【正文】 板接觸室外空氣地板不采暖地下地上部地板周邊地面非周邊地面 四、煙臺(tái)地區(qū)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)的修正系數(shù)值窗戶（包括陽(yáng)臺(tái)門(mén)上部） 外墻（包括陽(yáng)臺(tái)門(mén)下部） 屋頂類(lèi)型有無(wú)陽(yáng)臺(tái)南 東 西北 南 東 西北 水平單層窗有無(wú)雙玻璃雙層窗有無(wú) 五、不同朝向的窗墻面積比朝向 規(guī)范限值 本工程北 南 東 西 第七節(jié) 環(huán)衛(wèi)規(guī)劃一、規(guī)劃垃圾產(chǎn)生量為 d 。垃圾成分以廚房有機(jī)物和廢品及包裝材料為主。二、在樓層設(shè)專用垃圾收集間，袋裝垃圾臨時(shí)集中，專人定時(shí)收集至小區(qū)內(nèi)的垃圾站。第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)地位于某縣城區(qū)東部王溝村的 高地，基地毗鄰長(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。規(guī)劃總用地面積 13424 平方米，該區(qū)域周?chē)h(huán)境狀況良好，周?chē)w、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。二、污染分析及治理措施本項(xiàng)目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放。因此，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。主要污染源與污染物本項(xiàng)目主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保度假村整體的環(huán)境衛(wèi)生，避免對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生不良影響，對(duì)上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響較小。其主要治理措施如下：⑴生活污水治理。因目前尚不具備將生活污水送入污水處理廠集中處理的條件，故本項(xiàng)目仍采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入污水干管。⑵廚房油煙治理。本項(xiàng)目在廚房采取設(shè)置出屋頂?shù)拇怪迸欧艧煔獾?，并加?qiáng)防止煙氣回流和串煙的措施，盡可能不在外墻或窗戶上開(kāi)洞設(shè)置排油煙裝置。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。⑶生活垃圾治理。本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員；垃圾收集采用流動(dòng)環(huán)衛(wèi)車(chē)定點(diǎn)、定時(shí)、分類(lèi)統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理廠。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)巳汉铜h(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需要隔聲裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。總之，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。第二節(jié) 節(jié)能、安全一、能耗分析水。主要耗水為生活和綠化用水，擬采用 PVC 管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力。電。主要耗電點(diǎn)為居民生活用電和樓道照明用電，配電干線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗。采暖及煤氣。供熱管道采用焊管埋地鋪設(shè)，液化氣采用無(wú)縫鋼管埋地鋪設(shè)。二、節(jié)能措施 太 陽(yáng) 能采 用 太 陽(yáng) 能 電 池 板 （ pv 板 ） 安 置 于 屋 頂 、 遮 陽(yáng) 板 ， 將 太 陽(yáng) 能 轉(zhuǎn) 化為 電 能 。 節(jié) 電采 用 交 通 系 統(tǒng) 和 汽 車(chē) 庫(kù) 自 然 通 風(fēng) 系 統(tǒng) 節(jié) 省 照 明 用 電 和 正 壓 送 風(fēng) 、機(jī) 械 排 煙 等 設(shè) 備 用 電 。 在 民 防 地 下 室 內(nèi) 采 用 誘 導(dǎo) 式 通 風(fēng) 系 統(tǒng) ， 節(jié) 電20%。 降 低 能 耗設(shè) 計(jì) 中 滿 足 使 用 功 能 的 前 提 下 ， 使 外 墻 規(guī) 整 、 減 少 外 墻 面 積 降 低制 冷 等 能 耗 。 屋 頂 采 用 薄 層 屋 頂 綠 化 技 術(shù) ， 降 低 熱 輻 射 。 太 陽(yáng) 直 射 下比 傳 統(tǒng) 通 風(fēng) 隔 熱 屋 面 表 面 溫 度 （ 57℃ ） 降 低 20℃ 。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。采用新型節(jié)能的墻體裁料，重點(diǎn)是使用輕質(zhì)、高效、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)窗，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。加強(qiáng)采暖管網(wǎng)的保溫工作。積極推廣應(yīng)用太陽(yáng)能設(shè)施。除以上措施外，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。三、安全本項(xiàng)目設(shè)保安巡邏，各住戶安裝防盜安全門(mén)，進(jìn)出度假村采用門(mén)卡進(jìn)行管理。第八章 組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理一、組織機(jī)構(gòu)蓬達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為獨(dú)立法人，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作，設(shè)副總經(jīng)理 2 人，協(xié)助總經(jīng)理工作。二、物業(yè)管理項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理向社會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)度假村、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進(jìn)行綜合管理，為居民營(yíng)造一個(gè)整潔、文明、安全、方便的生活居住環(huán)境。物業(yè)管理的作用在于：⑴保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；⑵為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；⑶為物業(yè)管理單位樹(shù)立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)管理和服務(wù)的主要內(nèi)容：⑴信息管理：利用地理信息平臺(tái)（GIS）來(lái)管理度假村文檔資料、住戶信息、設(shè)備和管線等方面的信息。