【正文】 為 XXX 旅游市場的一面新旗幟。同時企業(yè)各股東在各自地區(qū)和領域較為成功，具有較大影響力，今后將有大量的會務、商務、政務活動為主的接待在項32目度假酒店內舉行。高端消費群體、國內外著名企業(yè)集團的高管等貴賓，將成為本項目的重要客源。2）資源優(yōu)勢本項目溫泉占有絕對優(yōu)勢，目前建設單位已經擁有項目所在地的溫泉開發(fā)權，誰優(yōu)先擁有了此種資源，誰就有發(fā)展前途，本項目以溫泉為主要特色，將發(fā)揮此種資源優(yōu)勢，可有效防范今后可能出現(xiàn)的類似項目競爭，確保項目建成后長時期的壟斷地位。3）項目設施優(yōu)勢根據對項目同行業(yè)的調查，目前與項目較為相同的是天沐明月山溫泉度假村，該度假村運營于 2022 年，設備和設施已經使用多年，而對于溫泉洗浴行業(yè)來說，設備、設施的老舊，從人的感官接受方面來看，會產生一定的抗拒心理。 劣勢分析主要是投資者可能缺乏酒店管理經驗，在酒店管理方面，外部的監(jiān)督和控制會存在盲點。 機會分析 1）我國旅游發(fā)展空間大：自 2022 年我國旅游業(yè)全面振興，中國入境旅游和國內旅游均快速增長，旅游產業(yè)規(guī)模日漸龐大，已成為全球第 4 大旅游國。2）我國消費群體增多：居民收入持續(xù)上升，旅游、餐飲、娛樂需求逐年提高，根據馬斯洛的需求層次理論，當人們的生活水平達到一定程度時，他們就希望滿足精神需求。333）國外游客選擇中國作為旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休閑和購物享受也是一個很重要的原因。而 XXX 作為我國中部地區(qū)的較為重要的城市必然會吸引大量的國內外人士來此洽談，商務會議等。屆時，不僅 XXX的旅游業(yè)、酒店業(yè)的經濟收入在增加，也會帶動其他行業(yè)的發(fā)展。 4）贛州和周邊的客戶資源隨著 XXX 旅游政策的推出，屆時，市內甚至省內的企業(yè)的中外高管人員，經營人員，政府也將成為酒店的常住客源。 威脅分析本地區(qū)同行業(yè)可能會通過更新設備設施、引進外資、擴大規(guī)模、開展相關溫泉康療，率先展開競爭。34第五章 項目選址 項目選址 地理位置項目所在地——XXX 縣 XXX，XXX 位于 XXX 縣東南部，距縣城 29 千米。面積 ㎡，人口 41182 人。轄安西居委會，大星、安芫、桐梓、上逕、蓮豐、蘭塘、崗背、窯崗、禾星、香山、蘭田、田壟畬族、崇墩、熱水等 14 個村委會。鎮(zhèn)政府駐安西圩。地理位置優(yōu)越，交通便利，有 105 國道和京九鐵路通過縣城。程龍鎮(zhèn)地理位置距省會城市南昌約 470km、XXX110km、京九鐵路 XXX 站 33km、廣東韶關市 240km。區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎設施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。 地塊現(xiàn)狀該地塊內 70%為荒山，20%為果園，另 10%為水田，項目建設需拆遷安置四戶人家，拆遷規(guī)模較小。本項目建設后，地塊功能為服務業(yè)，目前 XXX 縣 XXX 臍橙場已與當地管委會簽訂了投資協(xié)議書，約定該地塊將采用公開方式出讓，其征地價格為水田 20220 元/畝，荒山 10000 元/畝，征地采用全部買斷的形式，無租用土地。 項目自然地理條件項目選址于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，當地自然地理條件良好，符合項目開發(fā)條件。1）地貌特征——該項目位于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，項目35所在地屬中低山丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏；植被茂盛，水系發(fā)育?？