【正文】 ............ 91 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)方案 ................................................. 91 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 第二節(jié) 項(xiàng)目管理 ...................................................... 93 第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ..................................................... 94 第一節(jié) 建設(shè)工期 ...................................................... 94 第二節(jié) 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 ............................................... 94 第十四章 工程招標(biāo)及質(zhì)量保證體系 ........................................... 96 第一節(jié) 工程招標(biāo) ...................................................... 96 第二節(jié) 質(zhì)量保證體系 ................................................... 98 第十五章 投資估算及資金籌措 ............................................... 99 第一節(jié) 估算范圍 ...................................................... 99 第二節(jié) 主要編制依據(jù) ................................................... 99 第三節(jié) 投資估算 ..................................................... 100 第四節(jié) 資金籌措 ..................................................... 102 第十六章 效益分析 ....................................................... 103 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)分析 ..................................................... 103 第二節(jié) 社會(huì)效益分析 .................................................. 107 第十七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................... 103 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析概況 .................................................. 108 第二節(jié) 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、估計(jì)與評(píng)價(jià) .............................. 109 第三節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 .......................................... 112 第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論 ..................................................... 113 第十八章 研究結(jié)論和建議 .................................................. 114 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目名稱 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 二、承辦單位概況 建設(shè)單位： 廬山旅游發(fā)展股份 有限 公司 建設(shè)單位法人代表： 鄭翔 建設(shè)單位概況：廬山旅游發(fā)展股份 有限 公司成立于 2020 年12月， 2020 年 12月公司完成股份制改組工作，成立廬山旅游發(fā)展股份有限公司， 目前 注冊(cè)資本 10000 萬元，經(jīng)營范圍涉及國內(nèi)、國際旅游服務(wù)，住宿、餐飲，旅游交通，娛樂，旅游資源開發(fā)，服務(wù)（涉及前置許可的憑許可證經(jīng)營），茶葉種植、 茶葉制品生產(chǎn)、加工、銷售（分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營）等。 尤其是《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》的批復(fù)，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為 國家戰(zhàn)略 。為突破企業(yè)自身發(fā)展瓶頸，充分發(fā)揮九江溫泉資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步起到引領(lǐng)全市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)公司研究決定在廬山山南星子縣溫泉鎮(zhèn)通過收購廬山龍灣溫泉度假村來實(shí)施 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 。水上逆贛江可直航 景德鎮(zhèn) 、南昌、贛州，入 長 江 黃金水廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 道抵國外口岸。 施工條件好，項(xiàng)目地塊周邊水、電、通信、寬帶等市政設(shè)施均已到位，維護(hù)完好 ，可直接為本項(xiàng)目使用。度假村已獲得多個(gè)榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)， 2020 年先后被江西省旅游局評(píng)為 “ 游客最喜愛的十大贛菜定點(diǎn)推廣酒店 ” 、江西省總工會(huì)評(píng)為省級(jí) “ 工人先鋒號(hào) ” 、江西省旅游局評(píng)為首批省級(jí)旅游度假區(qū)試點(diǎn)單位。在停留時(shí)間上，會(huì)議團(tuán)隊(duì)一般 3 天左右，旅游團(tuán)隊(duì)一般在 14 小時(shí)。 