【正文】 具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。空氣中負氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活動項目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個項目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。 鄉(xiāng)村風情體驗區(qū)該區(qū)塊面積約30000平方米左右，規(guī)劃以體現鄉(xiāng)村農家風情、康體娛－21－樂、農耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當展現生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。 外圍控制區(qū)外圍控制區(qū)包括核心建設區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設施，山林采取封山育林措施，以達到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內居民點應嚴格控制其人口與建設規(guī)模、建筑風格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調。 具體建設內容由于本項目二期工程預計要在2011年開始動工建設，距今還有三年時間，有關投資額和預期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預計2008年動工，2009年12月完成主要建設工程，到2010年12月份完成全部建設，總投資10208萬元(含不可預計費430萬元)。 土地征用項目一期工程擬征用土地面積148000平方米 基礎設施建設土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平方米； 2；圍墻、綠化及地下管渠道建設總面積106680平方米；區(qū)內場館之間的道路，其中|.5－。在廣場的南側和露天溫泉泡澡區(qū)各設1個停車場，其中廣場的南側停車場設置大型車輛停車位25個，中小型車輛停車位160個，占地總面積 4000平方米。露天溫泉泡澡區(qū)停車場設置中小型車輛停車位15個，占地總面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；電力、供排水、消防和電信寬帶等設施；包括堤岸加固等；－，規(guī)劃長度8000米，－22－對盤山路兩側山體進行局部加固；建設生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設管理用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。 主要游賞設施土建入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設置假山、水池和草坪；建造約10000平方米的廣場，廣場中內設置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設大型抽象式雕塑；山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒店標準建設，建設層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨立停車場；溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方米。溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級賓館標準設計，日式風格，計劃日接待人次50人。溫泉水上娛樂中心，設在游泳館東北側，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設面積2500平方米，分淺水池和深水池；露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、spa水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式沖落至池中。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約300平方米。天師觀，建于鴛鴦泉源的東側，單層磚木結構，占地面積5000平方米，建筑面積1200平方米，，觀內建中式古典木質天師亭。在鴛鴦泉源的旁邊設雙泉亭，六角木質，中式古典風格，重檐尖頂。在芙蓉山頂設龍珠閣，六角石質，毛石地面，粗木欄桿；－23－1利用芙蓉山山勢，建設1000米長的健身步道，路面采用青石和條木鋪就。1在天師觀南側沿溪流設置香火一條街，開設養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結構，青石地面，唐宋時期建筑風格，街長200米，總建筑面積1500平方米。 設備投資配電設備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；溫泉山莊和貴賓樓使用設備，包括大功率中央空調、計算機管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務器、電腦、衛(wèi)星接收設備、會議室投影、擴音設備、ktv點歌設備、客房內部設備、廚房設備、安全監(jiān)控設備、美容健身房設備等；溫泉游泳館設備，包括各種水泵、風泵、熱泵、冷熱水機組、水質檢測設備等游泳池專用設備及電子儲物柜、桑拿設備等；水上娛樂中心設備，包括人工海浪池設備、滑梯等水上娛樂設備。露天溫泉泡澡池設備，包括spa水療設備等。后勤管理設備，包括電腦、打印機、復印機等；其他配套設備，包括服務處設備、管理用房設備等；由于度假村使用的各種設備品種多和數量很多，無法一一列舉，因此只能進行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設備部分數據來源于廣州大浪水上樂園設備有限公司。 車輛高層管理人員公務用中高檔四門小轎車1輛；后勤人員公務用中型商務客車1輛；垃圾回收用車輛1輛。 材料包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。 項目建設標準－24－構、建筑物按《房屋建筑工程建設標準》規(guī)定建設。 給排水 給水工程規(guī)劃 用水量估算參照《水質技術工作手冊》與《室外給水設計規(guī)范》等標準，根據規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個功能區(qū)的實際情況進行計算。 輸配水管網布置度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一側鋪設至用水單位。溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據地形埋地鋪設，最大限度地保存水溫。 排水規(guī)劃 污水量估算污水量按給水量的80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產生的廢水不計算在內， 排水體制采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入區(qū)內河流。所有建筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入區(qū)內河流。 電力電訊規(guī)劃 用電量估算－25－ 設施規(guī)劃依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內輸電。根據道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。 電訊規(guī)劃依托嵩市鎮(zhèn)現有電訊系統(tǒng)，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點、服務點，并入全國電信自動網，實現國內直播通訊。按照每個景點3—4門的數量計算，電話終端量為20門。 環(huán)境影響評估本項目嚴格執(zhí)行有關環(huán)保要求，對環(huán)境進行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現有環(huán)境構成新的污染。 