【正文】 00m3和 650m3。目前井口溫?zé)崴廊蛔粤鞑粩啵髁亢退疁匚礈y），水位高出地面 。 對溫泉的進(jìn)一步地質(zhì)勘察和分析情況尚有待于地質(zhì)勘測工作的完成 ?，F(xiàn)經(jīng)龍川縣人民政府批準(zhǔn)設(shè)立旅游度假村。 河源九和溫泉被中山醫(yī)科大學(xué)陳朝坤教授譽(yù)為“天下第一泉”，溫泉自流水溫78℃－ 90℃，儲量大，自流量為 4000 噸／日，水質(zhì)好，含有多種對人體有益的微量元素。 惠州湯泉的水資源較為豐富，包含了溫泉、冷泉、瀑布，三位一體。對于高血壓、心血管疾病、風(fēng)濕病、腸胃病、神經(jīng)衰弱、皮膚病等具有顯著療效，同時(shí)對皮膚保健也具有顯著效果，為理想的醫(yī)療 保健型熱礦泉。省級旅游度度假區(qū) —— 龍山溫泉度假區(qū)景點(diǎn)眾多，生活?yuàn)蕵吩O(shè)施配套，是休閑娛樂、商務(wù)洽談的極佳選擇，度假區(qū)的賓館別墅已上星級，功能齊全， 能接待省級大型會議。山、海、江、湖、海島、溫泉等景點(diǎn)不勝枚舉，古城遺跡、道教勝景等人文資源更是相映成趣。擬開發(fā)的旅游資源有：白盆珠水庫、港口的紅海灣、以及平海古城及平海灣。歷史上一直是海龜產(chǎn)卵的傳統(tǒng)場所，當(dāng)?shù)厝朔Q“海龜灣”。 岸灘三面 環(huán)山，環(huán)境幽靜，海域中水生動植物資源豐富，為海龜?shù)臈⒎敝硠?chuàng)造了良好的條件。南海綠海龜是珍貴的海洋動物，具有重要的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，現(xiàn)被列為國家重點(diǎn)保護(hù)的野生動物。海面上分布著蓮花、瀝格、雞心等 11 大大小小 99個(gè)洲，風(fēng)光旖旎。瀕臨南海，水域面積近 500 平方公里，有島嶼和巖礁近百個(gè)，屬典型的亞熱帶海洋性氣候，歷年平均氣溫 度。魚貝類資源豐富，盛產(chǎn)高級海產(chǎn)品，其中有飲譽(yù)港澳地區(qū)和東南亞各國的“水桂尤魚”、“三門龍蝦”。 始建于洪武 18年，距今已有 600 余年的歷史，仍保持完整的東西南北四大古城門樓的“十字街”，古城門樓高大雄偉，造型冼煉、典雅，具有濃郁的民族特色。洪武年間，明太祖派花都司到平海建造城池，抵御外侵。清康熙至嘉慶年間，在平海城前沿相繼筑有大星山炮臺，盤沿港炮臺，墩頭港炮臺、東繒頭炮臺和吉頭炮臺、筑成一道道壁壘森嚴(yán)的海防線。 平海南門海灣位于平海古城南面約 1 公里處 ,處于紅海灣與大亞灣的匯合處，距縣城平山鎮(zhèn) 53 公里，有往返的直線班車。這里有以祖廟為 中心的大小十余座廟亭和動人的神話故事，九龍峰、冬無嚴(yán)寒、夏無酷署、古木參天、樹蔭蔽日，池清山碧，幽谷溪流，兼有秀、清、逸、媚、幽之長，為蓮花山脈山水風(fēng)貌的精華，加之廟亭其間，更顯迷為景色，古往今來，不知多少游客到此駐足觀光，燒香問卦，尋幽探勝，流連忘返，主要名勝古跡有：祖廟、文昌宮、志蔭亭、下棋亭、龍通寺等。隨著新的溫泉度假村的不斷開發(fā)，原有的溫泉度假村面臨著設(shè)備老化，服務(wù)項(xiàng)目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂的結(jié)合 ,借助溫泉?jiǎng)e墅的 住宿條件優(yōu)勢，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)； 商務(wù)會議中心要求會議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。 （一）、溫泉會所 溫泉會所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項(xiàng)目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。 而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。各個(gè)湯池有 15 大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時(shí)使用的“家庭池”、“友情池”。要在充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎(chǔ)上，針對治病和健身的需要，聘請專職醫(yī)師指導(dǎo)，配合純中草藥及中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設(shè)施達(dá)到“有病治病，無病健身”的目的，使之成為省內(nèi)有名的溫泉康體理療之地。除了多功能廳外，還要有三到五個(gè)裝修豪華、功能齊全的中小型會議室，以滿足客戶高檔次的需求。 