掌握物業(yè)的變化和正常使用情況，對(duì)房屋、設(shè)備及周?chē)h(huán)境進(jìn)行及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)（包括預(yù)防性維護(hù)和更正性維護(hù)） ，保持房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動(dòng)情況等。⑵環(huán)境管理：檢測(cè)和顯示度假村內(nèi)噪音和空氣污染指標(biāo)，對(duì)度假村內(nèi)照明設(shè)施和綠地的噴淋設(shè)施進(jìn)行控制。⑶可視對(duì)講系統(tǒng)：住戶可在屋內(nèi)通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來(lái)訪者的進(jìn)入。⑷自動(dòng)抄表系統(tǒng)：對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)通過(guò)中心計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)抄表、自動(dòng)結(jié)算，免除上門(mén)抄表給住戶帶來(lái)的干擾和繳費(fèi)時(shí)間的浪費(fèi)。⑸車(chē)輛出入和停車(chē)管理系統(tǒng)：對(duì)度假村車(chē)輛出入進(jìn)行監(jiān)控以及對(duì)停車(chē)收費(fèi)進(jìn)行管理。⑹巡更管理系統(tǒng)：對(duì)度假村內(nèi)保安人員巡邏狀態(tài)實(shí)施監(jiān)控管理。第九章 工程及銷(xiāo)售進(jìn)度安排本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正式批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)擬建場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃，并編制初步設(shè)計(jì)，進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。整個(gè)工期預(yù)計(jì) 17 個(gè)月，期間完成項(xiàng)目的土建工程、設(shè)備安裝及調(diào)試等工程，項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)展開(kāi)預(yù)售促銷(xiāo)工作，擬建工程建成后 1 年內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見(jiàn)附表 91。第十章 投資估算和資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；煙臺(tái)地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格；臨近地區(qū)類(lèi)似工程造價(jià)；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、估算范圍本項(xiàng)目投資估算范圍包括：建筑面積 49600 平方米，包括：住宅、停車(chē)場(chǎng)所、商鋪需工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)。三、估算說(shuō)明 土 地 費(fèi) 用 ： 根 據(jù) 建 設(shè) 單 位 提 供 的 資 料 ， 土 地 出 讓 價(jià) 格 約 為 每平 方 米 120 元 ， 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 總 用 地 為 13424 平 方 米 ， 土 地 轉(zhuǎn) 讓 費(fèi) 用 為 萬(wàn) 元 ；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，故所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入建設(shè)單位的管理費(fèi)用，本項(xiàng)不再重復(fù)計(jì)算；市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：按建筑面積 186 元/平方米計(jì)算；招 投 標(biāo) 代 理 費(fèi) ： 按 建 筑 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 預(yù) 算 審 查 費(fèi) ： 按 建 筑 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 工 程 監(jiān) 理 費(fèi) ： 按 建 筑 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 工 程 保 險(xiǎn) 費(fèi) ： 按 建 筑 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 施 工 企 業(yè) 勞 保 統(tǒng) 籌 費(fèi) ： 按 建 筑 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 竣 工 圖 費(fèi) ： 按 建 筑 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 開(kāi) 工 手 續(xù) 費(fèi) ： 按 建 筑 工 程 費(fèi) 用 的 1%計(jì) 取 ；1 人 防 易 地 建 設(shè) 費(fèi) ： 按 建 筑 面 積 每 平 方 米 39 元 計(jì) 算 ；1 新 型 墻 體 材 料 專 項(xiàng) 基 金 ： 按 建 筑 面 積 每 平 方 米 8 元 計(jì) 算 ；1 銷(xiāo) 售 費(fèi) 用 按 銷(xiāo) 售 收 入 的 1%計(jì) 取 ；1 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 ： 本 項(xiàng) 目 貸 款 利 率 為 %；1 基 本 預(yù) 備 費(fèi) ： 按 土 地 費(fèi) 用 ， 前 期 工 程 費(fèi) ， 建 筑 、 安 裝 工 程 費(fèi)用 幾 項(xiàng) 之 和 的 3%計(jì) 取 。四、投資估算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元。總投資構(gòu)成分析表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱 投資額 占總投資比例（%）1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 配套建設(shè)費(fèi) 4 建筑、安裝工程費(fèi) 655 公共配套設(shè)施建設(shè) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷(xiāo)售費(fèi)用 8 其他費(fèi)用 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 投資總額 100投資估算明細(xì)表詳見(jiàn)附表 101。第二節(jié) 資金籌措本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，自籌部分包括自有資金 5500 萬(wàn)元，預(yù)（銷(xiāo)）售收入 萬(wàn)元，本項(xiàng)目擬采用滾動(dòng)發(fā)展的開(kāi)發(fā)方式，即把先期預(yù)售房款作為其他自籌資金用于項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)；申請(qǐng)貸款 4750 萬(wàn)元。]