【正文】 態(tài)果園區(qū)占地面積200 畝、游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積 380 畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積 370 畝、度假休閑區(qū)占地面積 130 畝） 。3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設(shè)便民服務(wù)處 50 平方米、觀光亭 150 平方米、售票點 30 平方米，建設(shè)花卉園 畝、名貴樹木園 畝、觀光湖 畝，景觀道 畝及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。二、資金籌措：項目總投資為 萬元，全由建設(shè)單位自籌。本項目周邊旅游資源十分豐富，待本項目實施并投入運營后，完全有可能成為這一地區(qū)的旅游接待基地，如宣傳到位，運作得力，將會起到“激活一點、帶動全盤”的作用。推進國有旅游業(yè)企業(yè)改組改制，支持民營和中小旅游企業(yè)發(fā)展，積極引進外資旅游企業(yè)。而《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》及《貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點工作分工方案》的出臺，無疑讓整個行業(yè)為之振奮。旅游服務(wù)質(zhì)量明顯提高，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強，力爭 2020 年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達到世界旅游強國水平。依托贛州紅色文化、客家文化、宋城文化資源優(yōu)勢，推行“文化＋旅游”發(fā)展模式，大力發(fā)展贛南特色文化和生態(tài)休閑旅游，加快旅游商品研發(fā)、生產(chǎn)銷售體系建設(shè)，形成文化休閑中心和會務(wù)商務(wù)中心。要有針對性地做好我縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展八年的項目規(guī)劃。如光明山文化生態(tài)旅游度假區(qū)、金盆山綠色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、安西熱水溫泉度假村的規(guī)劃、三公山宗教養(yǎng)生度假區(qū)、以五渡港水庫休閑度假區(qū)的規(guī)劃及建設(shè)工作。方向直距 39km 的 XXX 熱水村。08′30″～25176。山頂標高一般為 400～500m，最大標高 753m，溫泉處最低標高 210m，相對高差 200～540m。XXX 縣 XXX 臍橙場已經(jīng)制定了合理開發(fā)利用當?shù)刭Y源的科學(xué)決策，項目的建設(shè)能使當?shù)刭Y源得到合理的利用，同時也將促進生態(tài)環(huán)境的改善。 行業(yè)準入標準分析項目屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(2022 年本)第一類“鼓勵類”中第三十四項“旅游業(yè)”的第二條“鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、森林旅游、工業(yè)旅游、體育旅游、紅色旅游、民族風(fēng)情游及其它旅游資源綜合開發(fā)服務(wù)項目 ”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，但仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游發(fā)展速度的要求。一般游客住低檔旅館，飲食簡單。象敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點由于交通不便相對處于溫冷點。為江西旅游確定了發(fā)展地位、發(fā)展目標。江西旅游接待人數(shù)每年遞增 1000 萬人次， 2022 年，全省接待旅游者近 億人次，同比增長 15%左右。152022 年，全市旅游接待總?cè)藬?shù) 1400 萬人次， “十一五”時期年均增長 %。XXX 縣在旅游發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)中處于贛州城市中心旅游區(qū)范圍內(nèi)，又是這個區(qū)內(nèi)距珠江三角洲較近的一個縣，處于珠江三角洲 500 公里市場輻射范圍之內(nèi)。 涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 我國涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)過 30 多年的高速發(fā)展，一種全新的休閑度假方式——溫泉生活方式已經(jīng)形成。從 1998 年開始，其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場定位、管理服務(wù)、項目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。其省內(nèi)知名度最高的溫泉分布在廬山星子溫泉、宜春溫湯溫泉、臨川溫泉、遂川湯湖溫泉、龍南湯湖溫泉、安遠虎崗溫泉、尋烏熱水村溫泉、奉新九仙湯溫泉等。廬山龍灣溫泉度假村——位于聞名遐邇的廬山南麓，地處九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)。度假村擁有總統(tǒng)別墅、豪華套房、行政標間、雙人標間，所有房間均直通溫泉水及寬帶互聯(lián)網(wǎng)。除硬件設(shè)施還能勉強達到四星級標準外，現(xiàn)有的溫泉度假村不僅在客房、餐飲、會議和康樂項目的服務(wù)質(zhì)量上都達不到高星級酒店服務(wù)標準，就連最起碼的溫泉洗浴服務(wù)也達不到高端社會洗浴場所的服務(wù)水平，極大地浪費和限制了溫泉旅游高端的發(fā)展。進入 21 世紀，人們的旅游需求向多層次方向發(fā)展，因而工業(yè)旅游農(nóng)業(yè)旅游將成為新的熱點。它標志著人已經(jīng)從繁重的體力勞動中解放出來；標志著人從滿足現(xiàn)實的基本生活需要轉(zhuǎn)向?qū)裆畹南蛲?；標志著人開始從有限的發(fā)展轉(zhuǎn)向全面的發(fā)展自己的歷史階段。長期以來，旅游活動僅局限于一個景點或幾個景點，但各個景點之間缺乏有機的配合，不利于旅行社導(dǎo)游業(yè)務(wù)的發(fā)展。21 世紀的中國旅游業(yè)，將會迎來一波“高速發(fā)展”階段。 22第四章 項目市場分析 項目設(shè)計理念項目采用先進理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結(jié)合中西方建筑風(fēng)格，使之成為 XXX 旅游市場的一面新旗幟。東鄰安遠縣，南靠龍南縣，定南縣、全南縣，西連廣東南雄市，西北接大余縣，北界南康市、贛縣。塔高 米 ,共 十 八 層 ， 建 國 初 期 ， XXX 文 教 廳 即 將 此 塔 列 為 省 級 保 護文 物 。玉帶橋——因其弧形如玉帶,故名。奔騰河水瀉千里，玉帶飛鎮(zhèn)兩山腰”的贊譽。明月山景色，貴在天然。2）江西井岡山杜鵑山索道——位于 XXX 井岡山，距離項目選址地約 300 公里，屬 2 小時經(jīng)濟圈。礦療溫泉樂園生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)美，可謂是人間福地，休閑妙境。 周邊省、市可借資源丹霞山（中國紅石公園）——位于廣東省韶關(guān)市,公園主要分為丹霞景區(qū)、韶石景區(qū)、巴寨景區(qū)、仙人跡景區(qū)與錦江畫廊游覽區(qū)。舒適的客房，匠心獨運,結(jié)構(gòu)精妙,用料之至,充分體現(xiàn)了圍龍大酒店是一間具有典型特色的度假型酒店。租乘漁民的小船，隨26意繞島一圈，尋找你喜愛的海灘，然后約定接你回去的時間，或者在海灘上玩?zhèn)€夠，遇到小船走過，揮手搭乘即可，價格也不貴。 項目定位 項目市場定位我國在多年的開發(fā)實踐中，以溫泉資源為主題的度假村開發(fā)模式通過不斷的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。XXX 縣安西橙香源溫泉度假村是一個綜合性的休閑旅游項目，是以溫泉水為載體，全面實現(xiàn)消費者健康、休閑、娛樂、養(yǎng)生等方面的需求。表 41 XXX、XXX 及 XXX 縣年接待游客統(tǒng)計表年份地區(qū)名稱 2022 2022 2022 年 2022 年旅游人數(shù)（萬人次） XXX旅游收入（億元） 旅游人數(shù)（萬人次） XXX旅游收入（億元） 旅游人數(shù)（萬人次） XXX 縣旅游收入（億元） 從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2022 年—2022 年期間，XXX 年均旅游人數(shù)增長率為 %，XXX 年均旅游人數(shù)增長率為29%，XXX 縣年均旅游人數(shù)增長率在 18%以上。三、項目區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境改善帶來的游客人數(shù)增量預(yù)測項目所在區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)。