【正文】 。共計(jì)430個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，130個(gè)豪華套房。初步估計(jì)投資額為：1,925萬元（25棟小型20+45棟中型25+10棟大型30=1,925萬元）；初步估計(jì)設(shè)備投資額為：625萬元（4301+130=625萬元）；初步估計(jì)需流動資金：50萬元。營業(yè)收入對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時(shí)度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待經(jīng)營者定奪。這里的收入預(yù)測僅作參考?；葜菔袃?nèi)的三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間的收費(fèi)為220240元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)間對旅行社的收費(fèi)定在120元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場主要是淡季的商務(wù)客人，定價(jià)在220元左右是較為合理的。其中，標(biāo)準(zhǔn)間和豪華套房的數(shù)量比為43:13。根據(jù)前節(jié)的市場預(yù)測，預(yù)計(jì)在溫泉度假村住宿過夜人數(shù)可達(dá)10萬人次。按照上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)營業(yè)收入如下：容量預(yù)算（萬人）平均房價(jià)（元/人）年收入（萬元）10120+220=1,營業(yè)成本管理費(fèi)用（含員工工資。按營業(yè)收入的7%計(jì)算）：1,7%=；房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：1925247。20年=；設(shè)備折舊（按5年直線折舊）：625247。5=125萬元；維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的8%計(jì)算）：1,8%=；營業(yè)物品消耗（包括別墅房間耗費(fèi)按營業(yè)收入25%計(jì)算）：1,=；營業(yè)稅金：1,%=。利潤稅前利潤：1,(++125+++)=；所得稅：=；稅后利潤：≈；投資回收期：2600247。≈7年；（三）生態(tài)農(nóng)莊所需投資額為：100萬元。生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。其中在治理荒山、開墾農(nóng)地、建溫室等方面要列為重點(diǎn)。營業(yè)收入生態(tài)農(nóng)莊采用分承包方式經(jīng)營，收入主要來自收取承包費(fèi)的收入，而管理和維護(hù)等費(fèi)用開支則由承包農(nóng)戶負(fù)責(zé)。初步預(yù)測生態(tài)農(nóng)莊可吸引度假村50%的客流量，并假定承包費(fèi)率為30%，收入情況如下：容量預(yù)算（萬人）消費(fèi)水平（元/人）年收入（萬元）28247。50%=141216830%=營業(yè)成本折舊（因多為設(shè)備，作5年直線折舊）：100247。5=20萬元；利潤稅前利潤：=；所得稅：=；稅后利潤：≈。投資回收期：100247?！?年。（四）室外娛樂場按照如下標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)所需投資額總計(jì)450萬元：室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。其中除了滑草場成本和維護(hù)費(fèi)用較高，其他項(xiàng)目的投資成本均較低。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個(gè)度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。初步估計(jì)基建投資額250萬元；設(shè)備投資額150萬元；流動資金50萬元。營業(yè)收入初步估計(jì)如下：容量預(yù)算（萬人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）2850%=1435490營業(yè)成本管理費(fèi)用（含員工要資。按營業(yè)收入的7%計(jì)算）：4907%=；房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：250247。20=；設(shè)備折舊（5年直線折舊）：150247。5=30萬元；維護(hù)及水電費(fèi)（含原料消耗，按營業(yè)收入的30%計(jì)算）：49030%=147萬元；營業(yè)稅金：490%=。利潤稅前利潤：490(++30+147+)=；所得稅：=；稅后利潤： –≈。投資回收期：450247?！?年。