【正文】 靈芝，補血活血的當歸，清利頭目的薄荷，美容美發(fā)的蘆薈，清熱解毒的艾葉和三丫苦，與溫泉水雙效合一，相得益彰，其功效之神奇 自然就不言而喻了。御溫泉按照足部反射區(qū)按摩的原理，特設(shè)浴足池溫泉，泉底采用凹凸不平的鵝卵石，對腳起按摩作用，水中置入十幾種對足部 保健有益的中草藥，可促進血液循環(huán)，增強免疫力，促進新陳代謝，并對腳氣等疾病有諸多良效。 石板溫泉 平滑的石板下富含偏硅酸、鋰、鍶等 40多種有益人體微量元素的溫泉水不斷為石板加熱，游人可躺在石板上接受熱石療，從而改善血液循環(huán)，增強人體免疫力，熱石療對風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等有獨到的療效。珠三角其它地區(qū)的礦化度一般是 6150 毫克 /升，有的甚至只有 306 毫克 /升。溫泉度假村必須在項目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場營銷部門，全面負責(zé)營銷調(diào)研、制定營銷計劃、設(shè) 計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營銷行為。 當項目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進入尾聲，溫泉度假村開始試運營時，市場營銷部門就要加大促銷力 度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強對服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管。參考同類溫泉 29 浴城， 估計基建投資： 1,800 萬元 （包括圍墻、綠化等費用） ；設(shè)備投資： 800 萬元；流動資金： 100 萬元?？傆嫞?100 萬元。 20=108 萬元； 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊） :1,020247。 營業(yè)收入 對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待經(jīng)營者定奪 。 5=125 萬元； 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： 1, 8%= 萬元； 營業(yè)物品消耗（包括別墅房間耗費按營業(yè)收入 25%計算）： 1, =萬元； 營業(yè)稅金： 1, %= 萬元。 5=20 萬元； 32 利潤 稅前利潤： = 萬元； 所得稅： = 萬元； 稅后利潤： ≈ 萬元。按營業(yè)收入的 7%計算）： 490 7%= 萬元； 房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊）： 250247。 3,250 =%。 定價不變，客流量變化 考慮到在諸多項目中，溫泉浴城的客流多少直接影響了康體中心、風(fēng)味食街、溫泉別墅、生態(tài)農(nóng)莊以及室外娛樂場等的客流量，因此，其他項目的客流量的變化均可以溫泉浴場的客流量大小為參考。 考慮到所有度假村項目中，價格敏感性最強、影響最大的是溫泉浴城的收費價格，其余項目的涉及面較窄（如康體中心），客戶消費額較低（如食街、生態(tài)農(nóng)場及室外娛樂等），而商務(wù)客人對于價格的敏感性較低（如商務(wù)會議中心的收費等），因此也可將溫泉浴城的收費作為基本定價，其他項目的收費以此為參考按比率計算。 在本項目中，我們將影響現(xiàn)金流入的因素主要確定在游客人數(shù)和每位游客的平均收費這兩項上；而將影響現(xiàn)金流出的因素主要確定在營業(yè)成本（包括管理費、維護費等）上。 確定分析指標 以凈現(xiàn)值 NPV 指標作為主要分析判斷的動態(tài)指標。 即，在其它因素不變情況下，溫泉浴城的客流量至少要達到 萬人 /年， XX溫泉度假村項目投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值， 才能達到盈虧保本點。因此，投資此項目能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益，此項目具備投資價值。 二、度假村項目總體經(jīng)濟評價 33 （一）、靜態(tài)評價 根據(jù)以上對各部分項目的分析， XX 溫泉度假村的四項項目總的年平均稅后利潤為： + + + = 萬元；四項項目的年平均賬面資產(chǎn)為：（ 6,500+0）247。初步估計基建投資額 250 萬元；設(shè)備投資額 150 萬元；流動資金 50 萬元。初步預(yù)測生態(tài)農(nóng)莊可吸引度假村 50%的客流量，并假定承包費率為 30%， 收入情況如下： 容量預(yù)算（萬人） 消費水平（元 /人） 年收入（萬元） 28247。按營業(yè)收入的 7%計算）： 1, 7%= 萬元； 房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊）： 1925247。共計 430 個標準間， 130 個豪華套房。 根據(jù)前面所作的市場預(yù)測，營業(yè)收的初步估算如下： 項目名稱 容量預(yù)算（萬人） 消費標準（元 /人） 年收入（萬元） 溫 泉 浴 城 28 80 2,240 康復(fù)理療中心 28 15%= 60 252 商務(wù)會議中心 8 200 1,600 風(fēng) 味 餐 廳 28 80%= 30 672 合 計 － － 4,764 營業(yè)成本 管理費用（包括員工工資。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。