制作要標(biāo)榜正宗的客家菜系做法，以著名的東江鹽火局雞、梅菜扣肉、東江釀豆腐等美味佳肴來吸引客人。別墅內(nèi)部的裝修必須與建筑外觀保持一致，使每一棟別墅都有一個(gè)獨(dú)特的主題。 由于溫泉?jiǎng)e墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動場所較為分散，為了確?？腿说纳拓?cái)產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時(shí)還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路 電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。 （三） 、生態(tài)農(nóng)莊 生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村內(nèi)的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據(jù)土地情況來種植一些瓜果和蔬菜。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)設(shè)置一些娛樂活動，調(diào)動旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。根據(jù)國際室外娛樂的潮流，將建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、 露營區(qū) 等多種室外活動設(shè)施。 為了綜合利用溫泉度假村內(nèi)的室外草地，還可以視可行性考慮增設(shè)高爾夫球練習(xí)場。 世界旅游組織在 2020 年認(rèn)為： 世界旅游業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r良好，前景也十分樂觀。 國家旅游局副局長孫鋼在 2020 年中國旅游投資機(jī)會與投資政策高層研討會上強(qiáng) 18 調(diào)，中國旅游業(yè)發(fā)展正面臨最多最突出的發(fā)展機(jī)遇 ，投資中國旅游業(yè)大有可為。《 人民日報(bào) — 海外版》在 2020 年認(rèn)為：到 2020 年，我國入境旅游人數(shù)將達(dá)到 8500萬人次，其中過夜海外旅游者 3450 萬人次，旅游外匯收入 220 萬美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 11 億人次，旅游收入 5000 億元；出境旅游人數(shù)將達(dá)到 1636 萬人次。但與世界旅游業(yè)相比，我國目前的水平還不到下述指標(biāo)的一半：世界旅游業(yè)總產(chǎn)出占世界 GDP總量的 ％，世界居民旅游消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出的 ％，世界旅游業(yè)的資本投資占總投資的 ％。在這個(gè)大趨勢下，世界旅游組織對中國今后 20 19 年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。 二、市場分析 商務(wù)會議客戶 惠州地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商務(wù)客源的開拓打下了較好的基礎(chǔ)。 旅行社團(tuán)客戶 平海鎮(zhèn)溫泉度假村毗鄰諸多旅游景點(diǎn)，類型多樣，包括自然景觀、生態(tài)景觀和人文古跡景點(diǎn)等，對臨近的三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市深圳、香港、東莞具有較大的吸引力。另據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處統(tǒng)計(jì)， 2020 年港人赴內(nèi)地總?cè)藬?shù)達(dá)５０１０萬人次，其中私人旅行人數(shù)達(dá)到 68%，相當(dāng)于全香港６００多萬港人每年到內(nèi)地旅行５次多； 01年港人在內(nèi)地私人消費(fèi)達(dá)到２９４億港元，平均每 人次消費(fèi)８７０港元，其中住宿和膳食費(fèi)用占近５８％，娛樂、交通占３１％，購物占１１％；港人最常去的地方是深圳和廣東省內(nèi)其它臨近香港的城市，其在廣東省內(nèi)私人消費(fèi)額高達(dá)２０３億港元，例如中山的溫泉、珠海的高爾夫球場、增城的荔枝節(jié)都是吸引港人的好去處。在政府大力推動下，惠東總的游客數(shù)量極有希望突破年 100 萬人次。 目前境外還有專門的 溫泉旅游團(tuán)，如最近新加坡有此類團(tuán)在廣東，只游有溫泉的地方。