【正文】 也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。盈利模式建議：在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合大連市場實(shí)際情況，在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)?；蜷_始運(yùn)營的情況下，采取以會員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門檻；在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。二、價(jià)格初步定位在價(jià)格定位上，針對項(xiàng)目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價(jià)法方法進(jìn)行價(jià)格定位。 采取會員制盈利模式的價(jià)格定位會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置） 采取逆抵押貸款購房的價(jià)格定位參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價(jià)格4000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，項(xiàng)目價(jià)格定位在3180 /平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費(fèi)，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費(fèi)；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費(fèi)；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費(fèi)；（剩余房款＝購房總款*(90去世年齡)/50）（（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置） 采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格定位參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價(jià)格4000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項(xiàng)目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實(shí)際情況，以項(xiàng)目的使用年限為50年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格應(yīng)定位在3100元/平米左右。（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置） 采取分散租賃模式的價(jià)格定位參照目前大連租賃市場的價(jià)格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的分散租賃價(jià)格應(yīng)放在**元/平米/月的水準(zhǔn)上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費(fèi)的盈利，整體的盈利水平可達(dá)到**元平米/月左右。（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）三、一期產(chǎn)品建議面積及戶型建議根據(jù)《****前期調(diào)研定位報(bào)告》調(diào)查結(jié)果顯示，50平米以下、61－70平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認(rèn)同度最高，約占所有調(diào)查者的71％，因此，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以45平米、60平米和90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計(jì)面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（45平米）、一室一廳一衛(wèi)（65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（90平米）。 產(chǎn)品精裝修建議根據(jù)《****前期調(diào)研定位報(bào)告》調(diào)查結(jié)果顯示，57％的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現(xiàn)在價(jià)格和裝修風(fēng)格上，在價(jià)格問題上，項(xiàng)目具有存在優(yōu)勢的可能性；對于裝修風(fēng)格上，可以通過多種裝修風(fēng)格并舉的模式，供目標(biāo)客戶選擇。一期產(chǎn)品規(guī)劃建議康體中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康體中心的工程的及時(shí)完工利于樹立消費(fèi)者投資信心和項(xiàng)目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進(jìn)入運(yùn)營又對康體中心的完善和運(yùn)營有極大的推動作用，故建議康體中心工程的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)積極而快速地進(jìn)入施工狀態(tài)；而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導(dǎo)、戶型種類的市場認(rèn)同以及盈利模式的市場認(rèn)同等各方面因素制約，須堅(jiān)持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進(jìn)行市場試探，根據(jù)市場反饋，再及時(shí)調(diào)整整體規(guī)劃的市場策略。結(jié)合方案一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，故建議項(xiàng)目在一期開發(fā)時(shí)，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個(gè)原則：總體量不應(yīng)過大，以防市場抗性較大，不利于后期調(diào)整；以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；以80平米和65平米的戶型作為前期主打產(chǎn)品；具體規(guī)劃如下：（圖中紅色區(qū)域?yàn)榻ㄗh一期開發(fā)區(qū)域）如圖中紅色區(qū)域所示，*幢、*幢和*幢住宅樓距康體中心最近，總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個(gè)單元皆規(guī)劃為80平米戶型； 1幢兩個(gè)單元規(guī)劃為80平米，另外三個(gè)單元規(guī)劃為65平米的戶型；1幢兩個(gè)單元規(guī)劃為65平米戶型，剩余一單元規(guī)劃為45平米戶型。（建議80平米單元設(shè)計(jì)為1梯兩戶；65平米單元設(shè)計(jì)為1梯三戶；45平米單元規(guī)劃為1梯四戶）根據(jù)一期開發(fā)產(chǎn)品的市場試探反饋，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目后期開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以利于項(xiàng)目的良性和平衡地發(fā)展l 案例二地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目可行性計(jì)劃書一、辦院可行性分析 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認(rèn)識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。就青島現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：一、 從市場角度青島是繼上海之后，全國首批進(jìn)入老齡化的城市。隨著人口流動的加劇，青島做為聯(lián)合國人居獎的城市，會有越來越多的人選擇到青島養(yǎng)老。目前青島人口700萬，其中老年人口占到102萬，占到14%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)61家，床位共計(jì)2000余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，四方區(qū)和市北區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和寧夏路東部人口居住密集區(qū)、李村新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。二、 目前青島市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評價(jià)青島市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展很快，但總體運(yùn)營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來講，百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在青島市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來青養(yǎng)老老人的首選，市場前景看好。30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是青島市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤薄，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭取到福彩基金的投入，冠?quot。星光老年之家，用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例） 　一、 開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入　　租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在100元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為200元450元），例：50張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在600平方米以上，合理租金控制在年5萬以下。　　 房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入3萬元?！　?基本設(shè)施配備?！　) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)600元*50=30000元?！　) 床上用品500*55=27500元　　c) 室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200*50=10000　　d) 電視每房間一個(gè)600*15=9000　　e) 活動室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個(gè)，健身器材2件，預(yù)算約10000元?！　) 餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時(shí)爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）　　g) 洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元?！　) 洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元?！　) 辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺，面包車一部。（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位）　　合計(jì)最小投入101500元?！　￠_業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約10000元。　　以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=191500元　　二、 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入　　 員工工資。　　院長（兼會計(jì)）1人計(jì)1000*12=12000元　　副院長兼采購1人計(jì)800*12=9600元　　護(hù)理員5人計(jì)600*12*5=36000元　　廚師2人計(jì)700*12*2=16800元　　以上共計(jì)9人計(jì)74400元?！　　　?．伙食費(fèi)成本150*50*12=90000元?！　∷娰M(fèi)200*50=10000元　　 取暖費(fèi)600平米*20=12000元　　 辦公費(fèi)用300*12=3600元　　　　 設(shè)備耗材、維護(hù)等1000元　　 租金5萬元?！　∫陨贤度牒嫌?jì)241000元。　　三、 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率，680元收費(fèi)）　　床位費(fèi)四人間200*12*50*80%=96000元。　　服務(wù)費(fèi)200*12*50*80%=96000元　　餐費(fèi)260*12*50*80%=124800元　　水電費(fèi)20*12*50*80%=9600元　　取暖費(fèi)80*3*50*80%=9600元　　以上收入計(jì)336000元　　四、 經(jīng)營評估　　 此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%?！　?可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入80000元?！　?每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。三、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)　　一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件　?。ㄒ唬┓袭?dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；　?。ǘ┯幸?guī)范的名稱；　　（三）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動場所；　?。ㄋ模┯邢鄳?yīng)的資金（前期投入約1萬元/床）；　?。ㄎ澹┯信c其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）?！　《?、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　?。ㄒ唬╅_辦組織或個(gè)人的身份證明；　　（二）機(jī)構(gòu)章程；　　（三）資金狀況證明；　?。ㄋ模﹫鏊C明；　　（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明； 　　（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。　 三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：　　 市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。（青島市民政局社會福利處聯(lián)系電話：5912377，5912378，聯(lián)系人：王有道） 　　民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請的時(shí)限為自接到申請之日起20日內(nèi)?！　『藴?zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書?！? 申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)： 　?。ㄒ唬├梅菄匈Y產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；　?。ǘ├脟匈Y產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)； 　?。ㄈ╅_辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)?！∷摹B(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用　　養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。　　符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入?！　】衫弥驹刚唛_展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現(xiàn)親情服務(wù)。　　開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。57 / 57