二、度假村項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)評價(jià)（一）、靜態(tài)評價(jià)根據(jù)以上對各部分項(xiàng)目的分析，XX溫泉度假村的四項(xiàng)項(xiàng)目總的年平均稅后利潤為： + + + =；四項(xiàng)項(xiàng)目的年平均賬面資產(chǎn)為：（6,500+0）247。2=3250萬元；整個(gè)項(xiàng)目的年平均賬面回報(bào)率為：1,247。3,250 =%。在全部項(xiàng)目建成后，在正常年份的投資利潤率為25%，項(xiàng)目總的投資回收期（加建設(shè)期2年）為9年。二、動態(tài)評價(jià)（一）凈現(xiàn)值分析根據(jù)以上預(yù)測和分析，XX溫泉度假村的各投資項(xiàng)目的回收期最短的只需不到三年，最長的也不超過七年，是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。因此，對于整個(gè)項(xiàng)目建成后的現(xiàn)金流量情況，下面做一個(gè)5年近期預(yù)測，并根據(jù)這一現(xiàn)金流量計(jì)算總項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)含報(bào)酬率。XX溫泉度假村投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元科目第0年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅前利潤（123）5. 所得稅（稅率33%）6. 稅后利潤7. 運(yùn)營現(xiàn)金流（3+6）6,5006,3,2,1,2,現(xiàn)金流量凈額6,5002,這里的折舊均采用直線法計(jì)提（以下皆同），并預(yù)計(jì)項(xiàng)目資本的機(jī)會成本為20%，則項(xiàng)目凈現(xiàn)值為：(萬元)NPV0，初步認(rèn)為投資該項(xiàng)目是可行的。（二）、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）分析該項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）為：，（P/A,x,5）=6,500（萬元）因此，(P/A,x,5)=6500/=，由年金現(xiàn)值系數(shù)表可知，x≈%即該項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）%，大于估計(jì)的項(xiàng)目投資的機(jī)會成本20%。因此，投資此項(xiàng)目能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，此項(xiàng)目具備投資價(jià)值。三、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡分析本部分主要根據(jù)上部分的度假村投資建成后五年現(xiàn)金流量分析，主要是分析：（1）當(dāng)其它因素（如預(yù)計(jì)的定價(jià)等）不變時(shí)，需多少客流量才能使投資成本剛好得以回收；（2）當(dāng)其它的因素（如預(yù)測的客流量等）不變時(shí)，采取什么樣的定價(jià)才能使投資成本恰好能得以回收。定價(jià)不變，客流量變化考慮到在諸多項(xiàng)目中，溫泉浴城的客流多少直接影響了康體中心、風(fēng)味食街、溫泉別墅、生態(tài)農(nóng)莊以及室外娛樂場等的客流量，因此，其他項(xiàng)目的客流量的變化均可以溫泉浴場的客流量大小為參考。故設(shè)溫泉浴城的保本客流量為x萬人：四部分項(xiàng)目的營業(yè)收入分別為：（1）、（80+60+2008247。28+30）x=；（2）、(10247。28)x=；（3）、12=；（4）、35=。營業(yè)收入共計(jì)為：營業(yè)成本（不計(jì)折舊）分別為：（1）、（++）x++24x=（2）、(+++)x=（3）、0（4）、*(++)x=共計(jì)：第1—5年，每年折舊：營運(yùn)現(xiàn)金流為：()()+=+（萬元）?？颇康?年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅后利潤5. 運(yùn)營現(xiàn)金流（3+4）6500+現(xiàn)金流量凈額6,500+令，得保本客流量x為：。即，在其它因素不變情況下，XX溫泉度假村項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，才能達(dá)到盈虧保本點(diǎn)?？土髁坎蛔?，定價(jià)變化?？紤]到所有度假村項(xiàng)目中，價(jià)格敏感性最強(qiáng)、影響最大的是溫泉浴城的收費(fèi)價(jià)格，其余項(xiàng)目的涉及面較窄（如康體中心），客戶消費(fèi)額較低（如食街、生態(tài)農(nóng)場及室外娛樂等），而商務(wù)客人對于價(jià)格的敏感性較低（如商務(wù)會議中心的收費(fèi)等），因此也可將溫泉浴城的收費(fèi)作為基本定價(jià)，其他項(xiàng)目的收費(fèi)以此為參考按比率計(jì)算。