由于溫泉對人體具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以 在建設(shè)和運(yùn)營期間的各個(gè)階段，通過主動的營銷和公關(guān)手段 爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地，其方式可靈活多余 樣。溫泉度假村把溫泉和度假村內(nèi)的自然山區(qū)資源結(jié)合在一起，生態(tài)環(huán)境良好，正好可以滿足都市居民休閑娛樂和放松的需要。 從平海鎮(zhèn)的交通位置來看， 平海鎮(zhèn)距離深圳市區(qū)大約 140公里，距廣州市區(qū)大約230公里。從交通便利程度分析，度假村的目標(biāo)市場定位于深圳、香港、東莞及惠州當(dāng)?shù)鼐用竦穆糜巍⒍燃傧M(fèi)者市場是比較恰當(dāng)?shù)摹? 三、市場競爭分析 然而 ，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的市場競爭也是非常激烈的。在市場競爭擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，各度假村應(yīng)更好地發(fā)揮自己的優(yōu)勢— 比如依賴于當(dāng)?shù)靥厣馁Y源環(huán)境（比如依托于當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)），或者依賴于良好的交通環(huán)境等等 — 開發(fā)出各種特色化的服務(wù)品種，才能更好地吸引客戶，為度假村的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造空間。 第三，在龍洞溫泉的附近，既有未開發(fā)的溫泉，也有已經(jīng)開發(fā)的溫泉。當(dāng)時(shí)一代文學(xué)大師蘇東坡被貶惠州時(shí)，曾三游湯泉，并留下了一些名句。其古樸典雅的西班牙建筑群綿延如帶，各種抽象派雕塑點(diǎn)綴其間，環(huán)境清靜悅目。 在河源、揭陽等地也有大量的溫泉待開發(fā)。 據(jù)專家測試，御溫泉水富含偏硅酸等多種對人體健康有益的礦物質(zhì)微量元素，對神經(jīng)性骨痛、風(fēng)濕病等多種疾病具的特殊療效，起到舒筋活絡(luò)、強(qiáng)身健體、潤膚養(yǎng)顏、安神定驚、抵抗衰老等保健作用。 三合風(fēng)呂 此池呈獨(dú)特的三角形設(shè)計(jì)，祝福每位游客健康、快樂、長壽。 酒溫泉 天若不愛酒，天上無酒仙；地若不愛酒，地上無酒泉 。 浴足池 樹老根先絕，人老足先衰 。 光波浴 采用現(xiàn)代尖端技術(shù)，通過向人體發(fā)送 15微米的遠(yuǎn)紅外線，使人在低溫出汗過程中產(chǎn)生生物熱效應(yīng)，排出人體廢物和老化疲勞因子，從而達(dá)到治病防病、保健美容的功效。 醒神（ 10度溫差浴） 10 度冰水，醒神健腦，增強(qiáng)身體抵抗力，但得有過人的膽識和強(qiáng)健的體魄才行。 26 毓祥池 一腔愛國熱血，一個(gè)悲壯故事，讓人頓時(shí)肅然起敬。珠海溫泉位于珠海平沙鎮(zhèn)，經(jīng)勘探，平沙的溫泉屬“含硅酸和氡的氯化鈉泉”，泉水的礦化度高達(dá) 6688 毫 克 /升，幾乎是目前廣東開發(fā)的溫泉中礦化度最高的。投資方表示，珠海溫泉將建成國內(nèi)第一，世界第一流的旅游度假勝地。 四、 營銷推廣 由于市場競爭激烈， XX溫泉度假村要想在眾多的溫泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場定位外，還必須加大營銷推廣的力度。從惠東縣政府的“旅游旺縣”發(fā)展規(guī)劃來看，旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了惠東縣的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)地位。另外，聘請形象設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) CI 和 VI,并通過室外廣告牌等讓目標(biāo)客源市場所在地 深圳、東莞、香港和惠州當(dāng)?shù)氐木用駥厝燃俅逵懈行哉J(rèn)識。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配 方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議，相互提供優(yōu)惠，為對方爭取客源；建立客戶檔案，與商務(wù)會議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系營銷工作。 