第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期擬定為 4 年，其中開(kāi)發(fā)期 2 年（2022 年 3 月2022年 2 月底） ，經(jīng)營(yíng)期為 1 年（2022 年 3 月2022 年 2 月底） 。二、銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售收入測(cè)算銷(xiāo)售面積測(cè)算本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為 49600 平方米，其中包括住宅、商鋪、停車(chē)場(chǎng)。除管理用房外全部對(duì)外統(tǒng)一銷(xiāo)售。銷(xiāo)售價(jià)格的確定本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為 24 個(gè)月，根據(jù)目前市場(chǎng)住宅樓及車(chē)庫(kù)價(jià)格的漲幅趨勢(shì)，確定項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)如下：⑴住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為 3600 元/平方米；⑵停車(chē)場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1500 元/平方米；⑶商鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格為 4300 元/平方米；經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元。三、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售稅及附加估算根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目按銷(xiāo)售房款的 5%繳納不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售稅，按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售稅的 5%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售稅的 3%繳納教育附加。不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售稅及附加為 萬(wàn)元，其中不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售稅 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售稅的 5%和 3%計(jì)取，分別為 萬(wàn)元和 萬(wàn)元。四、土地增值稅估算根據(jù)現(xiàn)行稅法相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，本項(xiàng)目土地增值稅為 萬(wàn)元。五、盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)完成后，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，利稅總額為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率為%，投資利稅率為 %，銷(xiāo)售利潤(rùn)率 %。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資= 投資利稅率=利稅總額/總投資= 銷(xiāo)售利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/銷(xiāo)售收入 = = %六、資金平衡分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，資金來(lái)源和運(yùn)用總體上能夠平衡起來(lái)，說(shuō)明項(xiàng)目資金平衡能力較好。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)分析詳見(jiàn)附表 111：經(jīng)營(yíng)成本估算表附表 112：土地增值稅估算表附表 113：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表 114：借款還本付息計(jì)算表附表 115: 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表目 錄第一章 總　 論 .................................................................................1第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 ................................................................1第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ...........................................................3第三節(jié) 研究范圍及內(nèi)容 ......................................................................4第四節(jié) 項(xiàng)目概述 ..............................................................................4第五節(jié) 可行性研究結(jié)論 ......................................................................7第二章 項(xiàng)目背景及提出的理由與過(guò)程 .........................................8第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 ......................................................8第二節(jié) 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 ...............................................10第三章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 .......................................................12第一節(jié) 市場(chǎng)分析 ...........................................................12第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 ...........................................................17第四章 建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇 .....