【正文】 借款債務。為適應社會發(fā)展和消費群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點項目進行開發(fā)，并初步形成xx縣老干部療養(yǎng)中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務項目。走過二十多年的發(fā)展歷程，看看xx象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個方面的困難和問題：首先是各種設施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經變得斑斑點點，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經簡易維修后勉強投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護，已被安監(jiān)和質監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預計六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經停止使用三年多。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務（一是確保正常經營；二是確保資產不流失；三是維護好現(xiàn)有的職工利益），我們應對辦法是將收取的消費款以兩個職工名義存入信用社，維護度假村正常運轉。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長期處于將改制又遲遲動不了的狀態(tài)。從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當做一個真正的企業(yè)來做，由此導致了政企不分、職責不明，很大程度上成了政府的一個接待處；其次是在度假村發(fā)展的最好時期內部管理混亂，據(jù)歷史資料反映，度假村在90年代中期前后經營十分火爆，最好年份的營業(yè)收入高達900多萬元，這么好的收入水平和當時的人員工資及低物價水平沒有積累和發(fā)展，我覺得內部管理存在問題，因為度假村很多項目建設是靠貸款和各級政府部門補助建設的。要想做大做強xx旅游也的設想也是空想。為適應社會發(fā)展和消費群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點項目進行開發(fā)，并初步形成**縣老干部療養(yǎng)中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務項目。走過二十多年的發(fā)展歷程，看看**象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個方面的困難和問題：首先是各種設施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經變得斑斑點點，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經簡易維修后勉強投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護，已被安監(jiān)和質監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預計六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經停止使用三年多。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務（一是確保正常經營；二是確保資產不流失；三是維護好現(xiàn)有的職工利益），我們應對辦法是將收取的消費款以兩個職工名義存入信用社，維護度假村正常運轉。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長期處于將改制又遲遲動不了的狀態(tài)。從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當做一個真正的企業(yè)來做，由此導致了政企不分、職責不明，很大程度上成了政府的一個接待處；其次是在度假村發(fā)展的最好時期內部管理混亂，據(jù)歷史資料反映第四篇：溫泉度假村建設項目可行性報告 (8000字)度假村建設項目可行性報告工程咨詢有限公司二００八年五月－1－目 錄一 總論項目提要可行性研究報告編制依據(jù)綜合評價和論證結論二 項目背景及必要性項目背景項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項目建設的必要性三 項目實施的有利條件政策環(huán)境政府支持市場優(yōu)勢四 項目區(qū)建設條件地理位置與區(qū)域范圍自然資源狀況 五 建設單位基本情況建設單位基本情況主要投資人基本情況六 市場分析與推廣方案市場定位目標客戶市場分析市場推廣方案和推廣措施七 項目建設方案建設任務和規(guī)模設計基本原則項目布局具體建設內容－2－項目建設標準給排水電力電訊環(huán)境影響評估八 項目實施進度安排一期工程項目實施進度表九 投資估算與資金籌措說明投資估算依據(jù)項目建設投資估算資金來源與籌措借款資金償還測算十 經濟分析財務評估說明財務評價依據(jù)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算總成本及經營成本估算財務效益分析不確定性分析十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓項目組織與管理管理機構設置與職能劃分勞動定員項目經營管理措施人員培訓勞動保護與安全十二 可行性研究的結論與建議可行性研究結論問題與建議－3－附 錄一 附表：固定資產投資估算表 1－土建工程投資明細表 1－設備投資明細表流動資金估算表投資計劃與資金籌措表固定資產折舊估算表總成本費用估算表利潤及利潤分配表6－產品銷售收入和銷售稅金及附加估算表資金來源與運用表借款還本付息計算表資產負債表財務現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖一期工程項目規(guī)劃圖度假村入口景門效果圖廣場設計效果圖山莊外觀效果圖溫泉游泳館外觀效果圖設計意向圖外觀效果圖三 其他附送資料：項目建設單位營業(yè)執(zhí)照復印件建設項目選址意見書復印件可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復印件可行性報告編制單位資質證書復印件－4－第一章 總 論 項目提要 項目名稱：度假村建設項目 建設性質：新建 項目承辦單位、法人代表及所有制形式項目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：所有制形式：民營企業(yè) 建設地點、規(guī)模、期限及建設內容建設地點：建設規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預計費919萬元)。 資金籌措 本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機構貸款3000萬元；二期投資10269萬元。同時根據(jù)項目建設需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設、農業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經濟效益和財務狀況較好，抗風險能力較強，安全可靠，項目是可行的。由于旅游產業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務業(yè)，也不是一般的第三產業(yè)，而是關聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產業(yè)。因此發(fā)展旅游產業(yè)對于促進國民經濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產業(yè)是新時代的黃金產業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金，特別是在房地產市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。同時，項目建成后，度假村預計每年要上交稅，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。 