【正文】 動(dòng)工，整體建設(shè)2年半內(nèi)完成，預(yù)計(jì)2007年12月完成銷售：① 養(yǎng)生公寓：完成銷售100%，即10000㎡② 產(chǎn)權(quán)式酒店：完成銷售100%，即13000㎡③ 別墅：完成銷售85%，即4400085%=37400㎡④ 沿街商鋪：完成銷售100%，即4000㎡銷售收入目標(biāo)售價(jià)理想售價(jià)①度假公寓 10000㎡280010000=2800萬元300010000=3000萬元②產(chǎn)權(quán)式酒店13000㎡650013000=8450萬元700013000=9100萬元③別墅 53000㎡450037400=16830萬元500037400=18700萬元④沿街商鋪4000㎡40004000=1600萬元50004000=2000萬元合計(jì)(2008年前)29680萬元32800萬元未完成銷售尾款2970萬元3300萬元總計(jì)銷售款32650萬元36100萬元利潤： 目標(biāo)利潤：3265023686=8964萬元理想利潤：3610023686=12414萬元另有建好的酒店公共部分（未賣）5000平方米，已完成投資約1800萬元，可在以后自主經(jīng)營或出租。用這部分固定資產(chǎn)抵押貸款完成產(chǎn)權(quán)式酒店的回報(bào)準(zhǔn)備金。我們假設(shè)只達(dá)到目標(biāo)利潤，則本項(xiàng)目的靜態(tài)利潤率為：8964247。23686=% 五、不確定性分析（一）盈虧平衡分析當(dāng)各類別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、度假公寓、商鋪的價(jià)格及面積達(dá)到預(yù)期收益時(shí)，%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，即能使總收入與總支出相抵，說明項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）敏感性分析可能影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素有：投資因素變化和銷售收入因素變化。針對(duì)投資的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析投資因素和銷售收入因素變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)效益的影響，得出以下結(jié)論：當(dāng)總投資增加10%時(shí)，%當(dāng)銷售收入減少10%時(shí)，%從敏感性分析可以看出，投資因素和銷售收入因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益影響都很大，因此降低成本減少投資及拓展銷售渠道、增加銷售收入都有著十分重要的意義。當(dāng)總投資增加10%或銷售收入減少10%時(shí)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)仍在較佳范圍內(nèi)，說明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目決策較佳。第五章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及資金計(jì)劃一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目將分為兩期開發(fā)，前后歷時(shí)3年半。在本系統(tǒng)控制框架計(jì)劃中，我們將每部分的開發(fā)都分為四個(gè)階段，即設(shè)計(jì)階段、報(bào)批報(bào)建階段、施工階段、銷售階段。而在一期開發(fā)之前，另有前期策劃階段，為整個(gè)小區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供創(chuàng)意和建議。● 一期：2005年～2007年8月1．前期策劃階段：～主要工作成果：產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)整建議、物業(yè)管理建議書、智能化方案建議、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議書，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及報(bào)批完成。2．設(shè)計(jì)階段單體設(shè)計(jì)方案（第一階段）：~設(shè)計(jì)方案（第二階段）：~施工圖設(shè)計(jì)：~ 景觀設(shè)計(jì)：~整個(gè)項(xiàng)目結(jié)束售樓處施工圖：~3．報(bào)批報(bào)建階段項(xiàng)目立項(xiàng)：已完成設(shè)計(jì)方案評(píng)審報(bào)批：已完成用地規(guī)劃許可證：已完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證：~施工許可證：~預(yù)售證（一期）：~入住許可證（一期聯(lián)立別墅）：~4．施工階段基礎(chǔ)工程：~主體工程：~裝飾及安裝工程：~室外及景觀工程：~一期竣工：~5．銷售階段全程營銷策劃：~一期銷售結(jié)束售樓處施工：~銷售員培訓(xùn)：~一期銷售結(jié)束開盤準(zhǔn)備期：~正式開盤：銷售：~一期銷售結(jié)束● 二期(以酒店為例)：2005年12月～2008年12月1．設(shè)計(jì)階段前期酒店管理公司顧問咨詢：~施工圖設(shè)計(jì)：~景觀設(shè)計(jì)：貫穿整個(gè)開發(fā)期間2．報(bào)批報(bào)建階段用地規(guī)劃許可證：已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證：~施工許可證：~預(yù)售證：~入住許可證：（另定）3．施工階段基礎(chǔ)工程：~主體工程：~外立面裝修工程：~室內(nèi)裝飾及安裝工程：~室外及景觀工程：~酒店軟裝及設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)營：~二期竣工：~酒店正式開業(yè)：2008. 4．銷售階段營銷策劃：貫穿整個(gè)開發(fā)期間銷售員培訓(xùn)：貫穿整個(gè)開發(fā)期間開盤準(zhǔn)備期：~正式開盤：銷售：貫穿整個(gè)開發(fā)期間二、項(xiàng)目進(jìn)度表（略）三、 銷售資金回籠分析（估算）假設(shè)樓盤總銷金額為36700萬元，可售總建筑面積為80000平方米；分兩期開發(fā)，一期開發(fā)面積為25000平方米，二期開發(fā)面積為61000平方米。