項目主要污染物及治理措施本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對于生活垃圾，集中收儲，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運出；(2)所有建筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入區(qū)內河流。 設計采用的環(huán)保標準(1)大氣環(huán)境質量，達到gb3095—1996《環(huán)境空氣質量標準》二級以上；(2)水環(huán)境質量要求，達到ghzbl1999《地表水環(huán)境質量標準》相應功能區(qū)標準；(3)聲環(huán)境質量要求gb3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》相應功能區(qū)標準；－26－第八章項目實施進度安排－27－第九章 投資估算與資金籌措 說明本次可行性報告只測算度假村的一期工程投資和收益，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。 投資估算依據 編制依據本投資算參照《省市政工程預算定額》、《省建筑工程預算定額》進行編制。本項目總投資9778萬元。其中：固定資產投資10008萬元(含建設期利息和不可預計費)，前期資金和宣傳費用200萬元。 基礎單價(1)人工預算單價：45元／工日(2)施工用電、用水單價： 電價：／度水價：根據《細則》／m2。(3)材料預期單價：水泥與砂石料：撫州價格信息：325水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設備材料價格：參考國內市場報價及同類設備的價格，材料設備主要是賓館設備、游泳池設備、水上娛樂設備、后勤管理設備、車輛等。 項目建設投資估算項目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經費和宣傳費用200萬元。－28－表9—2 基礎設施建設投資估算表 －29－－30－－31－－32－－33－ －34－－35－－36－－37－－38－－39－－40－ 流動資金估算：根據經營實際情況，本項目各項流動資產和流動負債的周轉天數和年周轉次數分別為：應收帳款 存 貨其中：低值易耗品原 材 料現 金 應付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次根據上述周轉天數和周轉達次數，并對應年成本費用，可以分別計算出流動資產額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金(詳見附表2)。 資金來源與籌措本項目一期總投資10208萬元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請金融機構貸款3000萬元。 資金償還期測算還款資金來源如下：(1)還款期內利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內提取的折舊全部用于還貸。根據上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為4年()，本項目資金償還期測算詳見附表附表8。－41－第十章 經濟分析 財務評價說明本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經濟分析，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎設施建設、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。 財務評價依據(1)本項目評價期10年，經營期9年，參照周邊地區(qū)現有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料，結合度假村的總體建設目標，度假村正常經營后，年招待人數將在20萬人左右，并能實現每年6％的平均增長幅度，由于項目存在邊經營邊建設的過程，經營期第一年為預計收入水平的50％，第二年為預計收入水平的70％，第三年為預計收入水平的90％，第四年開始正常經營，同時考慮到度假村的建設規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數定為50萬。(2)本項目在產品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的10％計算，餐飲成本根據經驗數據確定為45％，住宿成本按照收入的35％計算，娛樂和購物成本按照25％計算。(3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級管理人員和技術人員平均工資定為1600元／月，高級管理人員平均工資定為2500元／月，％計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計。在計算工資及福利支出時，已經考慮了每年的工資增長因素。(4)折舊按平均年限折舊法計算，構筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，％。機器設備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值－42－率取5％，％；(5)修理費用：設備按2％預計(修理費用中包含了修理用的配件)，其它按1％預計。(6)財務費用按項目所申請的貸款額，％計算。企業(yè)自籌資金不計利息。(7)銷售費用前三年按銷售收入的1％計算，％計算。(8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的5％計算。(9)財務折現率按8%計算。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預期營業(yè)收入明細表見下表(8－1)： －43－明細情況情參見表10－2：度假村預期收入計算表 銷售稅金及附加營業(yè)稅5％，各項附加稅費為營業(yè)稅的10％。 所得稅、公積金和公益金按年利潤總額(扣除以前虧損后數)的25％計算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的10％提取。 總成本及經營成本估算本項目產品各年總成本費用估算見附表5。由項目附表5可見，本項目計算期平均計算，％，％。 財務效益分析 盈利能力分析經測算，本項目的投資利潤率為：％，計算公式：投資利潤率=年平均利潤總額247。項目總投資100％。(年平均利潤總額指標詳見附表6)；()，％(稅后)，財務凈現值5248萬元(稅后)。 清償能力分析經測算，建設項目計算期內資產負債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強。(上述指標詳見附表附表9) 不確定性分析敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預期獲取的收入。，項目計算期可得凈現金流量8943萬元；如預期收入增加10％，則可得凈現金流量13425萬元；如預期收入減少10％，則只可得凈現金流量4460萬元。如本項目投資后所獲取的收入低于5970萬元，將會出現凈現金流量負數。－44－－45－－46－度假村預期營業(yè)收入計算表表10－2  金額單位：人民幣萬元－47－第十一章 項目組織與管理、勞動定員和人員培訓 項目組織和管理為確保項目建設的順利實施，切實提高工程建設質量和效益，項目建 設必須按照有關房屋、公路建設技術規(guī)程開展，并按基本建設程序對項目實施管理。項目的建設由度假村開發(fā)有限公司負責，為了項目的順利實施，開發(fā)公司擬聘請縣旅游、交通、建設、農業(yè)、林業(yè)等部門的有關技術人員作為項目顧問，共同領導本項目的實施。公司實行董事會領導下的總經理負責制，公司法人代表將由擔任。 管理機構設置和職能劃分度假村有限公司內設辦公室、財務部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實管護人員，開展上崗培訓，提高管理人員的業(yè)務素質；同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度，認真貫徹實施。(參見組織機構設置圖) 勞動定員：崗位定員表組織機構設置圖：－48－ 項目經營管理措施(1)為了保證經