二、溫泉產(chǎn)品單一，缺乏新意 從溫泉旅游的發(fā)展趨勢(shì)來看，溫泉旅游同會(huì)議、養(yǎng)生、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等模式結(jié)合將是溫泉旅游的新增長點(diǎn)。因此，突破單純的溫泉概念，突出溫泉的獨(dú)特性和不可復(fù)制性，樹立鮮明的品牌形象就顯得異常重要。 當(dāng)前，我國溫泉休閑旅游資源開發(fā)呈現(xiàn)出數(shù)量增多、規(guī)模擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，逐漸向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)就在著名的廬山風(fēng)景區(qū)附近，能夠?qū)厝拈_發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互 促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨(dú)特旅游文化。因此，必須為充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢(shì)，壯大九江市游產(chǎn)業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢(shì)。廬山旅游要實(shí)現(xiàn)豐富旅游產(chǎn)品體系，旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，必須大力發(fā)展溫泉旅游，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局。 此外，項(xiàng)目實(shí)施單位廬山旅游發(fā)展股份公司目前的經(jīng)營范圍雖涉及國內(nèi)國際旅游服務(wù)、住宿、餐飲、 旅游交通、茶業(yè)、娛樂等領(lǐng)域，但僅限于廬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，還不足以承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命，投資開發(fā)建設(shè)位于廬山山南星子縣境內(nèi)的廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目是公司謀劃進(jìn)一步發(fā)展的重大舉措，項(xiàng)目的建成，不僅能夠完善公司的服務(wù)功能、提升公司的地位，而且可以為投資者帶來豐厚的利潤。在傳統(tǒng)的觀光旅游持續(xù)增長的同時(shí)，休閑度假旅游將快速發(fā)展。這包括一年中的幾個(gè)長假和多個(gè)雙休日。 溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治 療身心疲憊的方式，是一種高級(jí)的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。南方的商界人士則更注重修心養(yǎng)性，往往喜歡在休假、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生保健活動(dòng)中談廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 生意。近十幾年來，發(fā)達(dá)國家的休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的新時(shí)期，隨著工作時(shí)間的減少，共享工作已應(yīng)運(yùn)而生。 本節(jié)將從江西省、九江市旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及江西省溫泉旅游現(xiàn)狀等方面對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行分析。旅游總收入占全國旅游總收入由 %上升至 %，占全省地區(qū)生產(chǎn)總值由 %上升至 %，為全省地區(qū)生產(chǎn)總值中第三產(chǎn)業(yè)的 %上升至 。無論是廬山，鄱陽湖 還是長江沿岸景區(qū)，其自然風(fēng)光的獨(dú)特韻味，與歷史上在這里留下的人文景觀相得益彰；同時(shí)九江市城市自身就是一個(gè)擁有悠久歷史和眾多古跡的歷史名城。 根據(jù)《九江市旅游 “ 十一五 ” 規(guī)劃》遠(yuǎn)景目標(biāo)可知，預(yù)計(jì)到 2020 年，九江市年接待入境旅游者可達(dá) 80 萬人次，國際旅游外匯收入 億美元，接待國內(nèi)旅游者可達(dá) 3000 萬人次，國內(nèi)旅游收入 320 億元人民幣，旅游業(yè)總收入可達(dá) 340 億元，使旅游業(yè)真正成為九江市國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。通過三至五年的努力，把江西建成全國著名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強(qiáng)省。近幾年來，全縣已累計(jì)引進(jìn)旅游項(xiàng)目 60 多個(gè)。本項(xiàng)目預(yù)測(cè)采用星子縣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)軟件試廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 驗(yàn)，采用基年（ 2020 年）為數(shù)據(jù)點(diǎn) 1，其它根據(jù)年限遞增，更符合實(shí)際，且數(shù)據(jù)更為精確。因此，本項(xiàng)目采用一元二次和指數(shù)平滑的平均 值作為預(yù)測(cè)結(jié)果。屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，年均降水量為 1437 毫米，年平均氣溫 1518℃ ，年平均日照數(shù) 1932 小時(shí)。廬山富氡溫泉，與陜西華清池、西班牙比里牛斯溫泉并稱為世界三大名泉，水 溫常年保持在6872℃ ，含有 30 多種對(duì)人體有益的礦物質(zhì)和微量元素。 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 星子 縣位于江西省北部，背依 廬山 ，面對(duì)鄱陽湖。隨著廬山旅游經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫，品牌影響力的不斷擴(kuò)大，旅游接待能力和服務(wù)水平的進(jìn)一步提升，其向東可輻射以上海、杭州、南京為主的長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，向南可輻射廣州、深圳等為主的珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，向西可輻射長株潭城市圈，向北可輻射合肥、武漢等中部城市。故龍灣溫泉度假村的服務(wù)人員多數(shù)是當(dāng)?shù)鼐用?