政府支持近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。因此，本項目的建設得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設局和農業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季縣氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因寶庫。在對待人與自然的關系上，道教文化從“天人合一”的思想出發(fā)，認為人是自然的一部分，強調“道法自然”，“自然之道不可違”，因而主張人應當愛護自然，與大自然協(xié)調相處，順應大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。－14－第四章 項目區(qū)建設條件 地理位置與區(qū)域范圍縣地處省東部，有“東大門”之稱。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。 植被物產縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，森林覆蓋率％，是重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。 河流情況境內無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。 社會經濟狀況 面積及人口全縣共有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)689個自然村，土地面積1251平方公里，其中山地面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。－16－第五章 建設單位基本情況 項目建設單位基本情況項目建設單位度假村開發(fā)有限公司成立于2008年3月，由、三人共同投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表占90％的股份?？N云縣華朝美食林(大酒店)，為個人獨資酒店，至2007年12月，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經營狀況良好。公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經驗。 目標市場分析縣縣城居民只有3萬，而且當?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費的人群就更少，所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標市場應該放在外地。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經濟最發(fā)達的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠高于國內水平，平均行程也長于國內游客，單個游－18－客產生的效益也遠高于國內游客。 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達到合作互贏的效果。在2008年7月至2010年12月實施一期項目建設，建設內容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎設施建設，包括土地整理，316國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區(qū)內各場館間道路，停車場，電力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產投資利息448萬元；(6)、不可預計費，按固定資產投資總額5％計算，計430萬元。(4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分挖掘當?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項目包括度假區(qū)入口大門、停車場、廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等?？諝庵胸撗蹼x子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。 具體建設內容由于本項目二期工程預計要在2011年開始動工建設，距今還有三年時間，有關投資額和預期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預計2008年動工，2009年12月完成主要建設工程，到2010年12月份完成全部建設，總投資10208萬元(含不可預計費430萬元)。 主要游賞設施土建入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設置假山、水池和草坪；建造約10000平方米的廣場，廣場中內設置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設大型抽象式雕塑；山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒店標準建設，建設層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨立停車場；溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方米。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約300平方米。1在天師觀南側沿溪流設置香火一條街，開設養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結構，青石地面，唐宋時期建筑風格，街長200米，總建筑面積1500平方米。 車輛高層管理人員公務用中高檔四門小轎車1輛；后勤人員公務用中型商務客車1輛；垃圾回收用車輛1輛。 輸配水管網(wǎng)布置度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一側鋪設至用水單位。 電力電訊規(guī)劃 用電量估算－25－ 設施規(guī)劃依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內輸電。 環(huán)境影響評估本項目嚴格執(zhí)行有關環(huán)保要求，對環(huán)境進行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現(xiàn)有環(huán)境構成新的污染。 投資估算依據(jù) 編制依據(jù)本投資算參照《省市政工程預算定額》、《省建筑工程預算定額》進行編制。(3)材料預期單價：水泥與砂石料：撫州價格信息：325水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。 資金來源與籌措本項目一期總投資10208萬元。根據(jù)上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為4年()，本項目資金償還期測算詳見附表附表8。(3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級管理人員和技術人員平均工資定為1600元／月，高級管理人員平均工資定為2500元／月，％計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。機器設備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值－42－率取5％，％；(5)修理費用：設備按2％預計(修理費用中包含了修理用的配件)，其它按1％預計。(8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的5％計算。盈余公積金按稅后利潤的10％提取。項目總投資100％。項目計算期可得凈現(xiàn)金流量8943萬元；如預期收入增加10％，則可得凈現(xiàn)金流量13425萬元；如預期收入減少10％，則只可得凈現(xiàn)金流量4460萬元。公司實行董事會領導下的總經理負責制，公司法人代表將由擔任。(參見組織機構設置圖) 勞動定員：崗位定員表組織機構設置圖：－48－ 項目經營管理措施(1)為了保證