【正文】 團(tuán)隊(duì)和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。收全款。收全款。 老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費(fèi)送物上門。交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于大連與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費(fèi)使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。 這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計(jì)的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨(dú)院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標(biāo)顧客群的需求。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。綜上分析，我們可以得出結(jié)論，某某開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。簡言之，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會有著大好的前景?！跋﹃柤t”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，但用地性質(zhì)上的缺陷，“夕陽紅”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上低于其他樓盤，如果單單從地產(chǎn)（無產(chǎn)權(quán)）一個指標(biāo)衡量，“夕陽紅”的競爭優(yōu)勢將相對較弱。（3）先入為主眾所周知，中國的老年市場長期以來由政府設(shè)立的專門壟斷機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)通過進(jìn)行相應(yīng)的改革走向市場化道路，“夕陽紅”公司率先進(jìn)入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機(jī)：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司長期得到了如稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目建設(shè)的劃撥用地優(yōu)惠等；二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務(wù)，在政府主動試行改革之時，先進(jìn)入者就沒有什么競爭者，經(jīng)營風(fēng)險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)?！跋﹃柤t”在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。不可否認(rèn)大連的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的大連將是越來越多老年人的選擇，而大連的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機(jī)日漸明朗。（4）大連——養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪柟獬渥?，風(fēng)景優(yōu)美。%。（3）GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。（2）政府的關(guān)注與支持　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。%；新開工項(xiàng)目146個，%；，%；，%；，%；，%。大連的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長，2007年，%，%；，%。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，僅大連市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會提供就業(yè)空間；“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。可以說，“夕陽紅”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“夕陽紅”公司的進(jìn)入無疑將是一個極其有利的局面。 而另一方面，大連市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。2007年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達(dá)238 萬,占全市人口的18 % 。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。(2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國進(jìn)入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。第一，東北部大開發(fā)使得作為遼寧樞紐城市的大連具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)能力。之所以認(rèn)為大連具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。優(yōu)質(zhì)的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。而大連因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。，這是2007年大連市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會員對如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。2007年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)據(jù)2007年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2006年,%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。二、公司簡介1．公司概況2．發(fā)展目標(biāo)3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)4．經(jīng)營理念本公司的經(jīng)營理念是——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為24000萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤7500萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)7250萬元。2．本計(jì)劃書涉及的時間為2008年~2010年兩年。管理隊(duì)伍三、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析1.l 案例（一）老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。1．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。4．規(guī)模與檔次。居室要陽光充分和通風(fēng)。3．設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。老年人口系數(shù)是指一定時點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。一、老年公寓需求的不斷增長。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。2007年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達(dá)到10055人，%。對于老齡化，國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨(dú)居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。2．老年公寓的模式。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。2．老年公寓的布局不盡合理。3．老年公寓的價位偏高?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。5．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠?？蛻舾艣r6.主要競爭情況分析四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1．機(jī)會2．威脅3．優(yōu)勢4．劣勢5．關(guān)鍵問題五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析六、營銷計(jì)劃1．目標(biāo)市場2．產(chǎn)品3．價格4．渠道5．促銷七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析八、盈利模式、價格定位、一期產(chǎn)品建議一、內(nèi)容概要 1．本商業(yè)計(jì)劃書說明了大連開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2008年，開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目的計(jì)劃。 4．本計(jì)劃書涉及的主要目標(biāo)是：分