，普?受教育程度低，沒有受過正規(guī)的服務(wù)行業(yè)的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練，服務(wù)意識(shí)較低。九江市是鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，星子縣被納入環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃范圍，隨著 “ 十二五 ” 時(shí)期鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)逐步推進(jìn)，生態(tài)旅游概念深入人心，這必將為項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的戰(zhàn)略支持和強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。尤其是龍灣溫泉度假村定位為綜合性五星級(jí)度假村，以這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考量，度假村內(nèi)無論是衣、食、住、行等行業(yè)的硬件或軟件服務(wù)管理質(zhì)量亟待提升。商周為揚(yáng)州之域，戰(zhàn)國屬楚，秦漢歸九江郡轄。星子縣區(qū)內(nèi)中元古界雙橋山群（包括混合花崗巖）及第四系廣泛分布，雙橋山群面積 平方公里（其中包括混合花崗石 21 平方公里、變流紋斑巖 43 公里），第四系 平方公里，水面 平方公里，震旦系 —— 第三系零星分布，面積 平方公里。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 42 自然資源 ① 土地資源 星子縣地處江西北部，東西寬 35 公里，南北長 52 公里，總面積894 平方公里。此外 , 還有博陽河、楊柳津河 , 分別從土牛嘴、沙湖山流經(jīng)縣內(nèi)。大地構(gòu)造位置屬 揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái) （ Ⅰ 級(jí)）下?lián)P子凹陷（ Ⅱ 級(jí)）與廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 江南 古隆起（ Ⅱ 級(jí)）間；次級(jí)構(gòu)造屬廬 山隆起（為主）與鄱陽斷陷之間， 贛南 大斷裂北端西側(cè)。東與都昌縣隔湖相望，南止永修縣，西鄰九江、德安兩縣，北接廬山區(qū)。因此，在發(fā)展過程中通過產(chǎn)品差異化配套組合、深挖個(gè)性、特色等途徑將競(jìng)爭(zhēng)矛盾有效轉(zhuǎn)化為合作共贏關(guān)系，建立產(chǎn)品互補(bǔ)、客源共享、品牌共鑄的區(qū)域旅游業(yè)的良好發(fā)展機(jī)制 ，這是未來發(fā)展的重點(diǎn)。隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起， 溫泉 獨(dú)具的集旅游、休閑、健身于一體的功能。度假村目前只有溫泉、餐飲和客房，輔助少量的按摩、黑泥和魚療收入，輔助收入占主營收入的比例相當(dāng)?shù)?，充分說明度假村開展的旅游項(xiàng)目還太單薄，亟待擴(kuò)展新的產(chǎn)品，以豐富溫泉旅游。同時(shí)，作為廬山管理局重點(diǎn)打造的引領(lǐng)廬山旅游、江西旅游乃至中國中部旅游走向世界的旗艦式企業(yè)，其在資源和政策上優(yōu)勢(shì)明顯。詠廬山詩文共 2500 篇，有 1800 篇寫在星子，廬山摩崖石刻 1300 幀，其中 700幀在星子。 自然景觀資源優(yōu)勢(shì) 鐘靈毓秀，星子縣擁有卓絕的自然景觀。 一、優(yōu)勢(shì) 生態(tài)優(yōu)勢(shì) 星子縣地處匡山蠡水之間，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 圖 44 星子縣旅游總?cè)藬?shù)指數(shù)平滑法預(yù)測(cè) 由圖 42~4 可看出，一元二次線性回歸預(yù)測(cè)和指數(shù)平滑法更符合趨勢(shì)發(fā)展，其可決系數(shù) R2 接近 1，可決系數(shù)反映多個(gè)自變量對(duì)因變量的聯(lián)合的影響程度。門票收入 億元，旅游行業(yè)直接吸收社會(huì)就業(yè)人員近萬名，初步完成了從廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 29 “ 接待事業(yè)型 ” 到 “ 一般產(chǎn)業(yè)型 ” ，再到培育 “ 支柱產(chǎn)業(yè)型 ” 的轉(zhuǎn)變升級(jí)過程。 近年來，星子縣委、縣政府根據(jù)全縣旅游資源擁有情況，相繼提出了 “ 大辦旅游 ” 和 “ 旅游興縣 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，星子縣旅游業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)了前所未有的發(fā)展態(tài)勢(shì)，旅游經(jīng)濟(jì)迅速成為縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃到 2020 年，全省溫泉旅游實(shí)現(xiàn)年 接待游客 1200 萬人次，溫泉旅游綜合收入 110 億元，占全省旅游總收入的 8%，直接間接就業(yè)人數(shù)達(dá)到 36 萬。其中境外游客 萬人次，增長 %；國內(nèi)游客 萬人次，增長 %。九江市依山傍水，為人杰地靈之地，古往今來，眾多文人墨客，名宦巨賈，大德高僧因這秀麗的風(fēng)景而留連忘返，留下了豐富的文物古跡，為九江市積累了眾多的歷史財(cái)富。 新世紀(jì)以來，在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全省上下認(rèn)真貫徹落實(shí)省委、省政府關(guān)于建設(shè)旅游休閑后花園、加快培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策，旅游業(yè)有了長足進(jìn)步，在全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。 2020 年我國累計(jì)入境旅游人數(shù)達(dá)到 萬人次，同比增長 %。旅游休閑產(chǎn)業(yè)是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求（物質(zhì)的與精神的）密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，特別是以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)為龍頭形成的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，已成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)