傮w地勢東高西低。山頂標高一般為 400500m，最大標高 753m，溫泉處最低標高 210m，相對高差 200540m。溫泉北西側約 50m 處為一小溪，枯水期流量約。2）氣候水文——項目所在地是屬中亞熱帶東南季風氣候區(qū)，區(qū)內雨量充沛，氣候溫和，四季分明，無霜期長，日照充足。據 XXX 縣氣象臺（1959 年2022 年）氣象資料統(tǒng)計，年平均無霜期 298 天；年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端℃；多年平均降雨量 ，最大年降雨量（1975 年） ，最小年降雨量 （1991 年） 。46月為雨季，降雨量占全年降雨量的 %；枯水期為 11 月至次年的 1 月，降雨量占全年降雨量的 %；多年平均最大日降雨量為 ；最大日降雨量為 （1983 年 6 月 16 日） ；年平均降雨天數為 159 天。3）旅游資源——安西境內有道教勝地海螺寨，天然浴池熱水湖溫泉，秀山佳景老獅噴水瀑布等名勝古跡。4）物產資源——XXX 地下蘊藏富鈾稀土、瓷土、銅礦等，地表盛產臍橙、柑桔、柰李、西瓜等，并且該鎮(zhèn)是“中國臍橙之鄉(xiāng)”的發(fā)源地，地理環(huán)境、溫和適中的氣候、雄厚的技術力量,使安西臍橙色澤鮮艷，果長無核、味美甜脆、汁濃化渣、風味長久，多次榮獲國優(yōu)、部優(yōu)產品稱號。XXX 被國家技術監(jiān)督局指定為全國唯一臍橙標準示范區(qū)。36 土地利用本項目總用地面積 1250 畝，土地的征用采取一次性買斷措施，項目土地利用合理，不會對現(xiàn)有植被和環(huán)境造成大的影響，符合 XXX 縣各項規(guī)劃對該地塊的要求。 拆遷及安置項目地山丘植被良好，不涉及文物保護措施，項目區(qū)有部分水田和果園且有四戶人家居住，拆遷及安置工作量較小。37第六章 建設規(guī)模與建設內容 項目建設規(guī)模根據對 XXX 旅游資源現(xiàn)狀及近年來的旅游人數、增長率等資料分析，同時考慮到項目建設單位開發(fā)思路以及項目功能，并結合項目土地規(guī)劃要求，確定本項目建設規(guī)模如下：1）用地面積：本項目建設總用地面積 1250 畝，其中生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝、游客綜合服務區(qū)占地面積 180 畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積 400 畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積 340畝、度假休閑區(qū)占地面積 130 畝。2）建筑面積：本項目總建筑面積為 162100 平方米，其中生態(tài)果園區(qū)建筑面積 270 平方米；游客服務綜合區(qū)建筑面積34000 平方米；名貴樹木花卉區(qū)建筑面積 230 平方米；溫泉沐浴康療區(qū)建筑面積 67600 平方米；度假休閑區(qū)建筑面積 62500平方米。 項目建設內容項目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務區(qū)、名貴樹木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設內容如下：1）生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝，主要建設游客休息室、便民服務處及售票點共 270 平方米、景觀道 20 畝及果園地 畝等相配套的基礎服務設施。