【正文】 客嚴(yán)格控制旅游線路，林區(qū)嚴(yán)禁用火。，以避開林木茂盛區(qū)域。第六節(jié)消防給水本項(xiàng)目的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場條件，采用臨時高壓消防系統(tǒng)。當(dāng)采用高壓給水系統(tǒng)消防時，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大且水槍在任何建筑的最高處時，水槍的充實(shí)水柱仍不小于10m；室內(nèi)兩44股水柱水量保證同時達(dá)到室內(nèi)任何部位，管道內(nèi)壓力保證水槍出口充實(shí)水柱不小于10m。第七節(jié)消防設(shè)施項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。在廠區(qū)內(nèi)設(shè)立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，以提供消防水量保護(hù)整個項(xiàng)目區(qū)。依據(jù)GBJ1687規(guī)定，室內(nèi)消防用水量為10升/秒，二股水柱。室內(nèi)消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應(yīng)保證有兩只水槍的充實(shí)水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位?？头績?nèi)設(shè)自動噴淋滅火系統(tǒng)。在場區(qū)內(nèi)設(shè)有400立方米的消防水池并與廠區(qū)景點(diǎn)噴水池合建。配設(shè)BJ手抬式機(jī)動消防泵2臺。建筑滅火器采用3kg磷酸銨鹽干粉滅火器（手提式），手提二氧化碳滅火器，鹵化物滅火器和手動火災(zāi)報警按鈕。45，本項(xiàng)目采用如下給水消防：廠區(qū)消防水池市政管網(wǎng)水源室外消防管網(wǎng)[室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)自動噴淋滅火系統(tǒng)建筑滅火器火點(diǎn)，根據(jù)不同場合分別采用自動報警及手動報警，并建立消防監(jiān)控制度。第十一章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目承辦單位為某旅游綜合開發(fā)有限公司，該公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，本項(xiàng)目建設(shè)投產(chǎn)后由某旅游綜合開發(fā)有限公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理。組織機(jī)構(gòu)詳見管理機(jī)構(gòu)圖。公司管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，由公司根據(jù)公司經(jīng)營管理工作需要適時調(diào)整、增減。46管理機(jī)構(gòu)圖董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理行政部安保部餐飲部辦公室財務(wù)部客房部娛樂部環(huán)水通衛(wèi)電訊安全保衛(wèi)中西餐飲文秘檔案資料匯總會計接待大廳各樓層歌舞廳設(shè)備維修基建職工食堂節(jié)能安全生產(chǎn)消防門防盜衛(wèi)中西餐廳特色餐飲人事管理外事聯(lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)出計納清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備洗浴中心健身娛樂項(xiàng)目策劃環(huán)綠?；?保安大隊(duì)監(jiān)控中心餐飲策劃打印接待員工培訓(xùn)財稅防疫項(xiàng)目組織會議接待原料采購信息中心醫(yī)療服務(wù)旅游組織47第二節(jié)人力資源配置：年工作日360天，每班工作8小時。本項(xiàng)目勞動定員488人。旅游淡、旺季節(jié)，公司可視營運(yùn)實(shí)際需要臨時增減員工若干人（見附表5）。本項(xiàng)目員工實(shí)行全員聘用制。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)大、中專以上文化水平及專業(yè)知識，骨干由某旅游綜合開發(fā)有限公司在現(xiàn)有員工中選派，其余通過縣人才交流中心在畢業(yè)生人才庫中招聘。客房部服務(wù)員在旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘。2/3招聘人員送上海、南京、杭州等星級賓館實(shí)習(xí)6個月。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于一星期安全培訓(xùn)。第十二章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期擬定為5年，項(xiàng)目啟動建設(shè)3年后，部分子項(xiàng)目邊建設(shè)邊試運(yùn)營。項(xiàng)目采取滾動式開發(fā)建設(shè)的形式，在建設(shè)中發(fā)展，在發(fā)展中收益。48第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)施計劃，預(yù)計需時2個月；，預(yù)計需時3個月；、評估及審批，預(yù)計需時3個月；，預(yù)計需時5個月；，（42個月）；、訂貨，預(yù)計需時2個月；，預(yù)計需時2個月；，預(yù)計需時6個月；，預(yù)計需時3個月；、竣工驗(yàn)收，預(yù)計需時2個月；。