在實(shí)際運(yùn)營期內(nèi)，只有依靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營銷推廣工作才能順利開展。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊(duì)進(jìn)一步詳細(xì)商討，計(jì)劃投資與實(shí)際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營后的實(shí)際數(shù)據(jù)不可能完全一致。 一、度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支及回收期分析 （一）溫泉會所 投資總額： 3,350 萬元，包括： 溫泉浴城 浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風(fēng)格?？傆?jì)： 200 萬元。 估計(jì)基建投資： 60 萬元；設(shè)備投資： 30 萬元；流動資金： 10 萬元。 同時(shí)，根據(jù)之前的市場預(yù)測，預(yù)計(jì)溫泉浴城一年接待客流量可達(dá) 28 萬人次。按營業(yè)收入的 7%計(jì)算） : 4,764 萬元 7%= 萬元； 房屋、建筑物折舊 (20 年直線折舊 ):2,160247。 投資回收期（不計(jì)建設(shè)期，以下皆同）： 3,350247。初步估計(jì)投資額為： 1,925 萬元（ 25棟小型20+45棟中型 25+10棟大型 30=1,925萬元）；初步估計(jì)設(shè)備投資額為： 625萬元（ 430 1+130 =625 萬元）；初步估計(jì)需流動資金： 50 萬元。其中，標(biāo)準(zhǔn)間和豪華套房的數(shù)量比為 43:13。 20 年 = 萬元； 設(shè)備折舊（按 5年直線折舊）： 625247。 生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。 50%=14 12 168 30%= 營業(yè)成本 折舊（因多為設(shè)備，作 5年直線折舊）： 100247。 （四）室外娛樂場 按照如下標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)所需投資額總計(jì) 450 萬元： 室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。 營業(yè)收入 初步估計(jì)如下： 容量預(yù)算（萬人） 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元 /人） 年收入（萬元） 28 50%=14 35 490 營業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員 工要資。 利潤 稅前利潤： 490(++30+147+)= 萬元； 所得稅： = 萬元； 稅后利潤： – ≈ 。 2=3250 萬元；整個(gè)項(xiàng)目的年平均賬面回報(bào)率為： 1,247。因此，對于整個(gè)項(xiàng)目建成后的現(xiàn)金流量情況，下面做一個(gè) 5年近期預(yù)測，并根據(jù)這一現(xiàn)金流量計(jì)算總項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)含報(bào)酬率。 三、盈虧平衡和敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 本部分主要根據(jù)上部分的度假村投資建成后五年現(xiàn)金流量分析，主要是分析：（ 1）當(dāng)其它因素（如預(yù)計(jì)的定價(jià)等）不變時(shí)，需多少客流量才能使投資成本剛好得以回收；（ 2）當(dāng)其它的因素（如預(yù)測的客流量等）不變時(shí)，采取什么樣的定價(jià)才能使投資成本恰好能得 以回收。 28)x=； （ 3）、 12 =； （ 4）、 35 =。 客流量不變，定價(jià)變化。 科目 第 0年 第 1— 5年每年 投資額 收入 成本 折舊 稅后利潤 運(yùn)營現(xiàn)金流（ 3+4） 6500 + 現(xiàn)金流量凈額 6500 + 令 ?? ?????? 51 0)( 9 5 0 0t tyN P V ，得到保本定價(jià) y 為： 元 /人。 選定需要分析的不確定因素，并設(shè)定這些因素的變化范圍 通常來說， 影響現(xiàn)金流入量的有產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品銷量和其它業(yè)務(wù)收入等因素， 影響現(xiàn)金流出量的有設(shè)備開工率和經(jīng)營、管理費(fèi)用支出等因素