2）游客綜合服務區(qū)占地面積 180 畝，主要建設大型購物中心 3500 平方米、綜合樓 3000 平方米（含醫(yī)務室 120 平方米，38游客休息室 600 平方米） 、度假公寓 18000 平方米、特色餐廳1500 平方米、客家畬族風情一條街 8000 平方米、景觀廣場 畝、公共停車場 56 畝及綠化 40 畝，一公里進場道路 畝，等相配套的基礎設施。3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設便民服務處 50 平方米、觀光亭 150 平方米、售票點 30 平方米，建設花卉園 畝、名貴樹木園 畝、觀光湖 畝，景觀道 畝及相配套的基礎設施。4）溫泉沐浴康療區(qū)主要建設康療養(yǎng)生房 16000 平方米、星級賓館 40000 平方米、會議中心 10000 平方米、運動館 1600 平方米、水上樂園 130 畝、露天康療 40 畝、綠化 80 畝、道路 畝等配套基礎設施。5）度假休閑區(qū)主要建設不同風格的各類生態(tài)小屋 62500 平方米，娛樂場地 20 畝、綠化 43 畝、道路 畝，總占地 130畝。表 61 項目主要建筑物細表序號 主要建構筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數一 生態(tài)果園區(qū) 游客休息室 ㎡ 200 200 1 便民服務處 ㎡ 40 40 1 售票點 ㎡ 30 30 1二 游客綜合服務區(qū) ㎡ 大型超市 ㎡ 3500 3500 1 綜合樓 ㎡ 3000 1000 3 度假公寓 ㎡ 18000 6000 439序號 主要建構筑物 單位 建筑面積 占地面積 層數 特色餐廳 ㎡ 1500 1500 1 風情街 ㎡ 8000 8000 1三 名貴樹木花卉區(qū) 便民服務處 ㎡ 50 50 1 觀光亭 ㎡ 150 150 1 售票點 ㎡ 30 30 1四 溫泉沐浴康療區(qū) 康療養(yǎng)生房 ㎡ 16000 8000 2 星級賓館 ㎡ 40000 10000 4 會議中心 ㎡ 10000 5000 2 運動館 ㎡ 1600 800 2五 度假休閑區(qū) 生態(tài)小屋 ㎡ 62500 25000 六 合計 ㎡ 164600 6930040表 62 項目主要建設內容總表序號 名稱 單位 面積 備注一 生態(tài)果園區(qū)1 游客休息室 畝 200㎡2 便民服務處 畝 40㎡3 售票點 畝 30㎡4 景觀道 畝 205 果園地 畝 小計 畝 200二 游客綜合服務區(qū)1 大型超市 畝 3500㎡2 綜合樓（醫(yī)務室 1游客休息室 600） 畝 3000㎡3 度假公寓 畝 9 6000㎡4 特色餐廳 畝 1500㎡5 風情街 畝 15 10000㎡7 公共停車場 畝 8 綠化 畝 9 景觀廣場 畝 10 一公里進場道路 畝 小計 畝 180三 名貴樹木花卉區(qū)1 便民服務處 畝 50㎡2 觀光亭 畝 150㎡3 售票點 畝 30㎡4 花卉園 畝 5 名貴樹木園 畝 6 觀光湖 畝 7 景觀道 畝 小計 畝 400四 溫泉沐浴康療區(qū)1 康療養(yǎng)生房 畝 8000㎡41序號 名稱 單位 面積 備注2 星級賓館 畝 10000㎡3 會議中心 畝 5000㎡4 運動館 畝 800㎡5 水上樂園 畝 1306 露天康療 畝 407 綠化 畝 808 道路 畝 小計 畝 340五 度假休閑區(qū)1 生態(tài)小屋 畝 25000㎡2 娛樂場地 畝 3 綠化 畝 4 道路 畝 小計 畝 130六 合計 畝 125042第七章 項目工程方案 設計依據項目采用中華人民共和國現(xiàn)行國家標準規(guī)程進行設計，主要有： 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 （GB500682022)； 《混凝土結構設計規(guī)范》 （GB 500102022） ； 《建筑結構荷載規(guī)范》 （GB500092022)； 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 （GB500072022） ； 《鋼結構設計規(guī)范》(GB500172022)； 《砌體結構設計規(guī)范》 （GB500032022）等。 