2022 年 10 月份項目二期完成，則在一期預(yù)測到 2022 年的基礎(chǔ)上再預(yù)測 2022 年的游客規(guī)模。通過以上分析，我們認為本項目開發(fā)溫泉及旅游市場，不但不會對給區(qū)域內(nèi)其它酒店、度假村造成沖擊，還能有效分流游客，提高游客逗留時間，對提升 XXX 縣整體接待服務(wù)能力起到重要的作用，因此我們認為本項目設(shè)計規(guī)模是適合的是可行的。同時企業(yè)各股東在各自地區(qū)和領(lǐng)域較為成功，具有較大影響力，今后將有大量的會務(wù)、商務(wù)、政務(wù)活動為主的接待在項32目度假酒店內(nèi)舉行。 劣勢分析主要是投資者可能缺乏酒店管理經(jīng)驗，在酒店管理方面，外部的監(jiān)督和控制會存在盲點。而 XXX 作為我國中部地區(qū)的較為重要的城市必然會吸引大量的國內(nèi)外人士來此洽談，商務(wù)會議等。34第五章 項目選址 項目選址 地理位置項目所在地——XXX 縣 XXX，XXX 位于 XXX 縣東南部，距縣城 29 千米。地理位置優(yōu)越，交通便利，有 105 國道和京九鐵路通過縣城。本項目建設(shè)后，地塊功能為服務(wù)業(yè)，目前 XXX 縣 XXX 臍橙場已與當?shù)毓芪瘯炗喠送顿Y協(xié)議書，約定該地塊將采用公開方式出讓，其征地價格為水田 20220 元/畝，荒山 10000 元/畝，征地采用全部買斷的形式，無租用土地。山頂標高一般為 400500m，最大標高 753m，溫泉處最低標高 210m，相對高差 200540m。46月為雨季，降雨量占全年降雨量的 %；枯水期為 11 月至次年的 1 月，降雨量占全年降雨量的 %；多年平均最大日降雨量為 ；最大日降雨量為 （1983 年 6 月 16 日） ；年平均降雨天數(shù)為 159 天。36 土地利用本項目總用地面積 1250 畝，土地的征用采取一次性買斷措施，項目土地利用合理，不會對現(xiàn)有植被和環(huán)境造成大的影響，符合 XXX 縣各項規(guī)劃對該地塊的要求。 項目建設(shè)內(nèi)容項目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務(wù)區(qū)、名貴樹木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設(shè)內(nèi)容如下：1）生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝，主要建設(shè)游客休息室、便民服務(wù)處及售票點共 270 平方米、景觀道 20 畝及果園地 畝等相配套的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。5）度假休閑區(qū)主要建設(shè)不同風(fēng)格的各類生態(tài)小屋 62500 平方米，娛樂場地 20 畝、綠化 43 畝、道路 畝，總占地 130畝。2）項目開發(fā)“市場化”：旅游業(yè)是一個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，必須考慮市場的需求和競爭力，要把旅游市場的需求和供給情況，作為規(guī)劃決策的基礎(chǔ)。項目做到旅游資源開發(fā)與旅游服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施等方面的綜合平衡。入口門景——位于游客服務(wù)綜合區(qū)，主要為游客提供入口管理服務(wù)和景觀標識，中央位置設(shè)置景觀廣場，并種植奇花異卉，如月季、牡丹、芙蓉、芍藥、蠟梅、君子蘭、茉莉、水仙、桂花、茶花、一捧雪等等。規(guī)劃分別在主要用電區(qū)塊設(shè)立變電房，分散的景點由變電房通過低壓電線把電源送至各用電部門，在各用電部門再設(shè)供電配電箱。二、通信工程：依托城鎮(zhèn)通信網(wǎng)絡(luò)，接入風(fēng)景區(qū)。在景區(qū)內(nèi)適當位置設(shè)置監(jiān)控攝像機，并在園區(qū)服務(wù)大樓設(shè)置監(jiān)控室，使管理者可以監(jiān)控整個園區(qū)的情況。規(guī)要求在供水系統(tǒng)建設(shè)之前，必須先對所選水源進行水質(zhì)檢驗，如果檢驗適合飲用，方可采用。三、給排水工程：1）給水工程景區(qū)內(nèi)用水包括游客用水、員工用水、設(shè)備工藝用水、綠化用水、消防用水以及管網(wǎng)漏損和未預(yù)見用水量等。滿足景區(qū)電話普及要求。風(fēng)景區(qū)內(nèi)主要游覽線路以及游人視線所及范圍內(nèi)的電力線應(yīng)該埋地敷設(shè)，其余可架空敷設(shè)。 