一期銷售時(shí)間：2005年9月~2006年6月均價(jià)：3400元/平方米，總銷金額為8500萬元；二期銷售時(shí)間：2006年5月~2008年5月總銷金額為28200萬元。一期銷售回款計(jì)劃表時(shí) 間內(nèi) 容20052006備 注9101112123456預(yù)計(jì)銷售回款（萬元）21001850135013501850累計(jì)銷售回款（萬元）21003950530066508500總 計(jì)8500萬元由此可見，只需項(xiàng)目一期營銷得當(dāng) ，回款順利，基本可將前期5500萬元的投資款大部分收回，若申請(qǐng)到銀行3000萬元的貸款，則項(xiàng)目的開發(fā)資金就得到更好的保障。二期銷售回款計(jì)劃表（由于整個(gè)二期的營銷計(jì)劃將根據(jù)一期實(shí)際銷售情況進(jìn)行調(diào)整，在此略。）第六章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告結(jié)論一、綜上所述，本項(xiàng)目相對(duì)其它項(xiàng)目有以下特征：● 天時(shí)：（1） 2008年在北京舉辦“奧運(yùn)會(huì)”將使外國入境旅游的人數(shù)達(dá)到新的高度，旅游產(chǎn)業(yè)作為新一輪的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)已被大家認(rèn)同。（2） 黃山作為國際著名的風(fēng)景名勝、世界自然文化雙遺產(chǎn)，正被越來越多的人士認(rèn)可及看好，它對(duì)本項(xiàng)目形成強(qiáng)大的品牌支持。（3） 近期的國家調(diào)控政策對(duì)旅游、休閑度假產(chǎn)業(yè)既有壓力又有機(jī)遇，當(dāng)世人均認(rèn)為一、二線城市房價(jià)高舉有一定泡沫時(shí)，作為三線城市的黃山，與上海、浙江“天涯若比鄰”，卻沒有浙江一個(gè)鎮(zhèn)的房價(jià)高，整體價(jià)值凸顯出來。（4） 旅游、休閑度假產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，隨著人們生活品質(zhì)的不斷提高，就愈發(fā)受世人關(guān)注。健康、休閑、幸福的生活是大部分人的夢(mèng)想。（5） 黃山游客人數(shù)2004年突破800萬大關(guān)，預(yù)計(jì)2005年將達(dá)到1000萬人次?！?地利：（1） “徽—杭”高速的開通，為黃山帶來了巨大的機(jī)遇?！岸€(gè)小時(shí)的車程”意味著上海、浙江等長三角的先進(jìn)的技術(shù)、理念及雄厚的資本將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的“梯度轉(zhuǎn)移”快速契入黃山，并使黃山大步發(fā)展地向沿海城市靠攏。（2） “合—銅—黃”高速的修建，“黃山—景德鎮(zhèn)—衢州”高速的修建預(yù)示著黃山將作為安徽東南部的重鎮(zhèn)，成為安徽省與長三角對(duì)接最緊密的城市。（3） 本項(xiàng)目位于黃山市屯溪區(qū)，市政府所在地，城市配套齊全，又緊鄰黃山機(jī)場(chǎng)及“黃—杭”高速的出口，交通極為便利。屯溪是黃山游客最大的中轉(zhuǎn)站和集中地。（4） 項(xiàng)目基地條件十分優(yōu)越，有山有水，自然植被良好，東南臨高樂夫球道750米，西南緊臨水庫。目前，政府對(duì)別墅用地及高樂夫用地已不再批了，因此本地塊具有稀缺性，增值潛力較大?！?人和：（1） 本項(xiàng)目的開發(fā)團(tuán)隊(duì)為精英團(tuán)隊(duì)：開發(fā)商具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人員構(gòu)成；營銷策劃公司曾獲得全國20佳優(yōu)秀策劃代理機(jī)構(gòu)，成功銷售150萬平方米物業(yè)及三十多個(gè)樓盤，市場(chǎng)及實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富；規(guī)劃設(shè)計(jì)為世界知名的美國WY規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，其設(shè)計(jì)的星河灣被譽(yù)為地產(chǎn)界的“勞斯萊司”。（2） 黃山市政府將本項(xiàng)目列為市重點(diǎn)項(xiàng)目，給予大力的支持與幫助。（3） 本項(xiàng)目啟動(dòng)資金相對(duì)較小，一期土地款為3600萬元，一期開工20000㎡，則只需2400萬元，總啟動(dòng)資金為6000萬元即可，若一期項(xiàng)目銷售完成75%，則前期投資款就可收回。二、項(xiàng)目結(jié)論 該項(xiàng)目經(jīng)過論證和分析，得出項(xiàng)目在實(shí)踐上是可行的，項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)目前房地產(chǎn)大勢(shì)定位好一期產(chǎn)品，控制一期規(guī)模，以高性能價(jià)格比的產(chǎn)品推向市場(chǎng)，“打響第一炮”，完成資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。 該項(xiàng)目符合黃山市西部中高檔旅游、休閑、娛樂區(qū)的發(fā)展需要，借助黃山市近期大力對(duì)外宣傳，提升本項(xiàng)目的知名度，打造好本項(xiàng)目的品牌，為項(xiàng)目的后期良性開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 該項(xiàng)目從投資分析具有較高的回報(bào)率，如果執(zhí)行得當(dāng)，可創(chuàng)造較高的利潤。 綜合分析，本項(xiàng)目針對(duì)的主要是本地的中高檔客戶群及上海、江浙一帶對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的客戶，若能把沿海先進(jìn)的開發(fā)理念及操作手法，加上“天時(shí)、地利、人和”打造出華東地區(qū)一流的居住、休閑、度假勝地，相信本項(xiàng)目一定有良好的開發(fā)前景及投資回報(bào)。黃山市益欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○五年十月