以上實(shí)施計劃中，有很多工序都是穿插進(jìn)行的（見項(xiàng)目實(shí)施計劃圖）。49項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖（插圖）50第十三章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算依據(jù)建筑工程費(fèi)用：參考類似工程造價。工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價。其他費(fèi)用：按有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。流動資金：參考類似項(xiàng)目估算。鋪底流動資金按全額流動資金的30%估算。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)投資估算本項(xiàng)目總投資2928萬美元（折合人民幣20000萬元）。為估算方便起見，以下計算單位均為人民幣（注:項(xiàng)目分項(xiàng)投資費(fèi)用以工程設(shè)計或?qū)嶋H發(fā)生的投資費(fèi)用為準(zhǔn)）。，其中：賓客接待中心4000萬元；餐飲服務(wù)中心1400萬元；休閑娛樂中心2360萬元；桑拿洗浴中心700萬元；康復(fù)療養(yǎng)中心2350萬元；中西式購物中心2500萬元；農(nóng)家樂園200萬元；宗教圣地1800萬元。，其中：給、排水管網(wǎng)150萬元；51供電線網(wǎng)及照明100萬元；消防系統(tǒng)180萬元；道路150萬元；環(huán)保設(shè)施100萬元；管網(wǎng)200萬元。，其中：土地費(fèi)用2500萬元；勘察設(shè)計費(fèi)110萬元；工程監(jiān)理費(fèi)80萬元；建設(shè)單位管理費(fèi)80萬元；員工培訓(xùn)費(fèi)50萬元；基本預(yù)備費(fèi)200萬元。項(xiàng)目投資及構(gòu)成詳見附表3《項(xiàng)目總投資估算表》。第三節(jié)資金來源與籌措本項(xiàng)目總投資20000萬元,按中外合資的雙方所占投資比例籌措，即：外方：意大利投資客商出資14000萬元；中方：某市政工程有限公司籌措3000萬元；某建設(shè)集團(tuán)有限公司籌措3000萬元。第四節(jié)資金使用計劃本項(xiàng)目建設(shè)期限為5年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占20%，第二年至第三年各年約占25%，第四年約占20%，第五年約占10%（見附表4項(xiàng)目資金使用計劃表）。52第十四章經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié)項(xiàng)目分析參照依據(jù)本項(xiàng)目根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第二版,1993年)、國家計委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版，2002年），參照類似投資項(xiàng)目財務(wù)評價進(jìn)行效益估算。項(xiàng)目擬5年建成,經(jīng)營期20年,計算期25年。第二節(jié)財務(wù)效益分析（估算值用四舍五入法，下同）(1)客房經(jīng)營成本按該項(xiàng)營業(yè)收入的12%估算。(2)%估算。(3)%估算。(4)桑拿洗浴營業(yè)直接成本按該類營業(yè)收入的15%估算(5)%估算(6)‰估算（7）其他費(fèi)用估算%估算“其他費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、職工制裝費(fèi)、廣告推銷費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。（8）人員工資及附加定員488人,其中管理人員年均工資48000元/人,一般職工年均工53資24000元/人。%計取社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費(fèi)用。（9）折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按15年，直線法折舊，殘值率5%。無形資產(chǎn)及開辦費(fèi)攤銷年限取10年。土地使用費(fèi)用按50年攤銷。（10）修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%計算修理費(fèi)。（11）財務(wù)費(fèi)用：借款利息支出計入成本?？偝杀举M(fèi)用見附表6《項(xiàng)目總成本估算表》本項(xiàng)目建成后，主要有以下幾類營業(yè)收入：⑴客房及接待營業(yè)收入考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%估算。表9客房及接待營業(yè)收入表序號1234客房名稱豪華套房（三間套）高級套房（二間套）標(biāo)準(zhǔn)客房游客別墅套房商務(wù)會議服務(wù)收入合計客房間（套）3422020247入住率（%）70價格(元/天)9806803201080客房年收入(萬元)74691774544210267154⑵餐飲服務(wù)營業(yè)收入4049萬元①住宿賓客餐飲營業(yè)收入早餐：500位/天就餐率50%20元/位360天/年=180萬元中晚餐：500位/天就餐率50%50元/位360天/年2=900萬元②大堂吧（含西餐）營業(yè)收入：50位/天就餐率30%60元/位360天/年=32萬元③流動游客餐館、小吃店、飲食店、快餐店餐飲營業(yè)收入：1200位就餐率85%80元/位360天/年=2937萬元⑶休閑娛樂營業(yè)收入1101萬元①網(wǎng)球等球類：500元/天活動率50%360天/年=9萬元②攀巖活動：50位/天10元/位360天/年=18萬元③小木（竹）屋休閑：150元/100間租居率85%360天/年=459萬元④垂釣：5萬元⑤人工瀑布：10萬元⑥游樂廣場：100萬元⑦歐式風(fēng)情酒吧、KTV等娛樂館：500萬元⑷桑拿洗浴營業(yè)收入1359萬元①桑拿：150位/天50元/位360天/年=270萬元②沐?。?00位/天20元/位360天/年=360萬元其中：接受按摩健身服務(wù)率按70%估計，即50070%35元/位360=441萬元③足?。?00位/天80元/位360天/年=288萬元55⑸康復(fù)療養(yǎng)營業(yè)收入529萬元①接受保健、護(hù)理、康復(fù)人員入住床位收入169萬元：30元/床80（標(biāo)準(zhǔn)間）2330（天）=158萬元，入住接受保健、護(hù)理和康復(fù)率按70%匡算，則39670%=111萬元；50元/床50（單人間）330（天）70%=58萬元。②中醫(yī)醫(yī)療收入120萬元；③保健護(hù)理收入150萬元；④60元=90萬元⑹中西式購物中心出租收入2160購物中心房屋以承租形式經(jīng)營，按75%的有效出租率、月租120元/㎡計算，則：120122000075%=2160萬元⑺其他收益150萬元按以上方法估算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年?duì)I業(yè)收入合計為12019萬元。:營業(yè)稅稅率按5%。:以營業(yè)稅額為基數(shù),取5%。:以營業(yè)稅額為基數(shù),取4%。：以營業(yè)總收入為基數(shù),‰。營業(yè)稅金及附加位662萬元（見附表8）所得稅:所得稅稅率按25%；計提公益金按稅后利潤的10%。應(yīng)繳納所得稅=[12019—（9516+662）]25%=184125%=460萬元項(xiàng)目利潤=[12019—（9516+662）]（1－25%）=1381萬元56計提公益=138110%=138萬元（見附表9項(xiàng)目利潤表）：根據(jù)正常年?duì)I業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加,%。即：生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)（%）=年固定總成本247。（年銷售總收入－年可變總成本－年?duì)I業(yè)稅金及附加）：根據(jù)慣例，在對項(xiàng)目進(jìn)行效益分析時，有必要對項(xiàng)目經(jīng)營效果的敏感性進(jìn)行分析，即當(dāng)經(jīng)營成本提高10%和經(jīng)營收入降低10%的經(jīng)濟(jì)狀況。當(dāng)成本提高10%時，則總成本為：9516萬元（1+10%）=10468萬元；當(dāng)經(jīng)營收入降低10%時，則總收入為：12019萬元（110%）=10817萬元，此時利潤為1081710468=349萬元，敏感系數(shù)為：349247。10468=%.①（年）③%②%57第十五章結(jié)論與建議第一節(jié)結(jié)論本項(xiàng)目按所選星級標(biāo)準(zhǔn)和地方特色建筑風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)休閑旅游勝地。，將緩解某縣目前旅游產(chǎn)業(yè)投入嚴(yán)重不足、旅游設(shè)施建設(shè)相對滯后的矛盾。，得到縣及當(dāng)?shù)卣闹С?。，本?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財務(wù)風(fēng)險較小。本項(xiàng)目實(shí)施為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點(diǎn)，對提供更多的就業(yè)崗位，延伸和壯大某縣產(chǎn)業(yè)鏈，調(diào)整提高優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的意義。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。第二節(jié)建議量準(zhǔn)備工作，建議政府主管部門和相關(guān)單位給予支持，使該項(xiàng)目盡快組織實(shí)施。，項(xiàng)目單位可著手采取以下措施：一是減少固定資產(chǎn)投資，提高項(xiàng)目收益；二是縮短項(xiàng)目建設(shè)工期，促使建設(shè)項(xiàng)目盡快竣工投產(chǎn)；三是提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場占有率，增加度假村休閑旅游收入；四是加強(qiáng)運(yùn)營管理，降低經(jīng)營成本。第十六章附表附表1《工程項(xiàng)目及規(guī)模一覽》附表2《主要設(shè)備明細(xì)表》附表3《項(xiàng)目總投資估算表》附表4《項(xiàng)目資金使用計劃表》附表5《勞動定員表》附表6《項(xiàng)目總成本估算表》附表7《項(xiàng)目經(jīng)營收入表》附表8《稅金及附加》附表9《項(xiàng)目利潤表》附表10《財務(wù)現(xiàn)金流量表》