公共停車場——位于出入口的游客綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)，場地進行平整硬化，并根據(jù)停車位合理種植喬木間隔帶，形成良好的景觀效用且可以避免車輛的暴曬。 總平面設(shè)計根據(jù)項目地塊地勢情況及項目功能分區(qū)情況，項目總體布置為：項目核心區(qū)——溫泉康療區(qū)布置在中央位置，其它衍生服務(wù)功能——游客服務(wù)綜合區(qū)、名貴花木區(qū)、生態(tài)果園區(qū)、度假休閑區(qū)等圍繞其布置。3）旅游開發(fā)“系統(tǒng)化”：43旅游服務(wù)是一個系統(tǒng)工程，目前的溫泉旅游趨勢是：生態(tài)旅游、養(yǎng)生旅游、康療旅游。 設(shè)計原則1）資源開發(fā)“特色化”：特色是旅游開發(fā)的靈魂，沒有特色就沒有效益。3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設(shè)便民服務(wù)處 50 平方米、觀光亭 150 平方米、售票點 30 平方米，建設(shè)花卉園 畝、名貴樹木園 畝、觀光湖 畝，景觀道 畝及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。37第六章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)規(guī)模根據(jù)對 XXX 旅游資源現(xiàn)狀及近年來的旅游人數(shù)、增長率等資料分析，同時考慮到項目建設(shè)單位開發(fā)思路以及項目功能，并結(jié)合項目土地規(guī)劃要求，確定本項目建設(shè)規(guī)模如下：1）用地面積：本項目建設(shè)總用地面積 1250 畝，其中生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝、游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積 400 畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積 340畝、度假休閑區(qū)占地面積 130 畝。4）物產(chǎn)資源——XXX 地下蘊藏富鈾稀土、瓷土、銅礦等，地表盛產(chǎn)臍橙、柑桔、柰李、西瓜等，并且該鎮(zhèn)是“中國臍橙之鄉(xiāng)”的發(fā)源地，地理環(huán)境、溫和適中的氣候、雄厚的技術(shù)力量,使安西臍橙色澤鮮艷，果長無核、味美甜脆、汁濃化渣、風(fēng)味長久，多次榮獲國優(yōu)、部優(yōu)產(chǎn)品稱號。2）氣候水文——項目所在地是屬中亞熱帶東南季風(fēng)氣候區(qū)，區(qū)內(nèi)雨量充沛，氣候溫和，四季分明，無霜期長，日照充足。1）地貌特征——該項目位于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，項目35所在地屬中低山丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏；植被茂盛，水系發(fā)育。區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。轄安西居委會，大星、安芫、桐梓、上逕、蓮豐、蘭塘、崗背、窯崗、禾星、香山、蘭田、田壟畬族、崇墩、熱水等 14 個村委會。 4）贛州和周邊的客戶資源隨著 XXX 旅游政策的推出，屆時，市內(nèi)甚至省內(nèi)的企業(yè)的中外高管人員，經(jīng)營人員，政府也將成為酒店的常住客源。2）我國消費群體增多：居民收入持續(xù)上升，旅游、餐飲、娛樂需求逐年提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當人們的生活水平達到一定程度時，他們就希望滿足精神需求。2）資源優(yōu)勢本項目溫泉占有絕對優(yōu)勢，目前建設(shè)單位已經(jīng)擁有項目所在地的溫泉開發(fā)權(quán)，誰優(yōu)先擁有了此種資源，誰就有發(fā)展前途，本項目以溫泉為主要特色，將發(fā)揮此種資源優(yōu)勢，可有效防范今后可能出現(xiàn)的類似項目競爭，確保項目建成后長時期的壟斷地位。其價格定位將根據(jù)國家、地方相關(guān)規(guī)定，同時依據(jù)高檔酒店建設(shè)標準，結(jié)合各周邊縣市類似級別酒店，以及參照目前 XXX 當?shù)芈糜雾椖康膬r格進行確定?；鶖?shù)按 16 萬預(yù)測，且按之上表格增長率計。四、項目開拓的旅游專線和組團帶來的增量分析本項目建成后將借鑒世界先進的管理理念進行運營管理，該集團公司在國際上擁有多家知名旅行社，通過托管經(jīng)營后，XXX 安西橙香源溫泉度假村開發(fā)有限