【正文】 為 XXX 旅游市場(chǎng)的一面新旗幟。同時(shí)企業(yè)各股東在各自地區(qū)和領(lǐng)域較為成功，具有較大影響力，今后將有大量的會(huì)務(wù)、商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)為主的接待在項(xiàng)32目度假酒店內(nèi)舉行。高端消費(fèi)群體、國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)集團(tuán)的高管等貴賓，將成為本項(xiàng)目的重要客源。2）資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目溫泉占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，目前建設(shè)單位已經(jīng)擁有項(xiàng)目所在地的溫泉開發(fā)權(quán)，誰(shuí)優(yōu)先擁有了此種資源，誰(shuí)就有發(fā)展前途，本項(xiàng)目以溫泉為主要特色，將發(fā)揮此種資源優(yōu)勢(shì)，可有效防范今后可能出現(xiàn)的類似項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，確保項(xiàng)目建成后長(zhǎng)時(shí)期的壟斷地位。3）項(xiàng)目設(shè)施優(yōu)勢(shì)根據(jù)對(duì)項(xiàng)目同行業(yè)的調(diào)查，目前與項(xiàng)目較為相同的是天沐明月山溫泉度假村，該度假村運(yùn)營(yíng)于 2022 年，設(shè)備和設(shè)施已經(jīng)使用多年，而對(duì)于溫泉洗浴行業(yè)來(lái)說(shuō)，設(shè)備、設(shè)施的老舊，從人的感官接受方面來(lái)看，會(huì)產(chǎn)生一定的抗拒心理。 劣勢(shì)分析主要是投資者可能缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)，在酒店管理方面，外部的監(jiān)督和控制會(huì)存在盲點(diǎn)。 機(jī)會(huì)分析 1）我國(guó)旅游發(fā)展空間大：自 2022 年我國(guó)旅游業(yè)全面振興，中國(guó)入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游均快速增長(zhǎng)，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模日漸龐大，已成為全球第 4 大旅游國(guó)。2）我國(guó)消費(fèi)群體增多：居民收入持續(xù)上升，旅游、餐飲、娛樂需求逐年提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當(dāng)人們的生活水平達(dá)到一定程度時(shí)，他們就希望滿足精神需求。333）國(guó)外游客選擇中國(guó)作為旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休閑和購(gòu)物享受也是一個(gè)很重要的原因。而 XXX 作為我國(guó)中部地區(qū)的較為重要的城市必然會(huì)吸引大量的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)此洽談，商務(wù)會(huì)議等。屆時(shí)，不僅 XXX的旅游業(yè)、酒店業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入在增加，也會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。 4）贛州和周邊的客戶資源隨著 XXX 旅游政策的推出，屆時(shí)，市內(nèi)甚至省內(nèi)的企業(yè)的中外高管人員，經(jīng)營(yíng)人員，政府也將成為酒店的常住客源。 威脅分析本地區(qū)同行業(yè)可能會(huì)通過更新設(shè)備設(shè)施、引進(jìn)外資、擴(kuò)大規(guī)模、開展相關(guān)溫泉康療，率先展開競(jìng)爭(zhēng)。34第五章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址 地理位置項(xiàng)目所在地——XXX 縣 XXX，XXX 位于 XXX 縣東南部，距縣城 29 千米。面積 ㎡，人口 41182 人。轄安西居委會(huì)，大星、安芫、桐梓、上逕、蓮豐、蘭塘、崗背、窯崗、禾星、香山、蘭田、田壟畬族、崇墩、熱水等 14 個(gè)村委會(huì)。鎮(zhèn)政府駐安西圩。地理位置優(yōu)越，交通便利，有 105 國(guó)道和京九鐵路通過縣城。程龍鎮(zhèn)地理位置距省會(huì)城市南昌約 470km、XXX110km、京九鐵路 XXX 站 33km、廣東韶關(guān)市 240km。區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。 地塊現(xiàn)狀該地塊內(nèi) 70%為荒山，20%為果園，另 10%為水田，項(xiàng)目建設(shè)需拆遷安置四戶人家，拆遷規(guī)模較小。本項(xiàng)目建設(shè)后，地塊功能為服務(wù)業(yè)，目前 XXX 縣 XXX 臍橙場(chǎng)已與當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)簽訂了投資協(xié)議書，約定該地塊將采用公開方式出讓，其征地價(jià)格為水田 20220 元/畝，荒山 10000 元/畝，征地采用全部買斷的形式，無(wú)租用土地。 項(xiàng)目自然地理?xiàng)l件項(xiàng)目選址于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，當(dāng)?shù)刈匀坏乩項(xiàng)l件良好，符合項(xiàng)目開發(fā)條件。1）地貌特征——該項(xiàng)目位于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，項(xiàng)目35所在地屬中低山丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏；植被茂盛，水系發(fā)育?？傮w地勢(shì)東高西低。山頂標(biāo)高一般為 400500m，最大標(biāo)高 753m，溫泉處最低標(biāo)高 210m，相對(duì)高差 200540m。溫泉北西側(cè)約 50m 處為一小溪，枯水期流量約。2）氣候水文——項(xiàng)目所在地是屬中亞熱帶東南季風(fēng)氣候區(qū)，區(qū)內(nèi)雨量充沛，氣候溫和，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。據(jù) XXX 縣氣象臺(tái)（1959 年2022 年）氣象資料統(tǒng)計(jì)，年平均無(wú)霜期 298 天；年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端℃；多年平均降雨量 ，最大年降雨量（1975 年） ，最小年降雨量 （1991 年） 。46月為雨季，降雨量占全年降雨量的 %；枯水期為 11 月至次年的 1 月，降雨量占全年降雨量的 %；多年平均最大日降雨量為 ；最大日降雨量為 （1983 年 6 月 16 日） ；年平均降雨天數(shù)為 159 天。3）旅游資源——安西境內(nèi)有道教勝地海螺寨，天然浴池?zé)崴厝闵郊丫袄溪{噴水瀑布等名勝古跡。4）物產(chǎn)資源——XXX 地下蘊(yùn)藏富鈾稀土、瓷土、銅礦等，地表盛產(chǎn)臍橙、柑桔、柰李、西瓜等，并且該鎮(zhèn)是“中國(guó)臍橙之鄉(xiāng)”的發(fā)源地，地理環(huán)境、溫和適中的氣候、雄厚的技術(shù)力量,使安西臍橙色澤鮮艷，果長(zhǎng)無(wú)核、味美甜脆、汁濃化渣、風(fēng)味長(zhǎng)久，多次榮獲國(guó)優(yōu)、部?jī)?yōu)產(chǎn)品稱號(hào)。XXX 被國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局指定為全國(guó)唯一臍橙標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)。36 土地利用本項(xiàng)目總用地面積 1250 畝，土地的征用采取一次性買斷措施，項(xiàng)目土地利用合理，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有植被和環(huán)境造成大的影響，符合 XXX 縣各項(xiàng)規(guī)劃對(duì)該地塊的要求。 拆遷及安置項(xiàng)目地山丘植被良好，不涉及文物保護(hù)措施，項(xiàng)目區(qū)有部分水田和果園且有四戶人家居住，拆遷及安置工作量較小。37第六章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模根據(jù)對(duì) XXX 旅游資源現(xiàn)狀及近年來(lái)的旅游人數(shù)、增長(zhǎng)率等資料分析，同時(shí)考慮到項(xiàng)目建設(shè)單位開發(fā)思路以及項(xiàng)目功能，并結(jié)合項(xiàng)目土地規(guī)劃要求，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下：1）用地面積：本項(xiàng)目建設(shè)總用地面積 1250 畝，其中生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝、游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積 400 畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積 340畝、度假休閑區(qū)占地面積 130 畝。2）建筑面積：本項(xiàng)目總建筑面積為 162100 平方米，其中生態(tài)果園區(qū)建筑面積 270 平方米；游客服務(wù)綜合區(qū)建筑面積34000 平方米；名貴樹木花卉區(qū)建筑面積 230 平方米；溫泉沐浴康療區(qū)建筑面積 67600 平方米；度假休閑區(qū)建筑面積 62500平方米。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務(wù)區(qū)、名貴樹木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設(shè)內(nèi)容如下：1）生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝，主要建設(shè)游客休息室、便民服務(wù)處及售票點(diǎn)共 270 平方米、景觀道 20 畝及果園地 畝等相配套的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。2）游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝，主要建設(shè)大型購(gòu)物中心 3500 平方米、綜合樓 3000 平方米（含醫(yī)務(wù)室 120 平方米，38游客休息室 600 平方米） 、度假公寓 18000 平方米、特色餐廳1500 平方米、客家畬族風(fēng)情一條街 8000 平方米、景觀廣場(chǎng) 畝、公共停車場(chǎng) 56 畝及綠化 40 畝，一公里進(jìn)場(chǎng)道路 畝，等相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設(shè)便民服務(wù)處 50 平方米、觀光亭 150 平方米、售票點(diǎn) 30 平方米，建設(shè)花卉園 畝、名貴樹木園 畝、觀光湖 畝，景觀道 畝及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。4）溫泉沐浴康療區(qū)主要建設(shè)康療養(yǎng)生房 16000 平方米、星級(jí)賓館 40000 平方米、會(huì)議中心 10000 平方米、運(yùn)動(dòng)館 1600 平方米、水上樂園 130 畝、露天康療 40 畝、綠化 80 畝、道路 畝等配套基礎(chǔ)設(shè)施。5）度假休閑區(qū)主要建設(shè)不同風(fēng)格的各類生態(tài)小屋 62500 平方米，娛樂場(chǎng)地 20 畝、綠化 43 畝、道路 畝，總占地 130畝。表 61 項(xiàng)目主要建筑物細(xì)表序號(hào) 主要建構(gòu)筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數(shù)一 生態(tài)果園區(qū) 游客休息室 ㎡ 200 200 1 便民服務(wù)處 ㎡ 40 40 1 售票點(diǎn) ㎡ 30 30 1二 游客綜合服務(wù)區(qū) ㎡ 大型超市 ㎡ 3500 3500 1 綜合樓 ㎡ 3000 1000 3 度假公寓 ㎡ 18000 6000 439序號(hào) 主要建構(gòu)筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數(shù) 特色餐廳 ㎡ 1500 1500 1 風(fēng)情街 ㎡ 8000 8000 1三 名貴樹木花卉區(qū) 便民服務(wù)處 ㎡ 50 50 1 觀光亭 ㎡ 150 150 1 售票點(diǎn) ㎡ 30 30 1四 溫泉沐浴康療區(qū) 康療養(yǎng)生房 ㎡ 16000 8000 2 星級(jí)賓館 ㎡ 40000 10000 4 會(huì)議中心 ㎡ 10000 5000 2 運(yùn)動(dòng)館 ㎡ 1600 800 2五 度假休閑區(qū) 生態(tài)小屋 ㎡ 62500 25000 六 合計(jì) ㎡ 164600 6930040表 62 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容總表序號(hào) 名稱 單位 面積 備注一 生態(tài)果園區(qū)1 游客休息室 畝 200㎡2 便民服務(wù)處 畝 40㎡3 售票點(diǎn) 畝 30㎡4 景觀道 畝 205 果園地 畝 小計(jì) 畝 200二 游客綜合服務(wù)區(qū)1 大型超市 畝 3500㎡2 綜合樓（醫(yī)務(wù)室 1游客休息室 600） 畝 3000㎡3 度假公寓 畝 9 6000㎡4 特色餐廳 畝 1500㎡5 風(fēng)情街 畝 15 10000㎡7 公共停車場(chǎng) 畝 8 綠化 畝 9 景觀廣場(chǎng) 畝 10 一公里進(jìn)場(chǎng)道路 畝 小計(jì) 畝 180三 名貴樹木花卉區(qū)1 便民服務(wù)處 畝 50㎡2 觀光亭 畝 150㎡3 售票點(diǎn) 畝 30㎡4 花卉園 畝 5 名貴樹木園 畝 6 觀光湖 畝 7 景觀道 畝 小計(jì) 畝 400四 溫泉沐浴康療區(qū)1 康療養(yǎng)生房 畝 8000㎡41序號(hào) 名稱 單位 面積 備注2 星級(jí)賓館 畝 10000㎡3 會(huì)議中心 畝 5000㎡4 運(yùn)動(dòng)館 畝 800㎡5 水上樂園 畝 1306 露天康療 畝 407 綠化 畝 808 道路 畝 小計(jì) 畝 340五 度假休閑區(qū)1 生態(tài)小屋 畝 25000㎡2 娛樂場(chǎng)地 畝 3 綠化 畝 4 道路 畝 小計(jì) 畝 130六 合計(jì) 畝 125042第七章 項(xiàng)目工程方案 設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目采用中華人民共和國(guó)現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要有： 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 （GB500682022)； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB 500102022） ； 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 （GB500092022)； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500072022） ； 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500172022)； 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500032022）等。 設(shè)計(jì)原則1）資源開發(fā)“特色化”：特色是旅游開發(fā)的靈魂，沒有特色就沒有效益。因此本項(xiàng)目開發(fā)要突出“人無(wú)我有，人有我新，人新我奇”的開發(fā)方針，充分利用當(dāng)?shù)氐男闵健⑸袼茸匀毁Y源優(yōu)勢(shì)來(lái)突出自己的特色。2）項(xiàng)目開發(fā)“市場(chǎng)化”：旅游業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，必須考慮市場(chǎng)的需求和競(jìng)爭(zhēng)力，要把旅游市場(chǎng)的需求和供給情況，作為規(guī)劃決策的基礎(chǔ)。一切要按照旅游市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)置，精心打造品牌，同時(shí)還要根據(jù)旅游資源的冷熱原則，預(yù)測(cè)未來(lái)的旅游趨勢(shì)，以對(duì)旅游項(xiàng)目做出合理的實(shí)施開發(fā)步驟。3）旅游開發(fā)“系統(tǒng)化”：43旅游服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，目前的溫泉旅游趨勢(shì)是：生態(tài)旅游、養(yǎng)生旅游、康療旅游。因此結(jié)合 XXX 橙香源溫泉度假村的特點(diǎn)，適當(dāng)突出溫泉旅游的生態(tài)化、健康化。項(xiàng)目做到旅游資源開發(fā)與旅游服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施等方面的綜合平衡。全面考慮吃、住、行、游、購(gòu)、娛方面的服務(wù)上，各種設(shè)施系統(tǒng)配套齊全，形成綜合優(yōu)質(zhì)的接待能力。 總平面設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目地塊地勢(shì)情況及項(xiàng)目功能分區(qū)情況，項(xiàng)目總體布置為：項(xiàng)目核心區(qū)——溫泉康療區(qū)布置在中央位置，其它衍生服務(wù)功能——游客服務(wù)綜合區(qū)、名貴花木區(qū)、生態(tài)果園區(qū)、度假休閑區(qū)等圍繞其布置。其具體分布位置詳見項(xiàng)目布置鳥瞰圖。入口門景——位于游客服務(wù)綜合區(qū)，主要為游客提供入口管理服務(wù)和景觀標(biāo)識(shí)，中央位置設(shè)置景觀廣場(chǎng)，并種植奇花異卉，如月季、牡丹、芙蓉、芍藥、蠟梅、君子蘭、茉莉、水仙、桂花、茶花、一捧雪等等。不同的花色，組成各種圖案，紅、黃、蘭相互組合，形成四季有花，賞心悅目的意境。 公共停車場(chǎng)——位于出入口的游客綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)，場(chǎng)地進(jìn)行平整硬化，并根據(jù)停車位合理種植喬木間隔帶，形成良好的景觀效用且可以避免車輛的暴曬。 公用配套工程一、電力工程：項(xiàng)目用電依托城鎮(zhèn)供電系統(tǒng)，其中主要引自 XXX 縣安西鄉(xiāng)44熱心村 10kV 高壓農(nóng)網(wǎng)輸電線路。規(guī)劃分別在主要用電區(qū)塊設(shè)立變電房，分散的景點(diǎn)由變電房通過低壓電線把電源送至各用電部門，在各用電部門再設(shè)供電配電箱。主干道旁設(shè)有路燈和背景音樂箱。風(fēng)景區(qū)內(nèi)主要游覽線路以及游人視線所及范圍內(nèi)的電力線應(yīng)該埋地敷設(shè)，其余可架空敷設(shè)。另企業(yè)自備 2 臺(tái) 200 kw 柴油發(fā)電機(jī)組作保安應(yīng)急發(fā)電使用。二、通信工程：依托城鎮(zhèn)通信網(wǎng)絡(luò)，接入風(fēng)景區(qū)。在旅游點(diǎn)設(shè)置電信交接箱，由電信交接箱向各用戶配線。滿足景區(qū)電話普及要求。要求電信工程要有適當(dāng)超前的發(fā)展速度，建設(shè)高速、寬帶數(shù)字通信網(wǎng)。在景區(qū)內(nèi)適當(dāng)位置設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，并在園區(qū)服務(wù)大樓設(shè)置監(jiān)控室，使管理者可以監(jiān)控整個(gè)園區(qū)的情況。攝像機(jī)的設(shè)置應(yīng)注意隱蔽性，并與周圍景觀協(xié)調(diào)。三、給排水工程：1）給水工程景區(qū)內(nèi)用水包括游客用水、員工用水、設(shè)備工藝用水、綠化用水、消防用水以及管網(wǎng)漏損和未預(yù)見用水量等。景區(qū)山上用水采用獨(dú)立系統(tǒng)，水源采用就近山泉水，通過高位水池供水。規(guī)要求在供水系統(tǒng)建設(shè)之前，必須先對(duì)所選水源進(jìn)行水質(zhì)檢驗(yàn)，如果檢驗(yàn)適合飲用，方可采用。2）污水處理工程本風(fēng)景區(qū)的污水近期生活污水考慮采用三級(jí)化