歸，清利頭目的薄荷，美容美發(fā)的蘆薈，清熱解毒的艾葉和三丫苦，與溫泉水雙效合一，相得益彰，其功效之神奇 自然就不言而喻了。池邊設(shè)有飲吧，可免費(fèi)供游客享用，可供 300人同浴共游。 露天溫泉二十四小時(shí)營(yíng)業(yè)，享用三十多種露天溫泉池（包括蒸汽浴、桑拿浴、健身房、香薰屋休息廳免 費(fèi)飲品、水果、包點(diǎn)、小食），每位 98元。下面是其介紹： 23 泉心泉意，隨心所浴，隨時(shí)可浴。 第四，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)上，各溫泉度假村也是各出奇招，以形成自己的特色和優(yōu)勢(shì)。此外，還有跑馬場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、英式桌球室、碰碰車(chē)、電子游戲機(jī)、釣魚(yú)俱樂(lè)部、太公釣魚(yú)場(chǎng)、煙花燃放場(chǎng)、燒烤場(chǎng)以及興建 中的網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)等諸多游樂(lè)項(xiàng)目。村內(nèi)設(shè)有豪華溫泉桑拿浴室和 300多間客房別墅。 深圳溫泉位于深圳市中心西北 40 公里的石巖湖畔，占地 平方公里，以獨(dú)具特色的天然玉律溫泉而聞名。早在 1987年就在湯泉修建了三星級(jí)湯泉酒店，開(kāi)發(fā)了較全面的旅游服務(wù)項(xiàng)目，集旅游、娛樂(lè)于一體。從知名度來(lái)看，湯泉早在宋代就已開(kāi)發(fā)。規(guī)模較大的有惠州湯泉旅游度假區(qū)和深圳 溫泉 。大量的溫泉未開(kāi)發(fā)，這些未開(kāi)發(fā)的溫泉又構(gòu)成了本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。 其次，就溫泉項(xiàng)目而言，據(jù)廣東省國(guó)土資源廳在 2020 年在全省開(kāi)展的溫泉資源全面調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，廣東省就有 300 多個(gè)溫泉點(diǎn)，大部分集中在粵西地區(qū)。廣東省境內(nèi)就有這 么多的度假區(qū)（村），這一現(xiàn)象本身就表明了旅游產(chǎn)業(yè)格局的變化導(dǎo)致了度假旅游業(yè)的高速發(fā)展