與廣東省境內(nèi)其他同行進行比較后，初步估計 XX 溫泉度假村 投資項目的投資預(yù)算為 6500 萬元人民幣，其整體營銷推廣費用分別攤?cè)敫骶唧w項目的維護費用中。 贊助一些當?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎约芭c度假村內(nèi)各種 服務(wù)項目相關(guān)的公益活動，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強溫泉度假村的形象。 當項目工程完成三分之二，開發(fā)建設(shè)進入后期階段時，溫泉度假村應(yīng)該開始積極策劃營銷活動，主動與當?shù)丶笆?nèi)各大旅行社接觸，商量設(shè)計以溫泉度假村及周圍旅游景點為中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營銷渠道直接向消費者宣傳。規(guī)劃將高檔與中低檔溫泉度假區(qū)分開、開創(chuàng)性地提出了建設(shè)獨特的少數(shù)民族風(fēng)情為主題的主題度假村概念，并提出加盟世界青年旅館組織。據(jù) 2020 年 7月 25日《羊城晚報》報道：香港中旅將投資 15 億開發(fā)珠海溫泉。 望景泉 田園美景，盡收眼底，幾分清閑，幾分舒適。 花草溫泉 溫泉中置入 40多種中草藥，在溫泉的作用下，藥香四溢，對腰、肩痛有奇效，經(jīng)常沐浴可以養(yǎng)顏護膚 咖啡溫泉 溫泉中加入適量咖啡提取液，因而濃香四溢，浴后能令人精神煥發(fā)，皮膚潤澤，常浴能容顏永駐。池邊設(shè)有飲吧，可免費供游客享用，可供 300人同浴共游。此外，還有跑馬場、標準游泳池、英式桌球室、碰碰車、電子游戲機、釣魚俱樂部、太公釣魚場、煙花燃放場、燒烤場以及興建 中的網(wǎng)球場、足球場等諸多游樂項目。從知名度來看，湯泉早在宋代就已開發(fā)。廣東省境內(nèi)就有這 么多的度假區(qū)（村），這一現(xiàn)象本身就表明了旅游產(chǎn)業(yè)格局的變化導(dǎo)致了度假旅游業(yè)的高速發(fā)展，盡管這種變化為旅游度 22 假區(qū)（村 ）的發(fā)展帶來了良好的機遇，但是隨著投資者的認識轉(zhuǎn)變，這一行業(yè)內(nèi)的競爭局面將進一步擴大。因此，度假村對深圳、香港、東莞、惠 州等地的居民的吸引力將大于對廣州市居民及廣東境內(nèi)其他城市的居民的吸引力。而目前國內(nèi)法定節(jié)假日達 21 到 114 天，加上國家將鼓勵帶薪假期，一年中的可休閑時間接近 140 天，意味著人們休閑的時間和需求越來越多。在此基礎(chǔ)上預(yù)測每年可吸引 惠東地區(qū) 10%的旅行社團游客人數(shù)，即 10萬人次左右，其中至少 50%可以成為過夜游客。可見，距離近、有特色的休閑景點將十分適合繁忙的深圳人的選擇， 20 而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢所在。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發(fā)展。 國內(nèi)一些學(xué)者的分析認為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨 5大機遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟新的增長點，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關(guān)部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當前正在進行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游 業(yè)的大發(fā)展帶來了強勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進一步加快與旅游相關(guān)的各個行業(yè)的對外開放步伐，進一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟運行機制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進中國旅游業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到 2020 年，全球?qū)⒔哟?16億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達 2萬億美元，國際旅游人數(shù)和消費平均增長率將分別達到 ％和 ％，遠遠高于世界經(jīng)濟平均增長 3％的幅度。這種巨大的市場需求為各個地區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展提供了很大空間。 第四節(jié)、市場分析、預(yù)測與營銷策劃 一、行業(yè)分析 該項目屬第三產(chǎn)業(yè)中 的旅游，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓吹和支持發(fā)展的領(lǐng)域。 （四）、室外娛樂場 室外娛樂場是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會所外的另一主要娛樂設(shè)施，各種室外活動項目主要根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。 在溫泉別墅的開發(fā)過程中，可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費入住權(quán)，其他時間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。這 80 棟溫泉別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要注重吸取各國、 各民族 的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉別墅本身就可以成為度假村內(nèi)的觀光景點。為了提高場地的綜合利用率，多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把整個大廳間隔成幾個大小不一的小廳。如各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。 室外娛樂場 是溫泉度假村的主要娛樂設(shè)施，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活動項目， 建造多種室外活動設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同，無法讓旅客區(qū)分出自己與競爭對手的區(qū)別，從而導(dǎo)致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假村的盈利水平低。到平海古城觀光，可觀賞到眾多的名勝古跡。元末明初，盜寇猖蹶，民不聊生。因水陸交通方便利，歷史上已是一個通商口岸。海灣煙波浩淼，巨浪滔滔、海歐飛翔，帆影點點，海灣山上的大小石頭奇姿異彩，麒麟山、象山、獅山、鳳凰山等，座座雄姿英發(fā)，形狀逼真。 C左右，常年海水鹽度為 30％以上，沙灘坡度平緩，沙粒細小，利于海龜爬行、挖掘和產(chǎn)卵繁殖。正在籌建的有九龍峰森林公園、碧山旅游度假區(qū)等。山下的龍山溫泉，水溫高達攝氏 度，為硫氫化物泉，在全國眾多溫泉中是獨一無二的，具有調(diào)節(jié)功能、舒筋活絡(luò)、醫(yī)療保健、美容健體等超常規(guī)特殊功效。廣東工學(xué)院地質(zhì)礦產(chǎn)專業(yè)楊乃信教授說：“從水質(zhì)資料來看，九和溫泉是當今廣東及國內(nèi)最好的溫泉，實屬人類不可多得的 優(yōu)質(zhì)溫泉資源”。 河源合溪溫泉為龍川老八景之一，蘇東坡曾為其題詞“合溪溫水匯成河”。至近兩年閑置停用。礦泉的出水量、水溫、以及泉水所蘊含的礦物質(zhì)都將是投資此類項目的投資者所需重點考察的對象。 作為為旅游配套服務(wù)的度假村也將具有較大的發(fā)展空間?；輺|縣也積極開發(fā)推出新的旅游點，比如多祝黃獅古圍村、高潭革命老區(qū)、古田自然保護區(qū)作為新的旅游點。 6 XX 縣至 XX 溫泉僅僅 1小時車程，從廣州至龍洞溫泉僅 3小時車程，交通便利，特別對香港、深圳、東莞、惠州的游客，車程不到 2小時，特別適合短期度假、 休閑。穿越境內(nèi)的公路有：廣汕公路、深汕公路、深汕高速公路和廣惠高速公路。 XX 鎮(zhèn)地理條件優(yōu)越?；輺|既是廣東省 50 個山區(qū)縣之一，又屬珠江三角洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，享受山區(qū)縣政策、海島經(jīng)濟試驗區(qū)政策和對臺小額貿(mào)易政策等。平海鎮(zhèn)三面環(huán)海，度假村到海邊可欣賞日出、日落，到海里游玩。此溫度對機體的刺激性最小，浸浴時對心血管和呼吸系統(tǒng)基本上無任何影響，此溫度長時間浴療對神經(jīng)系統(tǒng)有明顯的鎮(zhèn)靜作用；溫?zé)嵩〉寞熜В旱V泉水溫度在 3739℃之間時稱為溫?zé)嵩　? 高熱泉： 43176。我國對醫(yī)用礦泉又進行不同的分類： 依溫度不同分為： 冷泉： 25176。 C。 依 PH 不同可分為： 酸性泉： PH 2— 4。（三）礦泉的化學(xué)成分的刺激作用是礦泉水所獨有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。 二、地理位置 XX 縣 地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣， 地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陸地常年蔥綠，生機盎然。它東靠紅海灣，西倚大亞灣，南臨浩瀚南海，距惠東縣城 44 公里，距香港 57 海里，距惠州深水港 23 海里。而且臺商已在此建設(shè)占地面積65000 平方米的“寶島工業(yè)區(qū)”。全縣公路通車里程達 公里，公路密度 公里 /百平方公里，全縣 22 個鎮(zhèn)及 278 個村 (居 )全部通車。因此，惠東縣政府在其規(guī)劃中，決定對旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加強規(guī)劃建設(shè)和保護，新開辟了一批旅游線路，以吸引更多的游客到惠東旅游，并通過發(fā)展旅游業(yè)，帶動商貿(mào)業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)及運輸業(yè)的發(fā)展，并因此成立了縣旅游資源管理委員會。 為了將惠東旅游業(yè)發(fā)展擴大，惠東推出了海濱旅游資源的招商項目，敞開巽寮灣、松園灣等 8個風(fēng)景迷人的海灣 的胸懷，曾到美國的夏威夷招商，并著眼于高標準的、可持續(xù)發(fā)展的、與國際市場接軌的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在平海鎮(zhèn)建立溫泉度假村，可以得到當?shù)卣挠辛χС?，并享受到一定的政策、稅收?yōu)惠。因此對溫泉資源的開發(fā)、利用和保護對此類度假村的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。推測 NE 方