因此，設(shè)溫泉浴城的費(fèi)用為y元/人。四部分項(xiàng)目的營業(yè)收入分別為：（1）、28y+（60/80）y+8+=；（2）、10()y=；（3）、14(12/80) =；（4）、14(35/80)y=營業(yè)收入共計(jì)：；營業(yè)成本（不計(jì)折舊）分別為:（1）、（++）y++=（2）、(+++)y=（3）、0（4）、*(++)y=共計(jì)：第1—5年，每年折舊：；營運(yùn)資金：（）()+=+（萬元）。科目第0年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅后利潤5. 運(yùn)營現(xiàn)金流（3+4）6500+現(xiàn)金流量凈額6500+令，得到保本定價(jià)y為：。即，當(dāng)別的因素預(yù)測情況不變時(shí)，溫泉度假村投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值，剛好不盈不虧。（二）敏感性分析：本部分分析主要用來判斷當(dāng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如客流量、收費(fèi)、成本等）發(fā)生變化時(shí)，經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)（這里主要是凈現(xiàn)值NPV指標(biāo)）的變化幅度，以及項(xiàng)目可承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。確定分析指標(biāo)以凈現(xiàn)值NPV指標(biāo)作為主要分析判斷的動態(tài)指標(biāo)。選定需要分析的不確定因素，并設(shè)定這些因素的變化范圍通常來說，影響現(xiàn)金流入量的有產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品銷量和其它業(yè)務(wù)收入等因素，影響現(xiàn)金流出量的有設(shè)備開工率和經(jīng)營、管理費(fèi)用支出等因素。在本項(xiàng)目中，我們將影響現(xiàn)金流入的因素主要確定在游客人數(shù)和每位游客的平均收費(fèi)這兩項(xiàng)上；而將影響現(xiàn)金流出的因素主要確定在營業(yè)成本（包括管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等）上。即主要考慮以上三項(xiàng)不確定性因素。計(jì)算各因素變動導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動的數(shù)量結(jié)果在充分考慮了市場需求、經(jīng)濟(jì)景氣、行業(yè)前景和行業(yè)特點(diǎn)等因素后，對于上述三項(xiàng)不確定性因素，均賦予其上下各20%的變動空間。一般來說，這也是較為符合實(shí)際的可能變動情況。下表左側(cè)列出了對各個(gè)變量的悲觀和樂觀估計(jì)，右側(cè)幾列則列出了當(dāng)其中一個(gè)變量變化、而其他變量仍維持期望值時(shí)，在悲觀和樂觀情況下各自的項(xiàng)目凈現(xiàn)值。不確定因素變化范圍分析指標(biāo)NPV（萬元） r=悲觀期望樂觀悲觀期望樂觀游客人數(shù)（萬人）28收費(fèi)（元/人）648096營業(yè)成本（占收入之比）%%%例如，、其他因素皆保持期望值時(shí)，較之正常期望下的凈現(xiàn)值少了很多，此時(shí)項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)。確定敏感性因素敏感性因素可用來表征項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)：如果項(xiàng)目存在敏感性因素，則項(xiàng)目肯定存在風(fēng)險(xiǎn)；如果敏感性因素越多，則項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大；如果敏感性因素未來變化的可能性較大，則項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也較大。在對XX溫泉度假村投資項(xiàng)目的敏感性分析中，可以看到：在三個(gè)不確定性因素中，營業(yè)成本的變動是對收益凈現(xiàn)值影響最大的因素；其次為游客人數(shù)的變動，它也對凈現(xiàn)值產(chǎn)生了很大影響；最后，對游客的收費(fèi)雖然是其中相對影響最小的一個(gè)因素，但其變動對凈現(xiàn)值帶來的影響，從絕對數(shù)量上來看，依然是比較大的。因此認(rèn)為，三個(gè)因素都屬于危險(xiǎn)變量，投資此項(xiàng)目的預(yù)測盈利前景較好，但仍有較大風(fēng)險(xiǎn)。對于此三個(gè)危險(xiǎn)變量，投資時(shí)要予以重點(diǎn)關(guān)注，以力求盡量減少這三者尤其是營業(yè)成本的不確定性，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)。第六節(jié) 投資建議一、項(xiàng)目的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過調(diào)查和前面的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目有以下優(yōu)勢：1. 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓吹發(fā)展的項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)有一定的社會意義；2. 項(xiàng)目的市場主要定位在香港、深圳、東莞和惠州，有一定的客戶來源和市場；3. 項(xiàng)目不是一個(gè)孤立的度假村，它可以與惠東縣其它旅游資源配套，而形成一個(gè)完整的有特色的海濱旅游線；4. 從經(jīng)濟(jì)效益上分析，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)可行；5. 該項(xiàng)目處在設(shè)計(jì)和建設(shè)的初期，可以參考國內(nèi)外的優(yōu)秀設(shè)計(jì)和建設(shè)，建設(shè)一個(gè)有自己特色的度假村，以吸引游客。但我們認(rèn)為該項(xiàng)目也有以下風(fēng)險(xiǎn)：1．市場競爭激烈，在廣東和粵東地區(qū)溫泉資源豐富，有強(qiáng)有力的競爭對手和大量的潛在競爭對手。2．溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對本項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。但目前沒有權(quán)威的地質(zhì)勘察資料和溫泉質(zhì)量分析報(bào)告。3．度假村內(nèi)項(xiàng)目的建設(shè)對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設(shè)和經(jīng)營一批特色項(xiàng)目。因此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也很重要。4．度假村日常的經(jīng)營管理的理念和方法與工廠的管理不同，作為第三產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗(yàn)，投資者應(yīng)盡快轉(zhuǎn)變觀念和管理方法，使項(xiàng)目盡快走上正軌。5．平海鎮(zhèn)政府的觀念和支持對本項(xiàng)目的成功非常重要；地方的區(qū)域文化習(xí)慣我們不清楚；農(nóng)民對項(xiàng)目的理解和支持我們也不了解。可以說，到目前，我們對投資的軟環(huán)境知之甚少。6．本項(xiàng)目納入惠東海濱旅游線，必須獲得有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)和旅行社的大力支持，必須與有關(guān)部門建立長期的聯(lián)系；同時(shí)，該項(xiàng)目要經(jīng)過省國土資源廳批準(zhǔn)。7．雖然從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析看，項(xiàng)目的投資利潤率較高，但該項(xiàng)目對營業(yè)成本的變動和游客人數(shù)的變動特別敏感，在收費(fèi)不變的情況下，游客人數(shù)低于22萬人，就可能虧損。因此如果投資決策失誤，可能導(dǎo)致項(xiàng)目長期虧損而無法贏利。，如果投資決策失誤、預(yù)算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能拖跨現(xiàn)在企業(yè)。本項(xiàng)目的好處在于一次性投資大，營運(yùn)資本相對較少，但前期的廣告費(fèi)用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計(jì)一兩年內(nèi)難以維持，必須要有追加的投資準(zhǔn)備。1. 二、投資建議建議按如下程序操作：首先進(jìn)行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資，與地方政府正式簽定投資合同；請專業(yè)的設(shè)計(jì)公司對度假村進(jìn)行全面規(guī)劃和設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)；開始建設(shè)。投資分為二期，首期主要有會所和部分別墅的建設(shè)，以及整個(gè)度假村的綠化、道路建設(shè)等；二期為生態(tài)農(nóng)莊和室外娛樂場的建設(shè)。與當(dāng)?shù)仄渌顿Y者合作，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。注意開始培育市場，有目的的在新聞媒介和其他渠道宣傳項(xiàng)目?？善刚垖I(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理。