設計原則1）資源開發(fā)“特色化”：特色是旅游開發(fā)的靈魂，沒有特色就沒有效益。因此本項目開發(fā)要突出“人無我有，人有我新，人新我奇”的開發(fā)方針，充分利用當地的秀山、神水等自然資源優(yōu)勢來突出自己的特色。2）項目開發(fā)“市場化”：旅游業(yè)是一個經濟產業(yè)，必須考慮市場的需求和競爭力，要把旅游市場的需求和供給情況，作為規(guī)劃決策的基礎。一切要按照旅游市場來進行項目設置，精心打造品牌，同時還要根據旅游資源的冷熱原則，預測未來的旅游趨勢，以對旅游項目做出合理的實施開發(fā)步驟。3）旅游開發(fā)“系統(tǒng)化”：43旅游服務是一個系統(tǒng)工程，目前的溫泉旅游趨勢是：生態(tài)旅游、養(yǎng)生旅游、康療旅游。因此結合 XXX 橙香源溫泉度假村的特點，適當突出溫泉旅游的生態(tài)化、健康化。項目做到旅游資源開發(fā)與旅游服務設施、交通設施等方面的綜合平衡。全面考慮吃、住、行、游、購、娛方面的服務上，各種設施系統(tǒng)配套齊全，形成綜合優(yōu)質的接待能力。 總平面設計根據項目地塊地勢情況及項目功能分區(qū)情況，項目總體布置為：項目核心區(qū)——溫泉康療區(qū)布置在中央位置，其它衍生服務功能——游客服務綜合區(qū)、名貴花木區(qū)、生態(tài)果園區(qū)、度假休閑區(qū)等圍繞其布置。其具體分布位置詳見項目布置鳥瞰圖。入口門景——位于游客服務綜合區(qū)，主要為游客提供入口管理服務和景觀標識，中央位置設置景觀廣場，并種植奇花異卉，如月季、牡丹、芙蓉、芍藥、蠟梅、君子蘭、茉莉、水仙、桂花、茶花、一捧雪等等。不同的花色，組成各種圖案，紅、黃、蘭相互組合，形成四季有花，賞心悅目的意境。 公共停車場——位于出入口的游客綜合服務區(qū)內，場地進行平整硬化，并根據停車位合理種植喬木間隔帶，形成良好的景觀效用且可以避免車輛的暴曬。 公用配套工程一、電力工程：項目用電依托城鎮(zhèn)供電系統(tǒng)，其中主要引自 XXX 縣安西鄉(xiāng)44熱心村 10kV 高壓農網輸電線路。規(guī)劃分別在主要用電區(qū)塊設立變電房，分散的景點由變電房通過低壓電線把電源送至各用電部門，在各用電部門再設供電配電箱。主干道旁設有路燈和背景音樂箱。風景區(qū)內主要游覽線路以及游人視線所及范圍內的電力線應該埋地敷設，其余可架空敷設。另企業(yè)自備 2 臺 200 kw 柴油發(fā)電機組作保安應急發(fā)電使用。二、通信工程：依托城鎮(zhèn)通信網絡，接入風景區(qū)。在旅游點設置電信交接箱，由電信交接箱向各用戶配線。滿足景區(qū)電話普及要求。要求電信工程要有適當超前的發(fā)展速度，建設高速、寬帶數字通信網。在景區(qū)內適當位置設置監(jiān)控攝像機，并在園區(qū)服務大樓設置監(jiān)控室，使管理者可以監(jiān)控整個園區(qū)的情況。攝像機的設置應注意隱蔽性，并與周圍景觀協(xié)調。三、給排水工程：1）給水工程景區(qū)內用水包括游客用水、員工用水、設備工藝用水、綠化用水、消防用水以及管網漏損和未預見用水量等。景區(qū)山上用水采用獨立系統(tǒng)，水源采用就近山泉水，通過高位水池供水。規(guī)要求在供水系統(tǒng)建設之前，必須先對所選水源進行水質檢驗，如果檢驗適合飲用，方可采用。2）污水處理工程本風景區(qū)的污水近期生活污水考慮采用三級化